很多人喜歡通過(guò)各種渠道了解房產(chǎn)方面的信息，有宏觀層面的，也有微觀層面的，似乎已經(jīng)成了生活的一部分。也有很多專家喜歡在不同的時(shí)間段里根據(jù)不同的組合數(shù)據(jù)來(lái)分析當(dāng)下所呈現(xiàn)的各種特征，其實(shí)這些分析等于沒(méi)有在分析，要不然你讓他們用組合數(shù)據(jù)來(lái)分析未來(lái)價(jià)房的趨勢(shì)？他們當(dāng)然能分析出來(lái)，對(duì)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)好像永遠(yuǎn)在漲著的。不過(guò)未來(lái)洛陽(yáng)房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎？洛陽(yáng)房?jī)r(jià)會(huì)是怎樣的一個(gè)趨勢(shì)？本文小編為你解讀。

至于下半年趨勢(shì)怎么走？從現(xiàn)在的情況來(lái)看，正是逐步應(yīng)驗(yàn)了任老的那句話。

“在非完全交易市場(chǎng)中，不讓你買，也不讓你賣，都不讓你交易了，房?jī)r(jià)還怎么漲跌？”

所以現(xiàn)在很多地方調(diào)控政策不斷加碼，房?jī)r(jià)卻沒(méi)下來(lái)，而購(gòu)房成本卻越來(lái)越高，其實(shí)這意味著，樓市高位封盤運(yùn)動(dòng)已經(jīng)開始，是大勢(shì)所趨。

1

政策封盤

昨天和幾位搞研究的朋友一起喝下午茶。一位學(xué)者朋友說(shuō)了一個(gè)很重要的論點(diǎn)，他說(shuō)「限價(jià)，其實(shí)就是在保護(hù)房?jī)r(jià)」。

眾人一愣，旁邊的老兄調(diào)侃道，小王，看來(lái)你又想被叫去喝茶了。

「限價(jià)，其實(shí)就是在保護(hù)房?jī)r(jià)」這句話怎么理解呢？

關(guān)注樓市的人應(yīng)該都發(fā)現(xiàn)了，只要有城市出臺(tái)限價(jià)令，那么這個(gè)城市的房?jī)r(jià)肯定不會(huì)跌。

限價(jià)令其實(shí)就是給購(gòu)房者傳達(dá)了一個(gè)上漲預(yù)期。只要限價(jià)令在，說(shuō)明這個(gè)城市的房?jī)r(jià)肯定是上漲的，不然限它干嘛？

所以在這個(gè)預(yù)期下，持房業(yè)主惜售房源，生怕早賣少賺了錢。拿重慶來(lái)講，單鏈家二手房源，近一個(gè)月內(nèi)就從18000套銳減到13000套。交易的多，但主動(dòng)下架不賣的更多。

而新房市場(chǎng)在這個(gè)預(yù)期下表現(xiàn)更為明顯。開發(fā)商大都拖延開盤或者捂盤不售，即使被迫開盤，也會(huì)自己偷偷保留一部分較好的房源作為日后賺錢的砝碼。但是這樣做肯定會(huì)減弱市場(chǎng)有效供給，造成群眾哄搶。所以現(xiàn)在全國(guó)都在嚴(yán)查捂盤捂地，例如最近的長(zhǎng)沙。

限價(jià)有效地降低了市場(chǎng)交易流動(dòng)性同時(shí)也創(chuàng)造了上漲預(yù)期。

所以房產(chǎn)持有者都堅(jiān)信房?jī)r(jià)不會(huì)跌，而且主動(dòng)地關(guān)閉了交易通道。房?jī)r(jià)高位鎖死，這就是保護(hù)房?jī)r(jià)的原因。

相對(duì)于限價(jià)，其他三個(gè)政策對(duì)封盤的意欲更為明顯。

例如限購(gòu)就更直接了。明面上是為了精準(zhǔn)打擊炒房客，而真實(shí)意義就是為了封盤。不出意外，下半年限購(gòu)的城市將越來(lái)越多，成都被約談后已經(jīng)開始加碼限購(gòu)，緊接著就是旁邊的重慶，所以在重慶還沒(méi)有限死之前，現(xiàn)在還可以上車跟最后一波投資紅利。

至于限售和限貸。

限售未來(lái)會(huì)成為各個(gè)城市的標(biāo)配，只不過(guò)限時(shí)越長(zhǎng)越表明這個(gè)城市不自信，房?jī)r(jià)泡沫居多。

前幾天有個(gè)粉絲在房產(chǎn)研習(xí)社里留言說(shuō)，為什么不出臺(tái)限售10年20年，這下炒房客肯定都死翹翹了，沒(méi)人炒房，房?jī)r(jià)就下來(lái)了。

這種想法一眼看上去好像并沒(méi)有什么問(wèn)題。但是你想一下，如果限售10年，市場(chǎng)上的房子是賣一套少一套，像北上廣深這樣活二手房的城市，需求本身就大于供給，供給都被限售殺滅了，那大家正常的購(gòu)房需求呢，誰(shuí)來(lái)滿足？房子的稀缺必然會(huì)又一次點(diǎn)燃房?jī)r(jià)上漲的火焰。

限貸是大家關(guān)注的最多。前幾天同樣有粉絲說(shuō)，房貸利率太高了，是否會(huì)降低回到過(guò)去？

不好意思，這個(gè)我在2017年就已經(jīng)說(shuō)了，房貸利率再也回不去了，只能不斷攀升。一來(lái)房貸利率目前在歷史上并不算高，還有空間；二來(lái)國(guó)家實(shí)行去杠桿任務(wù)，銀行本來(lái)就沒(méi)錢，怎么還會(huì)給你打折出房貸？

所以四限大法（限購(gòu)、限售、限價(jià)、限貸）的作用降溫市場(chǎng)小，步步縮緊流動(dòng)性大，供需兩端不斷加壓，市場(chǎng)失去交易性。

那么呈現(xiàn)的結(jié)果就是，房產(chǎn)持有者開心地捂著盤并對(duì)未來(lái)的增值夢(mèng)充滿期望，而剛需由于成本的不斷升高，被迫失去了購(gòu)房意愿，房?jī)r(jià)泡沫高位鎖盤成功。

2

封盤就是麻醉劑

在2018這個(gè)敏感年份選擇走大國(guó)轉(zhuǎn)型路真可謂是藝高人膽大。

之前我也在「世界金融危機(jī)」中也講過(guò)，帶8的年份不好過(guò)，因?yàn)闅v史上每隔十年就可能遇到全球經(jīng)濟(jì)的洗牌，至少?gòu)?8年開始已經(jīng)完美呈現(xiàn)三輪周期了。

而且每次經(jīng)融危機(jī)的導(dǎo)火索要么是因?yàn)閼?zhàn)爭(zhēng)要么因?yàn)槟硞�(gè)國(guó)家的政治變革。而且危機(jī)來(lái)臨后，貨幣或者資產(chǎn)泡沫大的國(guó)家通通在風(fēng)暴中栽倒。例如98年的日本和08年的美國(guó)。

現(xiàn)在緩過(guò)來(lái)的美國(guó)好像明白了這個(gè)規(guī)律，在把自家的杠桿和泡沫降到低位后，開始蓄謀引爆危機(jī)。所以你看到了，2018年開始，不是對(duì)中國(guó)發(fā)動(dòng)貿(mào)易戰(zhàn)，就是用宗教給中東制造混亂。

萬(wàn)一擦槍走火了，再一次爆發(fā)金融危機(jī)，按照中國(guó)目前居高的金融債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和臃腫的樓市泡沫，很容易在風(fēng)暴中迷失。

所以限制資產(chǎn)交易流動(dòng)性，是保護(hù)市場(chǎng)必要做的事情。

2018，又是民營(yíng)實(shí)體企業(yè)的違約年，也是房地產(chǎn)企業(yè)的還債年。

直接原因是去杠桿導(dǎo)致貨幣收縮。就民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，去年一整年的供給側(cè)改革并沒(méi)有給他們帶來(lái)多少利好，而去杠桿背景下民企再融資環(huán)境又真切的在收緊，加劇了企業(yè)流動(dòng)性壓力。

很多企業(yè)都以以債還債的方式運(yùn)作，那么市場(chǎng)缺錢，融資壓力大，資金鏈斷掉破產(chǎn)就屬于正�，F(xiàn)象，實(shí)體經(jīng)濟(jì)違約潮僅僅是開始。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)之后就是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模性去杠桿。這時(shí)候房地產(chǎn)全行業(yè)進(jìn)入大魚吃小魚的激烈競(jìng)爭(zhēng)中，比的是實(shí)力和耐力。

所以2018年的前幾個(gè)月，大企業(yè)要么跑馬囤地為下輪周期做準(zhǔn)備，要么瘋狂加快工建周期，在樓市接近尾聲的時(shí)侯再狠撈一筆。

例如大名鼎鼎的碧桂園就是這樣。

碧桂園在三四線房?jī)r(jià)點(diǎn)燃后助推了火勢(shì)，以所謂的品牌調(diào)性攻占了三四線的「高端市場(chǎng)」，成為了三四線「有錢人」身份和權(quán)貴的象征，同時(shí)又一次拉高了三四線房?jī)r(jià)的天花板。

但是你有沒(méi)有想過(guò)，碧桂園為什么要以三個(gè)月高周轉(zhuǎn)工期作為首要目標(biāo)？這難道不是賺了就跑的套路嗎？而且愿意把一輩子交待給「一夜圖紙，三月展示」的房子里的人，值得敬佩。

而對(duì)于小型房地產(chǎn)企業(yè)，在面對(duì)限價(jià)和還債期的雙重?cái)D壓下更是痛苦。賣吧賺不了錢，不賣吧怎么還錢？所以去杠桿周期一到房地產(chǎn)，勢(shì)必會(huì)有大量房企栽倒，要么拋售房源保命，要么被大企業(yè)吞并消化掉。

所以說(shuō)去杠桿就是刮骨療傷，限制交易下的低流動(dòng)性就是麻醉劑，治的時(shí)候很疼，治好了是革命性的勝利，但是萬(wàn)一治不好，就是半身不遂。

3

中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要什么發(fā)動(dòng)機(jī)？

2018年是個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)換發(fā)動(dòng)機(jī)的歷史關(guān)鍵時(shí)刻。

因?yàn)橹�前改革開放40年所謂的成功其實(shí)絕大部分是建立在以房地產(chǎn)行業(yè)為經(jīng)濟(jì)主引擎的巨輪上，而現(xiàn)在，這個(gè)引擎已經(jīng)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)度溫度，達(dá)到了臨界爆破點(diǎn)，同時(shí)已經(jīng)耗光了人民的儲(chǔ)蓄和未來(lái)。

如果再不去換引擎，中國(guó)這艘巨輪遲早會(huì)擱淺在茫茫大海之中，永遠(yuǎn)無(wú)法駛向?qū)Π丁＿@就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的原因。

那么中國(guó)經(jīng)濟(jì)引擎要改成什么呢？之前有說(shuō)過(guò)很多，但是這次子木拿日本來(lái)舉例，讓大家更直觀的感受一下。

大多數(shù)人對(duì)日本的認(rèn)知其實(shí)還停留在「失去的20年」中，認(rèn)為日本在上次經(jīng)濟(jì)創(chuàng)傷中，已經(jīng)失去了世界強(qiáng)國(guó)的地位。但你不知道的是，中國(guó)和日本在現(xiàn)代化道路上還存在的巨大差距，這些單靠經(jīng)濟(jì)總量是無(wú)法抹平的。

說(shuō)幾個(gè)對(duì)比數(shù)據(jù)，

1.在日本，一般來(lái)說(shuō)，大學(xué)剛畢業(yè)每月收入20多萬(wàn)日元，相當(dāng)于人民幣1.6萬(wàn)多元；30多歲的人一般收入30萬(wàn)～40萬(wàn)日元，相當(dāng)于人民幣2.5萬(wàn)～3.3萬(wàn)元。一般資歷比較高的教授的收入與日本首相相當(dāng)，都是一年1200萬(wàn)日元左右。日本的基尼系數(shù)大約是0.285，屬于世界上收入差距最小的國(guó)家之一。

而在中國(guó)，一線北京剛畢業(yè)大學(xué)生的工資是5-6千，30歲的人混的好的才能達(dá)到2.5-3萬(wàn)元。至于收入差距就不用比了，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)紅利下的拆遷戶大媽在全球瘋狂購(gòu)物時(shí)，30歲的高級(jí)程序員還在頂著光禿禿的腦門給孩子沒(méi)日沒(méi)夜地加班賺奶粉錢。

2.日本全國(guó)近1.28億人，居住在面積只有37.78萬(wàn)平方公里的列島上，而且還主要集中在本州島上。東京人口密度比北京大很多，但是交通都很通暢，幾乎看不到長(zhǎng)時(shí)間堵車的現(xiàn)象。最重要的是秩序非常好，在世界上也是交通事故率最低的國(guó)家之一。所以說(shuō)，拿人口作為交通擁堵的借口沒(méi)有任何意義。

3.日本還是世界上人均壽命最高的國(guó)家，女性的平均壽命為85.33歲，男性為78.33歲，均創(chuàng)下全球最高紀(jì)錄。從側(cè)面也反應(yīng)出日本的醫(yī)療資源的發(fā)達(dá)程度。

4.在日本沒(méi)有人家裝防盜門，窗戶上也沒(méi)有防盜網(wǎng)，因?yàn)樗麄儾粨?dān)心會(huì)被盜。街上停放的自行車、摩托車，幾乎都是不上鎖的。在中國(guó)，小黃車都被偷回家做私用車了。

5.日本是犯罪率最低的國(guó)家，攝像頭的密度非常高。到處都能見(jiàn)到一雙眼睛的標(biāo)志，時(shí)刻提醒你不要犯錯(cuò)。每個(gè)的士司機(jī)都會(huì)被嚴(yán)格培訓(xùn)，而且車?yán)锒紩?huì)安裝攝像頭和定位儀。在安全角度對(duì)比來(lái)說(shuō)，預(yù)防比嚴(yán)懲更有效。所以在日本出現(xiàn)21歲空姐被順風(fēng)車帶走命運(yùn)的悲劇幾乎為0。

6.世界500強(qiáng)企業(yè)中，日本共有68家跨國(guó)企業(yè)上榜，僅次于美國(guó)而居世界第二位。其國(guó)家的科研投入相當(dāng)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的3.4%，其中77%來(lái)自企業(yè)，全球十大發(fā)明型企業(yè)中，有八家在日本。在湯森路透評(píng)選出的《2015全球創(chuàng)新企業(yè)百?gòu)?qiáng)》榜單里，日本以40家高居榜首，力壓美國(guó)的35家。而中國(guó)內(nèi)地?zé)o一入圍。

7.日本產(chǎn)品很少有質(zhì)量問(wèn)題，更不可能有假冒偽劣。這又讓我想起了前段時(shí)間的鴻茅藥酒。

還有很多，這里就不一一列舉了�；蛟S普通人拿日本和中國(guó)對(duì)比會(huì)遭來(lái)“崇洋媚外”的質(zhì)疑，然而這些對(duì)比卻是中央高層智囊團(tuán)在訪問(wèn)日本后得回來(lái)的感言。

經(jīng)濟(jì)實(shí)力的比拼，從來(lái)不靠GDP，而是技術(shù)話語(yǔ)權(quán)和產(chǎn)業(yè)鏈掌控力。這一點(diǎn)大家在之前貿(mào)易戰(zhàn)中興問(wèn)題上應(yīng)該深有體會(huì)。

這些年，全球都在貨幣放水，也就是用債務(wù)刺激經(jīng)濟(jì)。但拿日本和中國(guó)來(lái)對(duì)比：

日本放出的水流進(jìn)了產(chǎn)業(yè)整合、重組、創(chuàng)新、研發(fā)環(huán)節(jié)；

中國(guó)的放水流進(jìn)的大多是地產(chǎn)、基建和“城市化”。

總的來(lái)說(shuō)，日本的債務(wù)附著的資產(chǎn)是“技術(shù)產(chǎn)能”，中國(guó)的債務(wù)附著的是“土地產(chǎn)能”。一個(gè)是創(chuàng)造財(cái)富賺其他國(guó)家的錢，一個(gè)是消耗財(cái)富賺自己國(guó)家的錢，長(zhǎng)期來(lái)看，孰勝孰負(fù)大家都能看明白。

所以說(shuō)，日本經(jīng)濟(jì)方面的巨大優(yōu)勢(shì)突出體現(xiàn)在三個(gè)方面：工業(yè)制造、金融實(shí)力、技術(shù)優(yōu)勢(shì)。這是日本維持世界經(jīng)濟(jì)霸權(quán)的三大支柱。同時(shí)也是中國(guó)巨輪未來(lái)將要置換的經(jīng)濟(jì)引擎。

4

未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)

那么從宏觀層面分析了中國(guó)經(jīng)濟(jì)局勢(shì)后，我們應(yīng)該得到了一個(gè)很清晰的思路。

無(wú)論是防范泡沫危機(jī)還是去杠桿，都會(huì)建立在樓市泡沫堅(jiān)固的基礎(chǔ)上，也就是不斷擠壓市場(chǎng)流動(dòng)性，讓樓市逐漸高位封盤。所以未來(lái)買房的成本會(huì)越來(lái)越高。

但是要想把杠桿降下來(lái)，經(jīng)濟(jì)肯定是不能失速的。如果失速了，社會(huì)財(cái)富收入就會(huì)縮水，從而引發(fā)地方政府債務(wù)違約，銀行破產(chǎn)等系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

所以，現(xiàn)在央行在緊縮貨幣尋找底線，同時(shí)還得找?guī)齑娑嗟某鞘卸ㄏ蚍潘��?/p>

那么，哪個(gè)地方庫(kù)存多，那個(gè)地方房?jī)r(jià)肯定還要靠房?jī)r(jià)上漲來(lái)消化。房?jī)r(jià)不漲你不買呀！所以，沒(méi)漲起來(lái)的庫(kù)存多的十八線小城市、縣城，2018到2020肯定還得漲，國(guó)家也有二輪棚改的計(jì)劃。

至于一二線價(jià)格泡沫的城市，近兩年房?jī)r(jià)大漲的概率幾乎為0，只要國(guó)家經(jīng)濟(jì)維持得住，就不會(huì)再啟動(dòng)房地產(chǎn)破壞這片試驗(yàn)田。不然房?jī)r(jià)一漲，人才流失，資本都跑去炒房去了，新的經(jīng)濟(jì)引擎還怎么啟動(dòng)？

所以未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)靠的是一二線組成的城市群。工業(yè)制造、高新技術(shù)、高端服務(wù)業(yè)，全靠這些地方的人才和人口規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。