當(dāng)今，房子可以說是人們?nèi)松��?dāng)中的一件重大物品，買房子是人生當(dāng)中的大事情。很多人在買房之前都會(huì)去考慮一下房子的價(jià)格，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的高低會(huì)影響房子的整個(gè)開銷，進(jìn)而影響我們的錢袋子。下面就與小編一起看看2020年房?jī)r(jià)走勢(shì)最新消息及未來趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析。

已然成為了歷史，對(duì)于購房者來說，過去的這一年的房?jī)r(jià)并沒有什么劇烈的變化。威海房?jī)r(jià)沒有給看空者面子，也沒有滿足持房者的愿望。不管其他城市樓市多少波瀾，種種調(diào)控，威海樓市似乎一直按照自己的節(jié)奏發(fā)展著。不過，我并不認(rèn)為威海走的是“獨(dú)立”行情，盡管威海是一個(gè)特殊的城市，但并不具備“獨(dú)立”的因素。

威海樓市的平靜，大多還是因?yàn)槿珖?guó)樓市基本上也是這個(gè)節(jié)奏：部分城市回調(diào)，部分城市上漲；有限購也有松綁，威海自身沒有利好也沒有利空。

如今已經(jīng)開啟2020年的章程，威海房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？我想大家應(yīng)該都比較關(guān)心這個(gè)問題，同時(shí)又很難得到答案。網(wǎng)上有很多關(guān)于這方面的文章，但大多都是含含糊糊，博人眼球而已。今天我們提出這個(gè)問題，雖然也沒有準(zhǔn)確答案，但也絕對(duì)不是蹭熱度。我們要給大家一些分析根據(jù)，從威海實(shí)際出發(fā)，結(jié)合國(guó)內(nèi)樓市環(huán)境，客觀看待威海房?jī)r(jià)趨勢(shì)。

威海樓市自身特點(diǎn)

要說威海房?jī)r(jià)與本地經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)不大的話，是不太準(zhǔn)確的觀點(diǎn)，一個(gè)城市的發(fā)展決定的房?jī)r(jià)的上限位置。很多像威海這樣的三線城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了本地工資收入的承受能力，但這一點(diǎn)也不影響房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲（如果房?jī)r(jià)還要漲的話）。如果從房?jī)r(jià)與工資收入的比值來看，高收入城市的買房壓力一點(diǎn)也不比威海小，一家不吃不喝30年買套房子，適用于每一個(gè)城市。

城市的發(fā)展是決定地段價(jià)值的主要因素，好比經(jīng)區(qū)和高區(qū)，放在十幾年前就是威海市的遠(yuǎn)郊，發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)屬于威海的主城區(qū)范疇，經(jīng)區(qū)房?jī)r(jià)更是超過了環(huán)翠老城中心。這都是人口與居住環(huán)境的共同作用，當(dāng)然這個(gè)環(huán)境包括自然環(huán)境和生活、工作環(huán)境。

都說威海的房子大部分是賣給了外地人，我覺得這個(gè)說法也不是很準(zhǔn)確，因?yàn)檫@個(gè)要具體類分。威海市、榮成、文登市區(qū)的房子，大部分還是本地人承接的。雖然威海本地人口少是硬傷，但是威海很小，包括幾個(gè)轄區(qū)的主城區(qū)也都很小，何況威海發(fā)展較晚，老城區(qū)內(nèi)基本都是老房子，所以一些新樓盤賣的比較快。這就催生了一大批改善型住房需求，也就是我們看到的人口流向高區(qū)和經(jīng)區(qū)，而乳山、文登、榮成等轄區(qū)的人口也在流向威海，本地人去消化主城區(qū)內(nèi)的一些新樓盤，還不是太困難的。

外地人來威海買房，又分成三個(gè)類型：遷居、度假、投資。度假和投資基本上可以歸成一類，因?yàn)樗麄兊倪x房條件基本都一樣，遷居又等同于本地剛需買房。度假投資則傾向于靠近海岸線，本地人雖然很排斥海岸線的房子，但是這兩年海景房?jī)r(jià)格的上漲幅度與速度，讓很多本地人也都開始投資海岸線房產(chǎn)。當(dāng)然，還是以威海市區(qū)、榮成市區(qū)的海岸線為首選。而那香海、成山、俚島、石島、南海新區(qū)、銀灘的海景房基本都是外地人投資了。

威海房?jī)r(jià)不是威海自身購買力推升，但是要靠本地剛需來支撐。

怎么理解這句話呢？

威海房?jī)r(jià)上漲是從2016年開始的，在三四線城市接力一二線城市的去庫存行為帶動(dòng)下。很多外地投資客蜂擁至威海這個(gè)房?jī)r(jià)低谷區(qū)搶房。本地剛需眼見房?jī)r(jià)呼呼上漲，最終與外地人匯成一股力量推升起了威海房?jī)r(jià)。加上威海位置的獨(dú)特性，結(jié)果就是后來居上，房?jī)r(jià)上漲幅度與速度超過了其他三四線城市。

熱潮退去，接下來遭罪的就是沒能上車的本地剛需了。因?yàn)閯傂栀I房是不分階段，也無法選擇時(shí)局，有很多剛需客都是到了不得不買的時(shí)候才開始看房。所以，最后支撐房?jī)r(jià)的還是剛需，也是最遭罪的群體。

影響威海房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素分析

（1）土地拍賣

土地成本在房?jī)r(jià)中的分量越來越重，開發(fā)商拿地成本增加勢(shì)必轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上去

威海：很顯然，威海在并沒有出現(xiàn)新的地王，土地市場(chǎng)比較平靜。威海市區(qū)就這么大點(diǎn)地方，可供開發(fā)的地皮很少了。

高區(qū)還有很多廠區(qū)需要外遷，再就是青島路西側(cè)（望島以南齊魯大道以北區(qū)域）。這些地皮理論上都要隨著城市的發(fā)展而開發(fā)，雖然已經(jīng)算不得熱點(diǎn)區(qū)域，但也是威海的一大收入來源。而主城區(qū)范圍的海岸線，能開發(fā)的基本都已經(jīng)開發(fā)完。

地皮較多的南海新區(qū)、銀灘等區(qū)域，地價(jià)又相當(dāng)?shù)谋阋�，不�?huì)對(duì)威海房?jī)r(jià)造成什么沖擊。

歸結(jié)到底就是，經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要一個(gè)過程，目前土地還是要繼續(xù)賣房子要繼續(xù)蓋，算是體制上對(duì)房?jī)r(jià)的一個(gè)支撐吧。

(2) 貨幣貶值、通貨膨脹

其實(shí)很多人忽略了物價(jià)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系。商品房時(shí)代，房子拉開了與大宗商品的價(jià)格，就出現(xiàn)了所謂的泡沫。物價(jià)上漲了，錢不值錢了，而房地產(chǎn)又成了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)比較“靠譜”的投資。

威海：不光威海，全國(guó)任何一個(gè)城市都無法逃避這個(gè)問題。好比的“二師兄”身價(jià)暴漲，帶動(dòng)大宗商品都有小幅跟進(jìn)。房子漲多了，泡沫就大了，物價(jià)一漲從另一方面又“降低”泡沫的大小。

(3)非正常的市場(chǎng)行為

剛需靠的是需求，看的是位置和房?jī)r(jià)，投資客則主要關(guān)心房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

炒房客、中介都有可能炒高房?jī)r(jià)，但是能力有限，局部小范圍的可以。而開發(fā)商則完全有能力把房?jī)r(jià)搞起來，也是最大的獲利者。

威海：威海也有炒房客，而且很多。但炒房客跟開發(fā)商是一個(gè)相輔相成的關(guān)系，而且是要在大環(huán)境向好的背景下，兩者形成一股合力才行。顯然，現(xiàn)在不具備這樣的條件。這兩天火爆的恒大公寓就說明了這一點(diǎn)，開發(fā)商不降價(jià)，投資客根本不買賬。全國(guó)樓市不繼續(xù)上漲，炒房客不會(huì)再出手，追漲殺跌向來是投資的最大特點(diǎn)。

(4)政策對(duì)于房?jī)r(jià)的抑制與推動(dòng)

調(diào)控的最終目的并不是打壓房?jī)r(jià)，而是抑制房?jī)r(jià)過快上漲。在過去的十幾年，政策越是嚴(yán)厲的區(qū)域房?jī)r(jià)上漲的越快，因?yàn)檫@些區(qū)域是熱點(diǎn)，房?jī)r(jià)上漲的太快肯定會(huì)引發(fā)政策的壓制；其次就是，政策上給予一個(gè)地區(qū)的發(fā)展帶動(dòng)，比如的深圳特區(qū)以及海南特區(qū)。

威海：威海樓市向來沒有什么實(shí)質(zhì)性的調(diào)控政策，因?yàn)橥�海樓市算不上熱點(diǎn)，盡管2017年房?jī)r(jià)漲了不少，但是威海樓市的體量在全國(guó)樓市占的比重很小，影響也微乎其微。不具備限購資格的城市興不起什么大風(fēng)大浪。

誰在買威海的房子

政策也好發(fā)展也罷，房子終究還是要靠購房者買單，沒有人買房一切都是空談。

威海房子大多是賣給外地人的說法也確實(shí)成立，上圖便是最近一年關(guān)注威海房子的區(qū)域分布（數(shù)據(jù)來源于公司網(wǎng)站后臺(tái)的關(guān)注統(tǒng)計(jì)）。占有半數(shù)的山東地區(qū)包括了威海及周邊的青島、東營(yíng)、濱州、淄博、濰坊等；未知區(qū)域主要包括上海、湖南、湖北、遼寧、吉林等區(qū)域。

其中東三省和山東省內(nèi)購房者大部分以移居為主；北京、天津、河北、青島、上海多以度假、投資為主。

之前也說了，移居等同于剛需，需要的時(shí)候肯定要買，而且有很多正在看房子的朋友基本都是到了不得不買的時(shí)候；投資客買房不確定性非常高，完全看樓市行情，追漲殺跌效應(yīng)明顯；度假、養(yǎng)老需求則完全看喜不喜歡，以及手頭的資金是否富余，而且有很多人不太考慮后期房?jī)r(jià)的漲跌。

外地購房者占的比重大了，必然會(huì)加大威海樓市的購買力。但外地人的不穩(wěn)定性（不一定非要在威海買）又讓這股購買力不那么可靠。他們所在地的房?jī)r(jià)波動(dòng)必然影響是否來威海買房的決心，這就又解釋了威海房?jī)r(jià)跟大環(huán)境樓市的緊密性。

樓市預(yù)冷的時(shí)候（比如現(xiàn)在），半數(shù)剛需徘徊在買與不買之間，投資客基本上都開始觀望，小部分度假、養(yǎng)老的朋友著手一些比較中意的房子。

威海房屋成交數(shù)據(jù)分析

威海市區(qū)商品房成交16802套（比2018年下降39.3%）， 成交面積達(dá)172.7萬㎡（比2018年下降35.7%）。

2018年威海市區(qū)商品房成交27682套 成交面積達(dá)268.7萬㎡

成交量大幅萎縮，只靠外力支撐是無法維持房?jī)r(jià)繼續(xù)上行；但從另一個(gè)角度來看，成交量下降這么多，房?jī)r(jià)依然挺住了。這是一個(gè)值得深思的問題，房?jī)r(jià)上漲或者下跌跟買房人多少有關(guān)系么？還是買房人的多少完全由房?jī)r(jià)的上漲或者下跌來決定？或者兩者根本就沒有直接關(guān)系，房?jī)r(jià)是另一種力量所左右？

威�！疤貎r(jià)房”增多是不是房?jī)r(jià)要降了

首先我們要明白一個(gè)問題，就是房?jī)r(jià)如果真的開始下跌，最先表現(xiàn)出來的是之前被動(dòng)跟漲的區(qū)域，也就是較為偏遠(yuǎn)的地方。而最近威海整體所表現(xiàn)出的現(xiàn)象非常亂，幾乎整個(gè)區(qū)域內(nèi)的新樓盤都在搞特價(jià)。榮成、文登、威海市區(qū)都在搞，也不分大小開發(fā)商。也許是年終和春節(jié)前的緣故，總之今年的力度遠(yuǎn)大于前兩年，而區(qū)域性的房?jī)r(jià)漲跌差距并沒有顯示出來。

給人的感覺就是，房子確實(shí)賣不動(dòng)了，又不能挑明了降價(jià)。恰好年底和春節(jié)，中車、恒大、萬科又先后帶頭搞特價(jià)，最終效應(yīng)蔓延開來。當(dāng)然，也不排除開發(fā)商在做營(yíng)銷手段。

特價(jià)給予購房者的實(shí)惠確實(shí)不少，同時(shí)也給二手房東們帶來不小的壓力。2020年房?jī)r(jià)最終走勢(shì)，還要看這種“特價(jià)”效應(yīng)是否還在繼續(xù)蔓延。根據(jù)往年情況，每年的春節(jié)之后，威海樓市開始慢慢熱起來，尤其是榮成、南海新區(qū)、銀灘等區(qū)域的海景房項(xiàng)目，同時(shí)沒有了年度資金回籠的壓力，特價(jià)房會(huì)慢慢淡出市場(chǎng)。所以我們會(huì)建議買房人在年前有合適的房子是可以考慮入手的。

結(jié)語

2020年的樓市充滿太多的不確定性，且經(jīng)過了一年半的平穩(wěn)期。接下來應(yīng)該會(huì)進(jìn)入一個(gè)分化的階段。目前全國(guó)各個(gè)城市都開啟了“搶人”模式，人才引進(jìn)是每個(gè)城市首要的工作，包括放寬落戶限制。尤其是如今的人口流動(dòng)，已經(jīng)不再是以北上廣深為主要目標(biāo)城市，近幾年崛起的二線和準(zhǔn)一線城市，不論從城市建設(shè)還是發(fā)展機(jī)會(huì)，已經(jīng)完全可以滿足現(xiàn)代人才的需求。同時(shí)，隨著人們生活水平提高，消費(fèi)觀也開始有本質(zhì)上的變化，改善型住房需求會(huì)是今后樓市的主題。

威海則是以康養(yǎng)、度假與其他三四線城市區(qū)分開來。所以，威海樓市短期內(nèi)還是具備一定支撐的，但堅(jiān)持到什么時(shí)候不好說。能夠?qū)ν�海樓市�?gòu)成利好的有：土地和通脹；不穩(wěn)定因素是投資客的決定；中性因素則是政策。2020年威海樓市不是自身決定，具體方向還是要看那些不穩(wěn)定因素的動(dòng)向，而影響他們是否出手的則是二線城市的房?jī)r(jià)走向。