物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章　總　　則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《遼寧省物業(yè)管理條例》等規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本市市區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理、使用、維護及其監(jiān)督管理活動。

新建住宅物業(yè)應(yīng)當實行物業(yè)管理；商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)，推行物業(yè)管理；舊住宅區(qū)物業(yè)推行多種形式的專項管理。

第三條　本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，按照屬地原則，以區(qū)監(jiān)督管理為主，建立市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)多級監(jiān)督管理體系。

第二章　職責劃分

第四條　市房地產(chǎn)行政主管部門、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會應(yīng)當按照下列規(guī)定，協(xié)調(diào)配合，各負其責，共同做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作：　　

（一）市房地產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，其主要職責：

1、貫徹執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章以及有關(guān)政策，制定本市物業(yè)管理的相關(guān)配套措施，制定全市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃；

2、負責三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批管理，同時對申報國家一級、二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)提出審查意見；

3、負責住宅專項維修資金的監(jiān)督管理；

4、負責物業(yè)管理區(qū)域達標考評以及等級評定； 　　　

5、協(xié)調(diào)、指導各相關(guān)部門的物業(yè)管理； 　　　

6、負責指導市物業(yè)服務(wù)協(xié)會開展工作。 　　

（二）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，其主要職責：　　

1、負責物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章以及有關(guān)政策的貫徹落實；

2、負責協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)及招投標選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的備案；

3、負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)向其提存的物業(yè)服務(wù)履約保證金的監(jiān)督管理； 　　

4、負責物業(yè)承接查驗的監(jiān)督管理； 　　

5、負責劃分物業(yè)管理區(qū)域； 　　

6、負責物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督管理；

7、負責指導街道辦事處對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理； 　　

8、負責業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督和指導； 　　

9、負責業(yè)主委員會成立備案工作；　

10、負責受理本轄區(qū)物業(yè)管理投訴，查處物業(yè)管理違法行為。

（三）街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的主要職責：　　

1、指導本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會以及換屆工作；

2、負責本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會成立備案工作； 　　

3、指導、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會開展物業(yè)管理工作； 　　

4、指導本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理違法行為向有關(guān)部門報告； 　　

5、受理本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理投訴，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。 　　

（四）社區(qū)居民委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，履行以下主要職責：　　

1、協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)工作； 　　

2、指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會及業(yè)主開展自治管理活動； 　　

3、配合街道辦事處組織召開首次業(yè)主大會會議、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會以及換屆工作； 　　

4、調(diào)解物業(yè)管理活動糾紛； 　　

5、勸阻違法拆改房屋和私自搭建建（構(gòu)）筑物、損壞公共設(shè)施等行為，并向有關(guān)部門報告。 　　

社區(qū)居民委員會應(yīng)當設(shè)置專（兼）職人員，具體負責物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，并接受房地產(chǎn)行政主管部門的指導。

第五條　市、區(qū)建設(shè)、規(guī)劃、城管綜合執(zhí)法（城管監(jiān)察）、公安（消防）、物價、工商、環(huán)境保護等相關(guān)部門在物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作中應(yīng)當履行下列職責：　　

（一）建設(shè)部門負責建設(shè)單位向其提存的物業(yè)質(zhì)量保修抵押金的監(jiān)督管理，負責保修期限和保修范圍內(nèi)的物業(yè)保修責任的監(jiān)督管理；

（二）規(guī)劃部門負責核定、驗收物業(yè)及配套設(shè)施是否按照批準的規(guī)劃設(shè)計進行建設(shè)的監(jiān)督管理；

（三）城管綜合執(zhí)法（城管監(jiān)察）部門負責私搭亂建、亂堆亂放、飼養(yǎng)畜禽、圈地、耕種等違法行為的查處；

（四）公安（消防）部門負責指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分停車位及確定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)合理的行車路線，對任意在住宅小區(qū)內(nèi)堆放易燃易爆物品、阻礙消防通道以及強行停放油罐車、危險品車的行為進行處理，定期對消防設(shè)施和消防安全工作進行檢查和指導，對娛樂場所、居民區(qū)等噪聲擾民行為進行處理； 　

（五）物價部門負責制定物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，定期公布物業(yè)服務(wù)收費政府指導價格，依法查處價格違法行為； 　　

（六）工商部門負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊，核發(fā)營業(yè)執(zhí)照，依法對企業(yè)經(jīng)營行為進行監(jiān)督管理； 　　

（七）環(huán)境保護部門負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)營場所排放油煙污染，生產(chǎn)、建筑噪聲擾民等行為進行處理。　　

第六條　市物業(yè)服務(wù)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)指導和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，促進行業(yè)健康發(fā)展，公布物業(yè)服務(wù)收費價格行情，協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門加強物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。

第七條　建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責組織召集，由物業(yè)管理活動中相關(guān)職能部門及專業(yè)經(jīng)營單位、社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主等各方代表組成。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列問題：

（一）業(yè)主委員會不依法履行職責問題；

（二）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題；

（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題；

（四）提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；

（六）因水、電、氣等公共設(shè)施管網(wǎng)改造引發(fā)的問題；

（七）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

第三章　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第八條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。

第九條　業(yè)主大會是代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益的組織，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主通過業(yè)主大會對全體業(yè)主的共同利益事項作出決定和進行管理，業(yè)主大會通過業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會行使職權(quán)。

同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當依法成立一個業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。只有一個業(yè)主的或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，應(yīng)當成立業(yè)主大會。

本條所稱的交付，是指建設(shè)項目竣工驗收，已具備入住條件，業(yè)主辦理完入住手續(xù)。

第十一條　物業(yè)管理區(qū)域已具備業(yè)主大會成立條件，建設(shè)單位或者業(yè)主可以直接向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會的書面申請。

建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提供籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料，并報告區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門。

首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

第十二條　街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當自接到建設(shè)單位或者業(yè)主書面意見之日起30日內(nèi)，會同區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門對小區(qū)業(yè)主加強宣傳、動員，組織指導成立業(yè)主大會籌備組，由業(yè)主大會籌備組負責業(yè)主大會的籌備工作。

業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會代表組成�；I備組成員人員為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔任。

籌備組應(yīng)當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

第十三條　業(yè)主大會籌備組應(yīng)當做好以下籌備工作：

（一）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（三）草擬業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當記錄并作出答復(fù)。

第十四條　業(yè)主大會籌備組應(yīng)當自組成之日起30日內(nèi)，在物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，召開首次業(yè)主大會會議，通過業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十五條　劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

第十六條　業(yè)主大會決定的事項：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）改變共有部分的用途；

（八）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

（九）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。

第十七條　業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的主要事項：

（一）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）業(yè)主委員會的職責；

（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（七）業(yè)主大會會議的表決程序；

（八）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；

（九）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；

（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

第十八條　管理規(guī)約規(guī)定的主要事項：

（一）物業(yè)的使用、維護、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；

（四）業(yè)主共同利益的維護；

（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任。

第十九條　業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦。

業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)當符合下列條件：

（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

（二）遵守國家法律、法規(guī)；

（三）模范履行業(yè)主義務(wù)，遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；

（五）具備一定的工作經(jīng)驗和組織協(xié)調(diào)能力；

（六）身體健康，具備必要的工作時間。

第二十條　業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，應(yīng)當按照下列方式認定專有部分面積和建筑物總面積：

（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第二十一條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第二十二條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）有20%以上業(yè)主提議或者經(jīng)業(yè)主委員會決定；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會不按照上述規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當責令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，由所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導業(yè)主召開。

第二十三條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權(quán)。

采用集體討論形式時，應(yīng)當根據(jù)房屋所有權(quán)證和身份證確認到會業(yè)主身份，委托代理人應(yīng)當持有其所代表業(yè)主的書面委托意見。

采用書面征求意見形式時，應(yīng)當將征求意見書送達每位業(yè)主，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名；無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主大會決定本辦法第十六條第（五）、（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本辦法第十六條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意。

未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主大會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受害業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第二十四條　召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應(yīng)當于會議召開15日前通知全體業(yè)主，并將會議主要議題、方式、時間等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并同時告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，社區(qū)居民委員會可以派人列席。

需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席業(yè)主大會會議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負責人或者其書面委托的代理人應(yīng)當列席會議。

業(yè)主委員會應(yīng)當做好業(yè)主大會會議記錄。

第二十五條　業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案：

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）成立業(yè)主委員會各時段的通知、公示及業(yè)主委員會委員分工等資料。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒傅膮^(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

業(yè)主委員會完成備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主委員會印章。

第二十六條　業(yè)主委員會由委員5人以上15人以下單數(shù)組成，具體人數(shù)可以根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的大小確定。業(yè)主委員會委員的任期不超過5年，可以連選連任；業(yè)主委員會委員的具體任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主委員會自選舉之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，在業(yè)主委員會委員中選舉產(chǎn)生主任1人，副主任1至2人。

業(yè)主大會在選舉業(yè)主委員會委員的同時，具備條件的，應(yīng)當選舉出業(yè)主委員會候補委員1至3人。候補委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。在個別業(yè)主委員會委員資格終止時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，從候補委員中按照得票多少依次遞補，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第二十七條　因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的，其業(yè)主委員會委員、候補委員資格自行終止。

業(yè)主委員會委員、候補委員有下列情形之一的，業(yè)主委員會會議可以決定終止其委員、候補委員資格：

（一）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的；

（二）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

（三）有犯罪行為的；

（四）以書面形式向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出辭職的；

（五）不履行業(yè)主義務(wù)的；

（六）不宜繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的其他情形。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物交還給業(yè)主委員會。

第二十八條　業(yè)主委員會履行以下職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召開業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十九條　業(yè)主委員會在任期屆滿前3個月，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

第三十條　新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起10日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會委員資格終止或者業(yè)主委員會屆滿，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物的，可以請求物業(yè)所在地公安機關(guān)協(xié)助移交。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同維護物業(yè)管理區(qū)域的社會治安等工作。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定。

第四章　前期物業(yè)管理

第三十一條　建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。

建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，同時應(yīng)向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

第三十二條　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理，簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，并在30日內(nèi)向物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括下列主要內(nèi)容：

（一）合同雙方的基本情況；

（二）物業(yè)的基本情況；

（三）物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)標準；

（四）物業(yè)服務(wù)費用的標準和收取辦法；

（五）開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)；

（六）物業(yè)的承接驗收情況；

（七）違約責任；

（八）爭議處理方式。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

建設(shè)單位應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的前期介入管理內(nèi)容，給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)的前期介入管理經(jīng)費，具體內(nèi)容與標準由雙方在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第三十三條　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

投標人少于3個或者住宅區(qū)建筑面積小于2萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十四條　建設(shè)單位招聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書后，投標物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向建設(shè)單位提供下列資料：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工商營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；

（二）物業(yè)管理業(yè)績資料及機構(gòu)設(shè)置情況；

（三）投標文件；

（四）物業(yè)服務(wù)標準。

建設(shè)單位應(yīng)當在招標結(jié)束10日內(nèi)，持下列文件到區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案：

（一）建設(shè)單位發(fā)出的招標文件；

（二）中標單位報送的投標文件；

（三）評標、定標報告；

（四）招標單位和中標單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；

（五）其他相關(guān)文件。

第三十五條　前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)標準和收費標準、物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況等，應(yīng)當向業(yè)主公示。

第三十六條　建設(shè)單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定組織對物業(yè)進行竣工驗收。建設(shè)部門及其他有關(guān)行政管理部門應(yīng)當對工程質(zhì)量及配套設(shè)施的完備情況進行監(jiān)督。

第三十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當嚴格按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)承接查驗辦法》的相關(guān)規(guī)定，建立查驗記錄，核收物業(yè)管理資料，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理資料不完整，物業(yè)管理用房與規(guī)劃設(shè)計不相符，配套設(shè)施設(shè)備不完備，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量和使用功能問題的，應(yīng)當向物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門報告，并書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位接到報告后，應(yīng)當立即整改；不能立即整改的，應(yīng)當制定整改方案。拒絕整改或者多次整改都不符合要求的，由建設(shè)部門責令開發(fā)建設(shè)單位整改。

第三十八條　建設(shè)單位應(yīng)當配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好新建住宅承接驗收工作，并移交下列物業(yè)管理資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料（含隨機資料）；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）建設(shè)單位與專業(yè)經(jīng)營單位辦理的設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交資料；

（五）業(yè)主名冊；

（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施設(shè)備的清單；

（七）物業(yè)的使用、維護、管理所必需的其他資料。

建設(shè)單位依法向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的物業(yè)管理資料，應(yīng)當自移交之日起3日內(nèi)向所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第三十九條　建設(shè)單位應(yīng)當按照建筑面積不少于建設(shè)工程項目總建筑面積的3‰配置物業(yè)管理用房，且最低建筑面積不得少于100平方米；門衛(wèi)房、機房、監(jiān)控室、休息室等不計入物業(yè)管理用房面積。

建設(shè)單位提供的物業(yè)管理用房應(yīng)當為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電、供暖等基本使用功能。

業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，且最低建筑面積不得少于20平方米。

規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當對物業(yè)管理用房的位置、面積進行審查。市房地產(chǎn)主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，根據(jù)建設(shè)單位提供的業(yè)主會所權(quán)屬登記情況、物業(yè)管理用房情況，進行實地核查。

物業(yè)管理用房應(yīng)當與新建物業(yè)同步建設(shè)施工、同步交付使用。

物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第五章　物業(yè)管理服務(wù)

第四十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，取得相應(yīng)的資質(zhì)證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照人事部、建設(shè)部《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》、建設(shè)部《全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書管理辦法》等國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

第四十一條　外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)，應(yīng)當在承接物業(yè)管理項目前，到市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)。

第四十二條　一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同副本報所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案。

物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容應(yīng)當包括：

（一）物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)標準；

（二）物業(yè)服務(wù)收費標準、收費辦法；

（三）雙方權(quán)利義務(wù)；

（四）違約責任；

（五）合同期限；

（六）合同爭議及糾紛的解決辦法。

第四十三條　物業(yè)服務(wù)主要包括以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護；

（二）綠化養(yǎng)護管理；

（三）公共區(qū)域清掃保潔；

（四）公共秩序維護和安全防范管理；

（五）機動車輛停放管理及交通秩序維護；

（六）消防設(shè)施設(shè)備維護管理；

（七）物業(yè)維修、更新、改造費用的財務(wù)管理

（八）物業(yè)檔案資料保管；

（九）業(yè)主委員會約定的其他服務(wù)事項。

第四十四條　實行物業(yè)服務(wù)履約保證金制度。

建設(shè)單位、業(yè)主應(yīng)當在招標文件或者協(xié)議選聘文件中，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)提存履約保證金的要求。履約保證金可以按照一年物業(yè)服務(wù)費總額的10%至30%標準計提。建設(shè)單位、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在（前期）物業(yè)服務(wù)合同中對履約保證金的交存和返還方式、交存數(shù)額和期限、發(fā)生爭議的處理方式等事項進行約定。履約保證金應(yīng)當存入物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門在銀行開設(shè)的專戶。履約保證金應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管前提存。

建設(shè)單位未在前期物業(yè)服務(wù)合同中，依照前款規(guī)定約定履約保證金　的，應(yīng)當按前款規(guī)定時限替代物業(yè)服務(wù)企業(yè)提存履約保證金。

建設(shè)單位違反本條一、二款規(guī)定的，物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當在7日內(nèi)向社會公告，提醒購買物業(yè)者注意。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按合同履行義務(wù)時，業(yè)主或者業(yè)主委員會可以提出申請，由物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門審核確認，動用履約保證金。

（前期）物業(yè)服務(wù)合同期滿時，未再續(xù)簽的，由物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門審核確認無異議的，一次性將履約保證金本息余額退還給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

（一）根據(jù)業(yè)主大會的決定對物業(yè)實施管理，依法制定物業(yè)管理操作規(guī)程；

（二）收取物業(yè)服務(wù)費；

（三）委托專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔專項物業(yè)服務(wù)；

（四）制止各種損害物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為；

（五）要求業(yè)主委員會協(xié)助物業(yè)管理，建議業(yè)主委員會協(xié)調(diào)與業(yè)主的糾紛；

（六）依法實行家政服務(wù)等多種經(jīng)營；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第四十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行下列義務(wù)：

（一）依法制訂物業(yè)服務(wù)制度和物業(yè)服務(wù)方案；

（二）依照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)；

（三）提出物業(yè)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備年度維修計劃，提交業(yè)主大會討論，年度維修計劃應(yīng)當包括維修項目、費用預(yù)算、資金來源、列支范圍等；

（四）每半年向業(yè)主委員會報告工作，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；

（五）按照業(yè)主、業(yè)主委員會要求，列席業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議，解答業(yè)主、業(yè)主委員會提出的咨詢，聽取意見和建議，改進和完善管理服務(wù)；

（六）在物業(yè)服務(wù)合同終止后向業(yè)主委員會移交有關(guān)資料、資產(chǎn)；

（七）按照有關(guān)規(guī)定做好房屋裝飾裝修管理工作；

（八）勸阻違反管理規(guī)約及物業(yè)管理制度的行為；

（九）協(xié)助有關(guān)部門做好安全防范工作；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第四十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）減少專業(yè)人員數(shù)量、物業(yè)管理類型和面積，達不到物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級標準；

（二）違反有關(guān)規(guī)定，聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書人員；

（三）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人；

（四）挪用住宅專項維修資金；

（五）擅自改變物業(yè)管理用房用途；

（六）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施用途；

（七）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益；

（八）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營；

（九）物業(yè)服務(wù)合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料；

（十）與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標；

（十一）不履行物業(yè)服務(wù)合同；

（十二）超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理項目；

（十三）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)等級證書；

（十四）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第四十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)合同終止之日起10日內(nèi)，在物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督下，向業(yè)主委員會移交本辦法第三十八條規(guī)定的物業(yè)管理資料以及下列文件和資產(chǎn)，并與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作：

（一）實施前期物業(yè)管理期間有關(guān)物業(yè)改造、維修、保養(yǎng)的技術(shù)資料；

（二）物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共用的場地、設(shè)施設(shè)備；

（三）預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費、場地占用費和利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營性收益的結(jié)余；

（四）與物業(yè)項目相關(guān)的債權(quán)債務(wù)清單；

（五）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費用的明細賬；

（六）應(yīng)當移交的其他管理資料和資產(chǎn)。

第四十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以對業(yè)主裝飾裝修產(chǎn)生的垃圾另行收取一定清運費用；業(yè)主不同意交納清運費用的，應(yīng)當自行清運，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責監(jiān)督。

第五十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當委托具有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維修保養(yǎng)單位對物業(yè)管理區(qū)域的電梯進行維修保養(yǎng)，并且與維修保養(yǎng)單位簽訂維修保養(yǎng)合同，約定維修保養(yǎng)的期限、要求和雙方的權(quán)利義務(wù)等。

第五十一條　住宅的物業(yè)服務(wù)費，實行政府指導價；非住宅的物業(yè)服務(wù)費，實行市場調(diào)節(jié)價。

物業(yè)服務(wù)費實行政府指導價的，市物價部門應(yīng)當會同市房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，制定相應(yīng)的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)費，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；

（九）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標準。

業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者因建設(shè)單位的原因未按時交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位交納。

業(yè)主不得以物業(yè)空置、存在與開發(fā)遺留問題或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒付物業(yè)服務(wù)費。

第五十三條 業(yè)主出租物業(yè)的，應(yīng)當在物業(yè)租賃合同中，對物業(yè)服務(wù)費的交納作出約定，并在合同簽訂后10日內(nèi)，將物業(yè)承租人、出租期限及物業(yè)費用的交納等約定事項書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，買受人應(yīng)當要求出售人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費；未結(jié)清的，買賣雙方應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)費結(jié)算作出明確的書面約定，并將書面約定的復(fù)印件送業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)；未將書面約定的復(fù)印件送業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，視為由買受人結(jié)清。

第五十四條　物業(yè)服務(wù)合同期滿2個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項。業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；不繼續(xù)聘用的，應(yīng)以招標方式重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第五十五條　物業(yè)服務(wù)合同未到期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會無正當理由不得單方面解除合同。一方依法或者依合同約定要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時將有關(guān)情況報告物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者居民委員會應(yīng)當幫助業(yè)主委員會做好撤管物業(yè)區(qū)域的日常管理工作。

第五十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定提前退出的，居民委員會應(yīng)當對物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生保潔和垃圾清運實施管理，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提存履約保證金的，相關(guān)費用從履約保證金中列支；未提存履約保證金的，向業(yè)主收取。

因物業(yè)服務(wù)合同到期未續(xù)簽，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理，業(yè)主大會又未及時選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生保潔和垃圾清運，由業(yè)主委員會實施管理，無業(yè)主委員會的，由居民委員會實施管理，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，相關(guān)費用向業(yè)主收取。

第五十七條　物業(yè)管理活動中業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生糾紛的，可以協(xié)商解決。無法協(xié)商解決的，可以由物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）進行調(diào)解。調(diào)解不成的，當事人可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第五十八條　物業(yè)服務(wù)應(yīng)當建立完善的檔案管理制度，加強對業(yè)主、非業(yè)主使用人檔案資料和物業(yè)管理資料的管理。

第六章 物業(yè)的使用與維護

第五十九條　物業(yè)使用中禁止下列行為：

（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；

（二）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

（三）侵占、損壞公共場地，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（四）排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標準的噪音；

（五）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

（六）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

（七）違反規(guī)定從事妨礙其他業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動；

（八）實施危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；

（九）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品；

（十）在建筑物、構(gòu)筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

（十一）占用消防通道，擠占消防設(shè)施；

（十二）在供水、供氣、供熱設(shè)施的地面及地下修建構(gòu)筑物、挖坑、掘土、打樁、爆破作業(yè)、堆放垃圾雜物等；

（十三）在室內(nèi)挖掘地下室；

（十四）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

發(fā)生上述行為，業(yè)主有權(quán)投訴舉報；物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當及時勸阻、制止，督促改正；拒不改正的，應(yīng)當及時向相關(guān)行政管理部門報告。相關(guān)行政管理部門接到報告后，應(yīng)當對違法行為依法進行處理。

第六十條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責任。

因安裝、維修、養(yǎng)護等需要臨時占用、挖掘物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路、場地等設(shè)施設(shè)備的,應(yīng)當事先告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雙方簽訂協(xié)議，約定恢復(fù)、補償事項。

第六十一條　業(yè)主、非業(yè)主使用人需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當遵守相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和（臨時）管理規(guī)約。在裝飾裝修前，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，非業(yè)主使用人應(yīng)當同時提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面意見；需要報有關(guān)部門批準或者備案的，應(yīng)當依法辦理批準或者備案手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修活動的巡查，業(yè)主應(yīng)當予以配合。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人在裝飾裝修過程中有違反法律、法規(guī)、規(guī)章和（臨時）管理規(guī)約行為的，應(yīng)當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當及時報告房地產(chǎn)行政主管部門或者有關(guān)行政管理部門。

第六十二條　業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

第六十三條　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營活動的，在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后，方可向有關(guān)部門申請辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

利用公用部位、場地設(shè)置空調(diào)、熱水器等非經(jīng)營性設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當征得物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主的同意后，按照（臨時）管理規(guī)約執(zhí)行。

第六十四條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位應(yīng)當首先滿足業(yè)主的停車需要。

車庫、車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，建設(shè)單位應(yīng)當向全體業(yè)主公布車庫、車位的處分情況。

未首先滿足業(yè)主停車需要的，建設(shè)單位不得將車庫、車位出售、贈與、出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。

第六十五條　車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地或者占用業(yè)主共有道路的停放、收費、管理和費用的使用辦法等事項，由業(yè)主大會決定。

業(yè)主大會決定收取機動車輛場地占用費的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，單獨計賬，獨立核算，定期公布賬目，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得占用消防通道及影響其他車輛和行人的正常通行。

第六十六條　新建物業(yè)實行質(zhì)量保修抵押金制度。

建設(shè)單位應(yīng)當在工程交付使用前，按照《遼寧省建設(shè)工程質(zhì)量條例》的規(guī)定，一次性提存保修抵押金，存入對其建設(shè)工程質(zhì)量有監(jiān)督職責的市或者區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)在銀行開設(shè)的專戶。

建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門核實后，向市或者區(qū)建設(shè)部門申請使用保修抵押金。

物業(yè)保修期滿，市或者區(qū)建設(shè)部門返還保修抵押金前，應(yīng)當征求物業(yè)所在地區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會的意見。

第六十七條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

市專項維修資金管理中心設(shè)立專項維修資金收取窗口，對全市住宅專項維修資金統(tǒng)一收取。

第六十八條　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當給予配合。

責任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

第七章　舊住宅區(qū)改造與管理

第六十九條　舊住宅區(qū)是指房屋及配套設(shè)施設(shè)備規(guī)劃、建設(shè)標準低，房屋年久失修，配套設(shè)施缺損，環(huán)境臟亂差，不能達到應(yīng)有的使用功能和滿足業(yè)主居住、日常生活需要的住宅區(qū)。

第七十條　舊住宅區(qū)改造與管理遵循以區(qū)政府主導，綜合改造，有效管理，逐步實現(xiàn)舊住宅區(qū)房屋住用安全、配套設(shè)施齊備、環(huán)境整潔美化的宜居目標。

市、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負責制定舊住宅區(qū)改造與管理的中長期規(guī)劃及年度計劃，報本級政府批準后實施。

舊住宅區(qū)改造堅持“政府投入、社會資助、受益業(yè)主合理出資”的原則，多渠道籌集改造資金。

第七十一條　街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當組織改造后的舊住宅區(qū)的業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會無法成立的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以指定社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責，確定管理方案，制定管理規(guī)約。

第七十二條　建立舊住宅區(qū)改造后續(xù)管理長效機制。

舊住宅小區(qū)改造后應(yīng)當推行專業(yè)化物業(yè)管理，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的需求和支付能力，提供房屋及配套設(shè)施維護、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等基本的物業(yè)服務(wù)，合理收取物業(yè)服務(wù)費用。

對尚不具備引入專業(yè)化物業(yè)管理條件的，應(yīng)當構(gòu)建以街道辦事處組織實施，房地產(chǎn)行政主管部門指導，社區(qū)管理與專項物業(yè)服務(wù)相結(jié)合、社區(qū)管理與單位自管相結(jié)合、社區(qū)管理與業(yè)主自管相結(jié)合的管理模式。

第八章　法律責任

第七十三條　違反本辦法規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的規(guī)定的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

違反本辦法規(guī)定，業(yè)主委員會委員資格終止后未按期移交有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，由房地產(chǎn)主管部門責令限期改正；因財物毀壞、滅失而造成損失的，相關(guān)責任人應(yīng)當依法承擔賠償責任。

第七十四條　建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定予以處理；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任：

（一）未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款；

（二）擅自處分依法屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，處5萬元以上20萬元以下的罰款；

（三）不移交有關(guān)資料的，責令限期改正；逾期未改正的，予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款；

（四）未按照規(guī)定配套建設(shè)物業(yè)管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第七十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定予以處理；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任：

（一）不移交有關(guān)資料的，責令限期改正；逾期未改正的，予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款；

（二）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；

（三）擅自改變物業(yè)管理用房用途的，責令限期改正，給予警告，處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；

（四）超越資質(zhì)等級承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的，沒收違法所得，并處以5萬元以上20萬元以下的罰款；

（五）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；

（六）以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；

（七）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第七十六條　違反本辦法規(guī)定，挪用住宅專項維修資金的，由房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第七十七條 違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由房地產(chǎn)主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：

（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。

個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第七十八條　違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

第七十九條　房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員在對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理的過程中，有下列情形之一，尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責任：　　

（一）利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處的；　　

（二）不依法履行監(jiān)督管理職責的；　　

（三）發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的；　　

（四）有其他濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守行為的。

第九章　附　　則

第八十條　各縣（市）參照本辦法執(zhí)行。

第八十一條　本辦法由錦州市公用事業(yè)與房產(chǎn)局負責組織實施。

第八十二條　本辦法自發(fā)布之日起施行。本辦法有效期為5年。