物業(yè)服務收費管理辦法是為了為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》制定，由中華人民共和國發(fā)展改革委、建設部于2004年1月1日發(fā)布施行的相關管理條例，共計二十四條。那么鷹潭物業(yè)管理條例最新版全文是如何修訂的呢？本文小編為你整理關于鷹潭物業(yè)管理條例最新全文、附收費標準的相關知識，希望對你有幫助。

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本條例。

第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

前款所稱房屋，包括建筑物內(nèi)的商品住宅、經(jīng)營性用房和物業(yè)管理用房。

第三條 物業(yè)管理應當遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規(guī)范的原則。

第四條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

市政、城管執(zhí)法、價格、工商、市容環(huán)境衛(wèi)生、城鄉(xiāng)規(guī)劃、民政、環(huán)保、人防等有關部門及供水、供氣、供電等企業(yè)應當按照各自的職責分工和本條例規(guī)定，做好物業(yè)管理的有關監(jiān)督管理工作。

第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門具體指導所轄區(qū)域內(nèi)的業(yè)主依法設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的關系。

社區(qū)居民委員會、村民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關工作。

第六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護市場秩序和公平競爭，促進物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

第七條 配套設施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的原有住宅小區(qū)，由所在地人民政府組織整治改造，逐步實行物業(yè)管理。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第八條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

(八)依法使用物業(yè)共用部位、共用設施設備；

(九)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

(十)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

(十一)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

(四)遵守房屋裝飾裝修的有關規(guī)定和要求；

(五)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；

(六)按時交納物業(yè)服務費用；

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。

第十條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十一條 物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃定。物業(yè)的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

新建物業(yè)建設單位在辦理房屋預售許可證或者房屋現(xiàn)售備案前，應當按照前款規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請劃分登記，并將登記的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

已經(jīng)實行物業(yè)管理的區(qū)域，由物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)所在地的設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請登記。

第十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑物總面積達到百分之五十以上的，建設單位應當在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面報告，并提供下列資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域登記證明；

(二)建筑規(guī)劃總平面圖；

(三)物業(yè)建筑面積清冊；

(四)業(yè)主名冊；

(五)交付使用的公用設施設備證明；

(六)物業(yè)服務用房配置證明。

建設單位未及時書面報告的，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面要求。

第十三條 街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到建設單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi)，會同縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門組建業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)�；I備組應當自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、房地產(chǎn)行政主管部門代表、物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會或者村民委員會代表組成�；I備組人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)所占比例應當不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會或者村民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

第十四條 籌備組應當履行下列職責：

(一)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

(四)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

(五)制定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法，提出業(yè)主委員會成員候選人名單；

(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法；

(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。

籌備組履行職責的期限，應當?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。

第十五條 業(yè)主大會決定下列事項：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；

(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

(四)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；

(五)籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金；

(六)改建、重建建筑物及其附屬設施；

(七)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項。

第十六條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，明確委托事項、委托權(quán)限和期限等內(nèi)容。

業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主大會決定本條例第十五條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本條例第十五條規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應當事先征求其所代表的業(yè)主意見，并在業(yè)主大會會議上如實反映。

第十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會臨時會議：

(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的；

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第十九條 業(yè)主委員會負責執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行下列職責：

(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

(三)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

(四)組織籌集專項維修資金，并監(jiān)督使用；

(五)督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費；

(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

(七)勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋；

(八)業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十條 業(yè)主委員會成員由五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會成員每屆任期不超過五年，可以連選連任。

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會成員中推選主任、副主任。

選舉業(yè)主委員會成員時，應當按照成員人數(shù)的百分之四十配備候補成員。業(yè)主委員會成員缺員時，應當由候補成員遞補。候補成員全部遞補為成員后仍有缺員的，應當召開業(yè)主大會會議補選。

第二十一條 業(yè)主委員會成員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力；

(二)遵守國家有關法律、法規(guī)；

(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；

(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公道正派，廉潔自律；

(五)具有一定的組織能力；

(六)具備必要的工作時間。

第二十二條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況；

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則；

(三)管理規(guī)約；

(四)業(yè)主大會決定的其他重大事項。

第二十三條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議。

業(yè)主委員會會議由主任負責召集，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)的成員出席，作出的決定應當經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。

第二十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十五條 業(yè)主委員會應當建立定期接待制度，聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受業(yè)主和物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。

業(yè)主委員會應當建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務合同協(xié)商簽訂活動，以及物業(yè)管理中各項重要事項的記錄，并妥善保管。

業(yè)主委員會應當建立信息公開制度，按照規(guī)定及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定、物業(yè)服務企業(yè)選聘、物業(yè)服務合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項；定期公布專項維修資金和公共收益收支；接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。

第二十六條 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。無正當理由逾期未換屆的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)調(diào)督促其按時完成換屆選舉工作。

新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會應當在十日內(nèi)將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業(yè)主共同所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

第二十七條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其成員資格：

(一)以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的；

(二)不履行成員職責的；

(三)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害其他業(yè)主合法權(quán)益行為的；

(四)因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會成員的。

第二十八條 業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及成員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法與標準由業(yè)主大會決定。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十九條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。

住宅物業(yè)的建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理；投標人少于三個的，經(jīng)縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

提倡非住宅物業(yè)的建設單位通過招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

第三十條 建設單位可以邀請前期物業(yè)服務企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設，對項目的規(guī)劃設計方案、配套設施建設、工程質(zhì)量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關的建議。

建設單位組織項目工程驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業(yè)服務企業(yè)參與。

第三十一條 建設單位出售新建房屋之前，應當制定臨時管理規(guī)約，并在售房時向購房人明示前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約。購房人在購買新建房屋時，應當對前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約予以書面確認，并受其約束。

建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得損害購房人的合法權(quán)益。

第三十二條 建設單位應當按照物業(yè)總建筑面積千分之二的標準，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務用房，最低不少于一百二十平方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于二十平方米。

物業(yè)服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務用房所在樓層不得高于四層。物業(yè)服務用房的位置和面積，建設單位應當在房屋預售時予以公布。

物業(yè)服務用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務工作，不得挪作他用�？h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當在辦理房屋所有權(quán)初始登記時，在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務用房面積和房號以及物業(yè)的其他共有部分。業(yè)主有權(quán)查詢。

第三十三條 新建物業(yè)符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

(一)建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保、人防等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門備案；

(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

(三)義務教育學校及幼兒園、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按照規(guī)劃設計要求建成；

(四)道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施已按照規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書，依照法律法規(guī)規(guī)定需要進行檢測的，還應當由具備相應資質(zhì)的檢測機構(gòu)檢測合格；

(六)物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗并記錄，發(fā)現(xiàn)問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時整修。

第三十五條 建設單位應當按照規(guī)定向前期物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房和下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

(二)設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

第三十六條 建設單位在物業(yè)交付使用時，應當向物業(yè)買受人提供質(zhì)量保證書，并按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話和地址。

物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯(lián)系建設單位落實保修責任。

第三十七條 新建住宅物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。

建設單位應當在新建住宅物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之一至百分之三的比例向房地產(chǎn)行政主管部門設立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金，專項用于保修期內(nèi)物業(yè)維修的保障。保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設單位應當補足；保修期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應當返還建設單位。

建設單位購買了工程質(zhì)量責任保險的，所投保物業(yè)可以不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

建設單位在保修期限內(nèi)不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門核實后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還等具體辦法，由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門會同財政部門、發(fā)展改革部門制定，經(jīng)省人民政府同意后公布施行。

第四章 物業(yè)管理服務

第三十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家規(guī)定，具備相應的資質(zhì)，不得超越資質(zhì)等級承接物業(yè)服務業(yè)務。物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書不得轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)借。

物業(yè)服務企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務項目，應當向物業(yè)所在地設區(qū)的市或者縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

從事物業(yè)管理的人員應當按照國家規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。職業(yè)資格證書不得轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)借。

房地產(chǎn)行政主管部門應當加強物業(yè)管理專業(yè)人才隊伍建設，建立物業(yè)服務企業(yè)及其管理人員的信用檔案。

第三十九條 物業(yè)服務內(nèi)容主要包括下列事項：

(一)物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；

(二)公共綠化的維護；

(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；

(四)公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項；

(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告；

(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理；

(七)物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的保管；

(八)其他物業(yè)管理事項。

第四十條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務事項、服務要求、收費標準、物業(yè)服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務、違約責任等內(nèi)容進行約定。

物業(yè)服務合同簽訂后，業(yè)主有權(quán)進行查詢。

物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起十日內(nèi)，向物業(yè)所在地設區(qū)的市或者縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門備案。

省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當制定、公布物業(yè)服務合同示范文本。

第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同約定，聘請專業(yè)機構(gòu)承擔電梯等機電設備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人。

第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格按照國家有關物業(yè)服務規(guī)范和標準提供服務，加強物業(yè)共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查；物業(yè)共用部位、共用設施設備運行狀況應當于每年第四季度向業(yè)主委員會書面報告。

第四十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應急預案，對突發(fā)性事件應當采取應急措施，及時報告有關行政管理部門和相關單位，并協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第四十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當建立和保存下列檔案和資料：

(一)小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；

(二)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、電子防盜門等共用設施設備和人防工程防護設施的檔案及其運行、維修、養(yǎng)護記錄；

(三)水箱清洗記錄及水箱檢測報告；

(四)住宅裝飾裝修管理資料；

(五)業(yè)主清冊；

(六)物業(yè)服務企業(yè)或者建設單位與相關公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、垃圾清運、電信覆蓋等書面協(xié)議；

(七)物業(yè)服務活動中形成的與業(yè)主利益相關的其他重要資料。

第四十五條 物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。住宅類物業(yè)服務收費實行政府指導價；其他類物業(yè)的物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

物業(yè)服務收費實行政府指導價的，價格主管部門應當會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務內(nèi)容、服務等級和物價指數(shù)變動情況等，制定相應的基準價和浮動幅度，并每年向社會公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。

物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

第四十六條 已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。

前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內(nèi)，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內(nèi)無正當理由不辦理相關交付手續(xù)的，視為交付，其物業(yè)服務費由建設單位墊付，業(yè)主辦理房屋所有權(quán)證時，由業(yè)主返還建設單位墊付的費用。建設單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥相關交付手續(xù)為準。

建設單位限定物業(yè)買受人辦理交付手續(xù)的時間不得少于二個月。

第四十七條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

電梯、轉(zhuǎn)供電和二次供水等設施運行費用未納入物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照實際支出和約定的收費方式向相關業(yè)主公平、合理分攤，并定期公布。

第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣等單位應當對最終用戶實行裝表到戶、收費到業(yè)主，直接為業(yè)主服務。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共照明用電、園林綠化用水費用，應當按照符合其使用性質(zhì)的標準收取。

供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用，并按約定支付手續(xù)費。

物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第四十九條 物業(yè)服務合同期限屆滿的三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘且物業(yè)服務企業(yè)接受的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務企業(yè)決定物業(yè)服務合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的，應當提前三個月書面告知業(yè)主委員會。物業(yè)服務合同終止前，物業(yè)服務企業(yè)不得擅自停止服務。

物業(yè)服務合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權(quán)利義務延續(xù)。在合同權(quán)利義務延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應當提前三個月書面告知對方。

第五十條 物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會交還下列資料和財物：

(一)本條例第三十五條第一款和第四十四條規(guī)定的資料；

(二)物業(yè)管理用房；

(三)物業(yè)服務期間改造、維修、保養(yǎng)有關物業(yè)形成的技術資料；

(四)物業(yè)服務期間業(yè)主出資配置的固定設施設備；

(五)其他應當移交的財物、資料。

新選聘的物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交前款規(guī)定的資料和財物。

第五十一條 業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會做好交接工作，新物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定的時間進入物業(yè)管理區(qū)域服務。

第五十二條 房地產(chǎn)行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其服務質(zhì)量進行考核，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務水平。

市容、公安、工商、環(huán)保、規(guī)劃等行政管理部門應當加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、治安消防、房屋使用等的監(jiān)督管理，依法處理違法行為。

物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會可以依照國家和本省有關規(guī)定，制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)服務從業(yè)人員的自律制度，配合房地產(chǎn)行政主管部門建立健全信用檔案。

第五十三條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應當自收到之日起十五日內(nèi)進行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復投訴人；屬于其他部門、單位職責的，房地產(chǎn)行政主管部門應當及時轉(zhuǎn)交有關部門或者單位并告知投訴人。

第五十四條 實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會議由縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，社區(qū)居民委員會或者村民委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位和城市管理執(zhí)法、公安派出所等單位及業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項：

(一)業(yè)主委員會未依法履行職責；

(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)問題；

(三)履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)重大問題；

(四)物業(yè)服務企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)問題；

(五)其他需要協(xié)調(diào)解決的相關事項。

第五章 物業(yè)的使用和維護

第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

第五十六條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置戶外廣告或者從事租賃等經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。

經(jīng)營所得收益經(jīng)業(yè)主大會決定可以由業(yè)主委員會負責管理，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)代為管理，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用，收益和使用情況應當公示。

第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應當首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的需要。

規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

建設單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后方能出售車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格。

出租規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫的，應當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后，出租給其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月。

第五十八條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通。機動車輛和非機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放的具體管理辦法，由業(yè)主大會決定并公示。

業(yè)主對機動車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂機動車輛保管合同。

第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)規(guī)劃建設的人防工程，平時由投資者依照法律、法規(guī)的規(guī)定使用和管理。

利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程進行經(jīng)營活動的，應當按照非住宅物業(yè)的標準交存住宅專項維修資金、交納物業(yè)服務費。

第六十條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋應當遵守國家和本省的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，禁止下列行為：

(一)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方；

(四)破壞或者擅自改變房屋外觀；

(五)損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果；

(六)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

業(yè)主、物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設施的，應當保持物業(yè)的整潔、美觀。

第六十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人。物業(yè)服務企業(yè)不得以任何形式收取裝飾裝修保證金。

在業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋期間，物業(yè)服務企業(yè)應當對裝飾裝修房屋情況進行現(xiàn)場巡查，業(yè)主應當予以配合。

第六十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當合理、正當?shù)厥褂梦飿I(yè)，禁止下列行為：

(一)違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；

(二)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品；

(三)排放有毒、有害物質(zhì)；

(四)發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風；

(五)亂設攤點或者亂倒垃圾，堆放雜物，高空拋物；

(六)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

(七)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第六十三條 物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人在物業(yè)裝飾裝修、使用過程中有違反國家和本省有關規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關行政管理部門。有關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者處理。

第六十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定交存專項維修資金。

業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。

第六十五條 物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新、改造時，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合；因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業(yè)維修、更新、改造造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。

第六章 法律責任

第六十六條 建設單位違反本條例第十二條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，或者未按照規(guī)定提供有關資料的，由縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。

第六十七條 建設單位違反本條例第三十七條規(guī)定，未交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。

第六十八條 違反本條例第六十條和第六十二條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，按照下列規(guī)定給予處罰；給他人造成損失的，責任人應當依法予以賠償：

(一)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；

(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款；

(三)破壞或者擅自改變房屋外觀的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，恢復原狀，可以處一千元以上一萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，可以處一萬元以上十萬元以下的罰款;

(四)擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，恢復原狀，可以處一萬元以上五萬元以下的罰款。

第六十九條 違反本條例第四十條第三款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未按時將物業(yè)服務合同報送備案的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上一萬元以下罰款。

第七十條 違反本條例第四十九條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同約定擅自停止服務的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

第七十一條 違反本條例第六十一條第一款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)收取裝飾裝修保證金的，由價格主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

第七十二條 房地產(chǎn)行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及相關行政管理部門的工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)未按照本條例規(guī)定組織成立業(yè)主大會籌備組的；

(二)未按照本條例規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責的；

(三)發(fā)現(xiàn)違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的；

(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。

第七十三條 對違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)已有法律責任規(guī)定的，從其規(guī)定。

第七章 附 則

第七十四條 本條例有關專業(yè)用語的含義：

(一)專有部位，是指一套自用房屋分戶門內(nèi)的空間及其室內(nèi)墻面和天井、庭園等部位；

(二)專有設備，是指一套住宅內(nèi)部的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設備；

(三)共用部位，是指一幢住宅內(nèi)部，建設費用已分攤進入住房銷售價值的由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、走廊通道、值班室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面、屋頂?shù)炔课唬?/p>

(四)共用設備，是指一幢住宅內(nèi)部，建設費用已分攤進入住宅銷售價格的由整幢住宅的業(yè)主、物業(yè)使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、電線、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具等設備；

(五)共用設施，是指居住小區(qū)內(nèi)，建設費用已分攤進入住宅銷售價格的由業(yè)主、物業(yè)使用人共同使用的道路、綠地、停車場(庫)、路燈、公益性文體設施、安全防范設施、供水供電設施、消防設施、信報箱(群)、排水管道窖井、化糞池、垃圾站(房)等設施；

(六)房屋承重結(jié)構(gòu)，是指住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)取?/p>

第七十五條 本條例規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計算：

(一)專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行房屋登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

(二)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有二個以上專有部分的，按照一人計算。

(三)建筑物總面積與總?cè)藬?shù)，分別按照前兩項的統(tǒng)計總和計算。

第七十六條 由人民政府投資建設或者儲備的廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房等保障性住房的物業(yè)管理參照本條例執(zhí)行。

第七十七條 本條例自 年 月 日起施行。1998年12月18日江西省第九屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過的、2001年12月22日江西省第九屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議修正的《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》同時廢止。

關于《江西省物業(yè)管理條例(修訂草案)》的說明

??2011年11月28日在江西省第十一屆人大常委會第二十八次會議上

省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長 張勇

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

我受省政府的委托，現(xiàn)就《江西省物業(yè)管理條例(修訂草案)》(以下簡稱修訂草案)作如下說明。

一、修訂的必要性

發(fā)展物業(yè)管理，對于改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提升城市社會管理和服務水平，促進社會和諧穩(wěn)定，都具有重要的現(xiàn)實意義。我省物業(yè)管理起步于上世紀90年代初，1998年12月18日江西省第九屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過了《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》。該條例的頒布實施，對規(guī)范我省物業(yè)管理工作，促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。至2010年底，全省已有物業(yè)服務企業(yè)981家，行業(yè)從業(yè)人員6萬余人，新建住宅小區(qū)實施物業(yè)管理覆蓋率達100%，全省物業(yè)管理整體水平日益提高。但是，隨著廣大業(yè)主對物業(yè)管理需求和期盼不斷提高，加之新情況、新問題不斷出現(xiàn)，物業(yè)管理糾紛也呈上升趨勢，物業(yè)管理收費難、小區(qū)停車難、業(yè)主自治機制不健全等困難和問題日益突出，我省現(xiàn)行條例已經(jīng)不能滿足當前物業(yè)管理發(fā)展的實際情況和客觀需要。2010年，根據(jù)全國人大常委會的工作部署，省人大常委會對我省地方性法規(guī)進行了一次全面清理，其中《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》作為需要全面修訂的項目，建議省政府列入年度立法計劃。因此，有必要對該條例進行修訂。

二、審查經(jīng)過

修訂草案送審稿由我廳起草，于2011年3月31日報省政府。在審查修改過程中，書面征求了省人大財經(jīng)委、省人大常委會法工委、省發(fā)改委、省財政廳、省國土資源廳、省公安廳、省民政廳、省衛(wèi)生廳、省教育廳、省環(huán)保廳、省工商局、省消防總隊、省電力公司、部分房地產(chǎn)公司、物業(yè)服務企業(yè)及11個設區(qū)市政府、部分縣級政府的意見。2011年5月中旬、6月下旬和9月上旬，會同省政府法制辦先后到鷹潭市、南昌市、宜春市、豐城市進行調(diào)研。6月20日，分別召開了專家論證會和部門協(xié)調(diào)會。根據(jù)調(diào)研、論證、協(xié)調(diào)中各方提出的意見，會同省政府法制辦對送審稿進行了多次修改。

鑒于該立法項目涉及面廣、社會關注度高，為增強政府立法的科學性、民主性，擴大群眾的參與度，充分聽取社會各界的意見和建議，提高政府立法質(zhì)量，經(jīng)凌成興常務副省長同意，8月18日《江西日報》刊登了修訂草案征求意見稿全文，向社會公開征求意見。截至9月底，共收到信件和電子郵件68封，意見二百余條，主要集中在物業(yè)質(zhì)量保修、物業(yè)服務收費等問題上。我廳會同省政府法制辦對征集的意見進行了逐條梳理，對有價值的意見予以了采納。

11月17日，省政府第57次常務會議討論通過了修訂草案，提請省人大常委會審議。

三、幾個主要問題的說明

(一)關于《條例》的名稱

原條例名稱為《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》，適用范圍僅限于城市居住小區(qū)，而目前物業(yè)管理已經(jīng)深入到機關、企業(yè)、醫(yī)院、學校等非居住用房，國務院《物業(yè)管理條例》將物業(yè)界定為已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其配套的設施設備和場地。因此，根據(jù)國家有關法律法規(guī)，參照外省市的做法，結(jié)合當前物業(yè)管理的實際需要，將原《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》修改為《江西省物業(yè)管理條例》。

(二)關于業(yè)主大會和業(yè)主委員會

業(yè)主大會和業(yè)主委員會能否依法成立和正常運轉(zhuǎn)，直接關系到廣大業(yè)主的切身利益。為規(guī)范業(yè)主自治，保障業(yè)主權(quán)益，修訂草案明確規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責，以及召開業(yè)主大會和業(yè)主委員會需具備的條件、程序等(第十、十五、十六、十七、十八、十九、二十三條)。由于首次業(yè)主大會會議的籌備直接影響到業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和正常開展工作。因此，修訂草案對首次業(yè)主大會成立條件、業(yè)主大會籌備組的組織形式和工作職責等作了具體規(guī)定(第十二、十三、十四條)。為保證業(yè)主大會、業(yè)主委員會正常運行，修訂草案規(guī)定業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及成員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法與標準由業(yè)主大會決定(第二十八條)。

(三)關于住宅物業(yè)質(zhì)量保修責任

國務院《物業(yè)管理條例》第三十一條規(guī)定：“建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任�！睘榱藢⑦@一規(guī)定落到實處，避免住宅物業(yè)在物業(yè)保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題時，施工單位與建設單位互相推諉，導致業(yè)主權(quán)益得不到保障，借鑒貴州、上海等省市的做法，修訂草案設立了質(zhì)量保修金制度。規(guī)定建設單位應當在新建住宅物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之一至百分之三的比例向房地產(chǎn)行政主管部門設立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金，專項用于保修期內(nèi)物業(yè)維修的保障。保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設單位應當補足；保修期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應當返還建設單位。如果建設單位不履行法定保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提出申請，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門核實后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支，以此保障業(yè)主的權(quán)益(第三十七條)。

(四)關于物業(yè)服務和收費

物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供連續(xù)不間斷服務，業(yè)主按照約定交納物業(yè)服務費，是物業(yè)管理正常有序運行的保障。針對物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供的服務，修訂草案作了以下幾個方面的規(guī)定：一是規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格按照國家有關物業(yè)服務規(guī)范和標準提供服務，加強日常檢查；物業(yè)共用部位、共用設施設備運行狀況應當于每年第四季度向業(yè)主委員會書面報告(第四十二條)。二是為了防止物業(yè)服務合同期限屆滿時因業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)不再續(xù)訂合同而導致物業(yè)服務中斷，修訂草案規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)決定物業(yè)服務合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的，應當提前三個月書面告知業(yè)主委員會(第四十九條)。三是規(guī)定實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的問題和糾紛(第五十四條)。

針對業(yè)主按照約定交納物業(yè)服務費的問題，修訂草案作了以下幾個方面的規(guī)定：一是明確物業(yè)服務收費標準。價格主管部門應當會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務內(nèi)容、服務等級和物價指數(shù)變動情況等，制定相應的基準價和浮動幅度，并每年向社會公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定(第四十五條)。二是規(guī)定已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔(第四十六條)。三是規(guī)定物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任(第四十七條)。

(五)關于物業(yè)的使用和維護

合理使用、有效維護物業(yè)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的共同責任。為此，修訂草案主要作了以下幾方面規(guī)定：一是對改變物業(yè)公共建筑和共用設施用途，以及占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地等行為作了限制性規(guī)定(第五十五條)。二是規(guī)定業(yè)主裝飾裝修房屋應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并遵守國家和本省的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，同時明確了物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理責任(第六十、六十一條)。三是規(guī)定住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照住建部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定交存專項維修資金(第六十四條)。四是規(guī)定物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新、改造時，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合；因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業(yè)維修、更新、改造造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償(第六十五條)。