當(dāng)今，房子可以說(shuō)是人們?nèi)松��?dāng)中的一件重大物品，買(mǎi)房子是人生當(dāng)中的大事情。很多人在買(mǎi)房之前都會(huì)去考慮一下房子的價(jià)格，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的高低會(huì)影響房子的整個(gè)開(kāi)銷(xiāo)，進(jìn)而影響我們的錢(qián)袋子。下面就與小編一起看看2020年房?jī)r(jià)走勢(shì)最新消息及未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析。

01

近三年北京房?jī)r(jià)走勢(shì)：連續(xù)下降

自2017年以來(lái)，北京的新房商品住宅與二手住宅價(jià)格呈連續(xù)下降趨勢(shì)。

2016年9月30日，北京市住建委等部門(mén)出臺(tái)了“930新政”，即《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》。此次政策的核心內(nèi)容包括提高首付比例、認(rèn)房不認(rèn)貸、以及加大住宅用地供應(yīng)。自此開(kāi)始，北京的商品住宅供應(yīng)量顯著增多。

2017年3月17日，北京樓市調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)，在“930新政”的基礎(chǔ)上，升級(jí)為認(rèn)房又認(rèn)貸、提高二套房首付比例、縮短貸款年限。此次調(diào)控進(jìn)一步抑制了市場(chǎng)需求。

住宅供應(yīng)增多的同時(shí)需求被抑制，因此，自2017開(kāi)始，北京新房商品住宅由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供大于求狀態(tài)。盡管的成交量有大幅回升，但仍低于供應(yīng)量，供需比為1:0.8

在此基礎(chǔ)上，北京新房商品住宅市場(chǎng)存量不斷攀升。截至末，北京新房商品住宅市場(chǎng)存量已達(dá)9.5萬(wàn)套，去化強(qiáng)度僅為37.4%，其中包含大量入市滯銷(xiāo)的限競(jìng)房項(xiàng)目。

至，北京土地市場(chǎng)已呈顯著降溫狀態(tài)。北京共計(jì)公告經(jīng)營(yíng)性用地54宗，比2018年減少13宗，公告經(jīng)營(yíng)性用地規(guī)劃建筑面積654.9萬(wàn)㎡，同比減少23.6%。其中住宅地塊公告46宗，規(guī)劃建筑面積563萬(wàn)㎡，同比減少21.5%。

以上供求關(guān)系直接體現(xiàn)在房?jī)r(jià)中：2017年后，北京房?jī)r(jià)連續(xù)兩年平穩(wěn)下行。

北京新房商品住宅整體（含共有產(chǎn)權(quán)房、自住型商品房）成交均價(jià)為4.7萬(wàn)元/㎡，同比下降3.7%。

北京二手住宅成交總面積1195.6萬(wàn)㎡，同比減少6.7%，成交均價(jià)5.8萬(wàn)元/㎡，同比下降2.1%。

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02

疫情對(duì)于北京房?jī)r(jià)的影響：短期輕微下跌

自2012年以來(lái)，中國(guó)步入經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大。在此大環(huán)境下，新冠肺炎疫情影響了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車(chē)：消費(fèi)、投資與出口，短期內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)將面臨更大的壓力。與此同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)工、施工進(jìn)度都因疫情擱置延遲，各開(kāi)發(fā)商關(guān)閉售樓處，中介機(jī)構(gòu)暫停營(yíng)業(yè)，加之居民也在執(zhí)行嚴(yán)格的隔離管控措施，導(dǎo)致當(dāng)下居民購(gòu)房需求無(wú)法釋放。因此，一季度的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模將出現(xiàn)明顯回落。

1月北京商品住宅（普通住宅+別墅）共成交33.92萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑32.2%，同比下滑37.3%；成交套數(shù)2900套，環(huán)比下滑19.9%，同比下滑31%；總成交額175.26億元，環(huán)比下滑34.5%，同比下降38%。2020年春節(jié)期間新房成交情況甚至遭遇“跳水式”下跌，新房春節(jié)后一周（1.31-2.6）僅成交1677平方米，跌幅高達(dá)97%。

需求的短暫疲軟使得房?jī)r(jià)下調(diào)壓力增大。2020年2月，北京樓市二手房掛牌價(jià)從58439元降為58166元，下跌0.47%。

2020年，是全面建成小康社會(huì)和“十三五”規(guī)劃收官之年，GDP增長(zhǎng)目標(biāo)設(shè)定在6.0%左右，穩(wěn)中求進(jìn)是工作的總基調(diào)。

盡管疫情短期內(nèi)會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)和金融沖擊，但不會(huì)改變中國(guó)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)，以非典時(shí)期的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，短暫的經(jīng)濟(jì)放緩、積壓消費(fèi)等都將形成反彈。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其和經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的趨勢(shì)是總體一致的。

因此，疫情客觀上牽制了短期的市場(chǎng)交易和房?jī)r(jià)走勢(shì)。當(dāng)疫情結(jié)束后，交易量會(huì)伴隨經(jīng)濟(jì)的回暖有所上升，但考慮到北京目前的庫(kù)存壓力，房?jī)r(jià)反饋可能會(huì)滯后一個(gè)月左右。

03

預(yù)計(jì)疫情將于二季度得到控制：對(duì)房?jī)r(jià)的影響將止于第二季度

根據(jù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)北京的疫情可能于3月底得到控制，5月開(kāi)始恢復(fù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，房?jī)r(jià)在三季度前進(jìn)入低點(diǎn)。

參照非典疫情的節(jié)點(diǎn)，4月國(guó)家高度重視防疫，6月開(kāi)始新增病例降低為個(gè)位數(shù)，一個(gè)月后基本恢復(fù)秩序。

根據(jù)國(guó)家衛(wèi)健委公布的數(shù)據(jù)，本次疫情嚴(yán)厲防控措施下全國(guó)新增確診人數(shù)極有可能于2月底得到有效控制、持續(xù)下降（疫情拐點(diǎn)），至5月無(wú)新增確診病例、疫情結(jié)束；北京因人口流動(dòng)壓力，疫情壓力考驗(yàn)將在2月10日復(fù)工后，面臨前期第二代疊加復(fù)工后輸入型病例爆發(fā)的考驗(yàn)。2月底若無(wú)第二輪疫情爆發(fā)，疫情將在3月底得到控制，新增明顯減少，企業(yè)有序復(fù)工。

由于疫情的傳染能力比03年的SARS強(qiáng)，擴(kuò)散范圍也更大，因此本次疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響程度比非典要大，但由于社會(huì)整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力較03年變強(qiáng)，加之本次防控力度極為嚴(yán)格，在現(xiàn)有防控效果的基礎(chǔ)上，參考非典后的恢復(fù)時(shí)間，我們樂(lè)觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)會(huì)于疫情拐點(diǎn)后的2個(gè)月基本恢復(fù)，具體到北京市場(chǎng)而言，即5月后開(kāi)始恢復(fù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

04

疫情后的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)：下半年穩(wěn)步回升

1.供應(yīng)端：大量不限價(jià)土地將于下半年開(kāi)始陸續(xù)入市。

2020年1月-2月，北京土拍市場(chǎng)共成交16宗土地，其中12宗是純商品房地塊，無(wú)限價(jià)、不限面積，1-2月土拍成交總金額為四年內(nèi)最高。

此處需要明確的是，北京市場(chǎng)目前還有大量限競(jìng)房存量。截至，北京74個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目合計(jì)房源6.23萬(wàn)套，但簽約率僅有41%，庫(kù)存高達(dá)3.67萬(wàn)套。限競(jìng)房由于供應(yīng)地段、面積段集中，去化情況呈兩極分化狀態(tài)：區(qū)位好的限競(jìng)房去化順利，區(qū)位差的限競(jìng)房去化難。考慮到目前還有部分優(yōu)質(zhì)限競(jìng)房受疫情影響推遲了原定于一季度的入市，如若疫情在第二季度順利結(jié)束，這部分限競(jìng)房的大部分去化將在上半年完成。下半年，隨著批量純商品房的入市，樓市必將迎來(lái)上揚(yáng)，房?jī)r(jià)受不限價(jià)地塊的影響將被推高。

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2. 需求端：購(gòu)房需求延后；貨幣政策趨向?qū)捤�，利于刺激需求�?/p>

購(gòu)房需求同時(shí)具備商品屬性（即居住需求）和金融屬性（即投機(jī)需求），因此下文將從這兩個(gè)方面拆解需求端：

（1）商品屬性：北京的購(gòu)房需求充足，目前市場(chǎng)需求被延后，疫情結(jié)束后將集中釋放。

1978-間，中國(guó)城鎮(zhèn)化率從17.92%上升到60.60%，城鎮(zhèn)人口則從17245萬(wàn)人增加到84843萬(wàn)人，目前中國(guó)的城市化進(jìn)程已逐漸進(jìn)入了大都市圈化的階段，具體表現(xiàn)為人口從農(nóng)村和三四線城市向大都市圈及衛(wèi)星城遷移，一些中小型城市增長(zhǎng)放緩甚至凈流出，而大都市圈人口比重繼續(xù)上升。

北京作為絕對(duì)一線城市，常住人口從2005年開(kāi)始便呈階梯性向上增長(zhǎng)，并于2016年達(dá)到人口最高峰2172.9萬(wàn)人。2015年起，為疏解北京非首都功能的核心，北京開(kāi)始控制人口，因此，2017年北京常住人口數(shù)量開(kāi)始微小幅度負(fù)增長(zhǎng)，但人口總數(shù)絕對(duì)值依然高企。而與此同時(shí)，2016年北京新城市規(guī)劃提出要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，極小部分人口流失的同時(shí)，常住人口受教育程度進(jìn)一步提高。

在人口流入、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、首都匯集的豐富公共資源三大因素影響下，北京的購(gòu)房需求仍然充足，供求缺口依舊明顯。

目前受疫情影響，居民被動(dòng)限制了購(gòu)房需求，但由于整體人口流出較少，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)極大，需求僅僅處于短暫被抑制狀態(tài)，一旦疫情結(jié)束，線下銷(xiāo)售恢復(fù)，需求將會(huì)得到集中釋放。

根據(jù)SARS對(duì)中國(guó)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的經(jīng)驗(yàn)，在事件初期和快速發(fā)展期，住房需求會(huì)在短期內(nèi)被抑制、陷入觀望狀態(tài)，但需求并未因事件沖擊而消失，后續(xù)會(huì)隨著災(zāi)害逐步控制和消除重新釋放。2002年12月非典在中國(guó)香港爆發(fā)，疫情期間住房成交和按揭批貸數(shù)量降至近年的低點(diǎn)；隨著疫情在2003年6月結(jié)束，住房成交和按揭批貸數(shù)量重回上升通道。

（2）金融屬性：貨幣政策趨向?qū)捤�，利率調(diào)整影響房?jī)r(jià)

疫情客觀上加大了對(duì)貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)的需求。2月3日，央行在A股節(jié)后首個(gè)交易日當(dāng)天開(kāi)展1.2萬(wàn)億元公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作投放資金，并且下調(diào)7天和14天逆回購(gòu)利率10個(gè)基點(diǎn)，17日，又下調(diào)中期借貸便利(MLF)利率10個(gè)基點(diǎn)。

2月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）顯示，與上月相比，1年期下降10個(gè)基點(diǎn)至4.05%，5年期以上下降5個(gè)基點(diǎn)至4.75%。其中，1年期貸款利率是8月實(shí)施利率改革以來(lái)的第三次下調(diào)，下調(diào)幅度高于前兩次；而與房貸利率掛鉤的5年期利率，繼11月首次下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)后，本次再度下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。

各地的房貸利率是在5年期LPR的基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成。12月以來(lái)，全國(guó)首套及二套房貸利率已出現(xiàn)逐月微幅下降態(tài)勢(shì)，2020年1月全國(guó)首套房貸利率為5.51%，環(huán)比下降0.01個(gè)百分點(diǎn)，二套房貸利率為5.82%，環(huán)比下降0.02個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)前受疫情影響，市場(chǎng)預(yù)期走低，5年期以上LPR下降將引導(dǎo)房貸利率繼續(xù)微幅回落，居民購(gòu)房成本隨之下降，對(duì)提振購(gòu)房者置業(yè)信心會(huì)起到一定的積極帶動(dòng)作用。

考慮到本次只降了5個(gè)BP，結(jié)合疫情對(duì)一季度經(jīng)濟(jì)造成的沖擊，從“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的角度來(lái)看，預(yù)計(jì)未來(lái)5年期LPR仍存在下降空間，但下降幅度有限。

但從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，利率政策的持續(xù)性放松與房?jī)r(jià)上漲存在正面相關(guān)性。2008年后中國(guó)經(jīng)歷了三輪房?jī)r(jià)上漲周期，分別為：2009年、2012年、2014-2016年，每次上漲周期都跟降息和貨幣供應(yīng)增速加快有關(guān)。貨幣金融環(huán)境得到放松后可以有效刺激房地產(chǎn)以穩(wěn)增長(zhǎng)。

另一方面，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)M1增速>M2增速時(shí)，房?jī)r(jià)均有明顯上漲。2019-2010年，M1增速高于M2增速的12.9%，同期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)33%。2016年-2017年，M1增速高于M2增速的15.2%，同期房?jī)r(jià)上漲68%。眼下，M1增速曲線與M2增速曲線收窄，下一次房?jī)r(jià)上漲已在預(yù)期中。

05

結(jié)論

2017年以來(lái)，北京房?jī)r(jià)處于持續(xù)的下降趨勢(shì)中，原已臨近低點(diǎn)。新冠肺炎疫情影響下，北京房?jī)r(jià)在此前的基礎(chǔ)上持續(xù)小幅度下跌。當(dāng)疫情結(jié)束后，隨著下半年大量不限價(jià)土地入市，北京房?jī)r(jià)將反彈上升。因此，2020年北京房?jī)r(jià)呈現(xiàn)先下滑后上揚(yáng)曲線，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)低點(diǎn)出現(xiàn)在年中前。