物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于攀枝花市行政區(qū)域內(nèi)的城市物業(yè)管理。

第三條本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第四條攀枝花市規(guī)劃和建設(shè)局是我市房地產(chǎn)行政主管部門，負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

第五條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主，享有和承擔(dān)《物業(yè)管理條例》中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。

第六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

第七條物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會：

（一）將物業(yè)交給業(yè)主的建筑面積達物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積50%；

（二）將物業(yè)交給第一個業(yè)主之日起滿2年的；

（三）占全體業(yè)主30%以上的業(yè)主提議的。

第八條業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積確定，具體為：

（一）住宅物業(yè)，每套住宅建筑面積在140平方米以下的為1票，建筑面積每增加100平方米增加1票；

（二）非住宅物業(yè)，每處建筑面積在200平方米以下的為1票，建筑面積每增加200平方米增加1票。

開發(fā)商擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出部分房屋的投票權(quán)，但不得超過該物業(yè)管理區(qū)域投票權(quán)的20%。

物業(yè)由使用人使用的，業(yè)主可以委托物業(yè)使用人參加業(yè)主大會。

第九條業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生30日內(nèi)，應(yīng)向物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門備案。

業(yè)主委員會委員應(yīng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會的主任、副主任在業(yè)主委員會委員中選舉產(chǎn)生。

第十條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費的籌措、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通告，接受業(yè)主質(zhì)詢。

第十一條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤銷其決定，并通報全體業(yè)主。

第十二條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合當(dāng)?shù)氐墓�安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)與監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會所作出的決定，應(yīng)告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的意見和建議。

第十三條建設(shè)單位應(yīng)在銷售物業(yè)之前，選定一家物業(yè)管理企業(yè)，簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，對物業(yè)進行前期管理，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)總建筑面積的4‰—6‰（最低不少于30平方米）的物業(yè)管理用房。

建設(shè)單位應(yīng)在《前期物業(yè)服務(wù)合同》簽訂后30日內(nèi)，向房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第十四條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)合同可以約定期限，但期限未滿，業(yè)主委員會成立后與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止。

第十五條建設(shè)單位應(yīng)按國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第十六條本辦法施行前已交付使用的住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照本辦法實行社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理。

第十七條物業(yè)管理企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理企業(yè)必須取得資質(zhì)證書，并經(jīng)工商行政管理部門登記注冊，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可從事物業(yè)管理活動。

第十八條業(yè)主委員會應(yīng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)內(nèi)容質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。

第十九條物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第二十條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)遵循合理、公開及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照《攀枝花市物業(yè)服務(wù)收費管理細則》的規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第二十一條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

竣工尚未出售和未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

第二十二條物價行政主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，對物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)管理服務(wù)費進行監(jiān)督和管理。

第二十三條物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，其服務(wù)報酬由雙方確定。

第二十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視、寬帶網(wǎng)等單位應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費用。上述單位也可委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一收取費用，委托代收的，應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托代收協(xié)議，明確各自的權(quán)利義務(wù)，并向物業(yè)管理企業(yè)支付3%的代收服務(wù)費。物業(yè)管理企業(yè)未按協(xié)議約定繳納代收費用時，上述單位應(yīng)依協(xié)議向物業(yè)管理企業(yè)追索，不得以此為由停止對用戶的服務(wù)。

第二十五條住宅小區(qū)應(yīng)做到一戶一表。未完成一戶一表改造的住宅小區(qū)，業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)對小區(qū)內(nèi)發(fā)生的水、電正常損耗按月進行分攤。水、電損耗量及分攤比例應(yīng)由業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)共同測算進行確認。

第二十六條供水、供電、供氣、通訊、有線電視、寬帶網(wǎng)等單位，應(yīng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護責(zé)任。

前款規(guī)定的單位，因維修、養(yǎng)護需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)及時恢復(fù)原狀。

第二十七條業(yè)主需要裝飾、裝修房屋的，應(yīng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)按物業(yè)管理企業(yè)的告知進行裝飾、裝修，并依法承擔(dān)由于自身裝修原因給相鄰關(guān)系造成的損害責(zé)任。

第二十八條業(yè)主與物業(yè)使用人應(yīng)嚴格按照購房合同的性質(zhì)正確使用與處置物業(yè)。在住宅小區(qū)內(nèi)，嚴禁將住宅改為餐飲、娛樂、美容美發(fā)、休閑、茶房等經(jīng)營場所。對違反規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會有權(quán)制止。

第二十九條違反物業(yè)管理規(guī)定的，由房地產(chǎn)行政主管部門依照《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定處理。

第三十條本辦法實施中的具體問題由攀枝花市規(guī)劃和建設(shè)局負責(zé)解釋。

第三十一條本辦法自發(fā)布之日起施行。