物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)管理活動，維護當事人的合法權(quán)益，營造良好的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理活動適用本條例。

第三條 業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理，也可以采取自助管理方式自行對物業(yè)進行管理。

第四條 市和縣級市、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的管理和監(jiān)督工作。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）履行本條例規(guī)定的相關(guān)職責，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理進行指導和監(jiān)督。

市和縣級市、區(qū)人民政府及其規(guī)劃、建設(shè)、城管、環(huán)保、工商、價格、園林綠化、財政、公安等有關(guān)行政管理部門按照各自職責，做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

第五條 物業(yè)管理協(xié)會是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的自律組織，主要負責制訂物業(yè)服務(wù)行業(yè)行為規(guī)范，組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓，調(diào)處行業(yè)內(nèi)部的爭議，辦理房產(chǎn)行政主管部門委托的其他事項。

第二章 業(yè)主、業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會

第六條 在物業(yè)管理活動中，業(yè)主享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（二）享有業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

（三）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)和表決權(quán)；

（四）提議召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會（以下簡稱業(yè)主〈代表〉大會），對物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（五）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地、專項維修資金的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（七）要求其他業(yè)主、非業(yè)主使用人停止侵害公共利益的行為；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

在物業(yè)管理活動中，業(yè)主應(yīng)當履行下列義務(wù)：

（一）遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主（代表）大會議事規(guī)則（以下簡稱大會議事規(guī)則），支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理制度實施物業(yè)管理活動；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主（代表）大會的決定和業(yè)主（代表）大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按時交納物業(yè)服務(wù)費用，不得拖欠、拒付；

（五）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（六）不得損害公共利益和他人合法權(quán)益；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主（代表）大會，由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理，同一物業(yè)管理區(qū)域的地上、地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地不得分割管理。

第八條 物業(yè)管理實行業(yè)主（代表）大會制度。業(yè)主通過業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會行使物業(yè)管理權(quán)。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會的職責。

業(yè)主戶數(shù)超過一百戶的，業(yè)主可以決定成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責。

第九條 業(yè)主代表大會由業(yè)主按照比例推選的代表組成，業(yè)主代表一般不少于三十人，每幢至少有一名業(yè)主代表。

業(yè)主代表在參加業(yè)主代表大會前，就業(yè)主代表大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主的意見；凡需全體業(yè)主投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的選票經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表提交業(yè)主代表大會會議。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，應(yīng)當召開首次業(yè)主（代表）大會：

（一）已交付使用物業(yè)的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，或者達到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超過一年的；

（二）同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的住宅區(qū)，已交付使用物業(yè)的建筑面積未達到百分之三十，但交付使用已超過兩年的。

第十一條 業(yè)主（代表）大會由業(yè)主負責籌備。首次業(yè)主（代表）大會的籌備工作在房產(chǎn)行政主管部門的指導下，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生籌備組。

物業(yè)管理區(qū)域符合第十條規(guī)定情形的，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當在收到書面告知之日起三十日內(nèi)，負責組織、指導、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主（代

表）大會籌備組。未及時書面告知的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當主動組織、指導、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主（代表）大會籌備組。

籌備組的人數(shù)為五至九人的單數(shù)，其中街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和建設(shè)單位代表各一名，籌備組的組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的工作人員擔任。籌備組組成人員名單確定后，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)建筑面積以及物業(yè)出售和交付使用時間等文件資料，并且提供必要的人力、場地支持。

首次業(yè)主（代表）大會籌備、成立的費用由建設(shè)單位承擔。

第十二條 籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業(yè)主（代表）大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（二）確認業(yè)主身份；

（三）提出業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法以及建議名單，并征求業(yè)主意見；

（四）擬訂大會議事規(guī)則和管理規(guī)約等草案，并征求業(yè)主意見；

（五）做好召開會議的其他準備工作。

前款第（一）項至第（四）項的內(nèi)容應(yīng)當在會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十三條 業(yè)主（代表）大會依法管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主物業(yè)共同事務(wù)，并對全體業(yè)主負責。

業(yè)主（代表）大會依法決定下列事項：

（一）制定和修改大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主（代表）大會或者業(yè)主委員會的決定對全體業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。

第十四條 業(yè)主（代表）大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式，也可以采取集體討論與書面征求意見相結(jié)合的形式召開。采用書面征求意見形式時，應(yīng)當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主（代表）大會會議應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主或者過半數(shù)的業(yè)主代表參加。業(yè)主（代表）大會作出的決定，應(yīng)當經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并且在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。其中，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

首次業(yè)主（代表）大會通過大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，可以由大會籌備組征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

逾期不參加投票業(yè)主的投票是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由大會議事規(guī)則確定。

第十五條 業(yè)主（代表）大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會負責召集。定期會議應(yīng)當按照大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當在十五日內(nèi)召集臨時會議:

（一）經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名書面提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

提議召開業(yè)主（代表）大會臨時會議的，應(yīng)當提交書面建議、聯(lián)系方式和物業(yè)權(quán)屬證明。業(yè)主委員會應(yīng)當核實提議人的業(yè)主身份。不符合要求的，其提議無效。

業(yè)主委員會逾期不召集會議的，房產(chǎn)行政主管部門責令限期召集；經(jīng)責令仍未召集的，業(yè)主可以申請街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）召集。

第十六條 業(yè)主委員會是業(yè)主（代表）大會的常設(shè)執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責：

（一）召集和主持業(yè)主（代表）大會；

（二）執(zhí)行業(yè)主（代表）大會會議的決議、決定；

（三）簽訂并履行物業(yè)服務(wù)合同，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費；

（四）制定重大維修工程項目年度計劃，監(jiān)督公共事務(wù)管理制度的執(zhí)行，協(xié)調(diào)、處理涉及物業(yè)管理的公共事務(wù)；

（五）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營情況；

（六）審核并公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)第三方審計的本物業(yè)管理區(qū)域的財務(wù)報告；

（七）聽取業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（八）接受業(yè)主、業(yè)主（代表）大會和有關(guān)部門的監(jiān)督；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主（代表）大會賦予的其他職責。

業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。

第十七條 業(yè)主委員會會議每季度至少召開一次。經(jīng)業(yè)主委員會主任提議或者三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，可以召開臨時會議。業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席方能召開，作出決定應(yīng)當經(jīng)業(yè)主委員會委員過半數(shù)通過方為有效。業(yè)主委員會會議應(yīng)當有書面記錄，經(jīng)出席會議的委員簽字后存檔。

第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當從本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守有關(guān)法律、法規(guī)和大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（三）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力和組織能力；

（四）本人、配偶以及直系親屬沒有在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作。

第十九條 業(yè)主委員會委員的人數(shù)應(yīng)當為五至十五名的單數(shù)。分期開發(fā)的住宅區(qū)達到成立業(yè)主（代表）大會條件時，一般選舉五名業(yè)主委員會委員，以后各期交付使用的，按照大會議事規(guī)則增選委員，直至本屆業(yè)主委員會任期屆滿重新選舉。

業(yè)主委員會的任期由業(yè)主（代表）大會決定，一般為三至五年。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在委員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名。業(yè)主委員會可以聘用專職或者兼職執(zhí)行秘書。

業(yè)主委員會委員辭職，應(yīng)當提前兩個月向業(yè)主（代表）大會會議提出書面辭呈。

業(yè)主委員會委員缺額時按照大會議事規(guī)則補選，但缺額人數(shù)超過業(yè)主委員會委員半數(shù)以上的，應(yīng)當召開業(yè)主（代表）大會重新選舉。

業(yè)主委員會委員變動的，業(yè)主委員會應(yīng)當在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十條 有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會決定，業(yè)主委員會委員資格中止：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；

（二）喪失履行職責能力的；

（三）索取、收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位、個人財物和報酬的；

（四）不遵守管理規(guī)約、拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（五）無正當理由連續(xù)缺席三次以上業(yè)主委員會會議的；

（六）提出書面辭呈的；

（七）其他原因不宜繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。

委員資格中止的，業(yè)主委員會應(yīng)當提請業(yè)主（代表）大會審議決定終止資格，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案：

（一）業(yè)主委員會備案申請書；

（二）業(yè)主委員會委員名單；

（三）大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（四）首次業(yè)主（代表）大會會議記錄；

（五）其他應(yīng)當提供的材料。

業(yè)主委員會應(yīng)當對以上報送材料的真實性負責。

房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當自受理備案申請之日起十五日內(nèi)，完成備案并且抄送物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。經(jīng)備案的業(yè)主委員會，其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。業(yè)主委員會憑備案證明申請刻制印章并且保管、使用。

備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時書面報告所在地房產(chǎn)行政主管部門。

第二十二條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當召集業(yè)主（代表）大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。新一屆業(yè)主委員會自原業(yè)主委員會任期屆滿后履行職責。

業(yè)主委員會任期屆滿前一個月，尚未召開業(yè)主（代表）大會產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門組織換屆選舉工作。新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，原業(yè)主委員會繼續(xù)履行職責。

第二十三條 業(yè)主委員會委員集體提出書面辭呈的，應(yīng)當協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和業(yè)主建立籌備組召開業(yè)主（代表）大會，重新選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，嚴重損害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，或者影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定的，應(yīng)當停止活動。所在地的房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織召開業(yè)主（代表）大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第二十四條 業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，可以從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分攤。

經(jīng)費的籌集、管理和使用由大會議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會應(yīng)當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告籌集和使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第二十五條 業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安、城管等行政管理部門，與社區(qū)居民委員會協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域的社會治安、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)工作。

業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責。召開業(yè)主（代表）大會，業(yè)主委員會應(yīng)當告知社區(qū)居民委員會并聽取其建議，會議作出的決定應(yīng)當書面告知社區(qū)居民委員會。

第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以建立由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位參加的聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責召集和主持，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十七條 新建住宅區(qū)應(yīng)當實行前期物業(yè)管理。住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)管理前期招投標管理辦法，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同。前期物業(yè)服務(wù)委托合同應(yīng)當報所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。

前期物業(yè)管理招投標辦法由市人民政府制定。

第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域由所在地房產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定劃分：

（一）新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個以上單位開發(fā)建設(shè)，擁有共同配套設(shè)施的，應(yīng)當按照住宅區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計范圍確定為一個物業(yè)管理區(qū)域；

（二）新建住宅區(qū)由城市道路、圍墻或者其他明顯標識分割成多個自然小區(qū)，并且配套設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房等獨立配置的，可以確定為多個獨立的物業(yè)管理區(qū)域；

（三）新建住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當與該住宅區(qū)確定為一個物業(yè)管理區(qū)域；

（四）已建成并相毗連的住宅區(qū)，經(jīng)各自區(qū)域三分之二以上業(yè)主同意，可以歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭議的，房產(chǎn)行政主管部門在聽取相關(guān)業(yè)主和所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的意見后，會同城市規(guī)劃行政管理部門確定。

第二十九條 建設(shè)單位在預（銷）售物業(yè)之前，應(yīng)當制定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

臨時管理規(guī)約的效力至業(yè)主（代表）大會審議通過的管理規(guī)約生效時終止。

第三十條 新建住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當安排物業(yè)服務(wù)用房。建設(shè)單位應(yīng)當按照不少于規(guī)劃許可證載明的地上建筑物總建筑面積的千分之七配置，并無償提供。地上建筑物總面積不足一萬平方米的，物業(yè)服務(wù)用房面積不得少于七十平方米。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅區(qū)中心區(qū)域或者住宅區(qū)出入口附近。沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當進行簡單裝修，具備水、電使用功能。住宅區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶、安保預警等設(shè)施的，物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當預留端口，具備正常使用功能。

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、人防工程等，以及室內(nèi)層高不足二點二米的房屋不得計入物業(yè)服務(wù)用房面積。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)商品房預售許可證時，應(yīng)當注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號；在申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當先行辦理物業(yè)服務(wù)用房權(quán)屬登記。

物業(yè)服務(wù)用房面積不計入分攤公用建筑面積。

物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和抵押。

第四章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)

第三十二條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。

第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依照有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當提供下列基本服務(wù)項目：

（一）做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾清運以及經(jīng)常性的保潔服務(wù)工作；

（二）協(xié)助有關(guān)行政管理部門維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和治安秩序，做好值班、巡邏工作；

（三）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠地進行日常養(yǎng)護；

（四）對物業(yè)共用部位、場地和共用設(shè)施設(shè)備進行日常維修養(yǎng)護。

物業(yè)服務(wù)的具體項目和服務(wù)程度，按照合同約定。當事人就人身、財產(chǎn)安全防范方面有特殊要求的，應(yīng)當在合同中另行約定。

第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房和共用部位、場地以及共用設(shè)施設(shè)備的用途；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者場地，損害業(yè)主共同利益；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、場地和共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營；

（四）物業(yè)服務(wù)合同終止時，拒不退出或者不按照規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)財物、資料；

（五）擅自退出物業(yè)管理區(qū)域等不履行物業(yè)服務(wù)合同的行為；

（六）擅自停水停電；

（七）其他嚴重損害業(yè)主權(quán)益的情形。

第三十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂；物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。

第三十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后業(yè)主委員會仍未成立的，由建設(shè)單位繼續(xù)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。

前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主（代表）大會召開并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同到期的三個月前，根據(jù)業(yè)主（代表）大會的決定，將續(xù)聘或者新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況，書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當在合同到期的三個月前書面通知業(yè)主委員會，同時報告物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門。

物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主（代表）大會沒有作出變更決定的，原合同延續(xù)至新的物業(yè)服務(wù)合同生效之日。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主（代表）大會同意，提前解除物業(yè)服務(wù)合同，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在合同解除之日起七日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

因物業(yè)服務(wù)合同糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求退出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當提前三個月書面通知業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十九條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循公開、合理和質(zhì)價相符的原則。

前期物業(yè)服務(wù)收費按照招投標確定的標準收取。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務(wù)收費標準根據(jù)業(yè)主（代表）大會決定，由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價，服務(wù)內(nèi)容、收費項目、標準以及收費辦法應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布。每半年或者一年向業(yè)主、非業(yè)主使用人公布物業(yè)小區(qū)經(jīng)營性設(shè)施經(jīng)營收支情況，接受業(yè)主、業(yè)主委員會、非業(yè)主使用人和價格行政管理部門的監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主、非業(yè)主使用人同意，不得預收超過六個月期限的物業(yè)服務(wù)費，不得收取一年以上押金、保證金等費用。

第四十條 建設(shè)單位應(yīng)當對共用場地、設(shè)施設(shè)備單獨配置水、電等計量器具。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期公布共用場地、設(shè)施設(shè)備消耗的水、電數(shù)量及其金額，按照實際支出和約定的收費方式向全體業(yè)主合理分攤。但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

物業(yè)的電梯、水泵、中央空調(diào)等設(shè)施運行費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨列帳，合理、公開分攤。具體分攤辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

電梯起始層的業(yè)主不承擔電梯運行費（電梯起始點設(shè)在地下層的除外），但應(yīng)當承擔維修、更新改造費用。

第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的汽車車位，其停放服務(wù)收費標準，在政府指導下，由業(yè)主委員會征求二分之一以上的業(yè)主同意后確定。業(yè)主委員會未成立的，收費標準應(yīng)當按照價格行政管理部門的規(guī)定執(zhí)行。

公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行任務(wù)時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收取停車費。

第四十二條 利用物業(yè)共用部位、公共場地和共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主（代表）大會的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益歸全體業(yè)主所有，其中百分之三十用于補貼物業(yè)服務(wù)費，百分之七十納入專項維修資金。但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

共用設(shè)施、設(shè)備報廢后的收益，應(yīng)當用于補充專項維修資金或者抵充物業(yè)服務(wù)費，也可以按照業(yè)主（代表）大會的決定使用。

第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受上述單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并收取相應(yīng)服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

第五章 物業(yè)的移交和接管

第四十四條 受建設(shè)單位委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位除移交物業(yè)服務(wù)用房外還應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列材料：

（一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，將上述材料和物業(yè)服務(wù)用房移交給業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當在新一屆業(yè)主委員會行使職權(quán)的同時，將其使用、保管的所有文書、財物、印章移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

對不按時移交的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和所在地房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當督促其移交；對拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求轄區(qū)內(nèi)的公安機關(guān)協(xié)助移交。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當自終止之日起三日內(nèi)將其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)更替的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主委員會完整移交有關(guān)物業(yè)、財物和檔案資料，配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。

第六章 物業(yè)的使用和維護

第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當首先滿足業(yè)主、非業(yè)主使用人的需要。尚未出售的停車位、車庫，業(yè)主、非業(yè)主使用人需要承租的，建設(shè)單位應(yīng)當出租。仍有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；承租人可以使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共道路。

地下停車位尚有空余的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得新辟規(guī)劃以外的停車位。地下停車位不足，確需利用業(yè)主共有的道路或者其他公共場地作為停車位的，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主（代表）大會或者業(yè)主委員會決定，并依法辦理消防等相關(guān)手續(xù)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響道路通行、阻礙特種車輛執(zhí)行任務(wù)或者損壞共用設(shè)施設(shè)備。

第四十八條 任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地、綠地或者占用其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。確需臨時占用、挖掘的，應(yīng)當采取措施保障安全，并及時恢復原狀，造成損失的，應(yīng)當依法賠償。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和利害關(guān)系人的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘的，應(yīng)當征得利害關(guān)系人和業(yè)主委員會同意，事先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位因維修、養(yǎng)護、改建、擴建等，需要臨時占用、挖掘的，應(yīng)當事先告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、給排水設(shè)施和綠化的養(yǎng)護，以及路燈、公共衛(wèi)生設(shè)施的管理和生活垃圾的清運責任范圍由各縣級市、區(qū)人民政府確定。

第五十條 業(yè)主、非業(yè)主使用人不得違反法律、法規(guī)以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主、非業(yè)主使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約外，應(yīng)當首先經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）將車庫用于居住、生產(chǎn)經(jīng)營；

（二）人均承租建筑面積低于十二平方米出租住宅；

（三）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，私搭亂建；

（四）侵占綠地、毀壞綠化；

（五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物，堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)或者發(fā)出超標準的噪聲和振動；

（六）擅自擺攤設(shè)點，無序停放車輛；

（七）在建筑物、構(gòu)筑物或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（八）在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；

（九）違反法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十）法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)違反前款規(guī)定的行為，應(yīng)當勸阻、制止，并督促改正。拒不改正的，應(yīng)當及時告知業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門。

第五十一條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人進行物業(yè)裝飾裝修，應(yīng)當遵守法律、法規(guī)，遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約規(guī)定的裝飾裝修行為，應(yīng)當勸阻、制止，并及時報告有關(guān)行政管理部門依法處理。

第五十二條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應(yīng)當按照合同約定交清物業(yè)服務(wù)費用，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當將臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約的內(nèi)容告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

承租人應(yīng)當遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約。

第五十三條 房屋的維修責任，按照下列規(guī)定劃分：

（一）業(yè)主專有部分，由業(yè)主自行維修；毗連部位，由相鄰業(yè)主共同維修。

（二）單幢房屋整體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承擔。

（三）單幢房屋有兩個或者兩個以上單元，單元內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由單元內(nèi)的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔；涉及兩個或者兩個以上單元共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由兩個或者兩個以上單元的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔。

（四）單幢房屋不上人屋頂?shù)木S修，由屋頂庇護范圍下的業(yè)主按擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔。

（五）單幢房屋可上人屋頂（包括屋面和周邊圍護），為各層共用的，由屋頂庇護范圍下各層業(yè)主，按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔；為若干層（戶）使用的，由使用層（戶）的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔。

（六）住宅區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由全體業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔。

屬于人為損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應(yīng)當賠償。

第五十四條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

業(yè)主、業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會對其負有維護責任的物業(yè)，應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約以及住宅養(yǎng)護標準，定期維修養(yǎng)護。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)定期維修養(yǎng)護。

物業(yè)出現(xiàn)安全隱患、危及公共利益以及他人合法權(quán)益時，責任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護；責任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主委員會同意或者按照臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護或者采取應(yīng)急防范措施，費用由責任人承擔。

業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行維修養(yǎng)護時，有關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人應(yīng)當予以配合。

第五十五條 依照法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標準規(guī)定應(yīng)當緊急維修但相關(guān)業(yè)主不能及時統(tǒng)一意見的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當督促業(yè)主和業(yè)主委員會或者相關(guān)責任人限期維修，也可以先行組織維修或者救助。有關(guān)費用經(jīng)審核或者審計后，由相關(guān)業(yè)主分攤或者從專項維修資金賬戶中列支，并向業(yè)主公示。

第五十六條 物業(yè)管理實行專項維修資金制度。業(yè)主應(yīng)當按照規(guī)定交納專項維修資金。

專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

業(yè)主可以憑本人有效身份證件查詢專項維修資金繳存、使用以及賬面余額情況。

專項維修資金的收取、使用、管理辦法由市人民政府另行制定。

第七章 法律責任

第五十七條 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)使用規(guī)定和物業(yè)使用管理維修規(guī)定造成損害的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責任。

業(yè)主、非業(yè)主使用人未按時交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催交；逾期仍不交納的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)加收滯納金；對于超過三個月不交納物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。

第五十八條 業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），應(yīng)當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第五十九條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由房產(chǎn)行政主管部門予以處罰：

（一）建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不協(xié)助業(yè)主（代表）大會籌備工作的，責令其協(xié)助，并可處以三千元以上三萬元以下的罰款；

（二）建設(shè)單位不承擔首次業(yè)主（代表）大會籌備、成立費用的，責令其承擔有關(guān)費用，并可處以五千元以上五萬元以下的罰款；

（三）建設(shè)單位提供的物業(yè)服務(wù)用房不符合本條例規(guī)定的，責令其改正，并可處以十萬元以上五十萬元以下的罰款；

（四）建設(shè)單位未對共用場地、設(shè)施設(shè)備單獨配置水、電等計量器具的，責令其改正，并可處以二萬元以上十萬元以下的罰款；

（五）建設(shè)單位拒絕將未售出的車位出租給業(yè)主、非業(yè)主使用人使用的，責令其改正，并可處以五萬元以上十萬元以下的罰款；

（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出物業(yè)管理區(qū)域的，責令其改正，并可處以五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期仍不改正的，依法吊銷其資質(zhì)證書。

第六十條 違反本條例規(guī)定，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第六十一條 房產(chǎn)行政主管部門及其工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級主管部門對負有責任的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第八章 附 則

第六十二條 本條例所稱業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人。

本條例所稱物業(yè)，是指房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本條例所稱自助管理，是指業(yè)主不聘請專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，自發(fā)組織、自行實施管理物業(yè)的方式。

本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主（代表）大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。

本條例所稱共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設(shè)備間、過道、公共停車位、房屋承重結(jié)構(gòu)、戶外墻面、屋面和道路、場地、綠地等部位。

本條例所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、電梯、樓道照明設(shè)施、小區(qū)道路照明設(shè)施、安全防范智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設(shè)施和區(qū)域圍護等設(shè)施設(shè)備。

第六十三條 市人民政府可以根據(jù)本條例制定實施細則。

市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當擬定大會議事規(guī)則、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同等示范文本，提供給物業(yè)管理相關(guān)各方作為指導規(guī)范。

第六十四條 工業(yè)廠房、辦公樓、商場、醫(yī)院、學校等非住宅的物業(yè)管理，參照本條例執(zhí)行。

第六十五條 本條例自2008年1月1日起施行。

條例的說明

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》），已于2007年8月23日由蘇州市第十三屆人大常委會第三十六次會議審議通過，現(xiàn)提請本次省人大常委會審議批準。我受蘇州市人大常委會的委托，現(xiàn)就《條例》主要內(nèi)容中的有關(guān)問題作如下說明：

一、關(guān)于建立和完善業(yè)主代表大會制度

針對我市大型住宅區(qū)不斷增多的實際情況，為了更好地規(guī)范住宅區(qū)的自治管理，切實維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)上位法的有關(guān)規(guī)定，《條例》明確并完善了業(yè)主代表大會制度。第八條第一款規(guī)定：“物業(yè)管理實行業(yè)主（代表）大會制度。業(yè)主通過業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會行使物業(yè)管理權(quán)。”第四款明確：“業(yè)主戶數(shù)超過一百戶的，業(yè)主可以決定成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責。”同時，《條例》對業(yè)主代表的產(chǎn)生、業(yè)主（代表）大會的召開及其職責等作了具體規(guī)定。

二、關(guān)于業(yè)主的權(quán)利義務(wù)以及業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會的職責

業(yè)主、業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會是小區(qū)自治管理的重要主體，對搞好小區(qū)物業(yè)管理具有至關(guān)重要的作用，因此對其權(quán)利和義務(wù)以及相關(guān)職責作明確具體規(guī)定，十分必要。這既有利于廣大業(yè)主遵守和執(zhí)行，也便于業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會依法開展工作。為此，根據(jù)《物權(quán)法》等上位法的有關(guān)規(guī)定，《條例》第六條、第十三條和第十六條分別對業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會的相關(guān)職責，作了詳細具體的規(guī)定。

三、關(guān)于物業(yè)服務(wù)用房

由于上位法對開發(fā)建設(shè)單位無償提供物業(yè)服務(wù)用房僅作了原則規(guī)定，為進一步增強可操作性，確保該項規(guī)定的落實到位，《條例》從我市實際出發(fā)，詳細規(guī)定了住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)用房所處的位置、具備的條件、所在層數(shù)以及禁止作為住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)用房的種類，這樣可以杜絕開發(fā)建設(shè)單位可能將位置偏僻、非獨立成套、層次偏高或者不適合辦公的，如公共門廳、地下室等作為物業(yè)服務(wù)用房的情形。同時，為了保護購房者的合法權(quán)益，《條例》強調(diào)物業(yè)服務(wù)用房獨立測量，其面積不計入分攤公用建筑面積。特別是《條例》還明確了物業(yè)服務(wù)用房比例，規(guī)定開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照不少于規(guī)劃許可證載明的地上建筑物總建筑面積的千分之七配置物業(yè)服務(wù)用房，并無償提供，以保證住宅區(qū)物業(yè)管理的正常有效運轉(zhuǎn)。

四、關(guān)于住宅區(qū)停車問題

針對小區(qū)車位、車庫歸屬和利用糾紛較多、矛盾比較尖銳的問題，為了妥善處理矛盾和糾紛，切實保障和維護小區(qū)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》等上位法的有關(guān)規(guī)定，《條例》第四十七條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當首先滿足業(yè)主、非業(yè)主使用人的需要�！睘榱朔乐归_發(fā)建設(shè)單位對車位、車庫只售不租等現(xiàn)象，該條還規(guī)定：“尚未出售的停車位、車庫，業(yè)主、非業(yè)主使用人需要承租的，建設(shè)單位應(yīng)當出租。仍有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人�！蓖瑫r，為了保障小區(qū)道路暢通，確保居民通行安全，《條例》規(guī)定：“地下停車位尚有空余的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得新辟規(guī)劃以外的停車位。地下停車位不足，確需利用業(yè)主共有的道路或者其他公共場地作為停車位的，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主（代表）大會或者業(yè)主委員會決定，并依法辦理消防等相關(guān)手續(xù)。”《條例》還進一步要求“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響道路通行、阻礙特種車輛執(zhí)行任務(wù)或者損壞共用設(shè)施設(shè)備�！�

五、關(guān)于對物業(yè)管理區(qū)域的管理要求

鑒于很多小區(qū)少數(shù)業(yè)主擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，群租現(xiàn)象十分突出，臟亂差和噪聲污染比較嚴重的情況，為了改善和提高小區(qū)的居住環(huán)境和生活質(zhì)

量，構(gòu)建一個和諧的住宅小區(qū)，根據(jù)《物權(quán)法》等上位法的相關(guān)規(guī)定，《條例》第五十條規(guī)定：“業(yè)主、非業(yè)主使用人不得違反法律、法規(guī)以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主、非業(yè)主使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約外，應(yīng)當首先經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。”同時，《條例》對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專門設(shè)置了10項禁止性規(guī)定，并明確要求：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)違反前款規(guī)定的行為，應(yīng)當勸阻、制止，并督促改正。拒不改正的，應(yīng)當及時告知業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門�！�

以上說明和《條例》，請予審議。

審議意見的報告

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》已經(jīng)蘇州市第十三屆人大常委會第三十六次會議通過，現(xiàn)報省人大常委會批準。省人大常委會法工委在該條例通過前進行了初步審查，并征求了省人大常委會環(huán)資城建委、省公安廳、省建設(shè)廳、省物價局等有關(guān)單位和部分省人大代表、立法專家的意見。2007年9月11日，省人大法制委員會召開全體會議對該條例進行了審議，現(xiàn)將審議意見報告如下：

近年來，蘇州市通過對住宅區(qū)實施物業(yè)管理，為提高居民生活質(zhì)量和文明程度、構(gòu)建和諧居住環(huán)境創(chuàng)造了條件，也對提高城市管理水平發(fā)揮了積極作用。隨著物業(yè)管理活動的發(fā)展，業(yè)主物權(quán)管理理念和消費理念的缺失、物業(yè)企業(yè)服務(wù)理念的缺乏、社會誠信體系的缺位以及小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房、公共停車位的使用、經(jīng)營的具體法律依據(jù)不足等問題日益暴露，導致了各方當事人之間的矛盾和沖突。為了解決這些問題，進一步規(guī)范物業(yè)管理，維護業(yè)主合法權(quán)益，蘇州市人大常委會根據(jù)物權(quán)法、國務(wù)院物業(yè)管理條例和省物業(yè)管理條例的規(guī)定，結(jié)合蘇州市物業(yè)管理活動實際制定本條例，是十分必要的。該條例進一步完善了業(yè)主（代表）大會制度，細化了物業(yè)管理區(qū)域的界定和管理要求，提高了物業(yè)服務(wù)用房的配建比例，明確了物業(yè)服務(wù)用房的具體范圍，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營行為，加強了對住宅區(qū)停車位的規(guī)范和管理，內(nèi)容更加具體，操作性更強，符合蘇州市的實際情況，具有鮮明的地方特色，有利于推動蘇州市物業(yè)管理工作的進一步開展。

該條例同憲法、法律、行政法規(guī)和本省的地方性法規(guī)不相抵觸，建議本次會議審議后予以批準。