物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總　則

第一條　為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。

本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用人。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。

第四條 物業(yè)管理實(shí)行政府行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)、業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制。

鼓勵(lì)物業(yè)管理逐步向社會(huì)化、專業(yè)化、市場化方向發(fā)展。

第五條 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理監(jiān)督管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理的協(xié)調(diào)機(jī)制和物業(yè)管理責(zé)任目標(biāo)管理工作制度。

第六條 市、縣（區(qū)）房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

規(guī)劃、城管、發(fā)改、公安、民政、環(huán)保、園林文物、安監(jiān)、工商等有關(guān)行政管理部門應(yīng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，共同做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

第八條　已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

新建商品房已交付使用但未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案的商品房買賣合同記載的買受人，在物業(yè)管理活動(dòng)中視為業(yè)主。

第九條　物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建設(shè)規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照方便管理、降低管理成本的原則確定。

第十條 尚未劃分或者確需調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由縣、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府按照有關(guān)規(guī)定劃定或調(diào)整，并向業(yè)主公告。

第十一條　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)：

（一）商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積50%以上的；

（二）商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積30%以上50%以下，且首套房屋交付使用已滿12個(gè)月的；

（三）商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足30%，但首套房屋交付使用已滿24個(gè)月且業(yè)主總數(shù)在30人以上的。

已出售公有住宅和非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)逐步成立業(yè)主大會(huì)，實(shí)行規(guī)范的物業(yè)管理。

第十二條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致意見，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十三條 符合業(yè)主大會(huì)成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，由縣、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會(huì)同街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組（以下簡稱籌備組）。

第十四條 籌備組成員由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、居民委員會(huì)代表、轄區(qū)公安派出所代表組成。其中，業(yè)主代表應(yīng)不少于成員總數(shù)的1/2。

籌備組組長由居民委員會(huì)代表擔(dān)任�；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公告欄內(nèi)公告，公告時(shí)間不得少于7日。

第十五條 籌備組成立后，應(yīng)當(dāng)做好下列工作：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案；

（三）登記業(yè)主有關(guān)資料，并確認(rèn)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法及名單草案；

（五）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起45日內(nèi)，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前，將本條第一款規(guī)定的有關(guān)事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十六條 建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合籌備組開展工作。

建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向籌備組提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主名單、物業(yè)總建筑面積、分戶建筑面積、共用設(shè)施設(shè)備、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。業(yè)主應(yīng)當(dāng)協(xié)助籌備組核對(duì)房屋權(quán)屬證明和業(yè)主身份，提供聯(lián)系方式。

第十七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在100人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開3日前就大會(huì)擬討論的事項(xiàng)書面征求所代表業(yè)主的意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會(huì)上如實(shí)反映。

業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確委托權(quán)限、委托期限等內(nèi)容。

第十八條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和選舉業(yè)主委員會(huì)成員等事項(xiàng)進(jìn)行表決。

第十九條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)的確定方法、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)。

第二十條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)約定下列主要內(nèi)容：

（一）共有或者共用物業(yè)的使用、維護(hù)要求；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類公共費(fèi)用的分擔(dān)、公共收益的分配；

（三）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用；

（四）全體業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則；

（五）物業(yè)管理爭議的處理方式；

（六）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。

第二十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向縣、區(qū)房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：

（一）業(yè)主委員會(huì)成立情況的書面報(bào)告；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會(huì)成員名單及基本情況；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于任期屆滿一個(gè)月前召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，完成換屆選舉工作。

無正當(dāng)理由逾期未換屆或者業(yè)主委員會(huì)自行解散的，由縣、區(qū)房地產(chǎn)管理部門會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)組織成立換屆籌備組換屆選舉。

換屆籌備組由業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)代表、居民委員會(huì)代表組成。換屆籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布其成員名單，并自成立之日起30日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

自新一屆業(yè)主委員會(huì)備案之日起10日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的財(cái)務(wù)憑證、印章、檔案等文件資料移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。

第二十三條 業(yè)主委員會(huì)日常辦公費(fèi)用等經(jīng)費(fèi)的籌集和使用由業(yè)主大會(huì)決定。

業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)的收支使用情況應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，有20%以上業(yè)主聯(lián)名要求的，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)。

第二十四條 業(yè)主委員會(huì)及其成員不得有下列行為：

（一）利用職權(quán)謀私或者收受其他利益；

（二）以業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)名義提供擔(dān)保；

（三）侵占業(yè)主財(cái)產(chǎn)或者損害業(yè)主利益；

（四）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)規(guī)定的其他情形。

第二十五條 業(yè)主委員會(huì)成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失或者依法被追究刑事責(zé)任的，其成員資格自行終止。

業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，其業(yè)主委員會(huì)成員資格終止：

（一）以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；

（二）連續(xù)3次無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；

（三）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

（四）有拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等不履行業(yè)主義務(wù)行為的；

（五）有嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；

（六）因其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的。

業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)自成員資格終止之日起3日內(nèi)，將其保管的財(cái)務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。

第二十六條 物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，按照《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三章前期物業(yè)管理

第二十七條　建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于3個(gè)或者多層建筑總建筑面積在3萬平方米以下、高層建筑總建筑面積在1萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣、區(qū)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

第二十八條 建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成招投標(biāo)工作：

（一）現(xiàn)售商品房項(xiàng)目在現(xiàn)售前30完成；

（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目在交付使用前90日完成。

第二十九條　建設(shè)單位在銷售房屋之前，應(yīng)當(dāng)參照臨時(shí)管理規(guī)約示范文本制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益�！�

第三十條　建設(shè)單位在物業(yè)銷售前應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約向買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約（包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容）并予以書面承諾。

第三十一條　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十二條　業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

第三十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)交接。

第三十四條　在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

第三十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于物業(yè)總建筑面積2‰的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房的建筑面積不得少于60平方米。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房納入建設(shè)配套項(xiàng)目計(jì)劃，與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用。

物業(yè)管理用房，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)使用；任何單位和個(gè)人不得擅自改變其用途。

第三十六條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)置維修機(jī)構(gòu)，配備維修人員，履行維修責(zé)任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行保修責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)聯(lián)系建設(shè)單位落實(shí)保修責(zé)任。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第三十七條　從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，必須具備國家規(guī)定的資質(zhì)條件。

從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

第三十八條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照物業(yè)服務(wù)合同示范文本簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，并自合同簽訂之日起30日內(nèi)報(bào)縣、區(qū)房地產(chǎn)管理部門備案。

第三十九條 業(yè)主大會(huì)依法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接時(shí)間、交接內(nèi)容、業(yè)主欠費(fèi)清交等事項(xiàng)進(jìn)行約定。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定做好交接工作。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或其他相關(guān)費(fèi)用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行接管。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本辦法第三十四條規(guī)定的資料。

第四十條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前3個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定是否續(xù)約，并將結(jié)果及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同意續(xù)約的，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿2個(gè)月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)告知對(duì)方，并提前3個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）嚴(yán)格執(zhí)行國家和省、市規(guī)定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范；

（二）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（三）確保消防等公共安全設(shè)施完好有效；

（四）建立各種突發(fā)事件的處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案；

（五）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)監(jiān)督電話，定期聽取業(yè)主有關(guān)改進(jìn)和完善服務(wù)的意見和建議；

（六）配合居民委員會(huì)做好社區(qū)建設(shè)和管理的相關(guān)工作。

市、縣（區(qū)）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范和相關(guān)規(guī)定的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，并記入企業(yè)信用檔案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第四十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市、縣（區(qū)）價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)管理部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度，每年向社會(huì)公布一次。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第四十五條　業(yè)主（包括物業(yè)已交付，但尚未居住的）應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和方式交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；逾期不交納的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，并可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者根據(jù)仲裁協(xié)議申請仲裁。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位繳納。

第四十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

第四十七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行管理發(fā)生的費(fèi)用，計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關(guān)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)。

第四十九條　對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)、裝飾裝修等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

第五十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第五十一條 市、縣（區(qū)）房地產(chǎn)管理部門對(duì)受理的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查處理，并在10日內(nèi)答復(fù)投訴人。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合縣、區(qū)房地產(chǎn)管理部門處理物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的爭議和糾紛。

第五章物業(yè)的使用、維護(hù)

第五十二條　物業(yè)的使用、維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守規(guī)劃、住建、城管、環(huán)保、園林文物、公安、消防等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。

業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)安全使用和公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、異產(chǎn)毗連等方面的相鄰關(guān)系。

第五十三條 建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在銷售場所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套綠化（含綠地率和綠地面積）及商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖予以公示。

建設(shè)單位申請物業(yè)所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提出有關(guān)共用設(shè)施設(shè)備的登記申請，由房地產(chǎn)管理部門予以記載，歸檔備查，但不頒發(fā)權(quán)屬證書。

依法屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

第五十四條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。

第五十六條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告或從事租賃等經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。在全體業(yè)主共有道路或者其他場地停放機(jī)動(dòng)車輛的，是否交納車位占用費(fèi)，由業(yè)主大會(huì)決定。

經(jīng)營收入和收取的車位占用費(fèi)扣除經(jīng)營管理成本后的業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

（一）損壞房屋承重和抗震結(jié)構(gòu)；

（二）未經(jīng)規(guī)劃等有關(guān)部門批準(zhǔn)改變房屋用途和房屋外貌；

（三）違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施；

（四）擅自占用、挖掘道路、場地；

（五）侵占綠地、毀壞花草樹木；

（六）亂設(shè)攤點(diǎn)或者亂倒垃圾、堆放雜物；

（七）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫；

（八）超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪音；

（九）排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品；

（十）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以制止；制止無效的，可以向有關(guān)部門舉報(bào)或投訴。

第五十八條　業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

第五十九條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金。

住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第六十條 專項(xiàng)維修資金余額不足首次歸集總額30%的，應(yīng)當(dāng)續(xù)籌。續(xù)籌的比例和方式由業(yè)主大會(huì)決定，但續(xù)籌后的專項(xiàng)維修資金總額不得低于初次籌集的數(shù)額。

已售出但未建立住宅專項(xiàng)維修資金的房屋，由業(yè)主大會(huì)決定是否補(bǔ)建住宅專項(xiàng)維修資金，決定不補(bǔ)建的，其住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造由相關(guān)業(yè)主負(fù)責(zé)。

第六十一條 專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、政府監(jiān)管的原則。

專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的具體管理辦法由市人民政府根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定另行制定。

第六十二條　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第六章法律責(zé)任

第六十三條　違反本辦法的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十七條之規(guī)定，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

第六十四條　違反本辦法的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十八條之規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十五條　違反本辦法的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條之規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第六十六條　違反本辦法的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十條之規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

以欺詐手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

第六十七條　違反本辦法的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十一條之規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十八條 違反本辦法的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條之規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十九條　違反本辦法的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條之規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

第七十條　違反本辦法的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條之規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第七十一條　違反本辦法的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條之規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款。有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第七十二條　違反本辦法的規(guī)定，有以下行為之一的，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條之規(guī)定，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：　

(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。

個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。