隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個(gè)人所有。原來(lái)的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。那么2018年黃山物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則是什么？高考升學(xué)網(wǎng)整理了以下相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)您有所幫助！

黃山市物業(yè)管理辦法

第一章總則

第一條為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條新建住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的老舊小區(qū)，由區(qū)縣人民政府組織整治，創(chuàng)造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。在沒(méi)有落實(shí)物業(yè)管理前，所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)監(jiān)管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生及安全防范工作。

鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位辦公區(qū)域，以及配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)、商業(yè)貿(mào)易區(qū)、旅游區(qū)、學(xué)校等其它物業(yè)，實(shí)行物業(yè)管理。

第四條市房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作；區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)（含黃山風(fēng)景區(qū)管委會(huì)、黃山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)確定的機(jī)構(gòu)）負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

規(guī)劃、城管、工商、公安、環(huán)保、價(jià)格、質(zhì)監(jiān)、衛(wèi)生、司法、民政、人防、園林等行政主管部門(mén)按照各自職責(zé)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的監(jiān)督管理和行政執(zhí)法工作。

第五條區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)把小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)管理范疇，實(shí)行物業(yè)服務(wù)屬地管理。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織本區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉換屆工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展活動(dòng)。

第六條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立完善定期處理物業(yè)管理問(wèn)題工作機(jī)制，涉及業(yè)主要求協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理有關(guān)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，對(duì)于涉及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量方面的投訴要及時(shí)給予處理并答復(fù)投訴者；涉及規(guī)劃、城管、工商、公安、環(huán)保、價(jià)格、質(zhì)監(jiān)、衛(wèi)生、人防、園林等部門(mén)依法處理的投訴，應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)移交相關(guān)部門(mén)處理并告知投訴者。

第七條區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)協(xié)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召開(kāi)有關(guān)單位及業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：

（一）業(yè)主委員會(huì)未依法履行職責(zé)；

（二）業(yè)主委員會(huì)未依法換屆；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法退出和辦理交接手續(xù)；

（四）物業(yè)管理與服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的重大矛盾糾紛；

（五）其他需要協(xié)調(diào)解決的事項(xiàng)。

第八條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以在充分考慮建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、方便管理、降低管理成本、業(yè)主意愿等因素，對(duì)需要整合的住宅小區(qū)進(jìn)行科學(xué)合并，統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)管理。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第九條本辦法中所稱業(yè)主是指房屋所有權(quán)人。業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約(含臨時(shí)管理規(guī)約，下同)的規(guī)定。

第十條業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共同部分實(shí)施共同管理。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施服務(wù)；

（五）籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金；

（六）申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；

（七）申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；

（八）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。

決定第（五）、(六)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（七）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第十一條新建物業(yè)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位共同開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)管理區(qū)域，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

本辦法實(shí)施前，物業(yè)管理區(qū)域已經(jīng)自然形成且無(wú)爭(zhēng)議的，可以繼續(xù)作為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

第十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)表決決定是否委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或?qū)嵭凶灾喂芾怼?/p>

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主較少，經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求所代表的業(yè)主意見(jiàn)。凡需投票表決的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人根據(jù)投票權(quán)數(shù)簽署贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)，由業(yè)主代表收集并提交業(yè)主大會(huì)，作為投票時(shí)的表決依據(jù)。

第十三條符合《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的首屆業(yè)主大會(huì)成立條件的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式報(bào)告物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并報(bào)送下列資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；

（三）業(yè)主名冊(cè)；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)管理用房配置證明；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

第十四條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)在收到書(shū)面報(bào)告30日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

籌備組一般由5名成員組成，其中社區(qū)居民委員會(huì)或村民委員會(huì)代表、建設(shè)單位代表各1名，業(yè)主代表3名�；I備組組長(zhǎng)由社區(qū)居民委員會(huì)或村民委員會(huì)代表?yè)?dān)任�；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或村民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

第十五條業(yè)主可以書(shū)面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

第十六條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送達(dá)每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

在規(guī)定的期限內(nèi)未參與表決的業(yè)主，視同放棄投票權(quán)。

第十七條業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告，并以書(shū)面形式報(bào)送所屬居民委員會(huì)備案。

第十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由5?11人單數(shù)組成，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)3年，可連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)委員候選人通過(guò)業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。

第十九條業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等規(guī)定履行職責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

第二十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起10日內(nèi)，持下列有關(guān)資料向所在地的區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

（一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)選舉情況報(bào)告；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）業(yè)主公約；

（四）業(yè)主大會(huì)的決定；

（五）業(yè)主委員會(huì)組成人員的基本情況。

第二十一條業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。

業(yè)主大會(huì)印章可由屬地街道辦事處代為保管；業(yè)主委員會(huì)印章由業(yè)主委員會(huì)保管。

業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起20日內(nèi)將變更內(nèi)容報(bào)告?zhèn)浒覆块T(mén)。

第二十二條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)有過(guò)半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。

第二十三條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受業(yè)主監(jiān)督。

工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。

第二十四條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿60日前，物業(yè)所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促或組織其換屆。

業(yè)主委員會(huì)委員如因資格終止或業(yè)主委員會(huì)換屆，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、督促其辦理檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交手續(xù)；對(duì)拒不移交的，其他業(yè)主委員會(huì)委員、新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

第二十五條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合相關(guān)社區(qū)居民委員會(huì)或村民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)或村民委員會(huì)開(kāi)展工作，作出的決定應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知社區(qū)居民委員會(huì)或村民委員會(huì)。

第三章前期物業(yè)管理

第二十六條前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所開(kāi)展的物業(yè)管理活動(dòng)。

第二十七條新建小區(qū)在辦理預(yù)售許可證前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

投標(biāo)人少于3個(gè)或者建筑面積在5萬(wàn)平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積在2萬(wàn)平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十八條前期物業(yè)管理招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的10日前，將招標(biāo)公告、招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、招標(biāo)文件及其他有關(guān)材料報(bào)房產(chǎn)行政主管部門(mén)審核備案。

第二十九條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)價(jià)格或者協(xié)議收費(fèi)價(jià)格收取前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，不得承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第三十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)所委托物業(yè)管理項(xiàng)目的前期介入費(fèi)用、接管驗(yàn)收費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的開(kāi)辦費(fèi)用及項(xiàng)目分期建設(shè)造成的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)不足等補(bǔ)貼。各項(xiàng)費(fèi)用和補(bǔ)貼的具體標(biāo)準(zhǔn)及支付方式由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、配套等因素協(xié)商確定并在前期物業(yè)服務(wù)合同中進(jìn)行約定。

第三十一條建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時(shí)管理規(guī)約》向買(mǎi)受人明示并予以說(shuō)明。

物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)就遵守《臨時(shí)管理規(guī)約》予以書(shū)面承諾。

第三十二條前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件，經(jīng)物業(yè)買(mǎi)受人簽字確認(rèn)，對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)均具有約束力。

前期物業(yè)服務(wù)在首次業(yè)主大會(huì)未成立前，因故終止合同的，提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)提前90日書(shū)面告知合同另一方。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)選聘不低于原資質(zhì)、并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意的物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)管理小區(qū)，物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照原物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止后10日內(nèi)，將物業(yè)管理用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料移交給新聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換情況及時(shí)書(shū)面報(bào)告區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或村民委員會(huì)，并辦理備案。

第三十三條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改。

（一）物業(yè)共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；

（二）物業(yè)共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；

（三）物業(yè)共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門(mén)、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、停車(chē)設(shè)施、教育和休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施等；

（四）物業(yè)管理用房及其它公共房產(chǎn)和設(shè)施設(shè)備。

建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗(yàn)內(nèi)容，承接查驗(yàn)的具體結(jié)果應(yīng)有詳細(xì)記錄，明確責(zé)任和維修時(shí)間。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將查驗(yàn)情況書(shū)面報(bào)送區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第三十四條建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門(mén)報(bào)送下列材料：

（一）建設(shè)單位與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）臨時(shí)管理規(guī)約；

（三）標(biāo)注物業(yè)管理用房具體位置和面積的規(guī)劃詳圖；

（四）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)情況書(shū)面材料。

第三十五條建設(shè)單位在商品房?jī)r(jià)格備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)將按照規(guī)劃要求配套建設(shè)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位、會(huì)所等是否計(jì)入商品房銷售成本予以明確，并在商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)予以明示。

第三十六條建設(shè)單位必須在辦理項(xiàng)目綜合驗(yàn)收備案前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房、共用設(shè)施設(shè)備清單及下列資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將移交結(jié)果向行政主管部門(mén)審核備案。

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖及其它竣工驗(yàn)收資料；

（二）供水、供電、供氣、通信、有線電視等供用合同（協(xié)議）；消防設(shè)施合格證、電梯準(zhǔn)用證、機(jī)電設(shè)備出廠合格證和保修卡、保修協(xié)議，共用設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)（含窨井設(shè)施檢測(cè)報(bào)告和產(chǎn)品合格證明）等資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（四）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

第三十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將與施工單位在施工合同中商定的物業(yè)工程質(zhì)量保修金全額專戶存儲(chǔ)。物業(yè)工程質(zhì)量保修金提取的比例與管理使用辦法，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)另行制定。

第三十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將通過(guò)竣工驗(yàn)收合格后的房屋交付物業(yè)買(mǎi)受人，并按國(guó)家規(guī)定提供工程質(zhì)量保修書(shū)和物業(yè)使用說(shuō)明書(shū)，明確保修期限和保修范圍，承擔(dān)房屋的保修責(zé)任。

第三十九條物業(yè)管理用房的具體位置應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖紙上明確標(biāo)注，并在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中注明其面積。對(duì)建設(shè)規(guī)模較大、由多個(gè)相對(duì)獨(dú)立組團(tuán)構(gòu)成的物業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)以方便業(yè)主為原則，按照單個(gè)獨(dú)立組團(tuán)建筑面積分別規(guī)劃配置物業(yè)管理用房。

建設(shè)單位移交物業(yè)管理用房，不得收取任何費(fèi)用。

第四十條物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)滿足下列要求。

（一）物業(yè)管理用房的配置：其中經(jīng)營(yíng)性用房的比例不得少于物業(yè)管理用房的20%，業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積為20?30平方米，產(chǎn)權(quán)屬小區(qū)全體業(yè)主共有。

（二）物業(yè)管理用房應(yīng)考慮便利業(yè)主，設(shè)置在小區(qū)中心區(qū)域或主要出入口位置，層高不少于2.6米，具備采光、通風(fēng)、通水、通電、通信、排污等正常使用功能和基本的辦公條件。不得將樓梯間、配電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、半地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、人防工程以及室內(nèi)層高不足2.6米等不符合辦公條件或無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的房屋作為物業(yè)管理用房。

第四十一條新建住宅小區(qū)入住條件必須達(dá)到水、電供應(yīng)正常，道路通暢，與施工場(chǎng)地有明顯分界隔離設(shè)施。供水、供電、供氣等必須實(shí)行一戶一表制。

第四十二條供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收費(fèi)。經(jīng)平等協(xié)商，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可以向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)用于小區(qū)公共照明、電梯運(yùn)行、衛(wèi)生保潔等非經(jīng)營(yíng)性的用水、用電等執(zhí)行居民用水、用電價(jià)格。

第四十三條住宅小區(qū)由建設(shè)單位投資建設(shè)的室外配電設(shè)施，其投資已攤?cè)虢ǚ砍杀�，產(chǎn)權(quán)屬于居民共有，供電企業(yè)應(yīng)無(wú)償與建設(shè)單位辦理移交手續(xù)，并負(fù)責(zé)日常運(yùn)行管理。

第四章物業(yè)服務(wù)

第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得資質(zhì)證書(shū)，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)依法取得職業(yè)上崗證書(shū)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所公示法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)和有關(guān)專業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)。

市房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理。

第四十五條外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的，在接管項(xiàng)目前必須持以下證件到市房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，獲批準(zhǔn)后方可從事與物業(yè)服務(wù)資質(zhì)相符的物業(yè)服務(wù)工作，并接受當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督。

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本原件；

（二）資質(zhì)證書(shū)副本原件；

（三）企業(yè)機(jī)構(gòu)代碼副本原件；

（四）上年度公司財(cái)務(wù)報(bào)表原件；

（五）接管本地項(xiàng)目的人員配置清冊(cè)及相關(guān)上崗證件；

（六）公司注冊(cè)地物業(yè)服務(wù)主管部門(mén)對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)和誠(chéng)信評(píng)議函；

（七）其他相關(guān)業(yè)績(jī)證明材料。

第四十六條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定。

業(yè)主委員會(huì)將擬選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)后，再提交業(yè)主大會(huì)通過(guò)。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容需要變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將變更的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并按照業(yè)主大會(huì)規(guī)定的程序確認(rèn)變更合同。

前款規(guī)定的公示時(shí)間不少于10日。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)參照市房產(chǎn)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同。簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定和業(yè)主委員會(huì)的合法證明。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個(gè)人。

第四十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示。

第四十九條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前3個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事宜。業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；不繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)依法重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同到期后不愿繼續(xù)進(jìn)行服務(wù)的，應(yīng)提前3個(gè)月書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)做好另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)工作。合同雙方?jīng)]有作出是否續(xù)聘決定的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行，履行期間的雙方權(quán)利和義務(wù)按照原物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)時(shí)，業(yè)主大會(huì)仍未能選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織做好小區(qū)清掃保潔、垃圾清運(yùn)、安全保衛(wèi)等基本服務(wù)工作，并繼續(xù)督促或者組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第五十條物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受原物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：

（一）現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（二）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的使用、維保和定期檢驗(yàn)等工作記錄資料；

（三）移交本辦法第三十六條規(guī)定的相關(guān)資料；

（四）結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用清冊(cè)；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

第五十一條區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)以下物業(yè)服務(wù)投訴應(yīng)予受理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容提供服務(wù)的；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)損壞、隱匿、銷毀應(yīng)當(dāng)移交的資料、財(cái)物的；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意擅自改變物業(yè)管理用房用途的；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用房屋專項(xiàng)維修資金的；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)或者使用權(quán)的；

（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目全部委托給他人的；

（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)招標(biāo)人或者其他物業(yè)服務(wù)投標(biāo)人相互溝通，以不正當(dāng)手段圍標(biāo)、串標(biāo)、違法中標(biāo)的；

（八）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按照規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)有以上行為之一，經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門(mén)查實(shí)后拒不進(jìn)行整改的，列入不誠(chéng)信物業(yè)服務(wù)企業(yè)檔案，禁止接管新的項(xiàng)目，并按照有關(guān)規(guī)定依法作出處理。

第五十二條房產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否按合同約定執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行年度考評(píng)制度。

第五十三條物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定采取包干制或酬金制等形式。

第五十四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同的物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

住宅物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、小區(qū)車(chē)輛停放管理費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，非住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)等其他收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

政府指導(dǎo)價(jià)由價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)確定，并適時(shí)進(jìn)行調(diào)整和公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，報(bào)價(jià)格行政主管部門(mén)、房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)公示制度。

第五十五條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定。

第五十六條已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

前款所稱交付是指在房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的時(shí)間內(nèi)，業(yè)主收到書(shū)面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書(shū)面交付通知后，在通知期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付。建設(shè)單位沒(méi)有事先書(shū)面通知的，以業(yè)主實(shí)際辦妥相關(guān)交付手續(xù)時(shí)間為準(zhǔn)。

第五章物業(yè)的使用與維護(hù)

第五十七條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的用途或房屋權(quán)屬證書(shū)載明的用途使用物業(yè)，不得擅自將住宅房改為經(jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，任何部門(mén)不得批準(zhǔn)住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。

未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照或營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所與實(shí)際工作地點(diǎn)不相符，擅自在住宅室內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，工商部門(mén)應(yīng)予查處。

第五十八條車(chē)輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。成立業(yè)主大會(huì)前，車(chē)輛停放管理等事項(xiàng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中進(jìn)行約定，報(bào)價(jià)格行政主管部門(mén)審核后執(zhí)行。車(chē)主對(duì)車(chē)輛有保管要求的，由車(chē)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

第五十九條占用業(yè)主共有道路、綠地或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有，僅供本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用，不得出售給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或者個(gè)人。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)輛應(yīng)在指定的停車(chē)位停放，不得影響其他車(chē)輛和行人的正常通行。對(duì)不按規(guī)定停放影響物業(yè)管理區(qū)域道路通行或者公共安全的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按合同或管理規(guī)約的約定要求公安部門(mén)進(jìn)行處理，由此產(chǎn)生的費(fèi)用由車(chē)主承擔(dān)。

第六十條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自處分。

任何單位和個(gè)人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的廣場(chǎng)、道路、綠地等相關(guān)共用設(shè)施和場(chǎng)地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘相關(guān)共用設(shè)施和場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)，按有關(guān)規(guī)定報(bào)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可施工，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀;造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)賠償。

第六十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)共用部分進(jìn)行定期檢查、養(yǎng)護(hù)、維修。當(dāng)出現(xiàn)影響觀瞻、危及安全、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情形時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修、養(yǎng)護(hù)并采取必要措施實(shí)行安全防范。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)共用部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人必須給予配合。因阻撓維修、養(yǎng)護(hù)造成物業(yè)損壞或者財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)并賠償損失。

第六十二條物業(yè)保修期滿后，專有部分由業(yè)主自行維修；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)國(guó)家規(guī)定或物業(yè)合同的約定進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。符合房屋專項(xiàng)維修資金使用條件需要大修更新改造的，可以按照規(guī)定的程序申請(qǐng)使用房屋專項(xiàng)維修資金。

黃山市、區(qū)縣人民政府每年應(yīng)投入一定的資金,對(duì)舊住宅小區(qū)進(jìn)行整治，完善其配套設(shè)施設(shè)備，積極推行物業(yè)管理。

第六十三條業(yè)主或者物業(yè)使用人在進(jìn)行裝飾裝修前應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運(yùn)和處置措施及方法、住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安全安裝規(guī)定等注意事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡查。對(duì)業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定進(jìn)行違章裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告；對(duì)拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約的規(guī)定，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

第六十四條發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，應(yīng)采取應(yīng)急措施進(jìn)行搶修，房屋專項(xiàng)維修資金使用渠道按照《黃山市房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。

（一）屋面防水損壞造成大面積滲漏的；

（二）電梯出現(xiàn)故障危及人身安全，特種設(shè)備管理部門(mén)要求對(duì)電梯進(jìn)行大修和更新、改造的；

（三）給排水管道嚴(yán)重堵塞或高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷，影響業(yè)主正常生活的；

（四）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門(mén)要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修、更新、改造的。

第六十五條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人,并自買(mǎi)賣(mài)合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi),將買(mǎi)賣(mài)或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)提供物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)清證明。

第六十六條業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)自覺(jué)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生損害公共利益或者他人合法權(quán)益的行為時(shí)，其他業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)勸阻、制止和投訴；制止無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門(mén)，有關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法予以處理。

第六章法律責(zé)任

第六十七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、違章搭建、侵占通道等違反管理規(guī)約或損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，經(jīng)社區(qū)居民委員會(huì)調(diào)解不成，可以依法向人民法院提起訴訟或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。

第六十八條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照(前期)物業(yè)服務(wù)合同的約定及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以超出(前期)物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容以外的問(wèn)題為由，拒絕履行依約交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)義務(wù)，損害其他業(yè)主的利益。逾期未繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴或依據(jù)仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議代表和業(yè)主委員會(huì)委員不及時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，經(jīng)教育不予改正的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)依法罷免其代表或委員資格。

第六十九條業(yè)主委員會(huì)不履行或者無(wú)法履行職責(zé)的，物業(yè)所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行職責(zé)；逾期仍不履行的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)并組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定有關(guān)事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第七十條未經(jīng)業(yè)主大會(huì)許可，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自利用小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，所得收益用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。

第七十一條外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)未在市、區(qū)縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理備案的，房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正并予通報(bào)。

第七十二條房產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七十三條在物業(yè)管理活動(dòng)中，當(dāng)事人對(duì)相關(guān)行政管理部門(mén)的行政處理不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

第七十四條違反本辦法規(guī)定，有關(guān)法律法規(guī)或規(guī)章已設(shè)定處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第七章附則

第七十五條本辦法所稱物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

第七十六條本辦法有關(guān)專業(yè)用語(yǔ)的含義：

包干制：是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制：是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主提供共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)維修、衛(wèi)生保潔、安全防范和綠化養(yǎng)護(hù)等具有公共性服務(wù)而向業(yè)主收取的費(fèi)用。

第七十七條本辦法由黃山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋，自2013年1月1日起施行。

市物業(yè)管理辦法