河南物業(yè)管理條例新法規(guī)(全文)

更新：2023-09-21 04:26:45 高考升學網(wǎng)

河南物業(yè)管理條例2022年新法規(guī)暫無公布，請參考最新物業(yè)管理條例。

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，構(gòu)建共建共治共享的社會治理格局，促進社會和諧穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

本條例所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生、安全防范和相關(guān)秩序的活動。

第三條物業(yè)管理應(yīng)當堅持以人為本、誠實信用，堅持依法依規(guī)、公開公正，堅持業(yè)主自我管理、企業(yè)市場競爭與政府監(jiān)督管理相結(jié)合。

第四條以黨建為引領(lǐng)，發(fā)揮中國共產(chǎn)黨黨組織的戰(zhàn)斗堡壘作用，建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居（村）民委員會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運行機制，充分調(diào)動居民參與積極性，形成社區(qū)治理合力。

第五條倡導(dǎo)綠色物業(yè)管理，鼓勵采用新技術(shù)、新方法推動物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)節(jié)能節(jié)水、垃圾分類、環(huán)境綠化、污染防治。

促進互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理的深度融合，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會等應(yīng)當逐步運用新媒體，引導(dǎo)業(yè)主參與公共事務(wù)、開展協(xié)商活動、組織鄰里互助，實行網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理的新模式。

鼓勵和支持機關(guān)、企業(yè)事業(yè)等單位小區(qū)的物業(yè)管理向市場化、專業(yè)化、法治化方向發(fā)展。

第六條縣級以上人民政府應(yīng)當加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入本地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)和社會治理體系，制定扶持政策和激勵措施,建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展和文明小區(qū)建設(shè)。

第七條縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)或者房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱物業(yè)管理行政主管部門）負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，依法履行下列職責：

（一）對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督管理；

（二）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員、業(yè)主委員會成員進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)、培訓和監(jiān)督管理；

（三）對物業(yè)招投標活動進行監(jiān)督管理；

（四）對物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出交接活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督；

（五）處理物業(yè)管理中的投訴；

（六）對專項維修資金繳存、使用情況進行監(jiān)督管理；

（七）建立健全物業(yè)管理電子信息平臺；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

縣級以上人民政府其他有關(guān)行政部門按照各自職責，負責物業(yè)管理活動相關(guān)的監(jiān)督管理工作。

第八條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會），選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解物業(yè)管理中的糾紛，協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。

社區(qū)居（村）民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

第九條搶險救災(zāi)、疫情防控等公共突發(fā)事件應(yīng)對期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責落實上級人民政府依法采取的各項應(yīng)急措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展相應(yīng)級別的應(yīng)對工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當服從政府統(tǒng)一指揮，配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會開展工作，依法落實應(yīng)急預(yù)案和各項應(yīng)急措施，不得擅離職守。各級人民政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公共突發(fā)事件應(yīng)對期間的活動給予物資和資金支持。

業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當依法落實政府的各項應(yīng)急措施，積極開展自救。

第十條物業(yè)管理行業(yè)組織應(yīng)當在主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督下，履行聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)和服務(wù)職責，加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，提高物業(yè)服務(wù)水平。

第二章物業(yè)管理區(qū)域及設(shè)施

第十一條物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、土地使用權(quán)屬范圍、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、自然界限、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

物業(yè)管理用房、供水、供電、消防等配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用不能分割的，應(yīng)當劃為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第十二條新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案，并在商品房買賣合同中明示。

已投入使用但尚未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見后予以劃定。

物業(yè)管理區(qū)域劃定后確需調(diào)整的，應(yīng)當征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十三條物業(yè)管理用房由建設(shè)單位無償配置，其費用列入開發(fā)建設(shè)成本，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得買賣、抵押，未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變用途。業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)管理用房中安排，其面積不低于二十平方米。

新建的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積一定比例配置物業(yè)管理用房，并符合下列要求：

（一）兩萬平方米以下的，物業(yè)管理用房面積不低于八十平方米；超過兩萬平方米至二十萬平方米部分，按照千分之四的比例配置；超過二十萬平方米至三十萬平方米部分，按照千分之三的比例配置；超過三十萬平方米以上部分，按照千分之二的比例配置；

（二）應(yīng)當相對集中，具備通水、通電、通信、采光、通風等基本使用功能和辦公條件，配置獨立合格的水、電等計量裝置。

第十四條城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當將物業(yè)管理用房的位置和建筑面積在許可證的附件或者附圖上載明并公示。

建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案時，應(yīng)當注明物業(yè)管理用房的坐落和建筑面積，不得將物業(yè)管理用房納入可銷售范圍。

第十五條新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及其安裝，應(yīng)當符合國家技術(shù)標準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。

建設(shè)單位在組織竣工驗收時，應(yīng)當通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位參加，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當參加。建設(shè)單位在組織竣工驗收時，未通知專業(yè)經(jīng)營單位參加竣工驗收的，專業(yè)經(jīng)營單位有權(quán)拒絕接收專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備。

建設(shè)項目竣工驗收合格后，應(yīng)當將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備無償移交給專業(yè)經(jīng)營單位，同時移交配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程圖等資料，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當接收。

專業(yè)經(jīng)營單位負責分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護、更新，相關(guān)費用依法計入成本。

第十六條在老舊小區(qū)改造過程中，縣級以上人民政府及其規(guī)劃、財政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)行政主管部門應(yīng)當對設(shè)施改造事項給予支持。

供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備未實現(xiàn)分戶計量、分戶控制的老舊住宅小區(qū)，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當配合縣級以上人民政府采取措施逐步改造，實現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的專有部分分戶計量、分戶控制。

老舊住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備需要改造的，按專業(yè)經(jīng)營單位要求改造后，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當接收。其移交、運行等事項依照本條例第十三條規(guī)定執(zhí)行。

第三章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第十七條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記，但符合下列情況之一的，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權(quán)利、承擔業(yè)主義務(wù)：

（一）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府征收決定等取得房屋所有權(quán)的人；

（二）因繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)的人；

（三）因合法建造等事實行為取得房屋所有權(quán)的人；

（四）基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的人；

（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

已經(jīng)達到交付使用條件，尚未出售或者尚未向物業(yè)買受人交付的專有部分，建設(shè)單位為業(yè)主。

業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)，委托應(yīng)當以書面形式提交。

第十八條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）提議召開并參加業(yè)主大會會議，提出制定和修改業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（二）選舉業(yè)主委員會成員，并享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用、收益情況享有知情權(quán)、參與決定權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（五）向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議；

（六）要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止損害共同利益的行為；

（七）參與共同決定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十九條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）遵守國家和省有關(guān)房屋裝飾裝修的規(guī)定；

（六）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行業(yè)主義務(wù)。

第二十條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會，由業(yè)主代表大會履行與業(yè)主大會相同的職責。

符合下列條件之一的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的；

（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之三十以上的；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期前九十天的。

第二十一條物業(yè)管理區(qū)域達到成立業(yè)主大會條件兩個月內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送下列文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）業(yè)主名冊；

（三）房屋及建筑物面積清冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)管理用房配置證明；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

第二十二條符合成立業(yè)主大會條件的，建設(shè)單位或者十人以上業(yè)主聯(lián)名可以申請成立首次業(yè)主大會籌備組。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在收到申請后三十日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會籌備組，并自籌備組成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

首次業(yè)主大會籌備組由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和業(yè)主、社區(qū)居（村）民委員會、建設(shè)單位的代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)比例不低于二分之一；業(yè)主代表的產(chǎn)生方式由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見后確定。籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔任。

單位小區(qū)首次業(yè)主大會會議的籌備工作，由其所在單位發(fā)起，物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、社區(qū)居民委員會應(yīng)當配合。

新建小區(qū)首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費，由建設(shè)單位承擔；單位小區(qū)首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費，由所在單位承擔；老舊小區(qū)、公租房小區(qū)首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費，由縣級人民政府承擔。

第二十三條首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責：

（一）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（三）擬定業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）擬定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）擬定業(yè)主委員會組成人員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會組成人員候選人名單，擬定業(yè)主委員會選舉辦法；

（六）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于七日。

第二十四條業(yè)主大會履行下列職責：

（一）制定和修改業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（三）選舉、罷免或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）確定物業(yè)管理方式，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

（六）聽取和審查業(yè)主委員會工作報告、收支預(yù)算決算報告；

（七）使用物業(yè)專項維修資金；

（八）籌集物業(yè)專項維修資金；

（九）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（十）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（十一）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使用，決定業(yè)主委員會成員補貼的來源、支付標準；

（十二）改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

（十三）決定有關(guān)業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

以上共同決定事項，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第八項至第十項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十五條業(yè)主公約或者管理規(guī)約應(yīng)當弘揚核心價值觀，不得違反法律、法規(guī)，不得違背公序良俗，不得損害社會公共利益；應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約或者規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。

第二十六條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當召開臨時業(yè)主大會。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當派員列席業(yè)主大會。

第二十七條業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令其限期召開。業(yè)主委員會逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集。

第二十八條業(yè)主大會會議應(yīng)當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與，方為有效。

在滿足實名投票的條件下，提倡采用信息化技術(shù)手段改進業(yè)主大會表決方式�？h級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當逐步建立業(yè)主決策信息平臺，供業(yè)主、業(yè)主委員會和業(yè)主大會免費使用。

第二十九條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議依法選舉產(chǎn)生，對其負責，受其監(jiān)督，其成員應(yīng)當符合下列條件：

（一）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，積極履行業(yè)主義務(wù)；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）熱心公益事業(yè)，責任心強，公道正派，誠實守信，廉潔自律；

（四）具有一定的組織能力和履職時間；

對業(yè)主委員會成員，應(yīng)當根據(jù)工作情況給予適當補貼。

第三十條業(yè)主委員會由主任、副主任及委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當對業(yè)主委員會成員候選人任職條件、提名進行審查。

符合條件的社區(qū)居民委員會成員可以兼任業(yè)主委員會成員。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)組成人員出席，作出的決定必須經(jīng)全體組成人員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會作出決定后，應(yīng)當自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并報社區(qū)居（村）民委員會。

第三十一條業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當將備案情況抄送縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門。

業(yè)主委員會持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

第三十二條業(yè)主委員會履行下列職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議，維護業(yè)主合法權(quán)益；

（二）召集業(yè)主大會會議，定期向業(yè)主大會報告工作；

（三）與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約或者管理規(guī)約；

（六）督促業(yè)主、物業(yè)使用人按時交納物業(yè)服務(wù)費，組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（七）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安機關(guān)、社區(qū)居（村）民委員會等做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)、社會治安和公益宣傳等工作；

（八）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責。

第三十三條業(yè)主委員會組成人員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會三分之一以上組成人員或者百分之二十以上的業(yè)主提議，由業(yè)主大會決定是否罷免其業(yè)主委員會組成人員職務(wù)：

（一）不履行業(yè)主委員會組成人員職責和業(yè)主義務(wù)的；

（二）利用職務(wù)謀取私利的；

（三）利用職務(wù)侵害他人合法權(quán)益的；

（四）應(yīng)當罷免的其他情形。

第三十四條業(yè)主委員會組成人員有下列情形之一的，其職務(wù)自行終止：

（一）不再具備業(yè)主身份的；

（二）喪失履行職責能力的；

（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（四）任職期間被追究刑事責任的；

（五）法律、法規(guī)、業(yè)主公約或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第三十五條業(yè)主委員會任期屆滿前，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。逾期未換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

業(yè)主委員會應(yīng)當自換屆之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當督促移交。必要時，公安機關(guān)依法協(xié)助。

業(yè)主委員會組成人員職務(wù)在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的前款所列物品和財物移交給業(yè)主委員會。

第三十六條業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事，負責監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，并履行業(yè)主大會賦予的其他職責。

第三十七條除業(yè)主自行管理外，物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當組建物業(yè)管理委員會,作為承擔業(yè)主委員會職責的臨時機構(gòu)：

（一）未達到成立業(yè)主大會條件的；

（二）達到成立業(yè)主大會條件但未能自行成立，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織仍未能成立的；

（三）未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會未完成換屆選舉，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織仍未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者新一屆業(yè)主委員會的。

物業(yè)管理委員會應(yīng)當組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，推動成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起自行解散。

物業(yè)管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未推動成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會。

第三十八條物業(yè)管理委員會應(yīng)當由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居（村）民委員會的代表組成。

物業(yè)管理委員會由七至十一人單數(shù)組成。其中業(yè)主代表不得少于二分之一，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主自薦或者推薦的基礎(chǔ)上確定。物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者社區(qū)居（村）民委員會的代表擔任。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當自物業(yè)管理委員會成立之日起十個工作日內(nèi)將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布。

物業(yè)管理委員會具體工作辦法，由省物業(yè)管理行政主管部門制定。

第四章物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第三十九條從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)的能力。

第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

（一）根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行管理；

（二）制止損害物業(yè)或者妨礙物業(yè)管理的行為；

（三）依照物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費用；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的的其他權(quán)利。

任何單位和個人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用或者提供無償服務(wù)。

第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當承擔下列義務(wù)：

（一）依照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)管理服務(wù)；

（二）接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督；

（三）建立和完善物業(yè)服務(wù)應(yīng)急預(yù)案，做好應(yīng)急工作；

（四）維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，引導(dǎo)業(yè)主進行垃圾分類處理；

（五）定期對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行巡查、養(yǎng)護、維修；

（六）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)、業(yè)主公約或者管理規(guī)約的行為，及時制止并向有關(guān)行政主管部門報告；

（七）法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的其他義務(wù)。

第四十二條未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自利用或者擅自允許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行廣告、宣傳、經(jīng)營等活動，擅自設(shè)置或者擅自允許他人設(shè)置營業(yè)攤點。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得泄露業(yè)主信息，不得對業(yè)主進行騷擾、恐嚇、打擊報復(fù)或者采取暴力行為。

第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示下列信息：

（一）企業(yè)及其項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等情況；

（三）電梯、水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式及維護保養(yǎng)情況；

（四）業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費用情況、公共水電分攤費用情況、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益和支出情況；

（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共車位、共用車庫經(jīng)營所得收益和支出情況；

（六）其他應(yīng)當公示的信息。

業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當答復(fù)。

第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定落實安全防范措施，并協(xié)助公安等相關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政主管部門報告，并協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。

第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法享受國家和省有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的優(yōu)惠政策。住宅小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行、維護、保潔、綠化等物業(yè)公共服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價格，按照當?shù)鼐用袷褂脙r格的標準執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。

第五章物業(yè)管理與服務(wù)

第四十六條建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，應(yīng)當按照劃定的物業(yè)管理區(qū)域，通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，提供前期物業(yè)服務(wù)。

第四十七條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，并將臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房買賣合同的附件。

建設(shè)單位應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費標準和物業(yè)服務(wù)合同期限等內(nèi)容納入商品房銷售信息，并進行公示。

第四十八條承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與建設(shè)單位按照國家相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查驗收。

物業(yè)承接查驗應(yīng)當邀請縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主代表參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行。

第四十九條建設(shè)單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定和商品房買賣合同約定，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當具備以下條件：

（一）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝經(jīng)強制檢定合格并運行正常的獨立計量表具；

（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；

（四）道路、車位、綠地、停車棚、物業(yè)管理用房等配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計要求建成；

（五）電梯、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

（六）分期建設(shè)的，已建成區(qū)域與施工工地之間設(shè)置符合安全要求的隔離設(shè)施；

（七）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第五十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)。

承接查驗資料屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當建立檔案，妥善保管，業(yè)主有權(quán)免費查詢。

物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時將物業(yè)承接查驗檔案向業(yè)主委員會移交完畢。

第五十一條建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

建設(shè)單位將不符合交付條件的物業(yè)交付使用，因房屋質(zhì)量、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當承擔賠償責任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗或者承接不符合交付條件的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責任。

建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)保修服務(wù)的，委托事項由雙方約定并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第五十二條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循質(zhì)價相符、公平公開、合理誠信的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取服務(wù)合同以外的任何未予標明的費用。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當保持相對穩(wěn)定。確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與業(yè)主委員會協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會同意；沒有成立業(yè)主大會的，需由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第五十三條業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。鼓勵業(yè)主大會采用招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、服務(wù)費用、收費方式、雙方的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理用房、專項維修資金的使用、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將服務(wù)合同報送物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第五十四條物業(yè)服務(wù)事項可以包括以下內(nèi)容：物業(yè)共用部位的日常維護和管理；物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及其運行、使用的日常維護和管理；環(huán)境衛(wèi)生、美化綠化管理服務(wù)；物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護；車輛停放及場地管理；物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護的賬務(wù)管理；物業(yè)檔案資料的保管；雙方約定的其他服務(wù)事項。

第五十五條業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。倡導(dǎo)業(yè)主大會采用招投標方式續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當在合同期限屆滿前九十日書面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外，同時報告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但應(yīng)當提前六十日書面告知另一方當事人，并報街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第五十六條業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照規(guī)定辦理移交手續(xù)，并在約定的時間撤出物業(yè)管理區(qū)域。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在約定的撤出時間內(nèi)，應(yīng)當維持正常的物業(yè)管理秩序。

業(yè)主大會決定選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會監(jiān)督下向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，履行下列交接義務(wù)：

（一）移交物業(yè)管理用房等共用部分、共用設(shè)施設(shè)備；

（二）移交物業(yè)承接查驗的有關(guān)資料；

（三）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護、保養(yǎng)、檢驗等技術(shù)資料，運行、維護、保養(yǎng)記錄；

（四）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付費用；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

第五十七條業(yè)主對小區(qū)物業(yè)實施自行管理的，應(yīng)當對下列事項作出決定：

（一）自行管理的執(zhí)行機構(gòu)、管理人；

（二）自行管理的內(nèi)容、標準、費用和期限；

（三）聘請專業(yè)機構(gòu)的方案；

（四）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。

有特定要求的電梯等特種設(shè)備，應(yīng)當委托專業(yè)性機構(gòu)進行維修和養(yǎng)護。

實施自行管理的小區(qū)，應(yīng)當主動接受街道辦事處、社區(qū)居民委員會的指導(dǎo)監(jiān)督。

無物業(yè)管理的老舊小區(qū)依托社區(qū)居民委員會實行自行管理。

第五十八條供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用。

專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用，但應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付報酬。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務(wù)停止已交費用戶和共用部位的服務(wù)。

第六章物業(yè)的使用和維護

第五十九條物業(yè)的使用和維護應(yīng)當遵守國家有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護、房屋管理、消防管理、治安管理、人防管理等法律、法規(guī)、業(yè)主公約或者管理規(guī)約的規(guī)定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

第六十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（二）侵占、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地；

（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物，破壞或者擅自改變房屋外觀；

（五）違反安全管理規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品；

（六）擅自架設(shè)電線、電纜；

（七）高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；

（八）在公共走道、樓梯間、門廳內(nèi)存放電動自行車或者為其充電；

（九）排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)，露天燒烤、露天焚燒雜物；

（十）制造超過規(guī)定標準的噪音或者影響鄰居采光通風；

（十一）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；

（十二）占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面，損壞消防設(shè)施及器材；

（十三）在建筑物、構(gòu)筑物上亂涂寫、亂刻畫、亂張貼，樓道、門廳、電纜井內(nèi)堆放雜物；

（十四）擅自改變房屋用途，將住宅變?yōu)榉亲≌瑥氖虏惋�、生產(chǎn)加工、歌舞娛樂等經(jīng)營活動；

（十五）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規(guī)定停放車輛；

（十六）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物，干擾他人正常生活；

（十七）利用房屋從事危害公共安全、公共利益和侵害他人正當權(quán)益的活動；

（十八）法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當予以勸阻、制止。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當及時處理。勸阻、制止無效的，應(yīng)當及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當依法處理。

第六十一條禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)烈性犬和大型犬，具體品種和體高體重標準由省公安機關(guān)會同省畜牧部門、省城市管理部門確定，并自本條例實施之日起一年內(nèi)向社會公布。

業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)前款規(guī)定以外其他犬只，應(yīng)當遵守有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約。攜犬出戶的，應(yīng)當束犬鏈牽引。

第六十二條電梯維護保養(yǎng)單位應(yīng)當加強電梯日常運行的檢查、保養(yǎng)和維護。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)電梯存在性能故障或者其他安全隱患的，應(yīng)當立即采取措施，通知電梯維護保養(yǎng)單位及時維修，電梯維護保養(yǎng)單位應(yīng)當及時搶修。電梯存在嚴重安全隱患，無改造、修理價值，或者達到安全技術(shù)規(guī)范規(guī)定的報廢條件的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時公示并報告業(yè)主，積極協(xié)調(diào)辦理報廢事宜。

第六十三條鼓勵老舊小區(qū)業(yè)主為滿足日常生活需要加裝電梯。加裝電梯由老舊小區(qū)主管單位或者業(yè)主委員會負責組織，需經(jīng)單元（棟）三分之二以上業(yè)主同意。相關(guān)業(yè)主應(yīng)當配合，不得阻攔。規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、財政、國土資源、質(zhì)監(jiān)、環(huán)保等有關(guān)行政部門應(yīng)當支持。

第六十四條城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當將規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫在建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件中予以注明，同時明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的配置比例。

建設(shè)單位應(yīng)當將物業(yè)管理區(qū)域車位、車庫配置比例在顯著位置公示，按照配置比例通過出租、出售、附贈方式約定車位、車庫的歸屬。

第六十五條建設(shè)單位應(yīng)當將規(guī)劃車位、車庫的處置方式向物業(yè)買受人明示，并在商品房買賣合同中予以約定。采用出售、出租方式處置規(guī)劃車位、車庫的，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)買受人明示，約定出售價格、出租方式、出租價格、出租期限等內(nèi)容。

建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫、車位出售給本區(qū)域以外的其他人。業(yè)主要求承租尚未處置且空置的規(guī)劃車庫、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。

在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余規(guī)劃車位、車庫的，建設(shè)單位可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。

第六十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、公共出入口等，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共道路、場地劃定車位停放車輛的，車位劃定、分配方式、服務(wù)費、收益分配方式等，在業(yè)主大會成立前，需由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會按照法律、法規(guī)、管理規(guī)約等要求決定。

第六十七條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于全體業(yè)主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第六十八條業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當在住宅裝飾裝修工程開工前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

已經(jīng)辦理登記的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人強行推銷裝飾裝修材料，不得限制或者阻撓裝飾裝修材料進出物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對房屋裝飾裝修情況進行現(xiàn)場巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員應(yīng)當予以配合。

因住宅內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲透水、停水停電、物品損壞、外立面損壞等，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當負責修復(fù)和賠償。

第六十九條業(yè)主應(yīng)當按照國家和省有關(guān)規(guī)定，將首期專項維修資金存入物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立的專項維修資金專戶。不動產(chǎn)登記機構(gòu)在進行不動產(chǎn)權(quán)登記時，應(yīng)當核驗專項維修資金繳存情況。

專項維修資金屬于業(yè)主共有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當按照方便快捷、公開透明、受益人與負擔人相一致的原則，依法保障專項維修資金的正常合理使用。

第七十條專項維修資金的使用，經(jīng)業(yè)主大會依法決定，可以根據(jù)維修范圍以單元(棟)為單位進行表決，也可以采取異議表決，即持不同意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

第七十一條專項維修資金的管理，實行專戶存儲、�？顚Ｓ谩⑺袡�(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。設(shè)區(qū)的市、縣人民政府應(yīng)當建立健全專項維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。

業(yè)主大會成立前，專項維修資金由物業(yè)管理行政主管部門代行管理。業(yè)主大會成立后，根據(jù)業(yè)主大會決定，選擇自行管理或者代行管理。業(yè)主大會選擇自行管理專項維修資金的，應(yīng)當在銀行設(shè)立專項維修資金賬戶，接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督。

第七十二條專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當按照相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會的決定續(xù)籌專項維修資金。

物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，交存的專項維修資金一并轉(zhuǎn)移給物業(yè)買受人。

第七十三條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當給予配合。

責任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當予以配合。

第七十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)下列緊急情況的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當立即組織應(yīng)急維修：

（一）電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備故障損壞，無法正常使用的；

（二）屋面、外墻滲漏的；

（三）樓體外墻墻面有脫落危險的；

（四）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（五）公共護欄（圍）破損嚴重的；

（六）其他緊急情況。

出現(xiàn)前款情形之一的，物業(yè)管理行政主管部門接到申請后，應(yīng)當即時核準并撥付專項維修資金。應(yīng)急維修費用應(yīng)當向業(yè)主公示。

業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金的，按照前款規(guī)定執(zhí)行。

第七十五條電纜、供水供氣供熱管道等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障或者損壞時，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時報告。專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當及時維修、養(yǎng)護、更新。

第七章監(jiān)督管理

第七十六條省物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當制定全省物業(yè)服務(wù)市場主體和從業(yè)人員信用標準，建立全省統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)市場誠信體系和信用平臺，公開物業(yè)服務(wù)項目信息和信用信息，并會同相關(guān)部門及有關(guān)單位對失信物業(yè)服務(wù)市場主體實施聯(lián)合懲戒。

縣級以上物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)市場主體信用信息采集和誠信檔案管理工作。

第七十七條縣級以上人民政府相關(guān)行政主管部門按照各自職責，負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列工作：

（一）住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負責建設(shè)工程竣工驗收備案，監(jiān)督建設(shè)單位履行建筑工程質(zhì)量保修責任，監(jiān)督檢查房屋裝飾裝修活動；

（二）規(guī)劃行政主管部門負責物業(yè)管理用房、老舊小區(qū)加裝電梯等規(guī)劃，負責對違法建筑的認定；

（三）城市管理執(zhí)法部門負責查處違法建筑、毀壞綠地等行為；

（四）工商行政管理部門負責監(jiān)督檢查無照經(jīng)營活動；

（五）價格行政主管部門負責監(jiān)督檢查價格公示、違規(guī)收費活動；

（六）公安機關(guān)負責監(jiān)督檢查治安、消防、技防、保安服務(wù)等活動；

（七）質(zhì)監(jiān)行政主管部門負責電梯等特種設(shè)備安全和計量監(jiān)管；

（八）財政、審計行政主管部門負責對物業(yè)管理行政主管部門專項維修資金使用和管理情況的監(jiān)督檢查；

（九）環(huán)保行政主管部門負責監(jiān)督檢查污染環(huán)境行為；

（十）人防行政主管部門負責對人防工程維護管理的監(jiān)督檢查。

已經(jīng)實行城市管理綜合執(zhí)法體制改革的設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)），對有關(guān)部門職責分工另有調(diào)整的，從其規(guī)定。

第七十八條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，物業(yè)管理、公安派出所、城市管理等部門和社區(qū)居（村）民委員會、業(yè)主委員會（業(yè)主代表）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位等各方參加。聯(lián)席會議協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理中的重要問題。

第七十九條縣級以上人民政府發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、公安、環(huán)保、城市管理、工商、人防、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)部門，應(yīng)當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系單位、舉報電話，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

任何單位和個人對違反本條例規(guī)定的行為，可以向物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及其他有關(guān)部門投訴舉報，有關(guān)單位應(yīng)當及時調(diào)查核實，并依法處理。

行政執(zhí)法單位需要進入物業(yè)管理區(qū)域開展執(zhí)法工作的，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當提供便利。

第八章法律責任

第八十條違反本條例規(guī)定，法律、行政法規(guī)已有法律責任規(guī)定的，從其規(guī)定。

第八十一條業(yè)主委員會作出的決定，違反法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會決定，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損害的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會成員承擔民事責任；嚴重損害業(yè)主合法權(quán)益或者嚴重影響公共秩序的，依法追究相關(guān)責任。

第八十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員對業(yè)主或者物業(yè)使用人實施人身、財產(chǎn)損害等行為的，依法承擔民事責任；對違反治安管理的行為，依照《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八十三條違反本條例第十五條規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位拒不接收或者拒不履行承擔運行、維修和更新責任的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處三十萬元以上一百萬元以下罰款。

第八十四條違反本條例第二十一條、第二十二條第四款規(guī)定，未及時報送文件資料、建設(shè)單位不提供籌備費用的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十五萬元以下罰款。

第八十五條違反本條例第四十二條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自利用或者擅自允許他人利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施進行廣告、宣傳和經(jīng)營等活動，擅自設(shè)置或者擅自允許他人設(shè)置營業(yè)攤點的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

違反本條例第四十二條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)泄露業(yè)主信息或者對業(yè)主進行騷擾、恐嚇、打擊報復(fù)或者采取暴力行為的，由公安機關(guān)按照《中華人民共和國治安管理處罰法》的規(guī)定處罰。

第八十六條違反本條例第四十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示有關(guān)信息的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第八十七條違反本條例第五十六條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定辦理移交手續(xù)的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處二十萬元罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照約定時間提前撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

違反本條例第五十六條第二款規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定時間內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域的，縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門自規(guī)定時間屆滿次日起對其處以每日一萬元罰款。

第八十八條違反本條例第六十條第一款第一項規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，由縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；造成他人損失，應(yīng)當依法賠償。

違反本條例第六十條第一款第二項規(guī)定，侵占、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者其他依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門，責令限期改正，恢復(fù)原狀，并對個人處一千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上二十萬以下罰款。

違反本條例第六十條第一款第四項規(guī)定，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物的，由縣級以上人民政府城市管理執(zhí)法部門責令限期拆除，視情節(jié)輕重，可以處二千元以上二萬元以下罰款；逾期未拆除的，人民政府城市管理執(zhí)法部門可以申請所在地縣級以上人民政府組織強制拆除。

違反本條例第六十條第一款其他禁止行為規(guī)定的，由依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門依照相關(guān)法律法規(guī)給予行政處罰。

第八十九條違反本條例第六十一條第一款規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)烈性犬和大型犬的，由公安機關(guān)或者具有城市管理行政執(zhí)法權(quán)的部門沒收犬只，并處五千元以上一萬元以下罰款。

違反本條例第六十一條第二款規(guī)定，攜犬出戶未束犬鏈牽引的，由具有城市管理行政執(zhí)法權(quán)的部門責令改正；拒不改正的，處五百元以上一千元以下罰款；情節(jié)惡劣或者造成嚴重后果的，沒收犬只。犬只傷害他人的，養(yǎng)犬人應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。

第九十條違反本條例第六十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)電梯存在性能故障或者其他安全隱患，未立即采取措施，致使乘客滯留電梯轎廂，情節(jié)嚴重的，由縣級以上人民政府特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門處五千元以上一萬元以下罰款。電梯維護保養(yǎng)單位接到通知后，未及時搶修導(dǎo)致電梯事故的，由縣級以上人民政府特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門處五萬元以上二十萬元以下罰款。電梯達到安全技術(shù)規(guī)范規(guī)定的報廢條件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時公示并報告業(yè)主，未積極協(xié)調(diào)辦理報廢事宜的，由縣級以上人民政府特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門責令立即改正，并處一萬元以上五萬元以下罰款。因電梯事故給他人造成人身、財產(chǎn)損害的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責任。

第九十一條違反本條例第六十五條第二款規(guī)定，建設(shè)單位將車位車庫出售給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期返還；逾期不改正的，沒收違法所得，每違規(guī)出售一個車位、車庫，處五萬元以上十萬元以下罰款。建設(shè)單位對業(yè)主要求承租的車位、車庫只售不租的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

違反本條例第六十五條第三款規(guī)定，建設(shè)單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，或者將多余車位、車庫出租給本物業(yè)管理區(qū)域外使用人租賃期限超過六個月的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

第九十二條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等形式督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。

第九十三條縣級以上人民政府發(fā)展改革、公安、財政、環(huán)保、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、工商、人防、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)行政主管部門工作人員有下列情形之一的，依法給予行政處分：

（一）未按照本條例規(guī)定履行監(jiān)督檢查、審核查驗職責的；

（二）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到投訴、舉報后不及時處理的；

（三）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。

第九十四條物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員有下列情形之一的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）未按照本條例規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責的；

（二）未按照本條例規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會議的；

（三）未按照本條例規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的；

（四）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到投訴、舉報后不及時處理的；

（五）截留、挪用、侵占或者未按時審核撥付專項維修資金的；

（六）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。

第九章附則

第九十五條本條例下列用語的含義：

（一）最終用戶，是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實際使用人。

（二）物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

（三）專有部分，是指在構(gòu)造上和利用上具有獨立性、由單個業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位。

（四）專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，是指最終用戶分戶計量表或者最終用戶入戶端口以外的變（配）電、二次供水、燃氣調(diào)壓、供熱系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。

（五）物業(yè)的共用部位，是指物業(yè)的主體承重結(jié)構(gòu)部位，包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、管道井等。

（六）物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主共有共用的電梯、照明設(shè)施、電力設(shè)備安全外護欄、天線、上下水管道、落水管、溝渠、池、井、消防設(shè)施、電子監(jiān)控設(shè)施、避雷裝置、區(qū)域圍護、道路、綠地、非經(jīng)營性停車場（庫）、自行車棚、公益性文體設(shè)施、共用設(shè)施設(shè)備用房等。

第九十六條本條例規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，按照下列方法認定：

（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫時按照測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第九十七條本條例規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，按照下列方法認定：

（一）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第九十八條業(yè)主大會及業(yè)主委員會指導(dǎo)細則、前期物業(yè)招投標制度、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同示范文本、物業(yè)服務(wù)規(guī)范等由省人民政府物業(yè)管理行政主管部門自本條例施行之日起一年內(nèi)制定并公布。