白銀物業(yè)管理?xiàng)l例2022年新法規(guī)暫無(wú)公布，請(qǐng)參考最新物業(yè)管理?xiàng)l例。

亮點(diǎn)一：多數(shù)業(yè)主不滿可罷免物業(yè)

記者了解到，新《辦法》中“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則”第十一條對(duì)原《辦法》第三款內(nèi)容作了增加“只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)�！贝送猓瑢�(duì)第十五條部分內(nèi)容作了修改，修改為“經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議�！北緢�(bào)法律顧問(wèn)朱愛(ài)軍律師解釋，這樣細(xì)化的結(jié)果是增大了業(yè)主維護(hù)自身權(quán)利的合法性和可操作性。

對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘與解聘，新辦法規(guī)定只能通過(guò)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行，不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定�！掇k法》中還闡明業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)受理和處理業(yè)主投訴，并將處理情況及時(shí)反饋業(yè)主，這確定了業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

值得一提的是，新《辦法》還將老辦法的“業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)應(yīng)當(dāng)是5~15名的單數(shù)”改為“5~11名”，那么為什么在新《辦法》中將業(yè)主委員會(huì)的人數(shù)減少了呢？朱律師解釋，在實(shí)踐中，業(yè)委會(huì)人數(shù)過(guò)多極易產(chǎn)生內(nèi)部不同的團(tuán)體相互對(duì)抗，從而導(dǎo)致業(yè)委會(huì)無(wú)法達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)。

除此之外，《辦法》還聲明如果業(yè)主委員會(huì)委員與物業(yè)公司之間存在利害關(guān)系的，委員職務(wù)應(yīng)自行終止，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展活動(dòng)，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度協(xié)調(diào)處理業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)等重大問(wèn)題。

朱律師提醒，如果業(yè)主存在實(shí)際的財(cái)產(chǎn)損害，可以主動(dòng)保存證據(jù)，并用正當(dāng)?shù)姆�律途徑�?lái)主張。業(yè)主們?nèi)绻麑?duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，應(yīng)盡量與物業(yè)公司溝通，溝通不足也可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)。如果多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理都不滿意，還可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)要求更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

亮點(diǎn)二：物業(yè)費(fèi)收多少不能只由物業(yè)說(shuō)了算

《辦法》所稱的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。保障性住房物業(yè)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他物業(yè)收費(fèi)一律實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

記者注意到，新《辦法》還將原《辦法》“業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住或入住后不使用連續(xù)超過(guò)三個(gè)月的房屋，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，從第四個(gè)月開(kāi)始，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按不低于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)70%的標(biāo)準(zhǔn)繳納�！备臑椤皹I(yè)主或者物業(yè)使用人未入住或入住后不使用連續(xù)超過(guò)六個(gè)月的房屋，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，從第七個(gè)月開(kāi)始，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。”朱律師表示，新辦法中的這一條例的修改，可以說(shuō)減少了物業(yè)矛盾的發(fā)生及減輕了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

此外需注意的是，在物業(yè)的使用和維護(hù)上，新《辦法》將原《辦法》“住宅用房每月每平方米按0.1~0.2元的標(biāo)準(zhǔn)繳納歸集，非住宅用房每月每平方米按0.2~0.3元的標(biāo)準(zhǔn)繳納歸集。”修改為房地產(chǎn)行政管理部門在征得占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，委托相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)國(guó)家、省市的相關(guān)規(guī)定收取。

朱律師表示，這也就意味著，物業(yè)費(fèi)收多少不只是物業(yè)和政府部門定，而是需要經(jīng)過(guò)業(yè)主的同意。

亮點(diǎn)三：電梯廣告等小區(qū)收益劃分應(yīng)征得業(yè)主同意

目前，我市大部分小區(qū)的電梯都張貼著廣告，而這些廣告經(jīng)營(yíng)究竟誰(shuí)有決定權(quán)？收益怎么分？都是一筆糊涂賬。根據(jù)新《辦法》第八十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主共有的公共配套設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用，但合同另有約定的除外。

亮點(diǎn)四：物業(yè)服務(wù)成本項(xiàng)目更加明確

新《辦法》進(jìn)一步明確了物業(yè)服務(wù)成本項(xiàng)目，包括人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部分及共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)�、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

其中，有以下情況不得計(jì)入成本項(xiàng)目：供水企業(yè)已接管物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水設(shè)施的，二次加壓運(yùn)行費(fèi)用不得計(jì)入；保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修職責(zé)而支出的維修費(fèi)和應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修基金支出的維修和更新、改造費(fèi)用不計(jì)入。物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)可單獨(dú)制定。

(一)、2021年白銀物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),白銀物業(yè)管理?xiàng)l例最新版

(二)、2021年白銀物業(yè)管理?xiàng)l例最新全文(附收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn))

(三)、2021年白銀物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則全文(最新版)