物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條 為加強和規(guī)范專業(yè)市場的物業(yè)管理，維護管理企業(yè)、業(yè)主及使用人的合法權(quán)益，促進專業(yè)市場的繁榮，根據(jù)《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》和《江西省城市物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于專業(yè)市場經(jīng)營區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動。市政府就有關(guān)專業(yè)市場已作專門規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三條 本辦法所稱的物業(yè)管理，是指專業(yè)市場物業(yè)管理機構(gòu)，以有償服務(wù)的形式對經(jīng)營區(qū)內(nèi)的房屋相關(guān)的公共、共用設(shè)備設(shè)施的日常管理維護以及對市容環(huán)境衛(wèi)生、交通秩序、消防、治安等事項進行管理的活動。

第四條 本辦法所稱業(yè)主是指市場內(nèi)物業(yè)的所有權(quán)人，使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

第五條 專業(yè)市場實行專業(yè)化有償服務(wù)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則。

第六條 房產(chǎn)行政主管部門對專業(yè)市場的物業(yè)管理實行行業(yè)監(jiān)督管理。

市政、園林、公安(消防)、市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)保、物價、工商、供水、供電、供氣、郵政、通訊等部門和單位，應(yīng)按各自的職責分工、密切配合、共同做好專業(yè)市場管理的`有關(guān)工作。

第七條 業(yè)主或使用人使用物業(yè)及在市場內(nèi)的經(jīng)營活動，應(yīng)當遵守法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定，并服從市場物業(yè)管理機構(gòu)的管理。

第八條 對業(yè)主及使用人的違規(guī)行為，由市場物業(yè)管理機構(gòu)予以勸阻、制止并督促改正，情節(jié)嚴重的，會同有關(guān)部門予以處罰。

第二章 物業(yè)的使用及管理

第九條 裝修管理

(一)業(yè)主或使用人裝修房屋，應(yīng)先向物業(yè)管理機構(gòu)提出申請，經(jīng)批準后，每戶繳納1000元清運裝修垃圾保證金，對不及時清除垃圾的，由物業(yè)管理企業(yè)代為清運，保證金不予退還。

(二)業(yè)主或使用人裝修房屋時禁止下列行為：

1、擅自改變房屋的使用性質(zhì);

2、損壞房屋的承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋的外貌;

3、占有、損壞房屋的共用部位，在天井、庭院、陽臺、屋頂以及道路或者其他公共場地搭建建筑物。

(三)裝修時應(yīng)保護給排水管道，不能造成管道堵塞，嚴禁把裝修后的水泥漿、涂料殘液等污物排入下水道。

(四)不準在外墻安裝防盜窗，太陽能熱水器等應(yīng)統(tǒng)一按指定位置和要求安裝，以免破壞房屋外墻面、屋頂?shù)拿烙^。

(五)裝修時不得隨意在道路上堆放沙石、水泥等建筑材料，不得拆動和損壞共用上下水管道、照明電路和其它線路，建設(shè)垃圾必須堆放在指定地點并及時清運，嚴禁從樓上往下傾倒垃圾。

(六)因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其它公用財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)負責賠償。

第十條 共用部位、設(shè)施、設(shè)備的管理

(一)業(yè)主或使用人應(yīng)自覺維護好市場內(nèi)的共用部位及設(shè)施、設(shè)備，未經(jīng)物業(yè)管理機構(gòu)同意，不得隨意占用。

(二)業(yè)主或使用人不得擅自拆改共用電路、給排水管道，如確需改裝增建，應(yīng)向物業(yè)管理機構(gòu)書面申請，經(jīng)有關(guān)部門批準后，方可進行施工。

(三)業(yè)主或使用人房屋內(nèi)的水電管線發(fā)生故障，由業(yè)主或使用人自行維修，涉及到公用部位的，由物業(yè)管理機構(gòu)負責維修。

(四)業(yè)主或使用人不得擅自拆裝水表、電表，一旦發(fā)現(xiàn)，將對業(yè)主或使用人按規(guī)定處以罰款。

(五)水費由物業(yè)管理機構(gòu)按總表計量收繳，業(yè)主或使用人按分表計量，并分攤總表與分表的差量水價，最低用水量按市供水企業(yè)的規(guī)定執(zhí)行。

(六)業(yè)主或使用人應(yīng)積極配合水、電抄表員的工作，不得無故拒絕抄表員上門抄表，并按規(guī)定及時交納水電費。

第十一條 市容環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理

(一)業(yè)主或使用人對各自門前的衛(wèi)生、秩序、綠化實行“三包”，并與物業(yè)管理機構(gòu)簽訂門前“三包”責任書。

店面的貨物擺設(shè)，應(yīng)當整潔美觀、錯落有致，業(yè)主或使用人應(yīng)自覺配合檢查，服從管理。

(二)未經(jīng)業(yè)管理機構(gòu)審核、報批，業(yè)主或使用人不得在經(jīng)營區(qū)內(nèi)設(shè)置廣告條幅、標語牌等;經(jīng)批準后設(shè)置的廣告條幅、標語牌等過期應(yīng)及時撤除，業(yè)主或使用人的門面招牌，應(yīng)按物業(yè)管理機構(gòu)的要求制作，做到內(nèi)容健康，外型美觀，并適時維護。

(三) 業(yè)主或使用人應(yīng)將生活垃圾按時倒入指定地點，嚴禁亂倒亂拋，嚴禁將瓜皮果殼等雜物丟在路上。

(四)未經(jīng)批準，經(jīng)營區(qū)內(nèi)不得飼養(yǎng)家禽家畜。

(五)業(yè)主或使用人不得隨意丟棄帶有病菌或其他有毒有害物質(zhì)的廢棄物，處理時應(yīng)向環(huán)保部門申請，并按規(guī)定進行無害化處理。

(六)業(yè)主或使用人損壞環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施，除責令其恢復(fù)原狀外，可按有關(guān)規(guī)定并處罰款。

(七)經(jīng)營區(qū)內(nèi)的公共廁所，實行專人管理和保潔，并實行有償服務(wù)。

(八)有下列行為之一者，由物業(yè)管理機構(gòu)除責令其糾正外，可按有關(guān)規(guī)定并處罰款。

1、隨地大小便、亂丟瓜皮、果殼等廢棄物的;

2、亂扔動物尸體，隨意焚燒垃圾的;

3、在建筑物、設(shè)施和樹木上涂寫、刻畫及未經(jīng)批準懸掛、張貼宣傳品、拉線涼曬衣物的;

4、在臨市陽臺、窗外堆放、吊掛有礙市容物品的;

5、不按規(guī)定時間、地點、方式傾倒垃圾、污水、糞便的;

6、占用公共場地裝卸貨物，未按時清掃、收集廢棄物的;

7、運輸液化、散裝貨物，不作密封、包扎、覆蓋，造成泄漏遺灑的;

8、業(yè)主或使用人的廁所、下水道冒溢，不及時處理的;

9、在經(jīng)營區(qū)內(nèi)攀折花木，踐踏草坪的;

10、在綠地上倒污水或投扔雜物，在綠化范圍內(nèi)堆放物品的。

第十二條 治安、消防管理

(一)經(jīng)營區(qū)內(nèi)實行封閉管理，配備必要的保安人員，實行門衛(wèi)值班制度，維護正常秩序，及時制止危害社會治安和市場公共秩序的行為。

(二)業(yè)主或使用人要增強安全意識，積極配合保安人員的工作，如發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為，應(yīng)積極制止，并報市場保安人員或當?shù)嘏沙鏊�處置�?/p>

(三)業(yè)主或使用人應(yīng)依法經(jīng)營，嚴禁在經(jīng)營區(qū)內(nèi)從事賭博、色情等違法活動。

(四)業(yè)主或使用人必須遵守各項制度，嚴禁強買強賣，敲詐勒索、酗酒鬧事、打架斗毆等危害公共利益和安全的行為。

(五)經(jīng)營區(qū)內(nèi)實行明火控制，嚴禁擅自使用大功率電器，液化氣灶、瓶應(yīng)符合安全標準，嚴禁在經(jīng)營區(qū)內(nèi)使用煤爐、煤油爐做飯、燒水、取暖。

(六)嚴禁在經(jīng)營區(qū)內(nèi)擅自搭、接、移電線線路和改裝供電裝置。

(七)嚴禁在經(jīng)營區(qū)內(nèi)銷售、儲存煙花炮竹、打火機、火藥槍、酒精、油漆、香蕉水、煤油、劇毒物品、放射性物質(zhì)及其它有毒易燃易爆物品。

(八)業(yè)主或使用人配備的滅火器，應(yīng)擺放在明顯和便于取用的地方。

(九)經(jīng)營區(qū)內(nèi)配備的消防設(shè)施及消防物品，除消防需要外，任何人不得擅自取用或破壞。

(十)業(yè)主或使用人必須在店內(nèi)經(jīng)營，嚴禁堵塞消防通道。

第十三條 車輛、道路管理

(一)進入經(jīng)營區(qū)停放的營運車輛都必須聽從車場工作人員的指揮，在指定地點整齊停放。

(二)業(yè)主或使用人裝卸貨物應(yīng)在物業(yè)管理機構(gòu)規(guī)定的時間內(nèi)進行。

(三)除消防、救護、清潔等經(jīng)特許的車輛外，其他非裝卸貨的機動車輛未經(jīng)批準不得駛?cè)虢?jīng)營區(qū)內(nèi)停放。

(四)未經(jīng)批準，業(yè)主或使用人不得占道經(jīng)營，不得在道路上堆放物品。

(五)在經(jīng)營區(qū)停放的車輛，都必須按規(guī)定交納停車費。

第十四條 業(yè)主自治管理

(一)按規(guī)定成立業(yè)主代表大會，代表大會至少每年召開一次，重大事項經(jīng)全體代表過半數(shù)討論通過。

(二)業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，成員為7人，由主任、副主任或成員組成。

(三)業(yè)主代表大會制定的公約和業(yè)主委員會的章程不得與法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法相抵觸。

(四)業(yè)主委員會應(yīng)積極配合物業(yè)管理機構(gòu)的工作，規(guī)范業(yè)主或使用人的行為，對違反規(guī)定的業(yè)主或使用人進行說服教育。

第三章 物業(yè)管理服務(wù)

第十五條 業(yè)主與使用人應(yīng)當與物業(yè)管理機構(gòu)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，合同中應(yīng)約定下列事項，并根據(jù)標準約定各項服務(wù)的收費。

(一)房屋共用部位、共用設(shè)備的日常養(yǎng)護和維修管理;

(二)保潔服務(wù);

(三)保安服務(wù);

第十六條 物業(yè)管理機構(gòu)可根據(jù)專業(yè)市場特點，為業(yè)主或使用人提供下列專項或特約服務(wù)：

(一)收繳水電費、有線電視費;

(二)訂送報刊、收發(fā)信件;

(三)購車(船、機)票;

(四)保管車輛;

(五)維修業(yè)主自理的水、電設(shè)備;

(六)搬運裝卸貨物;

(七)其他特約服務(wù)。

第十七條 物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)當按下列要求提供物業(yè)管理服務(wù)

(一)在房屋使用前，將共用部位、設(shè)施、設(shè)備的使用維護的方法、要求以及注意事項書面告之業(yè)主或使用人。

(二)受業(yè)主委員會委托，代管維修基金，并按其審定的財務(wù)預(yù)算使用維修基金;

(三)對市場進行全天候巡視檢查，定期對共用部位、設(shè)備、設(shè)施進行日常養(yǎng)護;

(四)發(fā)現(xiàn)共用部位、設(shè)備、設(shè)施損壞時，立即采取措施，并按約定進行維修。

第四章 物業(yè)管理經(jīng)費和維修基金的收取與使用

第十八條 物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)按照《江西省城市物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》的規(guī)定，收取物業(yè)管理費，并將收費項目和標準進行公布。

第十九條 根據(jù)《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當按購房款2%的比例向售房單位繳納維修基金。

第二十條 維修基金應(yīng)當用于經(jīng)營區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，不得挪作他用。維修基金不足時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，按業(yè)主擁有的房屋建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。

第二十一條 維修基金由物業(yè)管理機構(gòu)代管，專戶儲存、�？顚Ｓ�，維修基金明細戶應(yīng)當按單幢房屋設(shè)置，按戶核算。

第二十二條 維修基金的使用，由物業(yè)管理機構(gòu)提出年度財務(wù)預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施。房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)加強對維修基金使用情況的監(jiān)督。

第二十三條 物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)當6個月公布一次物業(yè)管理服務(wù)費和維修金的使用情況，按受業(yè)主及使用人的監(jiān)督。

第二十四條 物業(yè)管理機構(gòu)與業(yè)主、使用人共同約定，可以按季預(yù)收物業(yè)公共性服務(wù)管理費，專項服務(wù)費按月分攤收費，特約服務(wù)費雙方面議。

第二十五條 業(yè)主或使用人應(yīng)按核定的標準按時向物業(yè)管理機構(gòu)繳納物業(yè)管理服務(wù)費，不按規(guī)定繳納管理費的，物業(yè)管理機構(gòu)有權(quán)收繳每日3‰的滯納金(水電費滯納金按有關(guān)部門的規(guī)定執(zhí)行)，并可采取相應(yīng)措施。

第五章 附 則

第二十六條 本辦法施行中的具體問題由市房管局負責解釋