物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善居住環(huán)境，促進(jìn)社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及監(jiān)督管理活動，適用本條例。

第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅持以人為本、業(yè)主自治、政府監(jiān)管、權(quán)責(zé)分明、和諧包容的原則。

第四條 市、縣（區(qū)）人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織和領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)規(guī)劃和社會治理體系，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。

具有行政管理職能的市人民政府派出機構(gòu)，在本轄區(qū)內(nèi)承擔(dān)前款規(guī)定的縣級人民政府職責(zé)。

第五條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門是本市物業(yè)主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。

縣級人民政府物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

市、縣（區(qū)）人民政府其他有關(guān)行政主管部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

具有行政管理職能的市人民政府派出機構(gòu)，根據(jù)授權(quán)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，具體工作可以由有關(guān)內(nèi)設(shè)機構(gòu)負(fù)責(zé)。

第六條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的相關(guān)工作。

社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第七條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負(fù)責(zé)人實行信用管理。

第八條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員自律制度，規(guī)范行業(yè)行為。

第九條 鼓勵建設(shè)單位、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)，開展物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量評估等活動。

物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評估報告應(yīng)當(dāng)真實、客觀、全面。

第二章 前期物業(yè)管理

第十條 物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮建筑物的規(guī)模、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。

分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；物業(yè)管理區(qū)域已經(jīng)分割成多個自然街區(qū)，且其配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第十一條 住宅物業(yè)建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項目規(guī)劃設(shè)計方案等資料，向物業(yè)所在地縣級人民政府物業(yè)主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起二十日內(nèi)會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域劃分。

物業(yè)管理區(qū)域劃定后，建設(shè)單位在銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)以圖文形式將下列內(nèi)容向買受人明示，并作為商品房買賣合同的附件：

（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備名稱；

（三）規(guī)劃用于停放機動車、非機動車的車位、車庫數(shù)量和位置；

（四）物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置；

（五）生活垃圾收集站點、公廁等其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備。

第十二條 物業(yè)管理區(qū)域劃定后確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)形成區(qū)域調(diào)整方案，明確調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護等，并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ�總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十三條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個或者住宅（含同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅）物業(yè)總建筑面積不超過三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級人民政府物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

縣級人民政府物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘進(jìn)行監(jiān)督。

第十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并報物業(yè)所在地縣級人民政府物業(yè)主管部門、價格主管部門備案。

前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)承接查驗費用承擔(dān)；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)和委托代收費事項；

（三）分項服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)（含人員配置）和費用分項測算；

（四）分項費用和主要成本變動聯(lián)動調(diào)整的約定；

（五）是否委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)，擬采取的評估標(biāo)準(zhǔn)及方法；

（六）物業(yè)服務(wù)用房（含業(yè)主委員會辦公用房）面積和位置；

（七）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清冊；

（八）業(yè)主共有資金專用賬戶的設(shè)立、查詢方式，以及利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動所得收益的核算及分配辦法；

（九）合同解除的條件和違約責(zé)任；

（十）與前期物業(yè)管理有關(guān)的其他事項。

前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價規(guī)定的浮動幅度內(nèi)，并與物業(yè)服務(wù)規(guī)范規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)。

第十五條　建設(shè)單位在銷售物業(yè)前應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：

（一）使用、維護物業(yè)共有部分的規(guī)則；

（二）使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù)；

（三）維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù)；

（四）分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域費用的方式；

（五）建設(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的義務(wù)；

（六）建設(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件；

（七）消防安全防范義務(wù)；

（八）違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任；

（九）其他有關(guān)事項。

臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

臨時管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會通過的管理規(guī)約生效時終止。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約在銷售場所公示，在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在購房時應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第十六條　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)將已備案的前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬資料等作為約定的內(nèi)容。

建設(shè)單位出售物業(yè)時，不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)費；已作出物業(yè)費減免承諾的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的物業(yè)費。

第十七條　建設(shè)單位無償配置的物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠使用的房間，具備水、電、通風(fēng)、采光、簡單裝修等使用條件，且設(shè)有服務(wù)廳、辦公用房、衛(wèi)生間等，依法屬于全體業(yè)主共有，不得擅自改變用途。

第十八條 新建住宅物業(yè)交付使用十五日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗。物業(yè)與竣工驗收資料不符的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)整修。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在縣級人民政府物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督下，按規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

（一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）電梯等特種設(shè)備和消防設(shè)施的設(shè)計、制造、安裝合格證、質(zhì)量證明書、監(jiān)督檢驗報告等安全技術(shù)檔案；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）業(yè)主名冊；

（六）應(yīng)當(dāng)移交的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，并書面承諾補交的具體期限，最長不超過十日。

第十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。

建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在承接查驗過程中共同侵害業(yè)主利益的，應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接查驗完成之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地縣級人民政府物業(yè)主管部門備案:

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（三）建設(shè)單位移交資料清單；

（四）查驗、交接記錄；

（五）與承接查驗有關(guān)的其他資料。

物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主有權(quán)免費查詢。業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。

第二十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金專用賬戶，并按照合同約定公布收支情況，每年不得少于一次。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會設(shè)立業(yè)主共有資金基本賬戶后十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金基本賬戶。

第二十二條 前期物業(yè)管理期間，有下列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同的；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離的；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后十日內(nèi)，將更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況告知物業(yè)買受人。

第二十三條　前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位已經(jīng)注銷或者無法履行相關(guān)義務(wù)，但尚未成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于退出物業(yè)管理區(qū)域六個月前書面告知業(yè)主及物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，依法組織業(yè)主決定管理模式。

第三章　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會

第一節(jié) 業(yè)主大會

第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第二十五條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：

（一）業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上；

（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；

（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。

第二十六條 符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況在二十日內(nèi)報告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），同時報送下列資料：

（一）業(yè)主名冊；

（二）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（三）房屋及建筑面積清冊；

（四）規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的備案證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置資料；

（七）成立業(yè)主大會必需的其他資料。

十人以上的業(yè)主聯(lián)名向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出召開首次業(yè)主大會會議書面請求的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令建設(shè)單位在十日內(nèi)報告業(yè)主入住情況。符合業(yè)主大會會議召開條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定報送資料。

建設(shè)單位已經(jīng)注銷的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)報告業(yè)主入住情況，并提供有關(guān)資料。

第二十七條 符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位報告之日起三十日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。

籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七至十一人的單數(shù)，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表一名，社區(qū)居民委員會代表一名，建設(shè)單位代表一名和業(yè)主代表若干名組成�；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔(dān)任。業(yè)主代表的產(chǎn)生方式由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）確定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)，將成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于七日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合籌備組開展工作。

籌備組正式開展籌備工作前，縣級人民政府物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)。

第二十八條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職；

（三）無非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財物的行為；

（四）無不宜擔(dān)任的其他情形。

籌備組中的業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)同時符合下列條件：

（一）按時交納物業(yè)費、車位租賃費、停車服務(wù)費和住宅專項維修資金等；

（二）無損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)使用物業(yè)的行為；

（三）本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位任職。

第二十九條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主人數(shù)和建筑面積等因素確定。住宅物業(yè)首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)，老舊住宅物業(yè)首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由縣級人民政府承擔(dān)：

（一）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理不動產(chǎn)首次登記前，交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費；

（二）已辦理首次登記尚未召開首次業(yè)主大會會議的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)于報送成立業(yè)主大會資料時，交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對籌備經(jīng)費進(jìn)行監(jiān)管。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用情況向出資單位報告。建設(shè)單位預(yù)交的籌備經(jīng)費結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)予以退還。

第三十條 劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域分期開發(fā)建設(shè)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合業(yè)主大會成立條件的，可以成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

第三十一條 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

第三十二條 召開業(yè)主大會會議，可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

采用集體討論形式的，可以由全體業(yè)主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加。

業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議三日前，應(yīng)當(dāng)書面征求其所代表的業(yè)主意見；凡需業(yè)主投票表決的，表決票應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽名，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議不得委托他人。業(yè)主代表不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主應(yīng)當(dāng)另行推選。

采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交全體業(yè)主，由業(yè)主本人或者其委托的代理人實名簽署意見；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。需業(yè)主投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者其委托的社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)對采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會會議的情況進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。

第三十三條 業(yè)主拒付物業(yè)費、不交存專項維修資金、亂停放車輛以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使作出約定。

第三十四條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議的召開時間和臨時會議的召開事由，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

召開業(yè)主大會定期會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前將會議內(nèi)容書面告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議的召開進(jìn)行指導(dǎo)，并對業(yè)主大會會議表決情況予以監(jiān)督。

業(yè)主委員會未按照業(yè)主大會議事規(guī)則要求召開業(yè)主大會臨時會議的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期召開；逾期仍未召開的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)組織召開。

第三十五條 業(yè)主大會會議表決采用書面方式實名投票；采用電子信息技術(shù)方式實名投票的，應(yīng)當(dāng)核實業(yè)主身份，確保業(yè)主意思表示真實、有效。

第三十六條 業(yè)主大會會議表決結(jié)果和決定應(yīng)當(dāng)以書面形式向全體業(yè)主公告。

業(yè)主大會通過的決定對全體業(yè)主具有約束力。

第三十七條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財務(wù)管理制度。住宅專項維修資金、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費等的收支管理，應(yīng)當(dāng)符合財務(wù)管理規(guī)定，并定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)妥善保管財務(wù)原始憑證、會計賬簿等會計資料。

第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定，以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成，共同討論決定本小組范圍內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新和改造等事項。

業(yè)主小組作出的決定應(yīng)當(dāng)符合管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定，并在作出決定后七日內(nèi)告知業(yè)主委員會。

第二節(jié) 業(yè)主委員會

第三十九條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)由三至十一人的單數(shù)組成，委員只能由業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及委員報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取，或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法與標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。

第四十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持業(yè)主大會決議、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員名單和基本情況等資料，向物業(yè)所在地縣級人民政府物業(yè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。

前款規(guī)定的備案事項變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報告?zhèn)浒竼挝�，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第四十一條 業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中安排。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主委員會依法備案之日起五日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交辦公用房。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)持物業(yè)主管部門出具的備案證明，依法刻制、使用、管理印章和開設(shè)賬戶。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案和印章管理等制度，業(yè)主委員會印章應(yīng)當(dāng)指定專人保管。

第四十二條 業(yè)主委員會委員有下列行為之一的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）調(diào)查核實后，責(zé)令其暫停履行職責(zé)，并由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定終止其委員資格：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（二）利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)費、車位租賃費、停車服務(wù)費，以及非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的財物；

（三）打擊、報復(fù)、誹謗、陷害投訴人、舉報人；

（四）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動；

（五）損害業(yè)主共同利益的其他行為。

業(yè)主委員會委員有拒不履行委員職責(zé)、違章搭建建筑物和構(gòu)筑物或者拒付物業(yè)費等行為的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格。

第四十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)及時告知社區(qū)居民委員會。

第四十四條 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

第四十五條 業(yè)主委員會委員職務(wù)在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的財物等移交業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會；逾期未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，移交給街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

未在規(guī)定期限內(nèi)移交的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)督促其移交。

第三節(jié) 物業(yè)管理委員會

第四十六條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)成立物業(yè)管理委員會，作為臨時機構(gòu)履行物業(yè)管理職能：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）兩次組織后仍不能成立的；

（三）未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會未完成換屆選舉，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）兩次指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者新一屆業(yè)主委員會的；

（四）業(yè)主委員會不履行職責(zé)一年以上，無法正常開展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）兩次指導(dǎo)后調(diào)整未成或者未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

第四十七條 物業(yè)管理委員會由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織成立，由業(yè)主成員以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、公安派出所、社區(qū)居民委員會、建設(shè)單位派員組成。

物業(yè)管理委員會由九至十三人的單數(shù)組成。其中，業(yè)主成員不少于百分之五十，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會的業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)按照本條例首次業(yè)主大會籌備組業(yè)主成員的條件推薦。

物業(yè)管理委員會成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第四十八條 物業(yè)管理委員會成立之日起十日內(nèi)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將成立情況書面告知物業(yè)所在地縣級人民政府物業(yè)主管部門。

物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第四十九條 物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，就物業(yè)共同管理事項征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。

符合業(yè)主大會成立條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時組織召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會依法備案之日起七日內(nèi)，與業(yè)主委員會辦理財物和相關(guān)資料移交手續(xù)后解散。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第五十條 鼓勵業(yè)主大會采用招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)和委托代收費事項；

（二）分項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（含人員配置）和費用分項測算；

（三）分項費用和主要成本變動聯(lián)動調(diào)整的約定；

（四）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的評估標(biāo)準(zhǔn)與方法；

（五）物業(yè)服務(wù)用房、專項維修資金的管理與使用；

（六）利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動所得收益的核算和分配辦法；

（七）雙方的權(quán)利義務(wù)；

（八）違約責(zé)任、履約保證措施、合同期限及合同解除的條件；

（九）與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將合同副本報物業(yè)所在地縣級人民政府物業(yè)主管部門備案。

第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：

（一）符合國家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；

（二）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；

（三）定期召開業(yè)主懇談會，聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，及時受理業(yè)主、物業(yè)使用人投訴；

（四）未經(jīng)本人同意或者非因法定事由，不得向其他單位和個人透漏業(yè)主、物業(yè)使用人信息；

（五）做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的門衛(wèi)、巡邏、技防監(jiān)控、消防控制值守等秩序維護和安全防范工作，并接受公安機關(guān)的指導(dǎo)檢查；

（六）維護管理車輛停放、通行秩序，定期將亂停放車輛號牌及掌握的車輛所有人姓名和聯(lián)系方式報告業(yè)主委員會；

（七）配合供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、垃圾清運等專業(yè)經(jīng)營單位進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域開展服務(wù)，并提供便利；

（八）制定消防安全制度、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，開展消防安全宣傳教育和防火檢查，消除火災(zāi)隱患；

（九）配合做好社區(qū)管理的相關(guān)工作。

第五十二條　經(jīng)業(yè)主或者物業(yè)使用人同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以有償提供物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)，收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定。

第五十三條　終止或者解除物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同），應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行告知義務(wù)；合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日告知。

自物業(yè)服務(wù)合同解除之日起十日內(nèi)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理下列交接事宜：

（一）業(yè)主和物業(yè)的基礎(chǔ)檔案；

（二）物業(yè)服務(wù)中形成的物業(yè)服務(wù)檔案；

（三）物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主共有的其他房屋、場地和財物；

（四）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

（五）電梯等特種設(shè)備的安全與節(jié)能技術(shù)檔案；

（六）消防等專項設(shè)施設(shè)備技術(shù)手冊、維護保養(yǎng)記錄等資料；

（七）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的有關(guān)資料，預(yù)收、代收和清算欠收的有關(guān)費用；

（八）物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料；

（九）應(yīng)當(dāng)移交的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)的，不得撤離物業(yè)管理區(qū)域，停止物業(yè)服務(wù)。

第五十四條 新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，制作查驗記錄并簽字。

新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。

新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂五日內(nèi)，報物業(yè)所在地縣級人民政府物業(yè)主管部門備案。

第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時更新：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目負(fù)責(zé)人基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式等；

（三）電梯、消防、燃?xì)狻�熱力等設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（四）公共水電費用分?jǐn)偳闆r，物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益及使用情況；

（五）房屋裝飾裝修及使用過程中應(yīng)當(dāng)注意的安全事項；

（六）價格、物業(yè)等主管部門監(jiān)督電話；

（七）應(yīng)當(dāng)公示的其他信息。

業(yè)主、物業(yè)使用人對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第五十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行下列活動：

（一）改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途；

（二）設(shè)置營業(yè)攤點；

（三）允許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳等；

（四）收取或者提高占用業(yè)主共有道路或者其他場地施劃車位的場地占用費；

（五）應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定的其他事項。

第五十七條 物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)的種類、特點以及物業(yè)服務(wù)階段，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。實行政府指導(dǎo)價的，物業(yè)服務(wù)收費基準(zhǔn)價及浮動幅度由價格主管部門會同物業(yè)主管部門依法制定。

第五十八條 物業(yè)費可以采取酬金制或者包干制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

物業(yè)費實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出費用屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有。除合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的酬金外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。