物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好居住環(huán)境，促進(jìn)和諧文明社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。

本條例所稱(chēng)住宅物業(yè)管理，是指住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)的業(yè)主，通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建（構(gòu)）筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理以及維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將住宅物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系；

制定扶持政策，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為老舊小區(qū)、保障性住房等提供物業(yè)服務(wù)。

市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理住宅物業(yè)管理工作中的突出矛盾和問(wèn)題。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住宅物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好住宅物業(yè)管理相關(guān)工作。

第四條 市、縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)一監(jiān)督管理。

有關(guān)行政主管部門(mén)按照各自職責(zé)，做好住宅物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條 市、縣（區(qū)）人民政府及其相關(guān)部門(mén)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）等可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)等方式，引導(dǎo)法律、會(huì)計(jì)、工程監(jiān)理、評(píng)估、咨詢(xún)等第三方機(jī)構(gòu)參與住宅物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)。

鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等委托第三方機(jī)構(gòu)開(kāi)展項(xiàng)目承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。

第三方機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同的約定提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，出具的報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。

第六條 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立和完善住宅物業(yè)管理工作獎(jiǎng)懲機(jī)制，定期進(jìn)行監(jiān)督檢查，并將住宅物業(yè)管理工作納入年度工作目標(biāo)責(zé)任考核。

第二章 住宅物業(yè)管理區(qū)域與共有物業(yè)

第一節(jié) 住宅物業(yè)管理區(qū)域

第七條 住宅物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對(duì)住宅物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見(jiàn)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定住宅物業(yè)管理區(qū)域。

分期開(kāi)發(fā)、兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)或者具有住宅和非住宅等不同物業(yè)類(lèi)型的物業(yè)，配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)住宅物業(yè)管理區(qū)域；

能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的住宅物業(yè)管理區(qū)域。

已投入使用但尚未劃定住宅物業(yè)管理區(qū)域的，由縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出住宅物業(yè)管理區(qū)域劃分方案，在征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后予以確定。

第八條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的住宅物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，并將已備案的住宅物業(yè)管理區(qū)域在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明示。

已劃定住宅物業(yè)管理區(qū)域并實(shí)施物業(yè)管理但尚未備案的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

第九條 住宅物業(yè)管理區(qū)域劃定后不得擅自調(diào)整。

住宅物業(yè)管理區(qū)域需要分立、合并的，應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

住宅物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，應(yīng)當(dāng)重新辦理住宅物業(yè)管理區(qū)域備案。

第二節(jié) 共有物業(yè)

第十條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)所屬于業(yè)主共有：

（一）物業(yè)服務(wù)用房、門(mén)衛(wèi)房、值班室、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋；

（二）共用的架空層、走廊、樓梯間、電梯間；

（三）住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者依法屬于個(gè)人以外的其他綠地；

（四）建設(shè)單位以商品房買(mǎi)賣(mài)合同或者其他書(shū)面形式承諾歸業(yè)主共有的房屋和設(shè)施設(shè)備；

（五）其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。

第十一條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)規(guī)劃圖紙中標(biāo)注的物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積進(jìn)行審核。

物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)在住宅物業(yè)交付使用前，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行核實(shí)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置必要的物業(yè)服務(wù)用房：

（一）建筑面積不低于本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上地下各類(lèi)物業(yè)總建筑面積的千分之四，低于一百平方米的，按照一百平方米配置；

（二）相對(duì)集中安排在住宅物業(yè)管理區(qū)域中心或者出入口附近，配置在地面以上、二層以下，配置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)有獨(dú)立通道；

（三）辦公區(qū)配置公共衛(wèi)生間，并配置獨(dú)立計(jì)量水、電表等設(shè)施，預(yù)設(shè)通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶等端口；

（四）適度裝修。

分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的，在物業(yè)服務(wù)用房尚未交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)無(wú)償提供符合標(biāo)準(zhǔn)的臨時(shí)物業(yè)服務(wù)用房。

第十二條 物業(yè)服務(wù)用房竣工驗(yàn)收后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂之日起十日內(nèi)無(wú)償移交，并接受物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）監(jiān)督。

建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可、現(xiàn)房銷(xiāo)售備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房的位置和建筑面積，不得將物業(yè)服務(wù)用房計(jì)入公攤面積。

業(yè)主委員會(huì)辦公、議事用房在物業(yè)服務(wù)用房中安排，具體位置由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。

物業(yè)服務(wù)用房不得買(mǎi)賣(mài)和抵押。

第十三條 建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載。

第十四條 新建物業(yè)出售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買(mǎi)受人明示下列內(nèi)容：

（一）住宅物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍說(shuō)明及附圖；

（二）公共場(chǎng)所、共有綠地的面積和位置；

（三）地下室、底層架空層、天臺(tái)的面積及權(quán)屬；

（四）物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置；

（五）其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前款所列內(nèi)容在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主長(zhǎng)期公告。

第三章 管理組織形式

第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)

第十五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

尚未依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的下列主體，在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主：

（一）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)取得房屋所有權(quán)的人；

（二）因繼承或者受遺贈(zèng)取得房屋所有權(quán)的人；

（三）因合法建造取得房屋所有權(quán)的人。

尚未依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，基于買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、征收補(bǔ)償協(xié)議等已經(jīng)合法占有房屋專(zhuān)有部分的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

已經(jīng)達(dá)到交付使用條件，尚未向物業(yè)買(mǎi)受人交付的專(zhuān)有部分，建設(shè)單位享有業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)。

第十六條 業(yè)主在住宅物業(yè)管理中，享有下列權(quán)利：

（一）接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供的服務(wù)；

（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地使用及收益情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十七條 業(yè)主在住宅物業(yè)管理中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照相關(guān)規(guī)定交納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（五）按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）不得損害公共利益和他人合法權(quán)益；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十八條 一個(gè)住宅物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)由該住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶(hù)數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約之日起成立。

第十九條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議：

（一）住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的；

（二）住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶(hù)數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的。

第二十條 符合召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）報(bào)送下列材料:

（一）住宅物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；

（三）業(yè)主名冊(cè)；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開(kāi)聯(lián)名書(shū)面提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議申請(qǐng)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)審核是否符合召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件，并在十個(gè)工作日內(nèi)予以答復(fù)。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查閱、復(fù)制相關(guān)材料，或者要求建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供相關(guān)材料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第二十一條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開(kāi)聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。

首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位等委派人員共同組成；

建設(shè)單位不委派人員參加的，不影響籌備組的成立。

籌備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任。

第二十二條 籌備組中的業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)從具有完全民事行為能力、遵守臨時(shí)管理規(guī)約、履行業(yè)主義務(wù)的業(yè)主中產(chǎn)生。

有下列情形之一的，不得擔(dān)任籌備組成員：

（一）本人及其配偶、直系親屬在本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)擔(dān)任負(fù)責(zé)人的；

（二）索取或者非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的；

（三）不宜擔(dān)任籌備組成員的其他情形。

籌備組成員被提名為業(yè)主委員會(huì)委員候選人的，應(yīng)當(dāng)退出籌備組。

第二十三條 籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)前按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)將籌備費(fèi)用交至街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立的專(zhuān)用賬戶(hù)，用于業(yè)主大會(huì)的籌備。

籌備經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及使用管理辦法由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定。

第二十四條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

（二）擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法；

（五）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（六）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前，在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書(shū)面通知全體業(yè)主。

業(yè)主對(duì)業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

未能按時(shí)完成籌備工作的，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）同意，可以延長(zhǎng)，延長(zhǎng)期限不超過(guò)三十日。

第二十五條 業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：

（一）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作；

（三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）決定籌集和使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（五）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（六）聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告；

（七）決定利用共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配和使用；

（八）決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)決定前款事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定表決。

第二十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加，可以采用集體討論或者通過(guò)紙質(zhì)、手機(jī)信息、電子郵件等征求意見(jiàn)的方式召開(kāi)。

業(yè)主大會(huì)討論的事項(xiàng)需要表決的，應(yīng)當(dāng)采用紙質(zhì)實(shí)名投票表決；

在滿(mǎn)足實(shí)名投票的條件下，可以采用電子信息技術(shù)手段投票表決。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示。

業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第二十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議就特定事項(xiàng)作出決定的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件，需要業(yè)主大會(huì)作出決定的；

（三）法律、法規(guī)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)不按照前款規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限期組織召開(kāi)；

逾期不組織召開(kāi)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以組織業(yè)主召開(kāi)。

除本條第三款第二項(xiàng)情形外，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前通知全體業(yè)主，同時(shí)報(bào)告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄，并妥善保存。

第二十八條 業(yè)主戶(hù)數(shù)超過(guò)三百戶(hù)的，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。

一個(gè)住宅物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表一般不少于三十人，一名業(yè)主代表所代表的業(yè)主戶(hù)數(shù)一般不超過(guò)三十戶(hù)。

業(yè)主代表由業(yè)主小組推薦產(chǎn)生，業(yè)主小組可以按幢、單元、樓層或者結(jié)合實(shí)際情況組成。

一個(gè)業(yè)主小組推選一名業(yè)主代表，代表本小組的業(yè)主出席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。

業(yè)主代表推選辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。

業(yè)主代表履行下列職責(zé):

（一）在業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前，就會(huì)議議題征集本小組業(yè)主意見(jiàn)；

（二）主持業(yè)主小組會(huì)議，開(kāi)展議事活動(dòng)；

（三）向業(yè)主委員會(huì)反映本小組業(yè)主的意見(jiàn)和建議；

（四）建立本小組工作檔案；

（五）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。

業(yè)主代表出席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議不得委托他人；

業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另行推選臨時(shí)業(yè)主代表參加。

業(yè)主代表大會(huì)通過(guò)的決定與業(yè)主大會(huì)的決定具有同等效力，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)

第二十九條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)（以下統(tǒng)稱(chēng)業(yè)主大會(huì)）選舉產(chǎn)生。

業(yè)主大會(huì)成立時(shí)應(yīng)當(dāng)同時(shí)選舉業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無(wú)故欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的；

（二）本人及其配偶、直系親屬在本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)擔(dān)任負(fù)責(zé)人的；

（三）正在被依法限制人身自由，或者正在被執(zhí)行刑事處罰的；

（四）不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)委員具體人數(shù)、任期以及是否實(shí)行差額選舉、差額比例等，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。

業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員，并在業(yè)主委員會(huì)委員出缺時(shí)依次遞補(bǔ)。

候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，最多不超過(guò)業(yè)主委員會(huì)委員總數(shù)的百分之五十。

候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。

鼓勵(lì)推薦本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主中的先進(jìn)模范人物以及具有建設(shè)、管理、財(cái)經(jīng)、法律等方面專(zhuān)業(yè)知識(shí)的業(yè)主作為業(yè)主委員會(huì)委員候選人。

第三十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案：

（一）備案申請(qǐng)書(shū)；

（二）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的情況；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)；

（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄；

（五）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。

備案材料齊全的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在十個(gè)工作日內(nèi)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明；

備案材料不齊全的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)自接受材料之日起五個(gè)工作日內(nèi)一次性書(shū)面告知需要補(bǔ)正的材料。

備案內(nèi)容發(fā)生重大變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)重新辦理備案。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)取得備案證明后，可以依法申請(qǐng)刻制印章、開(kāi)立業(yè)主大會(huì)的銀行賬戶(hù)。

第三十一條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議、決定；

（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）組織編制物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修、改造、更新的年度計(jì)劃和方案，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)審議；

（六）組織和監(jiān)督住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（七）監(jiān)督管理業(yè)主公共收益及其使用；

（八）督促業(yè)主按照規(guī)定或者約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用；

（九）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（十）協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的矛盾糾紛；

（十一）及時(shí)公開(kāi)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約等規(guī)定應(yīng)該公開(kāi)的事項(xiàng)；

（十二）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第三十二條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)核實(shí)后其委員職務(wù)終止，由業(yè)主委員會(huì)予以公告：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是本住宅物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；

（二）因疾病等原因喪失民事行為能力的；

（三）被依法限制人身自由，無(wú)法履行委員職責(zé)的；

（四）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；

（五）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止，應(yīng)當(dāng)自終止之日起七日內(nèi)移交其使用保管的文書(shū)、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物。

第三十三條 業(yè)主委員會(huì)委員不得有下列行為：

（一）擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益；

（二）未妥善保管業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)收支相關(guān)財(cái)務(wù)賬簿憑證，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益；

（三）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄有關(guān)文件資料，或者拒絕提供業(yè)主有權(quán)查詢(xún)的文件、資料；

（四）以虛列支出、虛報(bào)賬目等方式挪用或者侵占業(yè)主的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、公共收益等共有財(cái)產(chǎn)；

（五）索取或者非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；

（六）利用職務(wù)之便少交或者不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、停車(chē)費(fèi)等相關(guān)物業(yè)費(fèi)用，或者向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷(xiāo)售商品、承攬業(yè)務(wù)，獲取不正當(dāng)利益；

（七）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益；

（八）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無(wú)故欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等情形且未改正；

（九）打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴人或者舉報(bào)人；

（十）其他嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。