物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章總則

第一條

第二條德陽市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動，適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條物業(yè)管理遵循業(yè)主自治與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。

第四條市、縣（市、區(qū)）人民政府應當將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系，制定和落實扶持政策，加強行業(yè)管理，鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理專業(yè)化水平，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，提升社區(qū)治理能力。

第五條市、縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，組織開展物業(yè)服務信用評價工作，建立物業(yè)管理信用信息檔案，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的重大糾紛；

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負責監(jiān)督建設(shè)單位按照規(guī)劃設(shè)計要求完善物業(yè)服務用房及相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)，協(xié)調(diào)處理因配套設(shè)施不完善而產(chǎn)生的糾紛；

城市管理主管部門負責查處違法建設(shè)、違規(guī)裝修、毀損綠地、影響市容和環(huán)境衛(wèi)生等行為；

公安機關(guān)負責監(jiān)督指導安全防范工作，依法調(diào)處治安糾紛，查處違法犯罪案件；

價格主管部門負責規(guī)范前期物業(yè)服務收費，監(jiān)督檢查價格公示，查處違規(guī)收費行為；

消防主管部門負責監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)對共用消防設(shè)施進行維護管理，依法查處占用消防通道、毀損消防設(shè)施等行為；

其他相關(guān)行政主管部門按照各自的職責，依法開展物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和服務工作。

第六條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責組織、指導、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會的設(shè)立和業(yè)主委員會的工作，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責；組織推動老舊小區(qū)開展物業(yè)管理，協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理活動中的糾紛。

居（村）民委員會應當協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第七條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，相關(guān)行政主管部門、居（村）民委員會、公安派出所、建設(shè)單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位等有關(guān)方面參加，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會設(shè)立、業(yè)主委員會選舉和換屆、物業(yè)服務企業(yè)交接過程中出現(xiàn)的問題以及其他重大物業(yè)管理糾紛。

第八條物業(yè)管理協(xié)會等行業(yè)組織應當制定物業(yè)服務行業(yè)規(guī)范和等級標準，加強行業(yè)培訓與指導，強化行業(yè)自律管理，促進行業(yè)誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務水平，協(xié)助主管部門做好信用信息管理和調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會

第九條依法登記取得房屋的所有權(quán)人為業(yè)主，享有法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主權(quán)利，承擔業(yè)主義務。業(yè)主不得以放棄業(yè)主權(quán)利為由不履行業(yè)主義務。

業(yè)主買賣、租賃、繼承、贈與、借用房屋的，應當采取書面報告、手機短信、電子郵件等有效方式告知物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會。

物業(yè)交付后，業(yè)主應當按照規(guī)定和約定交納物業(yè)服務費用、住宅專項維修資金和其他應當由業(yè)主共同分攤的費用，不得拖欠或者拒絕交納。

第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。一個物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會作為其執(zhí)行機構(gòu)。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同實施管理。

第十一條符合法律、法規(guī)規(guī)定的召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設(shè)單位應當自條件具備之日起30日內(nèi)，書面報告物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）申請設(shè)立業(yè)主大會，同時報送以下資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（二）建設(shè)工程規(guī)劃核實合格證；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復印件；

（五）建設(shè)工程竣工驗收備案表及附屬設(shè)施設(shè)備交付使用證明；

（六）物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會議事活動用房配置資料；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

建設(shè)單位未按規(guī)定及時書面申請設(shè)立業(yè)主大會的，物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應當予以督促，并書面告知物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專有部分十分之一以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出設(shè)立業(yè)主大會的書面要求。

第十二條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在收到報告之日起15日內(nèi)，應當會同物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會籌備組應當依法履行職責，在業(yè)主大會會議召開15日前，將首次業(yè)主大會會議召開方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，自籌備組成立之日起90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

籌備組工作經(jīng)費和召開首次業(yè)主大會會議經(jīng)費應當由建設(shè)單位承擔，實行專款專用。

第十三條業(yè)主大會履行下列職責：

（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（二）選舉、更換或者罷免業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作；

（三）確定物業(yè)管理方式，選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

（四）依法籌集和使用專項維修資金，并監(jiān)督實施；

（五）制定、修改物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理、使用、經(jīng)營等方面的規(guī)程；

（六）改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議、決定；

（七）依法改建、重建共用建筑物及其附屬設(shè)施或者改變共用部分的用途；

（八）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理、使用以及業(yè)主委員會委員補貼的經(jīng)費來源、標準；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定應當由業(yè)主共同決定的其他事項。

業(yè)主大會制定的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等不得違反法律、法規(guī)，不得違背公序良俗，不得損害公共利益。

第十四條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。

發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會應當自業(yè)主提議或者情形發(fā)生之日起20日以內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）經(jīng)五分之一以上的業(yè)主向業(yè)主委員會書面提議的；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服務等緊急事件或發(fā)生重大事故需要及時處理的；

（三）業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過委員總數(shù)二分之一以上的，或者業(yè)主委員會主任、副主任全部辭職、離任的；

（四）管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定需要召開業(yè)主大會臨時會議的其他情形。

第十五條業(yè)主大會會議可以采用現(xiàn)場集體討論、書面征求意見等形式召開，表決事項可以采取現(xiàn)場投票、手機短信、電子郵件以及QQ、微信等即時通訊方式投票。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以依法委托代理人參加并投票。

業(yè)主人數(shù)較多的物業(yè)管理區(qū)域，可以以樓幢或者單元為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，但表決事項應當經(jīng)業(yè)主本人簽字同意，具體操作辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確。

業(yè)主大會通過的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和其他決議、決定，對全體業(yè)主具有約束力，業(yè)主不得以未參加業(yè)主大會會議為由拒絕執(zhí)行。

第十六條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)按照規(guī)定向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，并可持備案證明向所在地公安機關(guān)申請刻制印章和向銀行開設(shè)賬戶。

業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定應當經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意并簽字確認。

第十七條業(yè)主委員會履行下列職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議，維護業(yè)主共同權(quán)益；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況，接受業(yè)主詢問；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，并監(jiān)督履行；

（四）聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（七）配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、公安機關(guān)等做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的社會治安、社區(qū)建設(shè)和公益宣傳等工作；

（八）督促業(yè)主按照規(guī)定交納物業(yè)服務費用；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

第十八條業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公布并及時更新下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務合同；

（四）住宅專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共用部分的使用和經(jīng)營收益的收支情況；

（六）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

（七）業(yè)主委員會日常工作制度、年度工作報告；

（八）業(yè)主委員會委員姓名及聯(lián)系方式；

（九）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

業(yè)主對前款第四項、第五項、第六項公布事項有重大異議的，經(jīng)五分之一以上的業(yè)主提議，并經(jīng)業(yè)主大會會議通過，業(yè)主委員會應當委托第三方機構(gòu)進行核查或者審計。

第十九條業(yè)主委員會委員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并應當符合下列資格條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守法律法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，履行業(yè)主義務，責任心強，公正廉潔，無不良信用記錄；

（三）具有一定組織能力和必要的工作時間；

（四）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他資格條件。

第二十條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以組織業(yè)主成立物業(yè)管理委員會，臨時對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┕芾恚?/p>

（一）前期物業(yè)管理期間達不到規(guī)定的條件而無法成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導后仍不能成立的；

（三）業(yè)主委員會不能正常開展工作、不履行職責達半年以上，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導后仍不能調(diào)整或者重新選舉的。

第二十一條物業(yè)管理委員會組成人員應當為7人以上的單數(shù)，由業(yè)主代表以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、建設(shè)單位等派員組成。其中，業(yè)主代表不少于二分之一，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生；物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定。物業(yè)管理委員會成員名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于15日。

物業(yè)管理委員會成立之日起15日內(nèi)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當書面告知物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。

物業(yè)管理委員會在臨時管理期間應當適時組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，選舉業(yè)主委員會，自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責并辦理移交手續(xù)。

第三章前期物業(yè)管理

第二十二條建設(shè)單位應當按照規(guī)定配置物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會議事活動用房，并在規(guī)劃報建圖中明確標明其位置和面積，與主體工程和供水、供電、供氣等配套設(shè)施設(shè)備同步設(shè)計、同步施工、同步驗收、同步交付。

物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會議事活動用房屬于全體業(yè)主共有，應當專門用于物業(yè)管理工作，不得擅自處分或者改變用途。

第二十三條建設(shè)單位在銷售房屋時，應當以書面說明和圖紙形式在房屋銷售現(xiàn)場顯著位置向買受人明示下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍、共用部位名稱、位置和面積；

（二）屬業(yè)主共有、建設(shè)單位可處分的車位數(shù)量和位置；

（三）地下室（含人防地下室部分）、架空層面積及其權(quán)屬；

（四）物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會議事活動用房的面積和位置、共用設(shè)施設(shè)備名稱及其權(quán)屬；

（五）公共綠化的面積和位置；

（六）其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備。

第二十四條建設(shè)單位應當按照規(guī)定劃定物業(yè)管理區(qū)域，通過招投標或者協(xié)議方式依法選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同，自合同簽訂之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

前期物業(yè)服務收費、保障性住房物業(yè)服務收費實行政府指導價，其標準由物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）價格主管部門會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定并向社會公布，根據(jù)實際需要可以依法適時調(diào)整。

第二十五條新建物業(yè)交付前，建設(shè)單位應當與物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行首次承接查驗，并邀請業(yè)主代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會以及物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門參加。首次物業(yè)承接查驗所需費用由建設(shè)單位承擔。

物業(yè)承接查驗前，建設(shè)單位應當在向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、綜合管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊；

（五）房屋測繪報告；

（六）物業(yè)管理所需要的其他資料。

第二十六條物業(yè)承接查驗時，物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備與竣工圖及其規(guī)劃設(shè)計審批文件不符或者存在質(zhì)量安全隱患的，應當書面告知建設(shè)單位，并按照有關(guān)規(guī)定處理。

建設(shè)單位不得將未經(jīng)查驗或者查驗不合格的物業(yè)交付使用。物業(yè)服務企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗或者承接查驗不合格的物業(yè)。

第二十七條自物業(yè)交接后30日內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)應當持下列資料向物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公告:

（一）物業(yè)承接查驗協(xié)議;

（二）建設(shè)單位移交資料清單;

（三）物業(yè)承接查驗記錄;

（四）物業(yè)交接記錄;

（五）其他與物業(yè)承接查驗有關(guān)的資料。

第二十八條物業(yè)服務企業(yè)應當將建設(shè)單位移交資料、物業(yè)承接查驗資料和前期物業(yè)服務期間的相關(guān)資料建檔保存。

前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將上述檔案資料移交給業(yè)主委員會，并做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共資產(chǎn)、公共收益的清理和交接工作。

第四章物業(yè)服務

第二十九條業(yè)主大會依法成立后，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會會議決定選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務合同，前期物業(yè)服務合同自行終止。

物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務事項、服務標準、收費標準、物業(yè)服務用房、住宅專項維修資金的管理與使用、合同期限、雙方的權(quán)利義務、違約責任以及履約保證等內(nèi)容進行約定。

自簽訂物業(yè)服務合同之日起30日內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)應當向物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

第三十條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定為業(yè)主提供物業(yè)服務，并建立崗位、值班、巡查、檔案管理、應急處理等制度，應用現(xiàn)代化管理手段提高效率，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綠化、安全防范、節(jié)能節(jié)水、垃圾分類、污染防治等相關(guān)工作。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在重大安全隱患，發(fā)生人身傷亡事故或者群體性事件的，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向相關(guān)主管部門、專業(yè)經(jīng)營單位報告。

相關(guān)主管部門、專業(yè)經(jīng)營單位接到報告后，應當按照各自的職責依法及時妥善處置，并將處理結(jié)果反饋物業(yè)服務企業(yè)。

第三十一條物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置及時公示和更新下列信息：

（一）企業(yè)及其項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、服務投訴電話；

（二）物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況；

（三）電梯、水、電、氣等設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、聯(lián)系方式及維護保養(yǎng)情況；

（四）業(yè)主交納物業(yè)服務費用情況、公共水電分攤費用情況、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益和支出情況；

（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共車位、共用車庫經(jīng)營所得收益和支出情況；

（六）其他應當公示的相關(guān)信息。

第三十二條物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：

（一）擅自提高物業(yè)服務收費標準或者降低服務等級；

（二）擅自處分屬于業(yè)主共有的收益；

（三）泄露業(yè)主、物業(yè)使用人信息；

（四）擅自實施停水、停電、停氣；

（五）擅自占用或者允許他人占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營活動的；

（六）擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他禁止行為。

第三十三條物業(yè)服務合同期限屆滿90日前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議，對是否續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)進行表決。業(yè)主大會決定續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同。

合同依法解除或者期滿未續(xù)約的，物業(yè)服務企業(yè)應當退出，并依法履行交接義務，不得以物業(yè)服務中的債權(quán)債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。

業(yè)主大會作出選聘新的物業(yè)服務企業(yè)決定的，自簽訂物業(yè)服務合同之日起15日內(nèi)，新聘物業(yè)服務企業(yè)應當在業(yè)主委員會的監(jiān)督下同原物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)查驗，并辦理交接工作。

第三十四條市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)信用管理制度，實行信用記分管理，開展服務質(zhì)量考評，定期向社會公布，并提供查詢服務。

物業(yè)服務企業(yè)信用管理辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門另行制定。

第五章物業(yè)的使用與維護

第三十五條物業(yè)交付使用后，業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照權(quán)屬登記用途和管理規(guī)約的規(guī)定使用物業(yè)，不得損害公共利益和其他業(yè)主合法權(quán)益。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）房屋裝飾裝修損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自安裝影響容貌的防護窗、雨棚、空調(diào)外機、排煙管道等；

（二）違法建設(shè)建（構(gòu)）筑物，開挖、擴建地下室等；

（三）侵占、損壞道路、樓道、公共園林綠地、燃氣管道等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者擅自移動共用設(shè)施設(shè)備；

（四）擅自改變房屋、綠地規(guī)劃用途、使用性質(zhì)；

（五）隨意堆放、傾倒垃圾、雜物，往樓下拋擲物品；

（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害、異味物質(zhì)；

（七）損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，占用、堵塞、封閉消防通道、封堵出入口通道；

（八）超過規(guī)定標準排放油煙、噪聲或者產(chǎn)生振動等影響居民生活；

（九）違反規(guī)定停放機動車輛，妨礙行人和其他機動車輛正常通行；

（十）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、種植有毒有害植物；

（十一）擅自在建（構(gòu)）筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（十二）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告相關(guān)行政主管部門。相關(guān)行政主管部門接到報告后，應當及時調(diào)查核實，依法處理，并將處理結(jié)果反饋至物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。

第三十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，屬于建設(shè)單位所有的，可以通過出售、附贈或者出租等方式處分，但應當首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。

利用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，其車位設(shè)置、管理、收費等事項由業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定。

第三十七條建設(shè)單位應當提供房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔房屋的保修責任。

物業(yè)服務合同期限內(nèi)，物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護和大型維修、更新、改造，依照有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定承擔。

物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害安全、影響容貌、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主、物業(yè)使用人應當及時維修養(yǎng)護。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。

第三十八條經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，業(yè)主可以在管理規(guī)約中約定，在發(fā)生下列危及公共安全的緊急情況，需要對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修、更新、改造時，啟用應急程序使用住宅專項維修資金：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯、消防、安防等公用設(shè)施設(shè)備存在嚴重安全隱患的；

（三）樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的；

（四）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；

（五）二次供水設(shè)施損壞導致供水中斷的；

（六）其它危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。

應急情況下需要使用住宅專項維修資金的，物業(yè)服務企業(yè)應當配合業(yè)主委員會先行采取應急防范措施，并立即報告物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門；涉及電梯、消防設(shè)施的，應當同時報告相關(guān)行政主管部門。

相關(guān)行政主管部門在接到報告后，應當立即組織實地查勘，符合應急情形的應當予以確認，由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進行公告，并按照規(guī)定及時組織維修、更新、改造。

第六章老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理

第三十九條市、縣（市、區(qū)）人民政府應當結(jié)合舊城改造和城鄉(xiāng)環(huán)境治理，制定老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和年度計劃，并安排資金對老舊住宅小區(qū)進行綜合改造，逐步實現(xiàn)供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營設(shè)備分戶計量、分戶控制，完善相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施，改善老舊住宅小區(qū)居住環(huán)境。

第四十條老舊住宅小區(qū)具備專業(yè)化、市場化物業(yè)服務條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當組織、指導業(yè)主籌備召開業(yè)主大會會議，選舉業(yè)主委員會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務企業(yè)實施管理或者自行管理。

老舊住宅小區(qū)不具備專業(yè)化、市場化物業(yè)服務條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當指導小區(qū)業(yè)主自行管理，做好環(huán)境衛(wèi)生、綠化、秩序維護等工作。

第四十一條老舊住宅小區(qū)依法可以通過業(yè)主自籌、引入社會資本、政府補助等方式籌集資金，用于改建物業(yè)服務用房、加裝電梯、增設(shè)車輛停放場所等設(shè)施。改建規(guī)劃及實施方案應當經(jīng)相關(guān)行政主管部門審批同意。

第四十二條市、縣（市、區(qū)）人民政府應當鼓勵和支持物業(yè)服務企業(yè)為未實行物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)、拆遷安置小區(qū)提供公益性物業(yè)服務，并給予政策扶持和資金補助。

第七章法律責任

第四十三條違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第四十四條業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動中發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商和解；不能協(xié)商和解的，可以依法申請調(diào)解、仲裁或者提起訴訟。

第四十五條業(yè)主未按照第九條第三款規(guī)定交納物業(yè)服務等費用，物業(yè)服務企業(yè)可以通過口頭、電話、書面等方式催促其交納，也可以依法申請調(diào)解或者提起訴訟。

第四十六條建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由城市管理主管部門按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）違反本條例第二十三條規(guī)定，未向買受人明示相關(guān)事項的，責令限期改正，處一萬元以上三萬元以下的罰款；

（二）違反本條例第二十四條第一款規(guī)定，未依法選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；未進行前期物業(yè)服務合同備案的，責令限期改正，逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；

（三）違反本條例第二十五條規(guī)定，未移交相關(guān)資料的，責令限期改正，逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；未進行首次物業(yè)承接查驗的，責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款；

（四）違反本條例第二十六條第二款規(guī)定，將未經(jīng)查驗或者查驗不合格的物業(yè)交付使用的，責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第四十七條物業(yè)服務企業(yè)違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由城市管理主管部門按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）違反本條例第二十六條第二款規(guī)定，承接未經(jīng)查驗或者查驗不合格的物業(yè)的，責令限期改正，處二萬元以上五萬元以下的罰款；

（二）違反本條例第二十七條規(guī)定，未進行物業(yè)承接查驗備案的，責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；

（三）違反本條例第二十八條第二款、第三十三條第三款規(guī)定，未辦理交接工作的，責令限期改正，處一萬元以上十萬元以下的罰款；

（四）違反本條例第二十九條第三款規(guī)定，未進行物業(yè)服務合同備案的，責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；

（五）違反本條例第三十條第二款規(guī)定，未履行報告義務的，責令限期改正，處二千元以上一萬元以下的罰款；

（六）違反本條例第三十一條規(guī)定，未公布或者更新物業(yè)服務相關(guān)信息的，責令限期改正；逾期未改正的，處二千元以上一萬元以下的罰款；

（七）違反本條例第三十二條第二項規(guī)定，擅自處分屬于業(yè)主共有收益的，責令限期改正，處一萬元以上五萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任；

（八）違反本條例第三十二條第三項規(guī)定，泄露業(yè)主、物業(yè)使用人信息的，責令限期改正，處五千元以上二萬元以下的罰款；

（九）違反本條例第三十二條第四項規(guī)定，擅自實施停水、停電、停氣的，責令限期改正，處一萬元以上五萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

（十）違反本條例第三十五條第三款規(guī)定，未及時進行勸阻、制止和報告的，責令限期改正，處二千元以上一萬元以下的罰款。

物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十二條第一項規(guī)定，擅自提高物業(yè)服務收費標準的，由縣（市、區(qū)）價格主管部門依法查處。

第四十八條業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第三十五條物業(yè)使用禁止性規(guī)定的，由有關(guān)行政主管部門按照職責分工依法查處；造成損失的，依法承擔相應的民事責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第四十九條業(yè)主委員會違反本條例規(guī)定，不履行或者不正確履行職責的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責令限期改正；逾期未改正的或者五分之一以上的業(yè)主提出集體罷免業(yè)主委員會的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開業(yè)主大會會議，決定有關(guān)事項或者選舉新的業(yè)主委員會。

第五十條住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理主管部門和其他相關(guān)行政主管部門以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的工作人員違反本條例規(guī)定，不履行或者不正確履行職責的，由上級行政主管部門責令改正；情節(jié)嚴重的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章附則

第五十一條本條例規(guī)定的業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會工作規(guī)則、物業(yè)服務合同等文件，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責制定示范文本。

第五十二條本條例自4月1日起施行。