物業(yè)是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章　總則

第一條　為規(guī)范我市物業(yè)管理活動，明確業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)建設單位以及與物業(yè)管理有關單位的權利和義務，保障物業(yè)合理使用，促進物業(yè)管理的健康發(fā)展，根據(jù)國家和省有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本市規(guī)劃區(qū)內住宅區(qū)和非住宅的物業(yè)管理以及對物業(yè)管理活動的監(jiān)督，適用本辦法。

第三條　本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)管理服務合同約定，對房屋及配套的設備設施和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由開發(fā)建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所進行的物業(yè)管理和服務。

本辦法所稱物業(yè)管理區(qū)域，是指業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理的房屋、設施和相關場地的范圍，具體以物業(yè)建設規(guī)劃用地為界。

本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權人。

本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或實際使用物業(yè)的其他人。

本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法成立的并接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務合同進行管理服務的企業(yè)。

第四條　新建住宅區(qū)和共用設施設備齊全的原有住宅區(qū)，建筑面積在2萬平方米以上的，應按照本辦法規(guī)定的方式實行物業(yè)管理；建筑面積在2萬平方米以下的，可以由業(yè)主大會決定采取其他方式實行物業(yè)管理。

第五條　物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化有償服務相結合的原則。

第六條　新余市房產管理局是全市物業(yè)管理的主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門），負責組織實施本辦法并對全市的物業(yè)管理活動進行管理。建設、規(guī)劃、城管、公安、消防、價格、工商行政等有關部門及市政、綠化、環(huán)衛(wèi)、供水、供氣、供電、電信、有線電視等單位應按照各自的職責配合做好物業(yè)管理的有關工作。

城市街道辦、居民委員會和基層公安機關依法對物業(yè)管理進行指導監(jiān)督。

第二章　物業(yè)管理分工

第七條　物業(yè)管理區(qū)域內共用的道路和排水設施的日常養(yǎng)護和維修管理，由物業(yè)管理企業(yè)負責；屬于城市道路和公共排水設施的由市政管理單位負責。

第八條　物業(yè)管理區(qū)域內綠化建設由開發(fā)建設單位負責；物業(yè)區(qū)共用的綠地、園林設施等日常養(yǎng)護維修管理，由物業(yè)管理企業(yè)負責并接受園林綠化管理部門的指導監(jiān)督。

第九條　物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃用地內道路、樓房周圍及綠地、樓道等公共環(huán)境的清掃保潔，由物業(yè)管理企業(yè)負責。

第十條　物業(yè)管理區(qū)域內共用的廁所、化糞池、垃圾站（箱、道）等環(huán)境衛(wèi)生設施的日常養(yǎng)護和維護管理由物業(yè)管理企業(yè)負責，廁所、化糞池的清掏、清運工作由市容環(huán)境衛(wèi)生管理單位負責；生活垃圾由物業(yè)管理企業(yè)負責收集到垃圾中轉站，從垃圾中轉站送至垃圾場的清運工作由市容環(huán)境衛(wèi)生管理單位負責。涉及到生活垃圾處理和衛(wèi)生服務有關費用的事項，按市政府有關規(guī)定執(zhí)行。

第十一條　高層樓（七層及以上，下同）以樓內供水泵房總計費水表為界，多層樓（七層以下，下同）以樓外自來水表井為界，界限以外（包括計費水表）的供水管線及設備，由供水企業(yè)負責維修管理；界限以內（包括水表井至用戶）的供水管線及設備由物業(yè)管理企業(yè)負責維修管理。

第十二條　物業(yè)管理區(qū)域內供電線路、供氣管道、消防設施、照明設施等，屬于共用設施設備的，由物業(yè)管理企業(yè)負責維修管理；屬于公共部分的，分別由供電、供氣企業(yè)和管理消防設施、路燈的單位負責維修管理。

第三章　物業(yè)管理區(qū)域劃分

第十三條　物業(yè)管理區(qū)域劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，遵循規(guī)模經營、方便管理，降低管理成本，提高服務水平的原則。

劃定的物業(yè)管理區(qū)域內不得有市政主干道路、市級規(guī)劃道路穿越。

第十四條　新建住宅小區(qū)，包括分期建設或者由兩個以上單位開發(fā)建設的，應當按照小區(qū)整體規(guī)劃范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

新建住宅區(qū)建筑面積達不到5萬平方米的，可與相鄰住宅整合為一個物業(yè)管理區(qū)域。

新建住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)應當與住宅小區(qū)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第十五條　商貿、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第十六條　原有住宅建筑規(guī)模在1萬平方米以下的，遵循規(guī)模經營、方便管理的原則，按照城市主次干道或者其他自然邊界圍合，可以將幾個項目或單位合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第四章　業(yè)主和業(yè)主大會

第十七條　建立業(yè)主名冊制度。

業(yè)主名冊，由業(yè)主委員會建立和管理。實施前期物業(yè)管理的物業(yè)，由建設單位建立業(yè)主名冊，并在業(yè)主委員會產生后移交其管理。

業(yè)主變更的，新業(yè)主應當在業(yè)主名冊上進行變更登記。

第十八條　物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主通過業(yè)主大會行使下列權力：

㈠選舉、撤換業(yè)主委員會組成人員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

㈡審議通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程；

㈢決定選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

㈣決定有關業(yè)主利益和物業(yè)管理的重大事項；

㈤監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行物業(yè)管理合同的情況；

㈥有關法律、法規(guī)規(guī)定的其他職權。

第十九條　公有住宅出售建筑面積達到30%以上，或者新建商品住宅出售建筑面積達到50%以上，或者新建商品住宅入住率達到30%以上并且首套房屋辦理入住手續(xù)已滿兩年的的居奏鄙枇⒁抵魑被帷

第二十條　開發(fā)建設單位（包括除商品房以外的其他產權單位）應以首任業(yè)主的身份，負責（或委托物業(yè)管理公司負責）成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會。籌備組成員由開發(fā)建設單位代表、業(yè)主代表和居民委員會有關人員組成。物業(yè)主管部門和街道辦應當指導和協(xié)助業(yè)主及時召開業(yè)主大會。業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召開。

業(yè)主大會分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議每年至少召開1次。業(yè)主可以提議召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主大會臨時會議的召開，應經有20%以上投票權的業(yè)主提議，業(yè)主委員會在接到提議后15日內應當組織召開。

第二十一條　召開業(yè)主大會應當有過半數(shù)以上投票權的業(yè)主出席。業(yè)主大會作出決定，必須經與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。決定事項通過后應當在三日內，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內予以公布。

第二十二條　召開業(yè)主大會，可以由業(yè)主或業(yè)主的書面委托代理人直接出席召開，如有過半數(shù)以上投票權的業(yè)主同意或因物業(yè)附近場地條件限制等情況，經召集大會的組織向物業(yè)主管部門作出書面報告，取得物業(yè)主管部門的同意，業(yè)主大會也可以書面方式召開。

第二十三條　在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)，實行住宅1套1票。非住宅房屋不超過100平方米有單獨房屋所有權證的為1票；超過100平方米的，每超過100平方米計1票；超過部分不足100平方米的不計票。單個業(yè)主在業(yè)主大會會議上所持的投票權，不得超過全部投票權的30%。

首次業(yè)主大會會議后業(yè)主投票權的確定由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

第二十四條　業(yè)主身份以售房合同或產權登記證為準。業(yè)主的配偶、親屬或使用人受業(yè)主書面委托可參與投票。售房合同或產權證上登記的業(yè)主超過1人的，可書面委托1人行使業(yè)主權利。

第二十五條　開發(fā)建設單位未售出的空置房，由開發(fā)建設單位作為業(yè)主參加業(yè)主大會，投票權數(shù)的確定按本辦法第二十三條的規(guī)定執(zhí)行。

第二十六條　業(yè)主委員會是代表和維護全體業(yè)主合法權益的物業(yè)管理區(qū)域內的群眾性自治組織。業(yè)主委員會對業(yè)主大會負責，履行下列職責：

㈠召集和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理的實施情況；

㈡草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程草案或修訂草案報業(yè)主大會通過，監(jiān)督業(yè)主公約的實施；

㈢代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理委托合同，并負責合同的履行；

㈣聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動；

㈤審議物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度維護管理計劃和大宗維修項目的維修費用報告；

㈥監(jiān)督及配合物業(yè)管理企業(yè)開展日常管理工作。

第二十七條　首屆業(yè)主委員會由首次業(yè)主大會選舉產生。一個物業(yè)管理區(qū)域選舉產生一個業(yè)主委員會。業(yè)主委員會每屆任期三年。任期屆滿前兩個月由本屆業(yè)主委員會主持召開業(yè)主大會，選舉下一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成員可連選連任。

經依法選舉產生的業(yè)主委員會備案時，物業(yè)主管部門應當出具備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。

第二十八條　業(yè)主委員會可設置主任、副主任，主任、副主任在全體委員中選舉產生。業(yè)主委員會委員數(shù)額，根據(jù)物業(yè)規(guī)模大小確定。建筑面積5萬平方米以下的物業(yè)，業(yè)主委員會成員設5人，建筑面積5萬平方米以上的，每超出2萬平方米可增設1人，最多不超過9人。

第二十九條　業(yè)主委員會候選人人選，由所在街道辦、居委會征求有關各方意見后確定；也可由10名以上的業(yè)主聯(lián)合提名候選人，但只能一次性推舉一名。

第三十條　業(yè)主委員會會議由主任定期召集，召開會議必須有過半數(shù)的委員出席，會議設會議記錄制度，會議作出的決定須經過全體成員的半數(shù)以上同意，會議決定的事項應向全體業(yè)主公布。

第三十一條　業(yè)主公約是由業(yè)主共同訂立的有關物業(yè)管理的協(xié)議，對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。

第三十二條　業(yè)主轉讓或出租物業(yè)時，應將業(yè)主公約作為轉讓合同或租賃合同的附件，對受讓人或承租人具有同等約束力。

轉讓人或者出租人應當自物業(yè)轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將物業(yè)轉讓或者出租的情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

第五章　前期物業(yè)管理

第三十三條　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由開發(fā)建設單位選聘或委托物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理。開發(fā)建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務合同，該合同至業(yè)主、業(yè)主大會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務合同生效時終止。

第三十四條　開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)管理合同約定的內容。

第三十五條　開發(fā)建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

開發(fā)建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

第三十六條　開發(fā)建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。開發(fā)建設單位未將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示和說明，由此產生的糾紛由開發(fā)建設單位負責。

物業(yè)買受人在與開發(fā)建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

第三十七條　在前期物業(yè)管理期間，前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付（指交接鑰匙）之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位承擔；出售房屋交付（指交接鑰匙）之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由業(yè)主按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔，物業(yè)銷售合同未約定的，由開發(fā)建設單位承擔；開發(fā)建設單位與業(yè)主約定由開發(fā)建設單位承擔的，從其約定。

第三十八條　住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。投標人少于3個或者住宅總建筑面積在2萬平方米以下的物業(yè)項目、非住宅總建筑面積在1.5萬平方米以下的物業(yè)項目，經物業(yè)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)管理招投標的具體辦法由物業(yè)主管部門另行制定。

第三十九條　開發(fā)建設單位不得將物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權、使用權轉讓。

第四十條　開發(fā)建設單位按照房地產開發(fā)項目總建筑面積5‰的比例配置必需的物業(yè)管理用房，總建筑面積在2萬平方米以下的應配置不小于100平方米的物業(yè)管理用房，總建筑面積超過10萬平方米的，其超過部分按3‰配置。物業(yè)管理用房費用列入開發(fā)建設成本，產權屬全體業(yè)主共有。

按比例配置的物業(yè)管理用房，應當在業(yè)主委員會成立時，交與業(yè)主委員會。

第四十一條　共用設施及物業(yè)管理用房應當與房地產開發(fā)項目同步規(guī)劃、設計、施工、驗收。

房產權屬登記機關在核發(fā)商品房預售許可證時，應當在相關資料上注明物業(yè)管理用房的位置；在辦理房產權屬登記時，應當在房產檔案中載明物業(yè)管理用房的權屬。

第四十二條　物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，開發(fā)建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列工程建設資料：

㈠竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備施工圖，地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

㈡設備設施的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

㈢物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

㈣物業(yè)管理所必需的其他資料。

第六章　物業(yè)管理服務

第四十三條　業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)按照平等、自愿原則簽訂物業(yè)管理服務合同。物業(yè)管理服務合同應當包括以下內容：

㈠物業(yè)的基本情況；

㈡服務事項；

㈢物業(yè)管理服務質量標準；

㈣物業(yè)管理服務費用標準、收費方式；

㈤物業(yè)管理酬金標準及支付方式；

㈥合同期限、合同提前終止的約定；

㈦物業(yè)、業(yè)主及住戶資料的管理和移交方式；

㈧雙方的權利義務；

㈨法律責任及解決糾紛的途徑；

㈩雙方約定的其他事項。

物業(yè)管理服務合同草案應當在物業(yè)管理區(qū)域內公示，充分聽取業(yè)主意見。

第四十四條　從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，并按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理資質證書后，方可從事物業(yè)管理服務。從事物業(yè)管理的人員應當按照有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書后，方可上崗。

第四十五條　物業(yè)管理企業(yè)在接受物業(yè)管理后，是該物業(yè)管理工作的直接責任人，其主要責任包括：

㈠履行《物業(yè)管理委托合同》，按本辦法規(guī)定的內容、標準管理物業(yè)；

㈡保管好物業(yè)的綜合驗收資料；

㈢合理收取和使用物業(yè)管理費；

㈣對物業(yè)范圍內的違法行為和違反本辦法或業(yè)主公約的行為立即進行勸阻和制止，及時向業(yè)主委員會和有關行政管理部門報告，并為有關行政管理部門執(zhí)法提供方便；

㈤接受業(yè)主、使用人的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主、使用人對物業(yè)管理的意見；

㈥接受物業(yè)主管部門的物業(yè)管理工作考評。

第四十六條　業(yè)主委員會成立后，由開發(fā)建設單位向業(yè)主委員會正式移交物業(yè)管理權。業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘和委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理。

第四十七條　業(yè)主委員會依法提前終止物業(yè)管理服務合同的，應經業(yè)主大會同意；物業(yè)管理企業(yè)依法提前終止物業(yè)管理服務合同的，應向業(yè)主大會報告；雙方均應提前二個月通知對方，并按照合同及有關規(guī)定辦理移交手續(xù)。

第四十八條　物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交本辦法第四十二條規(guī)定的資料。

物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當向當?shù)厣鐓^(qū)居民委員會通報，并支持、配合居民委員會做好相關工作。

第四十九條　物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理服務合同終止或者解除后的10日內向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報物業(yè)主管部門備案：

㈠對預收的物業(yè)管理服務費用按實際使用結算，多收的部分予以退還；

㈡移交全部物業(yè)檔案資料和有關的財務賬冊；

㈢移交業(yè)主共有的房屋、場地和其他財物。

第七章　物業(yè)的使用和維護

第五十條　業(yè)主和使用人使用房屋不得有下列行為：

㈠損壞房屋承重結構，改變或破壞房屋外貌，改變房屋用途；

㈡對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行鑿、拆、搭、占等；

㈢存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；

㈣利用房屋從事危害公共利益和危害他人正當權益的活動；

㈤法律、法規(guī)禁止的其他行為。

業(yè)主、使用人不按房屋使用說明書使用房屋造成的后果，由其自負。

第五十一條　物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：

㈠踐踏、占用綠地，占用通道等共用場地；

㈡擅自改變房屋及其配套設施的用途、結構、外觀，違反規(guī)定安裝外墻防護設施，損毀設施、設備，危及房屋安全；

㈢亂搭亂建，在房屋公用部位亂堆亂放、隨意占用；

㈣亂停亂放車輛；

㈤破壞綠化，損毀樹木、園林藝術雕塑，影響景觀；

㈥亂拋亂堆垃圾雜物，傾倒余土廢渣，堆放排放有毒物質，污染環(huán)境，存放易燃、劇毒、放射性等危險物品；

㈦飼養(yǎng)禽畜；

㈧發(fā)生超過國家規(guī)定標準的噪音；

㈨在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

㈩法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。

第五十二條　業(yè)主或物業(yè)使用人進行裝修、維修、檢修工程的，應當遵守房屋使用說明書和業(yè)主公約，并事先與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議。協(xié)議范本由物業(yè)主管部門免費提供，內容應當包括：

㈠裝修、維修、檢修工程的實施內容和期限；

㈡允許施工的時間；

㈢廢棄物的清運與處置；

㈣住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求；

㈤禁止行為和注意事項；

㈥服務費用與違約責任；

㈦其他需要約定的事項。

第五十三條　有關施工單位在物業(yè)管理區(qū)域內從事工程建設或檢修工程時，須事先告知物業(yè)管理企業(yè)，接受物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督，確保區(qū)內物業(yè)完好，工程垃圾應及時清理，工程完工后應清理好施工現(xiàn)場并恢復原狀。