物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等法規(guī)規(guī)章規(guī)定，結合市區(qū)實際，制定本辦法。

第二條 本市區(qū)行政區(qū)域內的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第四條 新建住宅區(qū)應當實行物業(yè)管理，在開發(fā)建設中應綜合考慮物業(yè)管理和社區(qū)建設的需要。

市區(qū)原有的未封閉管理的住宅小區(qū)，由各區(qū)政府組織整治，逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理。也可以由社區(qū)行使物業(yè)管理權，實施業(yè)主委員會和社區(qū)合二為一的管理模式。

第五條 市建設行政主管部門負責市區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管工作，組織物業(yè)管理行業(yè)重大問題的調研及制定相關配套政策。

婺城區(qū)、金東區(qū)建設行政主管部門具體負責各自行政區(qū)域物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

公安、行政執(zhí)法、工商、環(huán)保、物價、規(guī)劃、民政等部門應當按照各自職責，協(xié)助做好本行政區(qū)域內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，協(xié)同實施本辦法。

公安部門負責指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)落實各項治安管理措施，督促物業(yè)服務企業(yè)做好治安消防工作;指導物業(yè)服務企業(yè)劃分停車位及行車路線，明確停放要求;對物業(yè)管理區(qū)域內堆放易燃易爆物品、嚴重阻塞交通、阻礙消防通道、強行停放有毒(害)等危險品車和油罐車(化學品車)的行為，依據(jù)《消防法》及易燃易爆物品存放等相關法律規(guī)定進行管理;根據(jù)《道路交通安全法》的規(guī)定依法處置物業(yè)管理區(qū)域內的交通事故;定期對物業(yè)管理區(qū)域內消防設施和消防工作進行檢查和指導，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內破壞消防設施的行為。

城市管理行政執(zhí)法部門負責物業(yè)管理區(qū)域內違反市政公用、園林綠化、市容市貌、違章搭建，建筑施工、娛樂、“三產(chǎn)”噪聲及飲食服務業(yè)油煙、廢氣超標等違法行為的查處。

工商部門負責查處物業(yè)管理區(qū)域內非法廣告行為和無照經(jīng)營、擅自變更經(jīng)營(辦公)場所等行為。

環(huán)保部門負責物業(yè)管理區(qū)域內因工業(yè)企業(yè)引發(fā)的噪聲、廢氣超標等違法行為的查處。

物價部門負責制定物業(yè)服務收費辦法和標準，查處物業(yè)服務企業(yè)違規(guī)收費行為。

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)負責協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系，協(xié)助物業(yè)主管部門對物業(yè)管理進行指導和監(jiān)督。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)和社區(qū)(村)居民委員會應當配合物業(yè)管理部門或者受其委托調解業(yè)主、非業(yè)主使用人與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生的矛盾和爭議。

第二章 業(yè)主自治管理

第六條 業(yè)主通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。

第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會代表和維護全體業(yè)主有關物業(yè)管理的合法權益，履行規(guī)定的職責。業(yè)主人數(shù)較多的，可推選業(yè)主代表，組成業(yè)主大會。業(yè)主代表應由業(yè)主大會籌備組織推薦候選人，經(jīng)民主選舉產(chǎn)生。物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地的區(qū)級建設行政主管部門會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)根據(jù)物業(yè)的共用設施設備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當征求居民委員會的意見。

新建住宅區(qū)，包括分期建設或者兩個以上單位開發(fā)建設的住宅區(qū)，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

舊城區(qū)規(guī)劃范圍內新開發(fā)建設的住宅，與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的，經(jīng)相關業(yè)主同意，可以歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分情況，報市建設行政主管部門備案。

第九條 凡具備召開首次業(yè)主大會條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設單位應當及時組織成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會。區(qū)建設行政主管部門應當會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、社區(qū)(村)居民委員會指導業(yè)主大會籌備組開展相關工作。

業(yè)主大會籌備組由業(yè)主推薦的代表和建設單位、社區(qū)(村)居民委員會的代表組成。其中社區(qū)(村)居民委員會、建設單位代表各1名、業(yè)主代表3-5名�；I備組的組長可由居民委員會代表擔任�；I備組的業(yè)主代表由業(yè)主推薦或居民委員會推薦公示后產(chǎn)生。

第十條 業(yè)主大會籌備組應負責做好下列工作：

(一)確定首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召開的時間、地點、形式和內容;

(二)參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)和《管理規(guī)約》(草案);

(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);

(四)確定由業(yè)主代表參加業(yè)主大會的，協(xié)商確定業(yè)主代表人數(shù)，組織推薦業(yè)主代表候選人，審查業(yè)主代表候選人資格，組織民主選舉業(yè)主代表;

(五)確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法、名單;

(六)做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作;

(七)主持召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

前款(一)、(二)、(三)、(四)、(五)項的內容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

第十一條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。

第十二條 首次業(yè)主大會除了行使條例中規(guī)定的職權外，還應審議通過以下事項：

(一)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;

(二)業(yè)主委員會日常工作權限;

(三)業(yè)主委員會選舉辦法;

(四)物業(yè)服務企業(yè)的選聘辦法;

(五)物業(yè)的有關公共管理規(guī)定;

(六)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十三條 業(yè)主委員會人數(shù)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模大小確定，一般由5-15人(單數(shù))組成。

首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所在轄區(qū)建設行政主管部門備案，并告知物業(yè)所在地社區(qū)(村)居民委員會。

業(yè)主委員會成員應是熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定群眾基礎、具備一定組織協(xié)調能力和議事能力、積極維護業(yè)主利益、模范遵守業(yè)主大會議事規(guī)則及業(yè)主公約和帶頭履行業(yè)主義務的產(chǎn)權人。

第十四條 業(yè)主委員會履行以下職責：

(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

(三)及時了解業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;

(五)督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費;

(六)業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十五條 業(yè)主委員會委員每屆任期一般為3年至5年。具體任期由業(yè)主大會約定，可連選連任。業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業(yè)主大會會議對業(yè)主代表、業(yè)主委員會進行換屆改選。業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，區(qū)建設行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、社區(qū)(村)居民委員會應當指導、督促其進行換屆改選。

業(yè)主委員會負責換屆選舉的具體籌備工作，物業(yè)服務企業(yè)應當配合做好業(yè)主委員會換屆選舉的日常事務性工作。

業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，原業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日10日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會。

第十六條 業(yè)主大會的議題應提前告知業(yè)主或業(yè)主代表，業(yè)主大會決定的事項應當以書面的形式及時在本物業(yè)區(qū)域內公告。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

第十七條 物業(yè)所在轄區(qū)的區(qū)建設行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、社區(qū)(村)居民委員會負責指導業(yè)主委員會開展日常工作，符合條件的居民委員會負責人可在住宅區(qū)業(yè)主委員會內兼職。

第十八條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由主任提議或經(jīng)物業(yè)管理部門、居民委員會建議，并經(jīng)業(yè)主委員會會議通過，其委員資格終止，并在物業(yè)管理區(qū)域內予以公告：

(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的;

(二)因違法犯罪等原因不能履行委員義務的;

(三)拒不履行業(yè)主義務的;

(四)無正當理由連續(xù)3次以上缺席業(yè)主委員會會議的;

(五)因疾病或其他原因喪失履行職責能力的;

(六)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的;

(七)在所聘請的物業(yè)服務企業(yè)工作或領取報酬的;

(八)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起7日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。

第十九條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔;經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主的質詢。

第二十條 經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

業(yè)主委員會不按規(guī)定召開業(yè)主大會臨時會議的，區(qū)建設行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、社區(qū)(村)居民委員應當指導業(yè)主召開。

第二十一條 下列事項由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;

(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內，應建立由物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、社區(qū)(村)居民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會或業(yè)主代表、物業(yè)服務企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)負責召集和主持，主要協(xié)調解決物業(yè)管理中的糾紛和疑難問題以及社區(qū)精神文明、構建和諧社會的基礎性工作。

有下列情況之一的，應當召開聯(lián)席會議：

(一)業(yè)主委員會任期屆滿但不主持換屆選舉工作的;

(二)業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議，但業(yè)主委員會不依法召集的;

(三)業(yè)主對業(yè)主委員會不信任，要求進行換屆選舉的;

(四)業(yè)主委員會的行為損害了廣大業(yè)主利益的;

(五)發(fā)生其他影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的情況;

(六)社區(qū)開展精神文化，構建和諧社會等活動。