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九江物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則全文(最新版)

更新：2023-09-18 01:35:53 高考升學(xué)網(wǎng)

隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。那么2018年九江物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則是什么？高考升學(xué)網(wǎng)整理了以下相關(guān)內(nèi)容，希望對您有所幫助！

第一章總則

第一條為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國價格法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其監(jiān)督管理。

第三條　本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，接受開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會的委托，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。

第四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。

第二章收費(fèi)范圍

第五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的性質(zhì)和不同特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中的物業(yè)公共性服務(wù)費(fèi)、車輛停放服務(wù)費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價。

非住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、別墅（含獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加）和實(shí)行酬金制的住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托開展的特約服務(wù)等其他服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。

第六條　住宅小區(qū)物業(yè)公共性服務(wù)費(fèi)實(shí)行等級收費(fèi)管理。

市房地產(chǎn)主管部門會同市價格主管部門制定物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其資質(zhì)條件和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

市價格主管部門會同市房地產(chǎn)主管部門，根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和服務(wù)成本等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價和浮動幅度，適時向社會公布，并對其監(jiān)督管理。

第七條物業(yè)服務(wù)一般包括以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（二）物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清理和化糞池清理；

（三）公共綠地、景觀和花草樹木的養(yǎng)護(hù)管理；

（四）做好安全防范和秩序維護(hù)工作；

（五）物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳目管理和物業(yè)檔案資料管理；

（六）業(yè)主委托的其他公共性服務(wù)內(nèi)容。

第八條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費(fèi)用；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理必備的固定資產(chǎn)折舊；

（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；

（七）經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會同意的其他費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。

第九條　業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第三章收費(fèi)管理

第十條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時,前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同附件,經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認(rèn)。

在擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同前，應(yīng)將前期物業(yè)公共性服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報價格主管部門備案或核定。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)公共性服務(wù)費(fèi)的計費(fèi)方式、計費(fèi)起始時間、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公共性服務(wù)費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)確定的物業(yè)服務(wù)等級,在公布的基準(zhǔn)價及其浮動幅度范圍內(nèi)確定。（物業(yè)公共性服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)詳見附件一、二）

第十一條業(yè)主委員會成立后,物業(yè)公共性服務(wù)費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)物業(yè)等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和公布的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并在實(shí)施收費(fèi)前報價格主管部門備案或核定。

第十二條實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行服務(wù)價格登記、公示制度。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)（包括前期物業(yè)）在收費(fèi)前，開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地價格主管部門辦理備案手續(xù)和申領(lǐng)《服務(wù)價格公示牌》。

第十三條實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)買受人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第十四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，按照價格主管部門明碼標(biāo)價規(guī)定，公布物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

第十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向全體業(yè)主公布住宅小區(qū)內(nèi)的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)工作開展和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，聽取業(yè)主委員會、業(yè)主大會或物業(yè)項(xiàng)目所在地街道辦事處的意見并接受質(zhì)詢與監(jiān)督。

第十六條　物業(yè)公共性服務(wù)費(fèi)，以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計算。

未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測繪部門實(shí)測的房屋建筑面積計算，未計入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取物業(yè)公共性服務(wù)費(fèi)。

第十七條　已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)自交付之日起次月由業(yè)主承擔(dān)。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。新建住宅小區(qū)配套建設(shè)及設(shè)施設(shè)備,未經(jīng)驗(yàn)收合格交付使用的,一律不得收取物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)。其建設(shè)期間發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第十八條物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)每月足額繳納，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定預(yù)收的，預(yù)收期限原則上不得超過3個月，業(yè)主自愿交納、另有合同約定的除外。

第四章停車收費(fèi)

第十九條　住宅小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃配置要求的共用車位、車庫（含地下、地面）、地面停車場由物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員提供管理服務(wù)的，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)可以收取停放服務(wù)費(fèi)。（見附件三）

經(jīng)業(yè)主大會同意,占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,可按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取車輛停放服務(wù)費(fèi),其使用按照本辦法第二十四條規(guī)定執(zhí)行。

業(yè)主對車輛有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

第二十條住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。

第二十一條　實(shí)施物業(yè)管理區(qū)域車輛停放服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)建立健全車輛停放服務(wù)及收費(fèi)的內(nèi)部管理制度，做好車輛進(jìn)出管理、停車場所保潔、照明、監(jiān)視（或巡視）和日常維護(hù)等服務(wù)工作。

第五章其它收費(fèi)

第二十二條住宅小區(qū)內(nèi)共用電梯、公共照明、消防設(shè)施、景觀水系、監(jiān)控系統(tǒng)、單元門禁等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，納入物業(yè)公共性服務(wù)費(fèi)，不得另行分?jǐn)偸杖　?/p>

二次供水設(shè)施運(yùn)行費(fèi)用未納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支出和約定的收費(fèi)方式，向相關(guān)業(yè)主公平、合理分?jǐn)�，并定期公布。分�(jǐn)傆嬎愎綖椋河脩魧?shí)用量×（單價+總損耗費(fèi)÷全部用戶實(shí)用量）。

電梯起始層的住戶，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下浮30%。

第二十三條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托方收取手續(xù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)在雙方委托合同中約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行公用配套設(shè)施建設(shè)、維護(hù)、施工的單位收取進(jìn)場費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第二十四條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第二十五條　裝飾裝修單位或裝飾裝修人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝飾裝修垃圾的，應(yīng)當(dāng)繳納裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積每平方米不高于4.00元收取。不產(chǎn)生裝飾裝修垃圾的或自行處理裝飾裝修垃圾的不得收費(fèi)。

不得強(qiáng)行收取裝飾裝修保證金。因裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等損壞的，恢復(fù)、維修費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生額，由業(yè)主（使用人）或裝修單位（裝修人）承擔(dān)，造成嚴(yán)重后果并觸犯相關(guān)法律法規(guī)的，由當(dāng)事人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。

第六章監(jiān)督管理

第二十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容提供服務(wù)。

第二十七條政府價格主管部門對物業(yè)服務(wù)實(shí)行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的要求，如實(shí)反映情況，提供必要的資料。

第二十八條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分級管理，市和縣（市、區(qū)）政府、廬山管理局價格主管部門會同同級房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成價格違法、違規(guī)的，由價格行政主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》等法律、法規(guī)予以處罰。

第二十九條未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)、單位宿舍、業(yè)主自行組織的物業(yè)管理，可參照本辦法自行協(xié)商，并在物業(yè)所在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）的指導(dǎo)下具體實(shí)行。

第三十條本辦法實(shí)施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同且明確服務(wù)期限尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等仍按原合同約定執(zhí)行，也可由業(yè)主大會或授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本辦法重新約定，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第三十一條各縣（市）、廬山管理局價格主管部門和房地產(chǎn)主管部門按屬地管理原則，可結(jié)合本地物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級、環(huán)境設(shè)施和服務(wù)成本等，參照本辦法具體測算制定公布相應(yīng)的基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和浮動幅度。

本市市區(qū)范圍內(nèi)的潯陽區(qū)、廬山區(qū)、開發(fā)區(qū)、八里湖新區(qū)執(zhí)行本辦法中的指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第三十二條本辦法自2013年1月1日起施行。

附件一：九江市住宅小區(qū)物業(yè)公共性服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

附件二：九江市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（試行）（房產(chǎn)部門制定）

附件三：九江市住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)最高指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

附件一

九江市住宅小區(qū)物業(yè)公共性服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

服務(wù)等級	基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月、平方米）	備注
無電梯	有電梯
一級	0.65	1.60	各等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上浮最高不超過基準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的20%，下浮不限
二級	0.55	1.30
三級	0.45	1.10
四級	0.37	0.90

注：以上不含二次供水

附件二：

九江市住宅物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（試行）

一　級

項(xiàng)目

內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

（一）

基

本

要

求

1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2、承接項(xiàng)目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。

4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。

6、設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時服務(wù)電話。急修半小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價目。

8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

9、按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。

10、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率80%以上。

（二）

房

屋

管

理

1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于動用專項(xiàng)維修資金范圍的，及時編制維修計劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。

3、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護(hù)。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

6、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)志。

（三）

共用

設(shè)施

設(shè)備

維修

養(yǎng)護(hù)

1、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。

2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于動用專項(xiàng)維修資金范圍的，

及時編制維修、更新改造計劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。

5、載人電梯24小時正常運(yùn)行。

6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

8、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。

9、路燈、樓道燈完好率不低于95%。

10、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

（四）

協(xié)助

維護(hù)

公共

秩序

1、小區(qū)主出入口24小時站崗值勤。

2、對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施24小時監(jiān)控。

3、對進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

4、對進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時出入證管理。

5、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

（五）

保

潔

服

務(wù)

1、高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。

2、合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2次。

3、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，

發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

5、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

6、根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。

（六）

綠化

養(yǎng)護(hù)

管理

1、有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。

2、草坪生長良好，及時修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無雜草、雜物。

3、花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。

4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

5、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

二級

項(xiàng)目

內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

（一）

基

本

要

求

1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2、承接項(xiàng)目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。

4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。

6、公示16小時服務(wù)電話。急修1小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄。

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價目。

8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

9、按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。

10、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75%以上。

（二）

房

屋

管

理

1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于動用專項(xiàng)維修資金范圍的，及時編制維修計劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。

3、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護(hù)。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每3日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

6、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志。

（三）

共用

設(shè)施

設(shè)備

維修

養(yǎng)護(hù)

1、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。

2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于動用專項(xiàng)維修資金范圍的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。

5、載人電梯早6點(diǎn)至晚12點(diǎn)正常運(yùn)行。

6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

8、小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全。

9、路燈、樓道燈完好率不低于90%。

10、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

（四）

協(xié)助

維護(hù)

公共

秩序

1、小區(qū)主出入口24小時值勤。

2、對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時至少巡查1次。

3、對進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

4、對進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理。

（五）

保潔

服務(wù)

1、按幢設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運(yùn)1次。

2、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。

3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

4、二次供水水箱按規(guī)定期清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

5、根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。

（六）

綠化

養(yǎng)護(hù)

管理

有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。

對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。

3、定期清除綠地雜草、雜物。

4、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

5、適時噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

三級

項(xiàng)目

內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

（一）

基

本

要

求

1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2、承接項(xiàng)目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。

4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

5、管理服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。

6、公示8小時服務(wù)電話。報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有報修、維修記錄。

7、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

8、按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。

9、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率70%以上。

（二）

房

屋

管

理

1、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于范圍用專項(xiàng)維修資金的，及時編制維修計劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。

3、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護(hù)。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

6、各組團(tuán)、棟、單元（門）、戶有明顯標(biāo)志。

（三）

共用

設(shè)施

設(shè)備

維修

養(yǎng)護(hù)

1、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。

2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全。

3、操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

5、載人電梯早6點(diǎn)至晚12點(diǎn)正常運(yùn)行。

6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、路燈、樓道燈完好率不低于80%。

8、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

（四）

協(xié)助

維護(hù)

公共

秩序

1、小區(qū)24小時值勤。

2、對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每3小時至少巡查1次。

3、車輛停放有序。

4、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

（五）

保

潔

服

務(wù)

1、小區(qū)內(nèi)設(shè)有垃圾收集點(diǎn)，生活垃圾每天清運(yùn)1次。

2、小區(qū)公共場所每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次；共用部位玻璃每季度清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。

3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

（六）

綠化

養(yǎng)護(hù)

管理

1、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。

2、定期清除綠地雜草、雜物。

3、預(yù)防花草、樹木病蟲害。

四　級

1、服務(wù)項(xiàng)目按照三級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)確定。

2、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)參照或部分達(dá)到三級的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人雙方在合同中約定。

附件三：

九江市住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)最高指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

車位性質(zhì)	車　型	收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （元/月.輛）	備注
室外公共車位	小型車	100
中型車	150
摩托車	20	含電動車、機(jī)動三輪車、非機(jī)動三輪車
室內(nèi) 公共車位	小型車	200
中型車	300
摩托車	30	含機(jī)動三輪車、非機(jī)動三輪車
電動車	20	代充電服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主與物業(yè)公司另行協(xié)商
自行車	5
自有產(chǎn)權(quán)（使用權(quán)）車位		30	物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)
自有產(chǎn)權(quán) 獨(dú)立車庫		不高于小區(qū)無電梯住宅物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)	按車庫建筑面積計算
機(jī)動臨時停車	對進(jìn)入小區(qū)臨時停車的小、中型車，2小時以內(nèi)免費(fèi)；2-4小時收費(fèi)2元；4小時以上12小時以內(nèi)收費(fèi)4元；全天6元。機(jī)動三輪車減半收費(fèi)。