物業(yè)是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。

各縣市發(fā)改局（物價局）、住建局（房產服務中心）：

為保障物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主雙方合法權益，維護物業(yè)服務市場秩序，提高物業(yè)服務水平，促進我市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《山西省物業(yè)管理條例》、《山西省定價目錄（2015版）》、《山西省物價局 山西省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于規(guī)范物業(yè)服務收費管理的通知》（晉價服字[2015]122號）、《山西省發(fā)展和改革委員會 山西省住房和城鄉(xiāng)建設廳 山西省交通運輸廳關于進一步完善機動車停放服務收費管理的通知》（晉發(fā)改價格發(fā)[2016]487號）和《山西省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于發(fā)布山西省工程建設地方標準<住宅物業(yè)服務標準>的通知》（晉建標字[2012]320號）等法律法規(guī)，結合我市實際，現(xiàn)就物業(yè)服務收費與管理具體事項通知如下。

一、本通知適用于長治市所轄區(qū)域（含各縣市區(qū)）內經工商管理機關登記注冊、符合國家物業(yè)管理規(guī)范要求的物業(yè)服務企業(yè)，對物業(yè)實施管理、提供服務的收費行為。

二、本通知所稱物業(yè)服務收費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對物業(yè)管理區(qū)域內房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。

三、物業(yè)服務費構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和利潤。其中，物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險、住房公積金和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（不包括專項維修資金分攤費用）；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業(yè)服務機構固定資產折舊；

（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）經業(yè)主大會（業(yè)主委員會）同意的其它費用。

四、前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)設施的物業(yè)管理。

五、物業(yè)服務與收費應遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應遵守國家的有關法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同。

六、物業(yè)服務收費按照不同物業(yè)的性質和特點，分別執(zhí)行政府指導價和市場調節(jié)價。

（一）實現(xiàn)政府指導價的物業(yè)服務價格及相關收費管理。

1、住宅小區(qū)前期物業(yè)和保障性住房小區(qū)物業(yè)服務收費實行政府指導價（企事業(yè)單位集資建設的、銷售給本單位職工的經濟適用房除外）。其中，保障性住宅小區(qū)的認定由房地產行政主管部門根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定，保障性住宅小區(qū)物業(yè)服務基準價格由市發(fā)改委制定；住宅小區(qū)前期物業(yè)服務質量標準和基準價格實行五級管理，從一級到五級逐級遞增。房地產行政主管部門審定長治市住宅小區(qū)前期物業(yè)服務等級標準，具體服務等級標準見附表1；市發(fā)改委制定物業(yè)服務等級基準價格及浮動幅度標準，具體服務等級基準價格及浮動幅度標準見附表2；各縣市區(qū)價格主管部門在基準價格和浮動幅度范圍內對本轄區(qū)前期物業(yè)服務企業(yè)進行監(jiān)管。具體收費標準物業(yè)服務企業(yè)在所屬地價格主管部門和房地產行政主管部門報備，與業(yè)主簽定協(xié)議后執(zhí)行。超過二年未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)前期物業(yè)，執(zhí)行價格主管部門核定的現(xiàn)行物業(yè)服務價格不變，或按本通知第七條規(guī)定程序報物業(yè)服務企業(yè)在所在地價格主管部門備案后執(zhí)行相應等級收費標準。

2、住宅小區(qū)前期物業(yè)和保障性住房小區(qū)電梯運行服務收費實行政府指導價。收費標準由市發(fā)改委制定，具體收費標準見附表3。電梯運行服務費包括：電梯維保服務、電梯質檢、運行用電等國家規(guī)定的其他費用，但不包括電梯的大修和更新改造費用。

3、住宅小區(qū)前期物業(yè)服務區(qū)域內有規(guī)劃設計的配套車場（位）機動車停放服務收費實行政府指導價。收費標準由市發(fā)改委制定，具體收費標準見附表4。住宅小區(qū)前期物業(yè)機動車停放服務收費應符合以下條件：

（1）物業(yè)服務區(qū)域內有規(guī)劃的小區(qū)配套停車場、車庫、車位，并符合公安、消防等相關規(guī)定的機動車停放場所。

（2）對各種機動車輛提供有序停放和管理服務，保證區(qū)域內交通設施正常使用和車輛停放標志清晰、道路暢通。

（3）保證停車場所共用部位、共用設施設備和配套設施設備保持完好，公共環(huán)境衛(wèi)生保持清潔。

（4）停車場所監(jiān)控全覆蓋，24小時值班巡查，停放車輛發(fā)生損壞時能夠提供真實影像并協(xié)助處理。

（5）車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。

4、IC卡補卡費實行政府指導價。物業(yè)服務采用IC卡等各種智能卡管理的，在同一小區(qū)內應采用一卡管理，一卡多用，智能卡費用均應包含在物業(yè)服務成本中，發(fā)卡時不得向業(yè)主或使用人收取卡費和押金。更不得通過采用多卡管理強制收費或變相亂收費。由于業(yè)主或使用人的原因造成智能卡丟失、損壞需要補卡的，物業(yè)服務企業(yè)報所在地價格主管部門核定后收取補卡工本費。

（二）實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務價格及相關收費及管理。

1、實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務價格。除住宅小區(qū)前期物業(yè)和保障性住房小區(qū)外的其他物業(yè)管理服務價格實行市場調節(jié)價。實行市場調節(jié)價的住宅小區(qū)物業(yè)服務，在制定調整收費標準時，應遵守《物業(yè)管理條例》有關規(guī)定，收費標準及方式由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定后執(zhí)行。

2、實行市場調節(jié)價的機動車停車收費。物業(yè)服務區(qū)域內在非規(guī)劃設計的配套車場（位）進行機動車停放時，由于改變公共部位用途用于停放車輛，應由業(yè)主大會決定，收費標準及方式由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定后執(zhí)行。收入除補償車輛停放服務外，其余收益歸全體業(yè)主所有。

七、超過二年未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)前期物業(yè)需要調整現(xiàn)行物業(yè)服務等級與收費標準時，由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主代表共同完成調價程序后報當?shù)貎r格主管部門備案并與業(yè)主簽訂協(xié)議后執(zhí)行。

調價按以下程序進行：

（一）調價預告。物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)經營成本和小區(qū)管理服務實際情況，擬定物業(yè)服務內容及調價方案（草案），以書面形式在住宅物業(yè)小區(qū)顯著位置進行預告，預告期應不少于7日。同時將物業(yè)服務企業(yè)近二年物業(yè)服務費的收支情況一并公示。物業(yè)服務企業(yè)應于調價預告5日前，將調價內容報告物業(yè)所在地價格主管部門、房地產行政主管部門。

業(yè)主可對調價方案（草案）提出建議和意見。物業(yè)服務企業(yè)結合業(yè)主的合理建議、意見對調價方案（草案）進行修改。

（二）書面征求業(yè)主意見。調價預告期結束后，物業(yè)服務企業(yè)應當采用書面形式，正式征求業(yè)主對調價方案的意見，征求意見的期限應不少于15日，不超過60日。征求意見書（函）的內容應當包括：

1、物業(yè)服務內容；

2、調價方案：原收費標準，新收費標準，新標準擬執(zhí)行時間等；

3、調價理由及其他需要說明的情況；

4、征求意見的截止時間；

5、業(yè)主意見的選項表。選項應按贊同、反對、棄權進行設置；

6、業(yè)主簽名欄（應當包含樓、棟、房號等）。

征求意見書（函）應由業(yè)主本人簽名。業(yè)主因故委托他人簽名的，應當提交書面委托書。

征求意見書（函）無法送達業(yè)主的，物業(yè)服務企業(yè)應于征求意見期間在小區(qū)顯著位置公告相關情況及原因。

（三）統(tǒng)計業(yè)主意見。物業(yè)服務企業(yè)應當按照公正、公開、透明的原則，對征求意見書（函）送達、回收數(shù)量以及業(yè)主意見數(shù)量進行查驗和統(tǒng)計。無法送達的情況單獨予以統(tǒng)計。

物業(yè)服務企業(yè)可以邀請小區(qū)業(yè)主，物業(yè)所在地的居民委員會、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、所在地價格主管部門和房地產行政主管部門等部門工作人員監(jiān)督查驗統(tǒng)計過程，也可以聘請公證機構公證查驗和統(tǒng)計情況。

（四）公示調價結果。物業(yè)服務企業(yè)依法根據(jù)業(yè)主意見統(tǒng)計情況確定是否調價。調價方案必須征得小區(qū)占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，并在住宅物業(yè)小區(qū)顯著位置公示最終結果，公示期應不少于30日。確定調價的，公示內容應當包括：

1、物業(yè)服務內容、收費標準、執(zhí)行時間；

2、業(yè)主的房號和專有部分面積，以及對調價方案的意見明細情況；

3、業(yè)主總人數(shù)、同意人數(shù)；建筑物總面積、同意人數(shù)所占建筑物面積；

4、征求意見書送達、回收的數(shù)量及其他需要說明的相關情況；

5、公示截止時間；

6、物業(yè)服務企業(yè)服務電話及所在地價格主管部門工作電話。

公示期間，業(yè)主對公示內容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應立即復查相關資料并在2日內答復。經答復仍有異議的，業(yè)主可申請所在地價格主管部門對調價資料進行查驗，并在查驗結束后5日內答復有關業(yè)主。上述復查和查驗不影響公示期的計算。

以上程序完成之后，物業(yè)服務企業(yè)所在地價格主管部門可視小區(qū)實際情況對全部業(yè)主意見進行查驗或抽樣查驗。抽樣查驗的，業(yè)主總數(shù)在500人以下的小區(qū)，抽樣比例不少于50%；500以上（含500人）的小區(qū)，抽樣比例不少于20%。物業(yè)服務企業(yè)所在地價格主管部門應邀請同級房地產行政主管部門共同進行查驗。

公示期屆滿后，物業(yè)服務企業(yè)應在5日內將服務內容和收費標準報告所在地房地產行政主管部門和價格主管部門備案后進行明碼標價。

八、物業(yè)服務收費按房屋建筑面積計費，按月、季、年計收，也可預收，但預收期限不得超過12個月。未辦理房產證的，可以房屋買賣合同記載的建筑面積為準；已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準。

九、物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可以向委托單位收取手續(xù)費。小區(qū)物業(yè)代收的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等相關費用必須嚴格執(zhí)行價格主管部門制定的相關價格，不得加價、加量收費，嚴禁通過代收費用強制捆綁收費。

十、物業(yè)服務收費實行明碼標價，物業(yè)服務與收費的明碼標價工作由物業(yè)服務企業(yè)所在地價格主管部門統(tǒng)一管理。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置對物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務對象、服務內容、服務等級、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準、收費依據(jù)、投訴舉報電話等進行公示，不得在公示標價之外收取其它任何費用。

十一、新交付使用物業(yè)項目的前期物業(yè)管理，建設單位應通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。招標人應當在發(fā)布招投標公告或者發(fā)出投標邀請書前持相關資料到房地產行政主管部門備案，并在其監(jiān)督下組織實施。招標活動結束后房地產行政主管部門發(fā)放備案證明，中標單位憑此證明到所屬地價格主管部門備案前期物業(yè)收費標準。招投標的具體辦法和程序應符合國家和市房地產行政主管部門的有關規(guī)定。

十二、各縣（市）區(qū)價格主管部門、房地產行政主管部門要加強物業(yè)服務和收費的監(jiān)督管理。住宅小區(qū)前期物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生超標準收費、未按服務等級收費及自立名目亂收費行為的由物業(yè)服務企業(yè)所屬地價格主管部門依法查處。未取得物業(yè)管理企業(yè)資質證書從事物業(yè)管理活動的，或者超越資質等級從事物業(yè)管理活動的及違反《條例》規(guī)定的其他行為由縣級以上人民政府房地產行政主管部門依法查處。

十三、本通知自下發(fā)之日起執(zhí)行�！堕L治市物業(yè)服務價格管理實施細則》（長價房字[2010]147號）同時廢止。