物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法是為了為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》制定，由中華人民共和國(guó)發(fā)展改革委、建設(shè)部于2004年1月1日發(fā)布施行的相關(guān)管理?xiàng)l例，共計(jì)二十四條。那么常州物業(yè)管理?xiàng)l例最新版全文是如何修訂的呢？本文小編為你整理關(guān)于常州物業(yè)管理?xiàng)l例最新全文、附收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)知識(shí)，希望對(duì)你有幫助。

第一章 總則

第一條

為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條

本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。

本條例所稱(chēng)住宅物業(yè)管理(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理)，是指住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)和與住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條

市、轄市(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理工作納入社會(huì)治理工作體系，實(shí)施網(wǎng)格化管理，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制;建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制;鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)服務(wù)與管理水平。

街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)助上級(jí)人民政府和有關(guān)主管部門(mén)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

社區(qū)居(村)民委員會(huì)對(duì)業(yè)主自治進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，并協(xié)助街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第四條

市、轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

城市管理、公安、民政、財(cái)政、規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)、園林綠化、市場(chǎng)監(jiān)督管理、消防、環(huán)保、價(jià)格、信用信息等主管部門(mén)按照各自職責(zé),做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條

市物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門(mén)，建立并推廣使用物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)，用于業(yè)主決策電子投票、物業(yè)管理相關(guān)信息公開(kāi)和物業(yè)管理糾紛投訴處理等。市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)應(yīng)當(dāng)納入市人民政府的公共服務(wù)平臺(tái)。

鼓勵(lì)物業(yè)管理相關(guān)主體利用互聯(lián)網(wǎng)等開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)。

第六條

市、轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立培訓(xùn)制度，定期對(duì)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、業(yè)主自治組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位的相關(guān)人員進(jìn)行物業(yè)管理法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，所需經(jīng)費(fèi)列入同級(jí)人民政府財(cái)政預(yù)算。

第七條

市、轄市(區(qū))人民政府及其相關(guān)部門(mén)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)等可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)等方式，引導(dǎo)法律、會(huì)計(jì)、工程監(jiān)理、評(píng)估、咨詢(xún)等第三方機(jī)構(gòu)參與物業(yè)管理活動(dòng)。

鼓勵(lì)業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等委托第三方機(jī)構(gòu)，開(kāi)展物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等與物業(yè)管理相關(guān)的活動(dòng)。

第三方機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，依照法律、法規(guī)、相關(guān)技術(shù)規(guī)范和合同約定提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，出具的報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、完整，并對(duì)出具的報(bào)告負(fù)責(zé)。

第二章 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)

第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)

第八條

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依法履行相應(yīng)職責(zé)。

業(yè)主大會(huì)決定下列事項(xiàng)：

(一)制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)制定、修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)成員;

(四)改變和撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(五)確定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)工作經(jīng)費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)委員工作補(bǔ)貼和標(biāo)準(zhǔn);

(六)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;

(七)選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(八)籌集和使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金;

(九)依法改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(十)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的方式和經(jīng)營(yíng)收益(以下統(tǒng)稱(chēng)公共收益)的分配和使用;

(十一)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第九條

新建住宅小區(qū)符合召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)，向物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書(shū)面提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的申請(qǐng)，并按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料。

十人以上業(yè)主公開(kāi)聯(lián)名可以向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或者轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)書(shū)面提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的申請(qǐng)。轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)收到申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)書(shū)面通知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時(shí)審核是否符合召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件，已符合條件而建設(shè)單位尚未按照規(guī)定報(bào)送相關(guān)資料的，應(yīng)當(dāng)督促建設(shè)單位報(bào)送;建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)送。

第十條

街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起六十日內(nèi)，按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。建設(shè)單位不派員參加的，不影響籌備組的成立。

籌備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十，并應(yīng)當(dāng)符合本條例規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)委員任職條件。

召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，其指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì)同市價(jià)格主管部門(mén)，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶(hù)數(shù)和建筑面積等因素制定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，將籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)設(shè)立的專(zhuān)用賬戶(hù)，用于業(yè)主大會(huì)的組織籌備。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。

第十一條

業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)，至少每年召開(kāi)一次，并于會(huì)議召開(kāi)七日前書(shū)面告知社區(qū)居(村)民委員會(huì)。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議審議下列內(nèi)容：

(一)上一年度物業(yè)管理實(shí)施情況的報(bào)告、業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告和業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告;

(二)下一年度業(yè)主大會(huì)年度計(jì)劃和預(yù)算方案;

(三)物業(yè)管理的其他事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)或者運(yùn)用市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)等形式召開(kāi)。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或者社區(qū)居(村)民委員會(huì)監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行。

討論的事項(xiàng)需要表決的，按照有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的程序、方式和辦法執(zhí)行。

第十二條

業(yè)主戶(hù)數(shù)超過(guò)三百戶(hù)的，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表一般不少于三十人，一名業(yè)主代表所代表的業(yè)主戶(hù)數(shù)一般不超過(guò)四十戶(hù)。業(yè)主代表由業(yè)主小組推薦產(chǎn)生，業(yè)主小組可以按幢、單元、樓層或者結(jié)合實(shí)際情況組成，一個(gè)業(yè)主小組推選一名業(yè)主代表，代表本小組的業(yè)主出席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。業(yè)主代表推選辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。

業(yè)主代表的任職條件參照本條例規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)委員條件設(shè)置，任期與業(yè)主委員會(huì)委員一致。

業(yè)主代表履行下列職責(zé)：

(一)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前，就會(huì)議議題征集本小組業(yè)主意見(jiàn);涉及事項(xiàng)需要業(yè)主書(shū)面投票表決的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主本人對(duì)表決意見(jiàn)的簽字確認(rèn);

(二)按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的業(yè)主小組職責(zé)，組織業(yè)主小組開(kāi)展議事活動(dòng)，并將結(jié)果告知業(yè)主委員會(huì);

(三)向業(yè)主委員會(huì)反映本小組業(yè)主的有關(guān)意見(jiàn)和建議;

(四)建立本小組工作檔案;

(五)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。

業(yè)主代表出席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議不得委托他人。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另行推選臨時(shí)業(yè)主代表參加。

業(yè)主代表大會(huì)通過(guò)的決定與業(yè)主大會(huì)的決定具有同等效力，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第十三條

業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)工作需要設(shè)立監(jiān)事，三名以上監(jiān)事可以成立監(jiān)事會(huì)。

監(jiān)事可以是業(yè)主，也可以是社區(qū)居(村)民委員會(huì)成員，業(yè)主委員會(huì)委員不得兼任監(jiān)事。成立監(jiān)事會(huì)的，其中業(yè)主成員人數(shù)不少于監(jiān)事會(huì)成員的三分之二。監(jiān)事任期與業(yè)主委員會(huì)委員一致。

監(jiān)事應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的程序和方式履行監(jiān)督職責(zé)，不干預(yù)業(yè)主委員會(huì)的日常工作。監(jiān)事不領(lǐng)取報(bào)酬和補(bǔ)貼。

監(jiān)事和監(jiān)事會(huì)的具體產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)、工作經(jīng)費(fèi)等在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。

第十四條

市、轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)對(duì)符合召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)督促建設(shè)單位及時(shí)向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)移交相關(guān)資料，提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的申請(qǐng);督促、指導(dǎo)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)及時(shí)組織籌備成立業(yè)主大會(huì)。

規(guī)劃主管部門(mén)、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)等單位，應(yīng)當(dāng)對(duì)相關(guān)方就籌備成立業(yè)主大會(huì)所需要的信息資料查詢(xún)依法予以配合。

第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)

第十五條

業(yè)主委員會(huì)委員候選人可以由十名以上業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主大會(huì)籌備組組織業(yè)主推薦或者業(yè)主自薦產(chǎn)生。采取業(yè)主代表大會(huì)形式選舉業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主委員會(huì)委員候選人一般從業(yè)主代表中產(chǎn)生。

籌備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單。業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并附個(gè)人情況介紹。

第十六條

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力、熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)、有社會(huì)公信力、組織協(xié)調(diào)能力較強(qiáng)且能正常履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員：

(一)本人及其近親屬與其所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的;

(二)有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)使用物業(yè)行為的;

(三)未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、汽車(chē)停放費(fèi)和住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用且未及時(shí)改正的;

(四)違反房屋出租有關(guān)人均面積、使用功能、消防安全管理等規(guī)定的;

(五)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)牟取不正當(dāng)利益，或者利用職務(wù)之便在物業(yè)管理活動(dòng)中牟取不正當(dāng)利益的;

(六)有違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則且未改正等不適宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。

有前款情形之一，已擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)或者由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定終止其資格，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)委員不符合規(guī)定條件的，可以向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)提出異議，也可以向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)提出異議，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。

第十七條

業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)核實(shí)后，其委員資格終止，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告：

(一)不再具有完全民事行為能力的;

(二)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

(三)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;

(四)被依法限制人身自由，無(wú)法履行委員職責(zé)的;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第十八條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定向轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)備案，同時(shí)辦理業(yè)主大會(huì)的備案。備案材料不齊全的，轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)一次性告知需要補(bǔ)正的材料。

轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到備案材料之日起七個(gè)工作日內(nèi)，出具業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的備案證書(shū)，并將備案材料抄送街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、公安派出所、社區(qū)居(村)民委員會(huì)。

備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書(shū)面報(bào)告轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將備案事項(xiàng)變更的報(bào)告按照前款規(guī)定抄送相關(guān)單位。

取得業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證書(shū)后，業(yè)主委員會(huì)憑備案證書(shū)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等相關(guān)印章，開(kāi)立業(yè)主大會(huì)的銀行賬戶(hù)，并將印章式樣和銀行賬號(hào)報(bào)轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)備案。

業(yè)主大會(huì)印章應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定使用，業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)經(jīng)半數(shù)以上委員簽字同意后方可使用。

第十九條

業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)工作情況和業(yè)主大會(huì)收支情況;

(二)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(三)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)合同的履行，監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的實(shí)施;

(四)組織編制物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的年度計(jì)劃和方案，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)審議;

(五)組織和監(jiān)督住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用;

(六)監(jiān)督管理業(yè)主公共收益及其使用;

(七)審核需要業(yè)主分?jǐn)偟馁M(fèi)用;

(八)督促業(yè)主按照規(guī)定或者約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用;

(九)建立定期接待制度，聽(tīng)取業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)與管理以及業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見(jiàn)和建議，接受并及時(shí)處理業(yè)主和物業(yè)使用人的咨詢(xún)、投訴;

(十)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中產(chǎn)生的糾紛;

(十一)法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第二十條

業(yè)主委員會(huì)至少每?jī)蓚�(gè)月召開(kāi)一次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議;經(jīng)三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字確認(rèn)后存檔。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)簽名同意后通過(guò)，決定文書(shū)應(yīng)當(dāng)加蓋業(yè)主委員會(huì)印章。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起三日內(nèi)，將決定文書(shū)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書(shū)面告知社區(qū)居(村)民委員會(huì)。

業(yè)主可以在社區(qū)居(村)民委員會(huì)的指導(dǎo)下查閱業(yè)主委員會(huì)所有會(huì)議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢(xún)問(wèn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第二十一條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

(一)業(yè)主委員會(huì)委員姓名、職責(zé)分工和聯(lián)系方式;

(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同;

(三)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定;

(四)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況;

(五)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和經(jīng)營(yíng)收支情況;

(六)占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位處分使用情況;

(七)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況、業(yè)主委員會(huì)委員工作補(bǔ)貼等費(fèi)用情況;

(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

前款第五項(xiàng)至第七項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布一次，公布時(shí)間不少于十五日。

第二十二條

業(yè)主委員會(huì)及其委員不得有下列行為：

(一)阻撓業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定;

(二)違反規(guī)定使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章;

(三)打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴人、舉報(bào)人;

(四)弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料;

(五)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同;

(六)騙取、挪用、侵占住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者公共收益等業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);

(七)索取或者收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、維修保養(yǎng)等單位或者有利害關(guān)系的業(yè)主提供的財(cái)物或者其他利益;

(八)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

第二十三條

業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)二分之一的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)、協(xié)助下，根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

新產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)委員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十四條

業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正;拒不改正的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，調(diào)整或者重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：

(一)不履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的;

(二)違反本條例第二十二條規(guī)定，侵害業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴(yán)重的;

(三)不按照規(guī)定履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，嚴(yán)重影響社區(qū)和諧穩(wěn)定和正常生活秩序，群眾反映較大的。

罷免或者重新選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)委員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十五條

業(yè)主委員會(huì)在其任期屆滿(mǎn)三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。換屆選舉小組人員的構(gòu)成參照業(yè)主大會(huì)籌備組。

換屆選舉小組成立至選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)期間，業(yè)主委員會(huì)不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項(xiàng)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的除外。

業(yè)主委員會(huì)逾期未能換屆選舉的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

第二十六條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆選舉小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)保管。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法需要使用上述物品的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。

街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生并辦理?yè)Q屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)不按時(shí)移交的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交;拒不移交的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助移交。

第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)

第二十七條

物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：

(一)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的;

(二)具備成立業(yè)主大會(huì)條件但因多種原因未成立業(yè)主大會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)后仍不能成立的;

(三)業(yè)主委員會(huì)長(zhǎng)期不能正常開(kāi)展工作，需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)多次指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。

物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)期間，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)對(duì)能夠成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備工作，成立業(yè)主大會(huì);能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第二十八條

物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織成立，由業(yè)主成員以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、公安派出所等派員組成。

物業(yè)管理委員會(huì)人數(shù)一般為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于百分之六十。物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)符合本條例規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)委員的任職條件。物業(yè)管理委員會(huì)主任一般由業(yè)主成員擔(dān)任;由非業(yè)主成員擔(dān)任的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主成員中明確一名副主任，承擔(dān)日常事務(wù)。

物業(yè)管理委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或者轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)協(xié)調(diào)處理。

第二十九條

物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)，持下列材料向轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)備案：

(一)物業(yè)管理委員會(huì)備案申請(qǐng)表;

(二)物業(yè)管理委員會(huì)成員名單;

(三)物業(yè)管理委員會(huì)工作規(guī)則;

(四)其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。

物業(yè)管理委員會(huì)制定或者修改的工作規(guī)則，應(yīng)當(dāng)經(jīng)轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)審核后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。

轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到備案材料之日起七個(gè)工作日內(nèi)予以備案，出具備案證書(shū)。物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告?zhèn)浒盖闆r。

備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書(shū)面報(bào)告轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

物業(yè)管理委員會(huì)取得備案證書(shū)后，可以憑備案證書(shū)申請(qǐng)刻制印章;未開(kāi)立業(yè)主大會(huì)銀行賬戶(hù)的，可以開(kāi)立物業(yè)管理委員會(huì)的銀行賬戶(hù)。

第三十條

物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定征求全體業(yè)主意見(jiàn)，形成業(yè)主共同決定，并將共同決定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。

物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

物業(yè)管理委員會(huì)自新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)向新一屆業(yè)主委員會(huì)移交相關(guān)資料和財(cái)物，移交后自動(dòng)解散。由物業(yè)管理委員會(huì)管理業(yè)主公共收益的，交接前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。審計(jì)費(fèi)用從公共收益中列支。

第三十一條

市、轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)的監(jiān)督、指導(dǎo)，督促其規(guī)范運(yùn)作。

第三章 前期物業(yè)管理

第三十二條

在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)管理責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

(一)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

(二)各分類(lèi)分項(xiàng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn);

(三)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估方式;

(四)物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置;

(五)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè);

(六)公共收益專(zhuān)用賬戶(hù)的設(shè)立、查詢(xún)方式，以及公共收益的核算、分配方式;

(七)違約責(zé)任和合同解除的條件。

前期物業(yè)服務(wù)合同期限由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，一般不超過(guò)三年。合同期限屆滿(mǎn)后，建設(shè)單位未續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書(shū)面告知另一方當(dāng)事人和轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第三十三條

建設(shè)單位銷(xiāo)售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)管理主管部門(mén)提供的示范文本制定前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約;建設(shè)單位修改示范文本的，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

建設(shè)單位銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示并予以說(shuō)明，并將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約向轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)備案。

第三十四條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)參加物業(yè)承接查驗(yàn)。所需費(fèi)用在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定;沒(méi)有約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

承接查驗(yàn)的具體辦法由市物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì)同市城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)另行制定。

承接查驗(yàn)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等作出明確約定。承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。

第三十五條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照省、市有關(guān)規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房，保證物業(yè)服務(wù)與管理活動(dòng)的正常開(kāi)展。物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人都不得擅自占用。

前期物業(yè)管理期間依照約定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或者經(jīng)營(yíng)的物業(yè)服務(wù)用房，其租賃或者經(jīng)營(yíng)期限不得超過(guò)前期物業(yè)服務(wù)合同期限，其租賃費(fèi)用不得低于相鄰地段市場(chǎng)價(jià)格。

第三十六條

前期物業(yè)管理期間，有下列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間依法交接：

(一)前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì)尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿續(xù)簽合同的;

(二)物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)單位要求限期整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)逾期拒不整改，或者整改達(dá)不到要求，建設(shè)單位依法依約提前解除合同的;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出的;

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)就新物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等征得已銷(xiāo)售物業(yè)總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期限不少于十五日。

第三十七條

前期物業(yè)管理階段，普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)當(dāng)每三年進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。

政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要對(duì)原物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)報(bào)告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于三十日;

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將擬調(diào)整的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于三十日，并書(shū)面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、轄市(區(qū))價(jià)格和物業(yè)管理主管部門(mén);

(三)調(diào)價(jià)方案經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主表決通過(guò)，表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。

業(yè)主認(rèn)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違反前款程序的，可以向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)投訴;對(duì)調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議的，可以向物業(yè)所在地價(jià)格主管部門(mén)投訴。

第三十八條

前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入前，由建設(shè)單位承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任。尚未成立業(yè)主大會(huì)，建設(shè)單位已經(jīng)注銷(xiāo)或者無(wú)法承擔(dān)相應(yīng)管理責(zé)任的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域六個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知業(yè)主及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，組織成立業(yè)主大會(huì)，決定管理模式。

第四章 物業(yè)服務(wù)與管理

第三十九條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格，擁有相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)的能力，并按照規(guī)定在承接項(xiàng)目前，將營(yíng)業(yè)執(zhí)照、主要負(fù)責(zé)人、固定辦公場(chǎng)所、聯(lián)系方式和人員相關(guān)信息書(shū)面告知項(xiàng)目所在地物業(yè)管理主管部門(mén)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定以及有關(guān)物業(yè)服務(wù)行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)提供專(zhuān)業(yè)化服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主意見(jiàn)、建議和投訴、舉報(bào)受理機(jī)制，及時(shí)處理并反饋處理結(jié)果。

第四十條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息如實(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布或者公示：

(一)加蓋企業(yè)公章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況、聯(lián)系方式;

(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、物業(yè)服務(wù)投訴電話;

(三)電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱(chēng)、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等;

(四)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、其他服務(wù)收費(fèi)和經(jīng)營(yíng)性收入的收支情況;

(五)房屋裝飾裝修及使用過(guò)程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng);

(六)樹(shù)木修剪等容易引發(fā)業(yè)主爭(zhēng)議的維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng);

(七)物業(yè)服務(wù)與管理每月的工作安排;

(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期公布，第四項(xiàng)應(yīng)當(dāng)至少每半年公布一次，第五項(xiàng)、第六項(xiàng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公示且公示期限不少于十五日，第七項(xiàng)每月公布一次。業(yè)主對(duì)公布或者公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第四十一條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

(一)違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者減少服務(wù)項(xiàng)目;

(二)未按照規(guī)定程序提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

(三)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者未按照物業(yè)服務(wù)合同約定，將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、汽車(chē)停放費(fèi)、公共水電分?jǐn)偟壤�綁收費(fèi);

(四)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者未按照物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自處分屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn);

(五)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者未按照物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事影響業(yè)主生活或者住宅小區(qū)環(huán)境的活動(dòng);

(六)損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

第四十二條

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，可以根據(jù)分期開(kāi)發(fā)情況或者不同物業(yè)的使用性質(zhì)，提供不同標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，實(shí)行不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用。業(yè)主自行管理的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主委員會(huì)可以向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用。

業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以通過(guò)上門(mén)催交、在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

業(yè)主在轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用。業(yè)主出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)督促承租人按時(shí)交納;承租人拒不交納的，由業(yè)主承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，業(yè)主可以向承租人追償。

已竣工但尚未出售的房屋(車(chē)位)和已出售但尚未交付物業(yè)買(mǎi)受人的房屋(車(chē)位)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得向業(yè)主收取費(fèi)用。

第四十三條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在發(fā)生下列情形之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域：

(一)物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除的;

(二)經(jīng)人民法院判決或者仲裁機(jī)構(gòu)裁決物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出的;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照被依法吊銷(xiāo)的;

(四)依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形。

第四十四條

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)交接時(shí)，應(yīng)當(dāng)在轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督下明確交接事項(xiàng)。

交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、安防等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀予以確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)可以聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，費(fèi)用可以由新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)或者由業(yè)主共同承擔(dān)。

電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備無(wú)法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交接前及時(shí)組織修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第四十五條

轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急備選庫(kù)，按照自愿、公平、擇優(yōu)的原則，選取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入庫(kù)中以供選擇。

物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出，未有新物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接項(xiàng)目的，由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急備選庫(kù)中選取一家應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與其簽訂應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同;物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)或者期滿(mǎn)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出，未成立業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急備選庫(kù)中選取一家應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與其簽訂應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同。

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照原物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行。

業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)和社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相應(yīng)的檔案資料等進(jìn)行查驗(yàn)。

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同的期限不得超過(guò)一年，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主按照法定程序重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十六條

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則。

已投入使用的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。確需變更的，應(yīng)當(dāng)形成變更方案，向轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)提出申請(qǐng)。變更方案應(yīng)當(dāng)對(duì)變更后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等作出規(guī)定，并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ�物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。

物業(yè)管理區(qū)域變更后，轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并抄告所在地規(guī)劃主管部門(mén)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)居(村)民委員會(huì)。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第四十七條

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，任何單位和個(gè)人不得有下列行為：

(一)損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);

(二)將不具備防水條件的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間;

(三)將污水排入雨水管網(wǎng);

(四)擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，違法挖掘地下空間，破壞、擅自改變房屋外觀，或者擅自將住宅、車(chē)庫(kù)或者其他附屬設(shè)施改為經(jīng)營(yíng)性用房;

(五)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;

(六)侵占綠地、毀壞綠化或者綠化設(shè)施，或者在共用場(chǎng)地擅自種植;

(七)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà);

(八)違反有關(guān)人均面積、使用功能、消防安全管理等規(guī)定出租房屋;

(九)違規(guī)飼養(yǎng)動(dòng)物，影響物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和業(yè)主正常生活、人身安全;

(十)擅自在物業(yè)管理指定區(qū)域外設(shè)置停車(chē)泊位、停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛或者在物業(yè)管理區(qū)域共用道路上設(shè)置路障;

(十一)損壞或者擅自挪用、拆除、停用公共消防設(shè)施和器材，占用、堵塞、封閉消防車(chē)通道、疏散通道、安全出口;

(十二)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)等違反安全規(guī)定的物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品，或者違規(guī)燃放煙花爆竹;

(十三)任意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒以及在公共走道、樓梯間、門(mén)廳內(nèi)等共用部位焚燒;

(十四)制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動(dòng)或者影響他人采光、通風(fēng);

(十五)擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)、在共用部位堆放物品，或者在公共走道、樓梯間、門(mén)廳內(nèi)停放電動(dòng)車(chē)或者為其充電;

(十六)擅自架設(shè)電線、電纜等;

(十七)法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)主管部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，有關(guān)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)依照法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定，以及前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的約定，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失;業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)主管部門(mén)投訴和舉報(bào)，對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。

第四十八條

業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)房屋裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知其房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修活動(dòng)的巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修的，應(yīng)當(dāng)予以制止;制止無(wú)效的，及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門(mén)。業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)巡查應(yīng)當(dāng)予以配合。

第四十九條

公共收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，不得擅自挪用。根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同約定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將公共收益單獨(dú)列賬;由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)管理的，應(yīng)當(dāng)納入業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)賬戶(hù)進(jìn)行管理。

前期物業(yè)服務(wù)期間，公共收益的使用管理由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。前期物業(yè)服務(wù)期間公共收益作為本物業(yè)管理區(qū)域維修資金的比例不得低于百分之七十。

成立業(yè)主大會(huì)后，公共收益按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用，主要用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、更新和改造等;沒(méi)有決定或者約定的，按照前款規(guī)定執(zhí)行。

第五十條

公共收益應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)居(村)民委員會(huì)的監(jiān)督。

公共收益的收支情況應(yīng)當(dāng)至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公示一次。

前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時(shí)以及公共收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理的物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益收支情況進(jìn)行審計(jì)。

業(yè)主委員會(huì)或者十名以上業(yè)主對(duì)公共收益有異議的，可以要求查詢(xún)有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿;經(jīng)已交付使用物業(yè)專(zhuān)有部分占建筑物總面積百分之二十以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益收支情況進(jìn)行審計(jì)。

對(duì)公共收益的審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。審計(jì)費(fèi)用從公共收益中列支。

第五十一條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，履行物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。物業(yè)出現(xiàn)國(guó)家、省、市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護(hù)的情形時(shí)，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。

第六章 物業(yè)保修金與住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金

第五十二條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，按照建筑安裝工程總造價(jià)百分之一的標(biāo)準(zhǔn)交存物業(yè)保修金，用于物業(yè)保修期內(nèi)建設(shè)單位不履行保修責(zé)任，或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無(wú)法履行保修責(zé)任的維修費(fèi)用列支。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。

物業(yè)保修金實(shí)行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監(jiān)管的原則，由市或者轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)統(tǒng)一管理。

物業(yè)保修金交存期限為五年。保修期內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題，保修金交存期滿(mǎn)仍未修復(fù)的，保修金交存期延長(zhǎng)至修復(fù)完成。

物業(yè)保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足以支付物業(yè)維修費(fèi)用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足;物業(yè)保修期滿(mǎn)后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。

物業(yè)保修金收取、使用和管理的具體辦法由市人民政府制定。

第五十三條

住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時(shí)交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造。

已竣工驗(yàn)收并達(dá)到交付條件，尚未售出或者尚未交付業(yè)主以及其他屬于建設(shè)單位所有的物業(yè)，建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，應(yīng)當(dāng)將首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金先行交存至住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)。

已先行交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的建設(shè)單位，可以在物業(yè)售出或者交付時(shí)向業(yè)主收取住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，并出具住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)用票據(jù)。

第五十四條

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)，可以在住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支：

(一)專(zhuān)有部分的所需費(fèi)用，由擁有專(zhuān)有部分的業(yè)主承擔(dān);

(二)部分共用部分的所需費(fèi)用，由擁有部分共用部分的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān);

(三)全體共用部分所需的費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)。

前款涉及尚未售出的房屋或者公有住房的，建設(shè)單位或者公有住房產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

房屋未交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例按照本條第一款規(guī)定的原則分?jǐn)?有約定的，按照約定執(zhí)行。

第五十五條

業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用采取異議表決方式。使用異議表決方式的，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式將告知書(shū)送達(dá)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主，并在告知書(shū)中載明未按規(guī)定時(shí)間和方式反饋意見(jiàn)的，視為同意。

第五十六條

物業(yè)保修期限屆滿(mǎn)后，發(fā)生下列危及房屋安全以及人身、財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)先行采取應(yīng)急防范措施，并及時(shí)按規(guī)定開(kāi)展應(yīng)急維修：

(一)外墻、屋面滲漏的;

(二)電梯發(fā)生故障經(jīng)電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)評(píng)估認(rèn)為危及人身安全的;

(三)公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的;

(四)樓頂、樓體外立面有脫落危險(xiǎn)的;

(五)專(zhuān)用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;

(六)消防設(shè)施出現(xiàn)功能障礙，物業(yè)管理區(qū)域存在重大火災(zāi)隱患的;

(七)危及房屋安全或者人身安全的其他情形。

應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用總額以及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。

第五十七條

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的增值收益，扣除業(yè)主房屋分戶(hù)賬滾存資金(利息)和必要管理費(fèi)用的剩余部分，可以建立維修資金統(tǒng)籌分賬，優(yōu)先用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備無(wú)法正常使用的項(xiàng)目，以及受益人為全體業(yè)主或者無(wú)法界定受益人的項(xiàng)目維修、更新和改造。

第五十八條

市、轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)完善管理制度，建立日常監(jiān)督檢查機(jī)制，保障住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的安全。

市、轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金日常查詢(xún)制度，保障業(yè)主方便及時(shí)查詢(xún)賬戶(hù)信息;及時(shí)向社會(huì)公布住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金年度報(bào)告，接受業(yè)主及相關(guān)主管部門(mén)的監(jiān)督。

第七章 信用管理

第五十九條

市物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立覆蓋建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)委員、業(yè)主、第三方機(jī)構(gòu)等的物業(yè)管理信用體系。建立物業(yè)管理信用信息的記錄、歸集、共享、運(yùn)用等機(jī)制;會(huì)同相關(guān)部門(mén)建立守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。

轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理參與主體的信用檔案，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，并納入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。

市物業(yè)管理信用信息應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定納入市公共信用信息系統(tǒng)。

第六十條

建設(shè)單位出售、泄露、非法提供業(yè)主信息或者對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問(wèn)題不予整改的，錄入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。

第六十一條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，錄入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)：

(一)在物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的;

(二)騙取、挪用或者侵占住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、公共收益等業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的;

(三)對(duì)業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行惡意騷擾、采用暴力等手段打擊報(bào)復(fù)的;

(四)出售、泄露或者非法提供業(yè)主信息的;

(五)本條例第四十一條規(guī)定的行為等。

第六十二條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有本條例第六十一條規(guī)定行為的，錄入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。

第六十三條

業(yè)主委員會(huì)委員、物業(yè)管理委員會(huì)委員有本條例第二十二條規(guī)定行為的，錄入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。

第六十四條

業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用行為，經(jīng)生效的司法裁判文書(shū)、仲裁裁決確認(rèn)后仍不履行的，錄入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。

第六十五條

第三方機(jī)構(gòu)在物業(yè)管理活動(dòng)中弄虛作假、誤導(dǎo)性陳述或者存在重大遺漏，出具的報(bào)告不符合客觀實(shí)際的，錄入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。

第六十六條

市物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)與法院、仲裁機(jī)構(gòu)、相關(guān)部門(mén)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和公用企事業(yè)單位等建立物業(yè)管理信用信息匯集共享機(jī)制，及時(shí)收集物業(yè)管理相關(guān)信用信息。

違反物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)被行政處罰的信息，應(yīng)當(dāng)錄入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)，由作出行政處罰決定的主管部門(mén)采集并推送至市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。其他失信信息，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)采集;由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)采集的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)復(fù)核后推送至市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。

物業(yè)管理主管部門(mén)根據(jù)失信行為的程度，可以通過(guò)在市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)公開(kāi)失信信息、限制物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目申報(bào)、取消先進(jìn)評(píng)比表彰資格以及按照規(guī)定向市公共信用信息系統(tǒng)推送納入社會(huì)聯(lián)合懲戒等方式，對(duì)物業(yè)管理中的失信行為予以懲戒。

鼓勵(lì)社會(huì)組織和個(gè)人在信用交易和其他活動(dòng)中，查詢(xún)并運(yùn)用物業(yè)管理信用信息。

物業(yè)管理信用信息管理具體辦法由市物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì)同市信用信息主管部門(mén)制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后施行。

第八章 監(jiān)督管理

第六十七條

市物業(yè)管理主管部門(mén)履行下列職責(zé)：

(一)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)政策研究，建立完善專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化和法治化的物業(yè)管理機(jī)制;

(二)指導(dǎo)、監(jiān)督各轄市(區(qū))物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作;

(三)建立完善物業(yè)管理分級(jí)培訓(xùn)體系，形成覆蓋全市物業(yè)管理參與各方的物業(yè)服務(wù)管理能力提升機(jī)制;

(四)統(tǒng)籌全市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理工作;

(五)配合價(jià)格主管部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施監(jiān)督管理;

(六)建立和管理市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)和物業(yè)管理信用信息系統(tǒng);

(七)制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗(yàn)協(xié)議等示范文本;

(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第六十八條

轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)履行下列職責(zé)：

(一)指導(dǎo)、監(jiān)督街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)物業(yè)管理相關(guān)工作;

(二)負(fù)責(zé)前期物業(yè)招投標(biāo)管理工作，指導(dǎo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接、物業(yè)承接查驗(yàn)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約，并負(fù)責(zé)相關(guān)的備案工作;

(三)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)籌建、換屆、備案以及日常工作，建立日常培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)機(jī)制;責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)的違法決定;

(四)負(fù)責(zé)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理;

(五)負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)參與主體信用信息的采集、復(fù)核和推送，參與對(duì)失信行為的懲戒;

(六)協(xié)調(diào)老舊住宅小區(qū)整治及推進(jìn)未建立物業(yè)管理的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)入物業(yè)管理;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第六十九條

街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)履行下列職責(zé)：

(一)具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，完善社區(qū)公共服務(wù)體系，健全物業(yè)管理工作長(zhǎng)效機(jī)制;

(二)建立由社區(qū)居(村)民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位參與的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事項(xiàng);

(三)指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的籌建、換屆以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、交接等工作，組織成立物業(yè)管理委員會(huì);

(四)負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)參與主體信用信息的采集;

(五)建立物業(yè)管理爭(zhēng)議化解機(jī)制，設(shè)立物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛;

(六)落實(shí)物業(yè)應(yīng)急管理機(jī)制，制定轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第七十條

社區(qū)居(村)民委員會(huì)履行下列職責(zé)：

(一)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主自治，協(xié)助和配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，建立健全物業(yè)管理工作機(jī)制;

(二)牽頭建立由業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)組成的日常溝通、協(xié)商機(jī)制;

(三)建立物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)制，及時(shí)協(xié)調(diào)、處理本社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾糾紛;

(四)參與監(jiān)督住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金和公共收益的管理和使用;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第七十一條

市、轄市(區(qū))相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，落實(shí)執(zhí)法管理進(jìn)住宅小區(qū)的要求，做好下列工作：

(一)城市管理主管部門(mén)依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)以及違法搭建、破壞城市及物業(yè)管理區(qū)域容貌、制造社會(huì)生活噪聲和建筑施工噪聲、亂設(shè)攤點(diǎn)、占用和毀壞綠地和綠化、違規(guī)棄置廢棄物等違法行為;

(二)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理，依法查處阻礙業(yè)主自治、侵害業(yè)主權(quán)益的行為;監(jiān)督檢查安防設(shè)施的設(shè)置及維護(hù);指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)汽車(chē)停放、停車(chē)泊位以及限速標(biāo)志的設(shè)置，參與停車(chē)矛盾糾紛處理;協(xié)助開(kāi)展房屋租賃的監(jiān)督管理;

(三)城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)督促建設(shè)單位、施工單位及時(shí)履行物業(yè)交付后保修期內(nèi)房屋以及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任;按照規(guī)定受理并處理由房屋質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的投訴;

(四)市場(chǎng)監(jiān)督管理主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備安全、食品藥品安全、違法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等方面的監(jiān)督管理;

(五)排水主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)排水的監(jiān)督管理，建立巡查機(jī)制，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及排水的違法行為;

(六)園林綠化主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化的日常指導(dǎo)和監(jiān)督工作;

(七)消防主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責(zé)情況的監(jiān)督檢查，依法查處影響消防設(shè)施和消防通道使用等違反消防法律、法規(guī)的行為;

(八)環(huán)境保護(hù)主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域及其周邊污染源的監(jiān)督管理，依法查處違反環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)的行為;

(九)價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的監(jiān)督管理，落實(shí)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定期評(píng)估調(diào)整機(jī)制，依法查處物業(yè)管理中的價(jià)格違法行為。

第七十二條

對(duì)未實(shí)行物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，轄市(區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)制定綜合整治和更新改造年度計(jì)劃，配套、完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善綜合環(huán)境。整治改造完成后，應(yīng)當(dāng)劃定物業(yè)管理區(qū)域，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)落實(shí)住宅小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生、綠化、治安、房屋維修等管理，籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，推行物業(yè)管理或者業(yè)主自行管理。業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第七十三條

轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布相關(guān)部門(mén)的投訴、舉報(bào)受理方式。

相關(guān)部門(mén)接到投訴、舉報(bào)后應(yīng)當(dāng)?shù)怯�，屬于本部門(mén)職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)受理，并在五個(gè)工作日內(nèi)予以回復(fù);不屬于本部門(mén)職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交給有權(quán)部門(mén)，接受移交的部門(mén)對(duì)管轄權(quán)有異議的，由物業(yè)所在地轄市(區(qū))人民政府指定管轄。

執(zhí)法單位需要進(jìn)入住宅小區(qū)開(kāi)展執(zhí)法工作的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織、業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第九章 法律責(zé)任

第七十四條

建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，由轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：

(一)違反本條例第九條規(guī)定，未按照要求提出籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的書(shū)面申請(qǐng)或者未報(bào)送相關(guān)文件資料的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款;

(二)違反本條例第十條第三款規(guī)定，未按照要求交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;

(三)違反本條例第五十二條第二款、第五款規(guī)定，未按照要求交存或者補(bǔ)足物業(yè)保修金的，處二十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下的罰款。

第七十五條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，由轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰：

(一)違反本條例第四十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未公布、公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等相關(guān)信息或者公布、公示虛假信息的，處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款;

(二)違反本條例第四十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款;

(三)違反本條例第四十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理違法行為未予以勸阻、制止，或者未及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門(mén)的，可以處一千元以上五千元以下的罰款;

(四)違反本條例第四十九條第一款規(guī)定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理公共收益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未單獨(dú)列賬的，處三萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款;挪用公共收益的，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用資金二倍以下的罰款。

第七十六條

第三方機(jī)構(gòu)違反本條例規(guī)定，在物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估活動(dòng)中，出具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述、重大遺漏的評(píng)估報(bào)告的，由轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得，處三萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款;造成當(dāng)事人損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七十七條

物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、相關(guān)主管部門(mén)的工作人員以及其他受委托從事公務(wù)的人員違反本條例規(guī)定，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七十八條

本條例規(guī)定的行政處罰，按照相對(duì)集中行政處罰權(quán)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)由其他執(zhí)法主體實(shí)施的，依照其規(guī)定執(zhí)行。

第十章 附則

第七十九條

本條例自7月1日起施行。