物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

本辦法所稱業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人。

第三條 區(qū)、縣（市）人民政府和市直開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)規(guī)劃和社會(huì)治理體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制；制定和落實(shí)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策；鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第四條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門（以下稱“市物業(yè)主管部門”）負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

區(qū)、縣（市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門（以下稱“縣級(jí)物業(yè)主管部門”）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

發(fā)改、公安、司法、財(cái)政、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、應(yīng)急管理、市場(chǎng)監(jiān)管、綜合執(zhí)法、人防等部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

第五條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在同級(jí)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下，依法指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督本區(qū)域內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)；監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作納入社會(huì)事務(wù)管理，并配備物業(yè)管理專職工作人員。

第六條 居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督，建立健全社區(qū)黨組織、居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛，接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）委托，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第七條 市物業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)接受市物業(yè)主管部門的行業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)督，依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范參考標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)解物業(yè)管理及行業(yè)內(nèi)部糾紛，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，對(duì)違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開(kāi)批評(píng)或懲戒；制定行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)行業(yè)規(guī)范、持續(xù)、健康發(fā)展。

提倡本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)協(xié)會(huì)。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行法律法規(guī)規(guī)定的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定。

第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)主管部門會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)征求居民委員會(huì)的意見(jiàn)。

新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，擁有共同配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅，與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，可以歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備下列條件之一的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積60%以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用已滿2年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積30%以上的。

符合前款第（一）（二）項(xiàng)條件之一的，也可以由建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出申請(qǐng)。

第十二條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱“籌備組”）由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和居民委員會(huì)代表組成。業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。

籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表?yè)?dān)任。

籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法；

（六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

（七）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

籌備組應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題、議程通知全體業(yè)主，并告知縣級(jí)物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會(huì)，受告知的單位應(yīng)派代表參加，并予以指導(dǎo)。

第十三條 首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)項(xiàng)目交付使用備案前，一次性向項(xiàng)目所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）交納籌備經(jīng)費(fèi)，由其代收代管，用于首次業(yè)主大會(huì)籌備使用。具體預(yù)繳標(biāo)準(zhǔn)為5萬(wàn)平方米以下的每平方米1元，超出5萬(wàn)平方米以上的部分每平方米0.5元。

籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存、�？顚Ｓ�。業(yè)主委員會(huì)基本的辦公用品可由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）從建設(shè)單位繳納的首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)中列支。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況、結(jié)余情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

第十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)等形式召開(kāi)。

業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書(shū)面委托代理人代為參加會(huì)議。凡需書(shū)面投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)對(duì)籌集和使用專項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。逾期不參加投票的業(yè)主的專有部分建筑面積和人數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)專有部分建筑面積和人數(shù)，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定，并按《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行。

第十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定召開(kāi)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)20%以上的業(yè)主提議或符合業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者受其委托的居民委員會(huì)可對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況但業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，可以由物業(yè)所在地居民委員會(huì)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織業(yè)主召開(kāi)。

第十六條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)定的條件。

第十七條 業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和縣級(jí)物業(yè)主管部門備案：

（一）業(yè)主委員會(huì)成立（換屆）備案表；

（二）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約等；

（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

業(yè)主委員會(huì)備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案。

第十八條 業(yè)主委員會(huì)的任期為3—5年，具體由業(yè)主大會(huì)決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿的2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并按照規(guī)定開(kāi)展換屆選舉工作。

第十九條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，召開(kāi)會(huì)議必須有半數(shù)以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會(huì)需要討論、決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽(tīng)取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見(jiàn)。

第二十條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)委員資格和人數(shù)、任期、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)等事項(xiàng)作出規(guī)定。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和雖已出售尚未交付的物業(yè)，由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。

第二十一條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定履行職責(zé)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作進(jìn)行指導(dǎo)。居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用及財(cái)務(wù)管理予以監(jiān)督。

第二十二條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益的，工作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)提出意見(jiàn)，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上表決通過(guò)后執(zhí)行。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

第二十三條 業(yè)主委員會(huì)及其委員有下列情形之一的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期按本辦法第十五條第三款規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）拒絕或者放棄履行委員職責(zé)；

（二）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（三）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法搭建、違法占用物業(yè)共有部分；

（四）利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)，以及索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益、報(bào)酬；

（五）本人或其直系親屬與為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間具有關(guān)聯(lián)關(guān)系；

（六）打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報(bào)人；

（七）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)；

（八）違規(guī)使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的印章；

（九）公開(kāi)煽動(dòng)業(yè)主不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，擾亂小區(qū)日常生活秩序；

（十）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的情形。

業(yè)主委員會(huì)逾期仍不召開(kāi)的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開(kāi)。

業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議有權(quán)依據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則提出質(zhì)詢、依法撤銷業(yè)主委員會(huì)所作的決定或者改選業(yè)主委員會(huì)。

第二十四條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起3日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。

拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

第二十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益的管理單位按照下列規(guī)定確定：

（一）業(yè)主大會(huì)成立前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理，單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，財(cái)務(wù)收支情況按本辦法第四十六條第二款規(guī)定定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，由居民委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督；

（二）業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定的單位管理，業(yè)主大會(huì)決定自行管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)移交。

第二十六條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益在業(yè)主大會(huì)成立前，應(yīng)確保主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金；業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)也可以決定用于其他事項(xiàng)。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十七條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前，以公開(kāi)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

但符合下列條件之一的，經(jīng)縣級(jí)物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

（一）投標(biāo)人少于3個(gè)的；

（二）物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃總建筑面積小于4萬(wàn)平方米的。

第二十八條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件。臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容，不得損害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人予以明示，并有義務(wù)作出說(shuō)明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。

第二十九條 前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照質(zhì)價(jià)相符的原則協(xié)商制定，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)依法對(duì)下列主要事項(xiàng)作出約定：

（一）物業(yè)管理范圍；

（二）秩序、消防、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)內(nèi)容和維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；

（三）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修和管理的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；

（四）車輛的停放管理；

（五）交納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)和方式；

（六）雙方的權(quán)利義務(wù)；

（七）物業(yè)的承接查驗(yàn)；

（八）物業(yè)服務(wù)用房的使用；

（九）專項(xiàng)維修資金的管理與使用；

（十）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)展合法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益的管理、分配和使用；

（十一）物業(yè)管理檔案的建立、管理；

（十二）合同的期限、變更和解除；

（十三）合同終止時(shí)應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物、資料；

（十四）違約責(zé)任；

（十五）法律法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中不得違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定處分業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自挪用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同中應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)買受人交納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)和方式，且與前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容一致。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件。

第三十條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會(huì)已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將是否續(xù)簽合同的決定，書(shū)面告知建設(shè)單位和居民委員會(huì)；已成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)同時(shí)書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)。

前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿，成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；未成立業(yè)主大會(huì)但已滿足本辦法第十一條規(guī)定的籌備條件的，居民委員會(huì)或者全體業(yè)主可以按照本辦法第四十三條第四款規(guī)定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同；未成立業(yè)主大會(huì)且不滿足本辦法第十一條規(guī)定的籌備條件的，建設(shè)單位可以決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

第三十一條 市區(qū)內(nèi)普通住宅物業(yè)項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按價(jià)格行政主管部門的規(guī)定執(zhí)行，其他縣（市）的普通住宅物業(yè)項(xiàng)目前期物業(yè)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)向全體業(yè)主公布收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容。

由政府投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)的公共租賃住房委托專業(yè)機(jī)構(gòu)提供物業(yè)服務(wù)的，所需物業(yè)費(fèi)用由縣級(jí)財(cái)政承擔(dān)。

第三十二條 物業(yè)未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者竣工驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行查驗(yàn)，并作相應(yīng)記錄，發(fā)現(xiàn)與竣工驗(yàn)收資料不相符合或者有質(zhì)量問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)管理部門報(bào)告。有關(guān)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令建設(shè)單位限期整改。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。

第三十三條 在辦理物業(yè)交接手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫(kù)、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備清單；

（三）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（五）業(yè)主名冊(cè)；

（六）物業(yè)管理需要的其他資料。

物業(yè)交接完畢30日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其中的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地查驗(yàn)記錄、資料移交清單、物業(yè)管理用房交接單等資料交屬地物業(yè)主管部門備存。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

第三十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的7‰配置物業(yè)管理用房，其中3‰為物業(yè)管理辦公用房，4‰為物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房；但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的3‰。物業(yè)管理用房應(yīng)具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。

因依法調(diào)整規(guī)劃，物業(yè)竣工驗(yàn)收后的實(shí)測(cè)地上總建筑面積超過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)超過(guò)部分按照本條第一款規(guī)定的比例補(bǔ)充配置物業(yè)用房；確實(shí)無(wú)法補(bǔ)充配置的，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷售價(jià)格支付不足部分的相應(yīng)價(jià)款，列入專項(xiàng)維修資金或者按照業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

第三十五條 物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付，自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，在辦理物業(yè)銷售（預(yù)售）許可證前予以確定。建設(shè)單位應(yīng)在辦理商品房預(yù)售證之前到縣級(jí)物業(yè)主管部門進(jìn)行物業(yè)用房預(yù)留確認(rèn)。

第三十六條 物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。建設(shè)單位申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)首次登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理用房一并申請(qǐng)登記，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載，不頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。

第三十七條 物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)自簽收物業(yè)移交文件之日起，按照物業(yè)買賣合同約定交納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)。房屋買賣合同另有約定的，從其約定。

建設(shè)單位向物業(yè)買受人移交的物業(yè)符合有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同約定的接收標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)買受人無(wú)正當(dāng)理由不接收物業(yè)的，物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)自建設(shè)單位通知其辦理交付手續(xù)的期限屆滿之次日起，按照物業(yè)買賣合同的約定交納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的房屋、車位等物業(yè)，其前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位按照該區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。前期物業(yè)服務(wù)合同另有約定的，從其約定。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第三十八條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備獨(dú)立法人資格，經(jīng)營(yíng)范圍包含有物業(yè)管理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和設(shè)備，具備為業(yè)主提供專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的能力。

第三十九條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息的采集、記錄、公開(kāi)，及時(shí)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息推送至浙江省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理平臺(tái)及紹興市公共信用信息平臺(tái)，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)失信名單制度。

對(duì)列入嚴(yán)重失信名單的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)主管部門可以依法采取懲戒措施。建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)可以將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息作為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)等活動(dòng)的重要依據(jù)。

第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：

（一）根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同的約定收取服務(wù)費(fèi)；

（二）建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)使用人未按照前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同的約定交納服務(wù)費(fèi)的，可以采取合法方式督促其限期交納；逾期不交納的，可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。

（三）根據(jù)業(yè)主委托提供前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同約定以外的其他服務(wù)事項(xiàng)，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定和有關(guān)合同約定的其他權(quán)利。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，并履行下列義務(wù)：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同約定落實(shí)保安人員、安防措施，確保安防設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)；

（二）按照物業(yè)服務(wù)合同約定維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生；

（三）按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)損害或者擅自占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的行為進(jìn)行勸阻、制止；

（四）建立健全物業(yè)管理檔案，妥善保管共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料和有關(guān)財(cái)務(wù)賬冊(cè)；

（五）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（六）聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；

（七）接受居民委員會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)督，配合做好社區(qū)管理、社區(qū)文化相關(guān)工作；

（八）依法履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、消防安全的責(zé)任；

（九）依法履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯等特種設(shè)備的使用安全責(zé)任；

（十）依法履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全生產(chǎn)責(zé)任；

（十一）協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、裝飾裝修、出租屋的管理工作；

（十二）協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他安全防范工作。發(fā)生突發(fā)性自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件、火災(zāi)和給排水、供電、供氣等安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門和專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位報(bào)告，并協(xié)助做好救助工作；

（十三）協(xié)助行政管理部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施行政執(zhí)法工作；

（十四）法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理，不得從事強(qiáng)行買賣裝修建筑材料、勾結(jié)社會(huì)閑散人員滋擾業(yè)主、以暴力手段阻礙物業(yè)項(xiàng)目正常移交等涉黑涉惡違法行為。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，縣級(jí)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)作為不良信息記錄在物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案：

（一）以欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得行政許可、行政確認(rèn)、行政給付、行政獎(jiǎng)勵(lì)的；

（二）在法定期限內(nèi)未提起行政復(fù)議、行政訴訟，或者經(jīng)行政復(fù)議、行政訴訟最終維持原決定的行政處罰，但適用簡(jiǎn)易程序作出的除外；

（三）經(jīng)司法生效判決認(rèn)定構(gòu)成犯罪的；

（四）不履行行政決定而被依法行政強(qiáng)制執(zhí)行的；

（五）不履行判決、裁定等生效法律文書(shū)的；

（六）其他經(jīng)依法認(rèn)定的違反法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的情形。

第四十三條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，依法對(duì)續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出決定，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將是否續(xù)簽合同的決定，書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)決定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且原物業(yè)服務(wù)企業(yè)愿意參加選聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約的約定，組織產(chǎn)生候選的其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將候選的其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)一同交由業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決。

未成立業(yè)主大會(huì)但需要續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，居民委員會(huì)可以按照本條前三款規(guī)定執(zhí)行。但只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)：

（一）對(duì)預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他公共物業(yè)經(jīng)費(fèi)按實(shí)結(jié)算；

（二）移交全部物業(yè)檔案資料；

（三）移交物業(yè)管理用房、業(yè)主共用的場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備和其他財(cái)物；

（四）實(shí)行酬金制的，應(yīng)當(dāng)移交管理期內(nèi)的財(cái)務(wù)資料。

新物業(yè)服務(wù)合同生效后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將交接材料全部移交給新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十五條 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理后，該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)確實(shí)無(wú)法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的，由所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)指導(dǎo)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)進(jìn)行臨時(shí)管理，維持物業(yè)區(qū)域基本生活秩序，縣級(jí)財(cái)政部門給予適當(dāng)補(bǔ)貼，具體辦法由縣級(jí)物業(yè)主管部門和財(cái)政部門另行制定。

第四十六條 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)依法續(xù)聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，可以采取包干制或者酬金制等方式。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況；實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，每年公布一次各項(xiàng)資金收支情況。

第四十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第四十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與承租人約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納責(zé)任。約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定；承租人不履行交費(fèi)義務(wù)的，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)給排水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶提供服務(wù)，并向最終用戶收取相關(guān)費(fèi)用，不得強(qiáng)制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。確需委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收相關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)簽訂有償委托收費(fèi)協(xié)議。

住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的用水、用電、用氣與民用同價(jià)。

第五十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、工程施工等專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

電梯、消防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他特種設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)依法委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)性服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

第五十一條 對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，區(qū)、縣（市）人民政府和市直開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，逐步改善舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。舊住宅小區(qū)的范圍由區(qū)、縣（市）人民政府和市直開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)確定。

舊住宅小區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由縣級(jí)物業(yè)主管部門會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后，合理確定物業(yè)管理區(qū)域，成立業(yè)主大會(huì)，組織業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理。

鼓勵(lì)和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)為舊住宅小區(qū)提供公益性物業(yè)服務(wù)，區(qū)、縣（市）人民政府和市直開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用適當(dāng)給予補(bǔ)貼。

第五章 物業(yè)使用與維護(hù)

第五十二條 任何單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物安全，保護(hù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，維護(hù)良好的秩序和環(huán)境，不得有下列行為：

（一）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（二）違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，擅自改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；

（三）將原設(shè)計(jì)沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書(shū)房和廚房的上方；

（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（五）違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物，違法挖掘房屋地下空間；

（六）損壞或者擅自占用、改建共用部位；

（七）損壞、不按技術(shù)規(guī)范使用或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（八）損毀樹(shù)木、園林；

（九）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；

（十）損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；

（十一）擅自改接、私接污水管道；

（十二）亂丟垃圾，高空拋物等影響環(huán)境衛(wèi)生和居住安全的行為；

（十三）發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng)；

（十四）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

（十五）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，或者依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失；勸阻、制止無(wú)效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極予以配合。

對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，業(yè)主、物業(yè)使用人可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。

第五十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約。

業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。

第五十四條 利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。所得收入依法歸全體業(yè)主共有，可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理的其他需要。

第五十五條 支持業(yè)主為既有住宅增設(shè)電梯，改善居住條件。既有住宅增設(shè)電梯的具體指導(dǎo)意見(jiàn)另行制定。

第五十六條 發(fā)生下列緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施，并制定維修、更新方案，同時(shí)向業(yè)主委員會(huì)和縣級(jí)物業(yè)主管部門報(bào)告，并申請(qǐng)應(yīng)急備用金予以修復(fù)：

（一）電梯、水泵發(fā)生故障或存在事故隱患，影響正常使用的；

（二）消防設(shè)施損壞，消防專業(yè)部門出具整改通知書(shū)的；

（三）外墻墻面有脫落危險(xiǎn)、屋頂或外墻滲漏等情況，嚴(yán)重影響房屋使用和安全，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的。

應(yīng)急備用金應(yīng)當(dāng)按照首期交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金總額的5%設(shè)立，具體使用程序由縣級(jí)物業(yè)主管部門另行制定。。

第五十七條 當(dāng)出現(xiàn)危及房屋安全或危及人身安全的緊急情況時(shí)，居民委員會(huì)應(yīng)先行組織施工單位排險(xiǎn)搶修，同時(shí)報(bào)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和縣級(jí)物業(yè)主管部門。

物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)，所需費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第五十八條 建設(shè)單位按照法律法規(guī)規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，也可以自行組織維修。

第五十九條 給排水、供電、供氣、郵政、通信、有線電視、路燈、化糞池等共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)按照產(chǎn)權(quán)歸屬或者協(xié)議約定進(jìn)行管理、維修和養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)公共服務(wù)的正常開(kāi)展。

第六章 附 則

第六十條 區(qū)、縣（市）人民政府和市直開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)將各部門在物業(yè)管理活動(dòng)中的履職情況納入年度工作目標(biāo)考核。

第六十一條 業(yè)主決定不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行自我管理的，可依照《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》和本辦法相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六十二條 本辦法自7月10日起施行。