物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條

為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理人的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《遼寧省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條

本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

第三條

本條例所稱物業(yè)管理，是指建設(shè)單位通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂書面合同，進行前期物業(yè)管理；業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，或者通過自助式物業(yè)管理、簡單式物業(yè)管理等自主管理方式，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第四條

市、自治縣、區(qū)人民政府(含高新區(qū)管委會，下同)應(yīng)當促進物業(yè)管理向社會化、專業(yè)化發(fā)展，培育物業(yè)管理市場。

物業(yè)管理實行業(yè)主自主與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理與政府扶持相結(jié)合的管理體制，遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、依法管理的原則。

第五條

市房產(chǎn)行政管理部門是本市物業(yè)行業(yè)的行政主管部門，負責(zé)對全市物業(yè)行業(yè)的管理、監(jiān)督和指導(dǎo)工作。

自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督、管理工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府在自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)下，做好本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的具體工作。

社區(qū)居民委員會依法負責(zé)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的協(xié)調(diào)與服務(wù)工作。

規(guī)劃建設(shè)、物價、工商、財政、公安、消防、民政、綜合執(zhí)法、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

第六條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共服務(wù)配套設(shè)施，應(yīng)當嚴格按照國家和省有關(guān)規(guī)定的標準和規(guī)范進行規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)。

規(guī)劃建設(shè)行政主管部門在核發(fā)規(guī)劃許可證時，應(yīng)當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共服務(wù)配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)計予以審查，公共服務(wù)配套設(shè)施應(yīng)當符合規(guī)劃的要求。

物業(yè)管理區(qū)域由自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門按規(guī)定進行劃分。

第七條

物業(yè)管理用房由開發(fā)建設(shè)單位提供，房屋面積不計入分攤的公共建筑面積，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變物業(yè)管理用房用途，不得買賣和抵押。

物業(yè)管理用房的配置應(yīng)當符合下列標準：

（一）建筑面積不少于建設(shè)工程項目總面積的3‰，按比例不足80平方米的按80平方米配建。業(yè)主委員會的辦公用房不少于15平方米，在物業(yè)管理用房中調(diào)劑；

（二）物業(yè)管理用房應(yīng)當為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電、暖氣、采光、通訊等基本使用功能。

第八條

房產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證、辦理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋和配套建筑所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當核查并注明物業(yè)管理用房的位置、面積。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當制作物業(yè)管理用房標牌并予以公示。

第九條

新建住宅小區(qū)的公共服務(wù)配套設(shè)施應(yīng)當具備下列條件：

（一）生活用水納入公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計量表；

（二）雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng)；

（三）小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計量表；

（四）在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)室外燃氣、供熱管道的敷設(shè)并與相應(yīng)管網(wǎng)連接，安裝燃氣分戶計量表和供熱分戶計量表及控制裝置；

（五）電話通訊線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報箱等按規(guī)劃設(shè)計要求配置到位；

（六）按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防車通道等公共消防設(shè)施建設(shè)；

（七）小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；

（八）按照規(guī)劃要求完成教育、衛(wèi)生、交通、環(huán)衛(wèi)、商業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)；

（九）按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置；

（十）住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅區(qū)周邊場地與施工工地應(yīng)當設(shè)置有效隔離設(shè)施；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)至用戶終端的供水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)公共服務(wù)配套設(shè)施由開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)投資，依法委托具有設(shè)計、施工、監(jiān)理資質(zhì)的單位進行設(shè)計、建設(shè)、監(jiān)理，并與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時驗收。

專業(yè)公共服務(wù)配套設(shè)施竣工驗收時，各專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當出具現(xiàn)場驗收報告。

各類專業(yè)公共服務(wù)配套設(shè)施由各專業(yè)經(jīng)營單位與開發(fā)建設(shè)單位簽訂協(xié)議后接收產(chǎn)權(quán)，各專業(yè)經(jīng)營單位從接收之日起負責(zé)日常管理和維修。

第十一條

按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所、幼兒園的產(chǎn)權(quán)歸屬，應(yīng)當在商品房買賣合同中約定。屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當提供權(quán)屬證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。

第十二條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫(包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位，下同) 的歸屬，由開發(fā)建設(shè)單位通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)建設(shè)單位不得銷售。

第十三條

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在商品住宅預(yù)售前、非住宅建筑竣工驗收備案前90日，依法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂書面《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并在30日內(nèi)報自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門備案。

前期物業(yè)服務(wù)費標準應(yīng)當在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中約定。《前期物業(yè)服務(wù)合同》生效至物業(yè)竣工驗收合格交付使用前的物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)；竣工驗收合格交付使用后的物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主按照建筑面積承擔(dān)。

第十四條

鼓勵前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目開發(fā)建設(shè)，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、設(shè)施配套、施工安裝、房屋交付、工程質(zhì)量、設(shè)備運行管理等事項提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

第十五條

住宅工程竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定組織竣工驗收。規(guī)劃建設(shè)行政主管部門、消防、人防、房產(chǎn)等相關(guān)部門和專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，對工程質(zhì)量及配套設(shè)施的完備情況依法驗收。驗收時應(yīng)當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加。

依附于物業(yè)搭建違法建筑物的，規(guī)劃建設(shè)行政主管部門對該物業(yè)不予辦理竣工備案，房屋登記機構(gòu)對該物業(yè)不予辦理產(chǎn)權(quán)初始登記。

住宅工程未經(jīng)竣工驗收或驗收不合格的，不得交付使用。

第十六條

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)按有關(guān)規(guī)定完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。開發(fā)建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理物業(yè)交接驗收手續(xù)時，應(yīng)當移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）建設(shè)單位與專業(yè)經(jīng)營單位辦理的設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交資料；

（五）業(yè)主名冊；

（六）住宅專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）收取明細帳冊；

（七）物業(yè)管理必需的其他資料。

第十七條

業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人后，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起30日內(nèi)，在所在地自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督下，向業(yè)主委員會和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第十六條規(guī)定的資料以及下列文件和資產(chǎn)：

（一）實施前期物業(yè)服務(wù)期間有關(guān)物業(yè)改造、維修、保養(yǎng)的技術(shù)資料；

（二）物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共有的場地、設(shè)施設(shè)備；

（三）使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營性收益和使用該款項購置的資產(chǎn)；

（四）預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費、場地占用費和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營性收益的結(jié)余；

（五）債權(quán)債務(wù)清單；

（六）專項維修資金明細帳；

（七）應(yīng)當移交的其他管理資料和資產(chǎn)。

前款所稱其他管理人是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)以外的，從事物業(yè)服務(wù)或者從事設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項物業(yè)管理的組織和個人。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會

第十八條

房屋的所有權(quán)人為業(yè)主，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十九條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，不得以放棄權(quán)利而不履行義務(wù)。

第二十條

同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。

符合下列條件之一的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會：

（一）業(yè)主已入住面積的比例達到50%以上；

（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到50%以上。

第二十一條

符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當在30日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。

籌備組人數(shù)為9人至11人的單數(shù)，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會、開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、原房屋管理單位和業(yè)主代表派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半以上�；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府相關(guān)負責(zé)人擔(dān)任�；I備組應(yīng)當自組建之日起3個工作日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告成員名單和工作職責(zé)。

第二十二條

籌備組應(yīng)當履行下列職責(zé)：

（一）確定召開首次業(yè)主大會的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（二）確定業(yè)主代表選舉產(chǎn)生的條件、方式、人數(shù)；

（三）擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（四）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)和入住面積，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)；

（五）制定業(yè)主委員會委員候選人條件、選舉辦法和名單；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

籌備組應(yīng)當將前款所列（一）至（五）項內(nèi)容在召開首次業(yè)主大會15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主對業(yè)主身份、人數(shù)或者入住面積等提出異議的，籌備組應(yīng)當予以復(fù)核并告知復(fù)核結(jié)果。

第二十三條

下列事項由業(yè)主大會決定：

（一）選舉業(yè)主委員會，更換業(yè)主委員會成員；

（二）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（四）改變和撤銷業(yè)主委員會的不適當決定；

（五）依法決定專項維修資金的籌集、使用和管理事項；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

第二十四條

業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料到自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門備案：

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（三）業(yè)主委員會委員名單和業(yè)主大會決定的其他重大事項；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當自收到前款規(guī)定資料之日起5個工作日內(nèi)，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會備案證明，并出具業(yè)主委員會刻制印章證明。業(yè)主委員會應(yīng)當依法刻制、使用、管理印章和開設(shè)賬戶。

業(yè)主委員會任期內(nèi)備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

第二十五條

業(yè)主大會與業(yè)主委員會的工作經(jīng)費，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)。經(jīng)費的籌集、管理和使用的具體辦法，由業(yè)主大會決定。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督和咨詢。

第四章

老舊住宅區(qū)整治及棚戶區(qū)、沉陷區(qū)項目管理

第二十六條

本條例實施前，已建成的住宅區(qū)內(nèi)的專業(yè)公共服務(wù)配套設(shè)施不完善或者不能達到各專業(yè)技術(shù)規(guī)范要求的，由市、自治縣、區(qū)人民政府制定計劃逐年改造，依法委托具有資質(zhì)的專業(yè)單位進行施工，改造所需費用由各級財政承擔(dān)。經(jīng)依法驗收合格后由各專業(yè)經(jīng)營單位接收產(chǎn)權(quán)，并負責(zé)日常管理和維修。

第二十七條

舊住宅區(qū)（含棄管房屋）整治改造后，具備專業(yè)化物業(yè)管理條件的，可依據(jù)本條例的有關(guān)規(guī)定成立業(yè)主大會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)；不具備專業(yè)化物業(yè)管理條件的，由街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織社區(qū)居委會、原房屋管理單位及業(yè)主委員會共同組建物業(yè)服務(wù)站（所），實行自助式物業(yè)管理；或者由自治縣、區(qū)人民政府委托具有資質(zhì)的房屋管理單位納入房產(chǎn)管理。

物業(yè)服務(wù)站（所）是經(jīng)工商行政部門注冊，實行自主經(jīng)營、自負盈虧的獨立法人機構(gòu)。

第二十八條

自助式物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容包括：

（一）對住宅區(qū)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行日常維修養(yǎng)護；

（二）住宅區(qū)內(nèi)共用部位、相關(guān)場地的衛(wèi)生保潔，綠化設(shè)施等的管護；

（三）維護本區(qū)域內(nèi)的公共秩序。

第二十九條

實行自助式物業(yè)管理的舊住宅區(qū)，符合規(guī)劃的可由市、自治縣、區(qū)人民政府投資建設(shè)物業(yè)管理用房和一定比例的經(jīng)營性用房，規(guī)劃建設(shè)部門應(yīng)當予以支持。經(jīng)營性用房可用于出租經(jīng)營，經(jīng)營收益作為舊住宅區(qū)維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。

第三十條

棚戶區(qū)、沉陷區(qū)改造新建住宅小區(qū)或組團，應(yīng)當實行專業(yè)化或自助式物業(yè)管理。業(yè)主大會或業(yè)主委員會未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可由自治縣、區(qū)人民政府委托具有資質(zhì)的房屋管理單位暫時納入房產(chǎn)管理。

棚戶區(qū)、沉陷區(qū)改造新建住宅小區(qū)或組團的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當按照本條例第七條規(guī)定建設(shè)物業(yè)管理用房。

棚戶區(qū)、沉陷區(qū)改造項目建設(shè)工程配套設(shè)施不健全，使用功能不完善，工程質(zhì)量遺留問題由原開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)完善后，移交給管理單位。

第三十一條

其他管理人受物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理活動的，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)。

其他管理人從事物業(yè)管理活動的，參照物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五章 物業(yè)服務(wù)

第三十二條

一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在其資質(zhì)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動，不得以轉(zhuǎn)讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照法律法規(guī)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動，應(yīng)當向自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門辦理登記備案。

自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)實行動態(tài)管理并建立誠信檔案。

第三十三條

業(yè)主委員會成立后30日內(nèi)，應(yīng)當與業(yè)主大會通過招投標或者協(xié)議選聘的具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當約定下列主要內(nèi)容：

（一） 物業(yè)服務(wù)項目及其內(nèi)容、服務(wù)標準；

（二） 物業(yè)服務(wù)費用的標準、收取辦法及計費方式；

（三） 雙方權(quán)利義務(wù)；

（四） 違約責(zé)任；

（五） 合同期限；

（六） 合同爭議及糾紛解決的辦法；

(七) 其他應(yīng)當在合同中約定的事項。

物業(yè)服務(wù)項目一般包括：共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維護、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護管理、車輛停放管理等。具體項目和服務(wù)標準由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當嚴格按照合同約定，履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)。

第三十四條

物業(yè)服務(wù)合同期滿60日前，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會決定是否續(xù)聘。

業(yè)主大會決定不再續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并到所在地自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門備案。

第三十五條

下列項目，經(jīng)自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理人：

（一）投標截止之日，投標人少于3個的；

（二）建筑面積在5萬平方米（含5萬）以內(nèi)的多層住宅物業(yè)；

（三）建筑面積在3萬平方米（含3萬）以內(nèi)的高層住宅物業(yè)或者非住宅類物業(yè)項目；

（四）棚戶區(qū)、沉陷區(qū)改造項目或者改造后的老舊住宅區(qū)項目、棄管物業(yè)項目；

（五）市、自治縣、區(qū)人民政府規(guī)定的其他項目。

第三十六條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接項目時，應(yīng)當向自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門交納物業(yè)服務(wù)保證金。保證金數(shù)額為物業(yè)服務(wù)項目三個月的物業(yè)服務(wù)費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自終止物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任，交納的物業(yè)服務(wù)保證金作為該物業(yè)管理項目過渡時期物業(yè)管理費用的保證。

《物業(yè)服務(wù)保證金管理辦法》由市人民政府另行制定。

第三十七條

物業(yè)服務(wù)實行有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合法、合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則確定。

物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主協(xié)商確定收費標準，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時交納物業(yè)服務(wù)費用。無正當理由逾期交費的，應(yīng)當按物業(yè)服務(wù)合同約定交納滯納金。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

第三十八條

城市低保戶及低保邊緣戶家庭物業(yè)服務(wù)費，按有關(guān)規(guī)定標準核減。核減數(shù)額報自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門核準后，由市、自治縣財政部門在住房保障資金專戶中列支。

第三十九條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、計費方式和收費標準等有關(guān)事項。

第四十條

自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目的應(yīng)急預(yù)案，實行預(yù)警預(yù)報制度。

一方要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當將解除合同的時間、原因書面告知合同另一方和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并到物業(yè)所在地自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門備案后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第四十一條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照有關(guān)規(guī)定履行退出程序后，應(yīng)當在合同終止之日起10日內(nèi)，將本條例第十六條、第十七條規(guī)定的資料和資產(chǎn)移交給業(yè)主委員會。

新聘任的物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應(yīng)當及時將相關(guān)資料和資產(chǎn)進行移交。

第六章 物業(yè)的使用與維護

第四十二條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）拆改房屋主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)，私開門窗、擴大承重墻上原有的門窗尺寸，在室內(nèi)下挖地面擴大房屋使用空間，擅自改變房屋、公共建筑和共用設(shè)施使用用途；

（二）擅自搭建棚廈或插建其他建筑物、構(gòu)筑物；

（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主共同利益；

（四）侵占、損壞或者擅自移動物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備；

（五）侵占通道、綠地，毀壞綠化和園藝雕塑品，亂設(shè)攤點、商亭、露天燒烤；

（六）在建筑物、構(gòu)筑物上隨意懸掛、張貼、涂寫、刻畫，隨意傾倒垃圾、雜物；

（七）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，組織賭博和迷信活動，飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活；

（八）排放有毒、有害物質(zhì)，排放超過規(guī)定標準噪音；

（九）法律、法規(guī)及管理規(guī)約禁止的其他行為。

第四十三條

業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施，應(yīng)當遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。施工前應(yīng)當征得相鄰關(guān)系人同意，施工中相鄰關(guān)系人應(yīng)當提供方便，給相鄰關(guān)系人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當給予補償。

利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施，不得破壞屋面、影響建筑防水功能和房屋安全。

第四十四條

房屋裝修人在房屋裝飾裝修開工前，應(yīng)當告知相鄰業(yè)主，并到物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行登記備案;按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準的，應(yīng)當依法辦理相關(guān)手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當為房屋裝修人的裝飾裝修活動提供服務(wù)或者按照規(guī)劃設(shè)計要求給予指導(dǎo)，不得有壟斷裝修市場和亂收費行為。

第四十五條

業(yè)主在裝修房屋時，應(yīng)當預(yù)留維修空間，不得將共用上下水管網(wǎng)、供暖、燃氣、供電等共用設(shè)施進行全封閉裝修；未預(yù)留維修空間的，維修時造成的損失由裝修人自行承擔(dān)；任何單位和個人不得阻礙維修。

第四十六條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫不得改變用途。

車庫、車位在優(yōu)先滿足業(yè)主停車需要的前提下，經(jīng)業(yè)主委員會同意可以臨時租賃給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或個人。

第四十七條

占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共部位或者其他場地設(shè)置車位的，其車位設(shè)置、管理、收費等事項由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定組織實施并向業(yè)主公示。場地使用費屬于全體業(yè)主共有，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，應(yīng)當服從物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員的管理。不得占用消防通道、疏散通道和影響其他車輛和行人的正常通行。

違反前款規(guī)定的，由公安機關(guān)協(xié)助市物業(yè)行政主管部門予以查處。

第四十八條

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家和省有關(guān)規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，物業(yè)保修期自竣工驗收合格之日起算起。

物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專有部分的管理、養(yǎng)護、維修由業(yè)主負責(zé)；共有部分的維修、保養(yǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。

業(yè)主對專有部分進行管理、養(yǎng)護、維修時，應(yīng)當避免給相鄰物業(yè)造成損害。

第四十九條

供水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修物業(yè)設(shè)施、設(shè)備需要相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位配合時，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當予以配合。

專業(yè)經(jīng)營單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當經(jīng)自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門同意并及時恢復(fù)原狀。

第五十條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的生活垃圾由物業(yè)服務(wù)企業(yè)清掃，集中到垃圾站（點），由自治縣、區(qū)環(huán)衛(wèi)部門納入計劃，負責(zé)清運至垃圾排放場；開發(fā)建設(shè)時期產(chǎn)生的建筑垃圾由開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)清運；業(yè)主裝修垃圾由業(yè)主自行清運或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)有償清運。

第五十一條

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備不得擅自改變用途，出現(xiàn)故障或損壞時，責(zé)任人應(yīng)當及時維修，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當給予配合。

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告或從事租賃等經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會同意并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按業(yè)主大會的決定使用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，未能采取措施及時搶修損壞的物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備，造成業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，應(yīng)當承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十二條

住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)，或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，在辦理物業(yè)交付手續(xù)前，應(yīng)當將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。

專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

《住宅專項維修資金管理辦法》由市政府另行制定。

第五十三條

業(yè)主可以在管理規(guī)約中約定，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿或者屬專項維修資金使用范圍內(nèi)的物業(yè)，發(fā)生下列情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當配合業(yè)主委員會或業(yè)主先行組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，所需費用經(jīng)市、自治縣物業(yè)行政主管部門核定后在專項維修資金中予以支付：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯、消防、安防等共用設(shè)施設(shè)備存在嚴重安全隱患的；

（三）樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的；

（四）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；

（五）其他危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。

第五十四條

物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，專項維修資金隨之轉(zhuǎn)移，業(yè)主應(yīng)當及時辦理更名過戶手續(xù)，并結(jié)清物業(yè)服務(wù)等相關(guān)費用。

第五十五條

業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位在物業(yè)管理服務(wù)活動中發(fā)生爭議的，可以申請物業(yè)所在地人民調(diào)解委員會調(diào)解或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府調(diào)解，也可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。

對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反規(guī)劃、治安、環(huán)保、綠化等法律、法規(guī)和本條例規(guī)定的行為，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當進行勸阻；業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門或其他有關(guān)行政管理部門進行舉報，相關(guān)部門應(yīng)當調(diào)查核實，依法予以處理；對署名舉報的，應(yīng)當將處理結(jié)果書面告知當事人。

第七章 法律責(zé)任

第五十六條

開發(fā)建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門予以處罰;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：

（一）未按照規(guī)定配套建設(shè)物業(yè)管理用房或未在規(guī)定時間內(nèi)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，給予警告，并處10萬元以上50萬元以下罰款；

（二）未在規(guī)定時間內(nèi)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處1萬元以上10萬元以下罰款；

（三）未依法通過招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責(zé)令限期改正，給予警告，并可處10萬元以下罰款；

（四）擅自處分依法屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，責(zé)令恢復(fù)原狀，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下罰款。

第五十七條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門予以處罰;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：

（一）未在規(guī)定時間內(nèi)移交有關(guān)資料和資產(chǎn)的，責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料和資產(chǎn)的，予以通報，處1萬元以上10萬元以下罰款;

（二）將全部物業(yè)管理項目一并委托給他人的，責(zé)令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;

（三）擅自出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)管理用房、停車庫等公共服務(wù)配套設(shè)施或擅自改變其用途的，責(zé)令限期改正，給予警告，處1萬元以上10萬元以下罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;

（四）超越資質(zhì)等級承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下罰款;

（五）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，處5萬元以上20萬元以下罰款;

（六）以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，處5萬元以上20萬元以下罰款，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;

（七）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下罰款。

（八）轉(zhuǎn)讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的，給予警告，并處1萬元以上3萬元以下罰款。

第五十八條

違反本條例規(guī)定，挪用專項維修資金的，由市、自治縣物業(yè)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，并可處挪用數(shù)額2倍以下罰款；對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

第五十九條

違反本條例第四十二條規(guī)定的，依照下列規(guī)定予以處罰;給他人造成損失的，依法予以賠償：

（一）拆改房屋主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)，私開門窗、擴大承重墻上原有的門窗尺寸，擅自改變房屋、公共建筑和公用設(shè)施使用用途的，由市物業(yè)行政主管部門責(zé)令恢復(fù)原狀，并可處5000元以上3萬元以下罰款；情節(jié)嚴重，經(jīng)鑒定危及房屋安全的，處5萬元以上10萬元以下罰款。

（二）擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物，在室內(nèi)下挖地面擴大房屋使用空間的，由市、自治縣、區(qū)人民政府責(zé)成相關(guān)部門責(zé)令改正，逾期不改正的，強制拆除，并可處1000元以上1萬元以下罰款。

（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主共同利益的，由自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門責(zé)令恢復(fù)原狀，并對個人處1000元以上1萬元以下罰款;對單位處5萬元以上20萬元以下罰款。

（四）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，由自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并對個人處1000元以上1萬元以下罰款;對單位處5萬元以上20萬元以下罰款。

（五）侵占通道、綠地，毀壞綠化和園藝雕塑品，亂設(shè)攤點、商亭、露天燒烤的由自治縣、區(qū)物業(yè)行政主管部門責(zé)令改正，并可處1000元以上1萬元以下罰款。

違反第四十二條第一項、第二項規(guī)定，未經(jīng)相關(guān)部門處理或拒不接受處理的，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時登記機關(guān)不予辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。

第六十條

開發(fā)建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正;逾期不改正的，依法予以行政處罰。開發(fā)建設(shè)單位對在保修期內(nèi)因質(zhì)量缺陷造成的損失依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十一條

違反物業(yè)服務(wù)合同約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按合同約定提供服務(wù)的，業(yè)主委員會應(yīng)當進行督促，業(yè)主、物業(yè)使用人可以依照合同約定申請仲裁機構(gòu)進行仲裁或向人民法院起訴；業(yè)主、物業(yè)使用人逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；業(yè)主、物業(yè)使用人拒絕交納物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依照合同約定申請仲裁機構(gòu)進行仲裁或向人民法院起訴。

第六十二條

當事人對相關(guān)行政主管部門的處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟;逾期不申請復(fù)議或者不訴訟，又不履行行政處罰決定的，由做出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

第六十三條

相關(guān)行政主管部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊，尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。