物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章　總則

第一條　為了維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》以及其他有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。

第三條　提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和其他組織推行物業(yè)管理。

第四條　市人民政府物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

縣、區(qū)人民政府物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)、幫助本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)予以協(xié)助和配合。

公安、住建、規(guī)劃、市政、環(huán)保、園林、物價(jià)等部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好物業(yè)管理工作。

第二章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第五條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)依照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但約定不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第六條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第七條　物業(yè)管理區(qū)域按照下列規(guī)定進(jìn)行具體劃分：

(一)按照物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;

(二)物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;

(三)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割并獨(dú)立使用的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;

(四)不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第八條　物業(yè)管理區(qū)域房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑總面積百分之五十以上的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)。

符合前款條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面報(bào)告物業(yè)所在地縣、區(qū)物業(yè)管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自收到書面報(bào)告三十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

第九條　業(yè)主大會(huì)籌備組由五至七人組成。組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔(dān)任，成員由建設(shè)單位代表一人，由業(yè)主推選產(chǎn)生的業(yè)主代表若干人組成。

業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，為籌備工作提供一切便利條件。

第十條　業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和議程;

(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;

(三)確認(rèn)業(yè)主身份，制作業(yè)主名冊(cè)，確定業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

(四)擬定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法，提出業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單;

(五)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的十五日前將前款第(一)項(xiàng)至第(四)項(xiàng)的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第十一條　業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交業(yè)主名冊(cè)等有關(guān)資料，其職責(zé)自行終止。

業(yè)主大會(huì)籌備組工作所需經(jīng)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第十二條　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第十三條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議每年至少召開一次。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)不履行召集義務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促或者組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第十四條　召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前將有關(guān)事項(xiàng)公告，通知全體業(yè)主，同時(shí)告知相關(guān)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第十五條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定本條例規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)予以公布。

第十六條　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

第十七條　業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，依法履行下列職責(zé)：

(一)召集和主持業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理年度工作;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同;

(三)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù);

(四)及時(shí)了解業(yè)主、使用人的意見和建議，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系;

(五)監(jiān)督業(yè)主、使用人履行管理規(guī)約;

(六)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十八條　業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)�？捎芍魅巍⒏敝魅�、委員五至九名組成，人數(shù)為單數(shù)。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任，任期為三至五年，可以連選連任。

業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行差額選舉，差額比例不得低于五分之一。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由當(dāng)選的業(yè)主委員會(huì)委員從業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉。

業(yè)主委員會(huì)名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十九條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生三十日內(nèi)，持下列資料向所在地縣、區(qū)物業(yè)管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

(一)業(yè)主大會(huì)成立的情況;

(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(三)管理規(guī)約;

(四)業(yè)主委員會(huì)成員的基本情況。

第二十條　業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議應(yīng)當(dāng)有超過半數(shù)成員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)以上同意。

第二十一條　業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定，其委員職務(wù)終止：

(一)本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的;

(二)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

(三)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;

(四)被判處刑罰的;

(五)向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭呈的;

(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;

(七)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理利害關(guān)系人財(cái)物的;

(八)承攬本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)的。

第二十二條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地縣、區(qū)物業(yè)管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十三條　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān);經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用的具體辦法，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

第三章　物業(yè)的前期管理與移交

第二十四條　在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)的前期管理;投標(biāo)人少于三個(gè)或者物業(yè)建筑總面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣、區(qū)物業(yè)管理主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十五條　由建設(shè)單位招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并向物業(yè)所在地縣、區(qū)物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括雙方的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)的基本情況，服務(wù)事項(xiàng)、質(zhì)量和費(fèi)用，計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)起始時(shí)間，合同期限、合同解除條件和違約責(zé)任等內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，但是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同簽定生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。

第二十六條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起十五日內(nèi)，報(bào)物業(yè)所在地縣、區(qū)物業(yè)管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第二十七條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)竣工驗(yàn)收備案之日起三十日內(nèi)與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)管理交接查驗(yàn)手續(xù);分期建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，分期辦理已竣工驗(yàn)收備案的物業(yè)的交接查驗(yàn)手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行記錄并書面告知建設(shè)單位，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處置。

第二十八條　在辦理交接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

(一)物業(yè)移交明細(xì)表;

(二)物業(yè)規(guī)劃圖、竣工總平面圖;

(三)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;

(四)共用配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖;

(五)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)說明書、電路示意圖等技術(shù)資料;

(六)物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單;

(七)經(jīng)審核驗(yàn)收的物業(yè)管理用房資料;

(八)環(huán)保、綠化等相關(guān)工程的綜合驗(yàn)收資料;

(九)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明書;

(十)物業(yè)管理所必需的其他資料。

第二十九條　尚未出售或者已出售但尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第三十條　新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房(包括業(yè)主委員會(huì)工作用房)：

(一)物業(yè)建筑總面積三十萬平方米以下的，按物業(yè)建筑總面積的千分之三提供，超過三十萬平方米以上的部分，按物業(yè)建筑總面積的千分之一提供;

(二)具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的百分之五十。

物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會(huì)不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓或者改作他用。

第四章　物業(yè)管理服務(wù)

第三十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)依法取得執(zhí)業(yè)資格證書。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所公示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書和從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資格證書。

第三十二條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與被選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

(一)物業(yè)的基本情況;

(二)委托方和受托方的權(quán)利義務(wù);

(三)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求;

(四)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法;

(五)物業(yè)的養(yǎng)護(hù)和維修要求;

(六)合同的期限、變更和解除;

(七)合同終止時(shí)物業(yè)資料、財(cái)物的移交方式;

(八)違約責(zé)任及解決糾紛的途徑;

(九)專項(xiàng)維修資金的管理使用;

(十)物業(yè)管理用房。

物業(yè)服務(wù)合同可以約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐物業(yè)小區(qū)前，向業(yè)主委員會(huì)交納不少于年收費(fèi)三分之一的履約保證金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如有違約，相關(guān)費(fèi)用從其履約保證金中列支。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于合同簽訂之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地縣、區(qū)物業(yè)管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第三十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：

(一)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，制定相關(guān)工作制度;

(二)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施物業(yè)管理，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

(三)選擇專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù);

(四)制止損害物業(yè)或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第三十四條　物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備完好，環(huán)境整潔舒適、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求提供服務(wù)：

(一)履行物業(yè)服務(wù)合同，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范實(shí)施管理服務(wù);

(二)在業(yè)主、使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)的方法、注意事項(xiàng)以及法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人;

(三)經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù);

(四)發(fā)現(xiàn)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行維修;

(五)接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維護(hù)和處理;

(六)健全物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的業(yè)務(wù)賬冊(cè);

(七)建立、完善和宣傳應(yīng)對(duì)突發(fā)公共事件的處理機(jī)制、處理預(yù)案和具體處理措施;

(八)聽取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù);

(九)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活、安全秩序，協(xié)助做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政主管部門報(bào)告;

(十)經(jīng)業(yè)主或使用人同意，為業(yè)主和使用人購(gòu)買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn);

(十一)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的要求，提供與業(yè)主、使用人約定的其他管理服務(wù)事項(xiàng)。

第三十五條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)家和省、市制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理主管部門，根據(jù)物業(yè)的類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況，制定相應(yīng)等級(jí)的最高限價(jià)，并向社會(huì)公布。

第三十六條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用經(jīng)約定可以預(yù)交預(yù)收，但預(yù)收期限不得違反物業(yè)服務(wù)合同的有關(guān)約定。合同未約定的，預(yù)收期限不得超過三個(gè)月。

未按照物業(yè)服務(wù)合同約定或者未經(jīng)業(yè)主、使用人委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供服務(wù)收取費(fèi)用或者服務(wù)報(bào)酬的，業(yè)主或者使用人可以拒絕支付。

違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主或者使用人逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;限期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴，但不得以部分業(yè)主和使用人拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，降低其他業(yè)主和使用人的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。

第三十七條　供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用：

(一)業(yè)主自用的按分戶的計(jì)量器具顯示的量值向業(yè)主收取;

(二)部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)?

(三)全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分?jǐn)?

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、供熱等單位的委托，代收有關(guān)費(fèi)用，但不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得以任何理由捆綁收費(fèi)。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)為供水、供電、供氣、供熱等單位抄表收費(fèi)提供條件。

第三十八條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿七日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同期限未屆滿時(shí)，不得單方面退出物業(yè)管理區(qū)域。

第三十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料和財(cái)物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作：

(一)業(yè)主共有的結(jié)余資金;

(二)建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料;

(三)物業(yè)管理用房;

(四)維修、保養(yǎng)物業(yè)形成的技術(shù)資料;

(五)物業(yè)管理期間配置的屬業(yè)主共有的固定設(shè)施設(shè)備;

(六)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料和財(cái)物。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得損毀、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財(cái)物。

第四十條　市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)投訴受理制度，受理業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴并依法及時(shí)處理。

第五章　物業(yè)的使用和維護(hù)

第四十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

(一)損壞建筑主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌;

(二)占用、拆改、損壞物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備或者違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修，影響其正常使用功能;

(三)在天井、庭院、平臺(tái)、樓梯間、通道、屋頂以及小區(qū)道路、停車場(chǎng)、自行車房(棚)或者在其他共用場(chǎng)地違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

(四)未經(jīng)批準(zhǔn)改變住宅房屋的主要用途;

(五)擅自改變綠地使用性質(zhì);

(六)擅自改變?nèi)朔拦こ逃猛净蛘呓Y(jié)構(gòu)的行為;

(七)影響環(huán)境衛(wèi)生、整潔、和諧的行為;

(八)法律、法規(guī)禁止的其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

第四十二條　業(yè)主或者使用人需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人。

第四十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

業(yè)主確需改變共有建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建設(shè)規(guī)劃的要求，在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主委員會(huì)依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第四十四條　任何單位和個(gè)人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地和綠地。因物業(yè)維修或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地和綠地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第四十五條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車輛的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，不得擅自改變用途。

占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路、場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，由業(yè)主大會(huì)決定是否收取場(chǎng)地占用費(fèi)、收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定收取機(jī)動(dòng)車輛場(chǎng)地占用費(fèi)的，場(chǎng)地占用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會(huì)可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放機(jī)動(dòng)車輛的，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他機(jī)動(dòng)車輛的正常通行。

第四十六條　利用物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)審批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)的，經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收益主要用于補(bǔ)貼相關(guān)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用;未經(jīng)批準(zhǔn)擅自經(jīng)營(yíng)的，經(jīng)營(yíng)收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。

第四十七條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租房屋時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房屋轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓或者出租情況書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。

第四十八條　建立和推行物業(yè)保修金制度。具體辦法由市人民政府規(guī)定。

物業(yè)保修期限內(nèi)物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。建設(shè)單位在接到業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維修要求后，應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)派人到現(xiàn)場(chǎng)核查情況。確屬質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)在七十二小時(shí)內(nèi)予以維修。

物業(yè)保修期限內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)市、縣區(qū)物業(yè)主管部門委托的建筑工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)鑒定后，屬于保修責(zé)任范圍內(nèi)建筑工程質(zhì)量問題的，由業(yè)主委員會(huì)或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修，所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第四十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的維護(hù)責(zé)任，除在質(zhì)量保修期內(nèi)按規(guī)定由建設(shè)單位承擔(dān)的以外，按下列規(guī)定劃分：

(一)業(yè)主房屋自用部分、自用設(shè)備，維修、更新和改造，由業(yè)主負(fù)責(zé)，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān);

(二)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造等維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施，其費(fèi)用從專項(xiàng)維修資金中支出;

(三)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，費(fèi)用從物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中支出;

(四)人為造成物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第五十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)管線和設(shè)施設(shè)備的管理、維修和養(yǎng)護(hù)責(zé)任劃分，有約定的從其約定;沒有約定或者約定不明確的，按照產(chǎn)權(quán)歸屬和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定約定管理、維修和養(yǎng)護(hù)責(zé)任分界點(diǎn)，分界點(diǎn)向供方方向的由供方負(fù)責(zé)，分界點(diǎn)向用戶方向的由用戶負(fù)責(zé)。

前款規(guī)定由用戶負(fù)責(zé)的，按照本條例第四十九條的規(guī)定確定維護(hù)責(zé)任。

專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

第五十一條　實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主以及出售公有住房的單位，應(yīng)當(dāng)交存專項(xiàng)維修資金。

商品住房和已售公有住房等物業(yè)未交納專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主和公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省、市有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交專項(xiàng)維修資金。

第五十二條　市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理。

物業(yè)管理區(qū)域未成立業(yè)主委員會(huì)的，專項(xiàng)維修資金由物業(yè)所在地市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門代管;業(yè)主委員會(huì)成立的，物業(yè)所在地市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)成立之日起三十日內(nèi)，將其代管的專項(xiàng)維修資金本息一并移交業(yè)主委員會(huì)管理。

專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉阢y行專戶存儲(chǔ)，按幢建賬，按戶核算，�？顚Ｓ谩�

第五十三條　專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

業(yè)主委員會(huì)成立前，專項(xiàng)維修資金的使用由物業(yè)出售單位或者其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用計(jì)劃，經(jīng)物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門審核后劃撥;業(yè)主委員會(huì)成立后，專項(xiàng)維修資金的使用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施。

第五十四條　房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，結(jié)余的專項(xiàng)維修資金隨所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

房屋滅失的，按照下列規(guī)定返還結(jié)余的專項(xiàng)維修資金：

(一)業(yè)主交存的返還業(yè)主;

(二)公有住房售房單位交存的部分返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系收繳同級(jí)國(guó)庫(kù)。

第五十五條　物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第六章　法律責(zé)任

第五十六條　建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門給予處罰;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：

(一)不按規(guī)定提供房屋質(zhì)量保證書和使用說明書、不移交物業(yè)管理有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正，逾期仍不提供或者移交的，處一萬元以上十萬元以下的罰款;

(二)不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的，責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款;

(三)前期物業(yè)管理未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘住宅物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款;

(四)挪用專項(xiàng)維修資金的，責(zé)令限期改正，沒收違法所得，可以并處挪用專項(xiàng)維修資金額兩倍以下的罰款;

(五)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的，責(zé)令限期改正，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

第五十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門給予處罰;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：

(一)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款;

(二)不按規(guī)定移交有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正，逾期仍不移交的，處一萬元以上十萬元以下的罰款;

(三)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，擅自改變物業(yè)管理用房用途的，責(zé)令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款;

(四)挪用維修資金的，責(zé)令限期改正，沒收違法所得，可以并處挪用維修資金額兩倍以下的罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

第五十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第五十九條　違反本條例規(guī)定，破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)或在小區(qū)亂搭亂建的，由市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十條　違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照有關(guān)規(guī)定處以罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：

(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

(二)擅自占用、挖掘住宅區(qū)內(nèi)道路、共用場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的;

(三)擅自利用物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處一千元以上一萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

第六十一條　國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)主管部門依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。