公積金新政太原四攻略

　　10月9日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》。繼限購松綁和貸款新政之后，住房公積金貸款新政又頻頻亮相。10月9日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》。《通知》規(guī)定：住房公積金個人住房貸款擔(dān)保以所購住房抵押為主，取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費項目。  

　　目前太原市住房公積金政策是怎樣的?新政有多少已經(jīng)執(zhí)行?……針對住房公積金貸款方面的疑惑，記者進(jìn)行了采訪，給讀者進(jìn)行了全面解釋——

1 繳存滿半年不限二套房

　　新政：職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個月 (含)以上，可申請住房公積金個人住房貸款，貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善性普通自住住房的繳存職工。

　　解讀：商業(yè)貸款政策已經(jīng)松動，購房不再限購二套房首付款與利率比例，而公積金貸款政策是怎樣的呢?

　　太原市住房公積金管理中心貸款處魏處長介紹，按太原市住房公積金管理規(guī)定，申請貸款前連續(xù)足額繳存住房公積金滿6個月(含)以上，且借款人及其配偶均無住房公積金貸款債務(wù)、未向其他公積金借款人提供過貸款擔(dān)�；蜉o助借款的繳存職工，都可以貸款買房，且并不限定這個家庭購買的是否為首套房。

　　此外，為了方便廣大市民貸款，公積金中心采取了一系列舉措。魏處長介紹，住房公積金房貸前需要各環(huán)節(jié)審核最終放款，為了不耽誤購房者買房進(jìn)度，借款人可以向公積金中心申請“貸款預(yù)審”服務(wù)。在未取得購房合同以前，太原市民可先申請貸款預(yù)審，提前辦理相關(guān)手續(xù);待購房合同取得后，公積金管理中心在三天內(nèi)就可以按借款人的要求發(fā)放貸款。此舉不僅大大方便了借款人辦理貸款，而且不會影響交納房款。

2　貸款額度可適度提高

　　新政：住房公積金個人住房貸款發(fā)放率低于85%的設(shè)區(qū)城市，可適當(dāng)提高首套自住住房貸款額度。

　　解讀：上述負(fù)責(zé)人介紹，太原2008年以來已多次上調(diào)貸款上限額度。太原市住房公積金購房類貸款中，貸款額度不得超過購房合同總價的80%，且最高額度為60萬元，基本滿足了太原市購房職工的貸款買房需求。

　　而在商轉(zhuǎn)公類貸款中，貸款額度在不得超過原商業(yè)銀行貸款額度及購房合同總價80%的前提下，可在商業(yè)貸款剩余本金的基礎(chǔ)上追加5萬元裝修貸款。

　　公積金新政策對裝修類貸款也進(jìn)行了細(xì)分。以前規(guī)定為：100平方米以下的房屋裝修貸款最高金額不得超過20萬元，100平方米以上的貸款最高金額不得超過30萬元�，F(xiàn)在70平方米以下房屋貸款最高額度不得超過20萬元;70平方米 (含70平方米)至120平方米貸款最高額度不得超過30萬元;120平方米(含120平方米)以上貸款最高額度不得超過40萬元，貸款額度相應(yīng)提高了。

3　異地買房可用公積金

　　新政：各省、自治區(qū)、直轄市要實現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)。

　　解讀：魏處長表示，在太原市繳存住房公積金的職工，無論是外地戶口還是本地戶口，在外地購房都可以向太原市住房公積金管理中心申請公積金貸款。

　　但需要注意的是，所購買外地房屋由于無法在太原市辦理抵押，異地購房貸款擔(dān)保方式僅限采用太原市房產(chǎn)抵押和質(zhì)押擔(dān)保。如果是散戶個貸業(yè)務(wù)，應(yīng)自貸款受理起10個工作日內(nèi)完成貸款審批，這10個工作日不含因個人征信、簽署合同、辦理擔(dān)保等因素所占用的時間。

　　申請貸款時，只要提供所購買房屋的“商品房銷售許可證”復(fù)印件、網(wǎng)簽的“商品房買賣合同”原件、首付款收據(jù)原件，只要這些證件齊備就可以辦理。此外，根據(jù)地區(qū)不同，申請時提交的材料也有所不同，市民在辦理前可提前致電各縣(市、區(qū))公積金分理處咨詢。

　　目前，在我省范圍內(nèi)繳存住房公積金的職工，不論其戶籍地是否為太原，在太原購房時都可以在太原市住房公積金管理中心申請貸款。此外，三部委文件下發(fā)后，太原市住房公積金管理中心已啟動省外異地貸款實施細(xì)則的研究工作。

4　取消多個收費項目

　　新政：取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費項目，以此減輕貸款職工負(fù)擔(dān)。

　　解讀：“保險、公證、強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費在太原本來不存在，太原的政策一直都是較為寬松的。”上述負(fù)責(zé)人介紹。

　　據(jù)悉，在各類收費中，爭議最高的當(dāng)數(shù)強(qiáng)制擔(dān)保費。太原市住房公積金管理中心相關(guān)工作人員介紹，太原早已明文規(guī)定擔(dān)保貸款采取自愿的原則，絕對不強(qiáng)制收取。太原市住房公積金貸款擔(dān)保方式有房產(chǎn)抵押、自然人階段性保證加房產(chǎn)抵押、售房單位階段性保證加房產(chǎn)抵押、擔(dān)保公司擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)保、公積金質(zhì)押六種方式，并不存在強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保，所以機(jī)構(gòu)性強(qiáng)制擔(dān)保費用是不存在的。

　　另外，抵押貸款需要進(jìn)行房產(chǎn)評估。據(jù)悉，由于購買商品房辦理產(chǎn)權(quán)需要一定時間，目前借款人需要評估的房屋主要以舊房和二手房為主，目前太原市住房公積金管理中心正在研究取消新房評估事宜。

　　答疑

公積金貸款利率不打折

　　問：太原樓市限貸政策松綁后，公積金政策是否會改變?貸款首付會不會下調(diào)，貸款利率會不會打折?

　　答：太原市住房公積金管理中心工作人員介紹，太原住房公積金政策執(zhí)行的是國家規(guī)定，和央行限貸政策松綁沒有關(guān)系。但太原市住房公積金貸款門檻本身就很低，首付僅需要兩成即可，且5年以上貸款利率為4.5%，5年以內(nèi)的貸款利率是4%，比商業(yè)銀行打折都便宜。

　　商業(yè)銀行貸款首付起碼在三成或三成以上，而5年以上的貸款利率基本都是基準(zhǔn)利率6.55%。在以上兩個關(guān)鍵點上，商業(yè)貸款和住房公積金貸款差別很大，公積金貸款優(yōu)勢很明顯。

　　舉個例子，以貸款40萬元、期限20年為例，住房公積金貸款年利率為4.5%，月還款額為2500元，還款總額60萬元，利息總額20萬;而商業(yè)銀行貸款年利率為6.55%，月還款額2994元，還款總額71萬元，利息總額31萬，如果公積金貸款額度更高，每月還可節(jié)省更多。

　　借款人只要信譽良好，有穩(wěn)定的收入和按期償還貸款本息的能力，月還款額不能超過其所提供家庭收入的50%，即可公積金貸款買房。

公積金提前還貸較劃算

　　問：太原樓市限貸松綁情況下，提前還貸好不好?

　　答：貸款還款方式有兩種，一種是等額本息還款法，另一種是等額本金還款法。前者所要支付的利息高于后者。前者在還款初期償還利息部分較大、本金部分較小，后者在還款期中月還款中既包含本金又包含利息。

　　因此，選擇前一種還款方式，每月還款額是恒定的，這個更易于讓貸款人接受，但提前還款是不劃算的，因為前期已經(jīng)將利息還清，還款后期償還的本金部分較大，在提前還貸時已支付的利息是不退還的，這樣就相對多支付了許多不應(yīng)該提前支付的利息。因此，對于還款時間已經(jīng)過了1/2的市民來說，提前還款就沒有多大必要。

　　選擇后一種還款方式，雖然還款前期還款額較高，但越往后還款額越低，提前還款較為劃算。太原市住房公積金貸款在還款方式中全部選擇的是等額本金還款法，因此貸款人選擇提前還貸是較為劃算的，可以少支付不少銀行利息。