物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

業(yè)主委員會成立難，小區(qū)里亂搭亂建，車位、車庫怎么用？3月28日上午，省十二屆人大常委會第二十七次會議聽取了關(guān)于《河南省物業(yè)管理條例(修訂草案)》的說明。這是該條例制定15年來的第一次“大修”，上述物業(yè)管理中經(jīng)常遇到的難題，將在法規(guī)中予以規(guī)范。

業(yè)主大會成立難基層政府要幫忙

據(jù)統(tǒng)計，我省成立業(yè)主大會進而成立業(yè)主委員會的小區(qū)僅占7%。其中主要原因，一是原條例規(guī)定業(yè)主大會由物業(yè)行政主管部門指導(dǎo)召集，但往往因為人員有限導(dǎo)致無人召集；二是建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意、不支持成立業(yè)主大會。

修訂后的條例，明確由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦組織成立首次業(yè)主大會籌備組并負責(zé)召集；督促業(yè)主大會按照規(guī)定召開，逾期不召開的，由其負責(zé)召集；督促業(yè)主委員會換屆，逾期未換屆選舉的，由其負責(zé)召集。條例還對首次業(yè)主大會成立放寬條件，簡化程序。業(yè)主大會很難召集到足夠多的人數(shù)進行表決，針對這一問題，修訂草案規(guī)定，如果業(yè)主大會在管理規(guī)約或者議事規(guī)則中有約定，可以將未表決業(yè)主計入多數(shù)票。條例還規(guī)定，為保證業(yè)主大會順利成立，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時報送相關(guān)資料、提供籌備費用。如果建設(shè)單位不履行這一義務(wù)且逾期不改正，將被處以5萬元至15萬元的罰款。

物業(yè)用房要保障物業(yè)收費要合理

此次修訂草案對物業(yè)用房面積作了明確規(guī)定，要求根據(jù)小區(qū)總建筑面積的不同，配置不同比例的物業(yè)用房，總面積小于2萬平方米的小區(qū)，物業(yè)用房也不能低于80平方米。業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)用房中配置，面積不能低于20平方米，任何單位和個人不得占用。

物業(yè)費虛高，居民就會有意見，物業(yè)費低了，又不能保障足夠的服務(wù)水平。為保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)，修訂草案對物業(yè)服務(wù)的原則、物業(yè)服務(wù)管理綜合平臺建設(shè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、合同的簽訂與解除等都作出了詳細規(guī)定，明確了物業(yè)收費應(yīng)遵循公平合理、質(zhì)價相符的原則，并對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、費用標(biāo)準(zhǔn)及公示制度進行了規(guī)定。

小區(qū)不能私搭亂建車位不能賣“外人”

搭個棚子就開張賣東西，私自扯根電線就充電，冷不丁竄出一條嚇人的大狗……為保證小區(qū)秩序，針對群眾反映比較強烈的問題，修訂草案規(guī)定了禁止性行為，比如擅自損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路，違法搭建建筑物，擅自架設(shè)電線、電纜，隨意堆放垃圾等，并針對這些行為設(shè)置了限期改正、罰款等法律責(zé)任。在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)烈性犬和大型犬的，將由公安機關(guān)或者有行政執(zhí)法權(quán)的部門沒收，并處以5000元至1萬元的罰款。

修訂草案進一步明確了建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照配置比例確定車位、車庫的歸屬。明確規(guī)定，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，不得出售給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人。建設(shè)單位將車位、車庫出售給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人且逾期不改正的，將被沒收違法所得，每違規(guī)出售一個車位、車庫，處5萬元以上10萬元以下罰款。業(yè)主要求承租尚未處置且空置的規(guī)劃車位、車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租，否則將責(zé)令限期改正，逾期不改正的，也將處5萬元以上10萬元以下罰款。條例還規(guī)定，有富余車位、車庫可以臨時對外出租，但每次租賃期限不得超過6個月