物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《四川政府辦公廳關(guān)于貫徹實(shí)施國(guó)務(wù)院〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉有關(guān)問題的通知》等有關(guān)行政法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合內(nèi)江市實(shí)際，制定本暫行辦法。

第二條 內(nèi)江市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)，適用本辦法。

第三條 國(guó)家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四條 內(nèi)江市房地產(chǎn)行政主管部門是全市物業(yè)管理主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

各縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門按照本暫行辦法規(guī)定的職責(zé)負(fù)責(zé)所在區(qū)域內(nèi)的監(jiān)督管理工作。

第五條 各級(jí)政府的建設(shè)、規(guī)劃、物價(jià)、工商、公安、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等管理部門按照各自的職責(zé)，對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督、指導(dǎo)，社區(qū)協(xié)助和配合做好監(jiān)督指導(dǎo)工作。

　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，依法享有下列權(quán)利：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;

(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

(五)按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。一個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

物業(yè)管理區(qū)域是指只成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，有相對(duì)獨(dú)立的共用設(shè)施設(shè)備并由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一物業(yè)管理的區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的劃分遵循以下原則：

(一)物業(yè)管理區(qū)域按城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目紅線圖范圍確定;

(二)已實(shí)施物業(yè)管理的不同區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;

(三)對(duì)零散建設(shè)未實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，可由物業(yè)所在地的縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)的配合下，根據(jù)小區(qū)規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、共用設(shè)施設(shè)備以及管理維護(hù)責(zé)任等原則劃定物業(yè)管理區(qū)域并實(shí)施物業(yè)管理。在綜合考慮以下因素的基礎(chǔ)上可以劃入同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域：

1、處于同一街道或位置靠近的物業(yè);

2、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施相關(guān)的物業(yè);

3、適宜統(tǒng)一整治封閉成一個(gè)區(qū)域的物業(yè);

4、根據(jù)城市詳細(xì)規(guī)劃確定整合為一個(gè)居住區(qū)或組團(tuán)的物業(yè);

5、物業(yè)管理區(qū)域的劃分要與社區(qū)的設(shè)立范圍基本一致，一般建筑面積不得少于3萬平方米;

6、其他應(yīng)考慮的因素。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。成立條件：

(一)業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成;

(二)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì);

(三)組建業(yè)主大會(huì)籌備組;

(四)首次業(yè)主大會(huì)召開應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

第九條　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。

籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十條　籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)，在物業(yè)所在地的縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十一條　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會(huì)成員或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第十二條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。

第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以邀請(qǐng)物業(yè)所在地的社區(qū)、管段民警和物業(yè)使用人代表列席。

業(yè)主大會(huì)決定本暫行辦法第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。決定本暫行辦法第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以申請(qǐng)業(yè)主所在地的縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府調(diào)解或者請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的社區(qū)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

第十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府備案。備案時(shí)須提交以下材料：

(一)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)管理規(guī)約;

(三)業(yè)主委員會(huì)成員名單;

(四)業(yè)主選舉、投票的結(jié)果記錄以及業(yè)主簽字記錄;

(五)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議和首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議召開的會(huì)議紀(jì)要;

(六)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模和基本狀況;

(七)其他相關(guān)材料。

第十六條 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主及其配偶;

(二)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī);

(三)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù);

(四)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔、具有社會(huì)公信力;

(五)具有一定的組織能力;

(六)具備必要的工作時(shí)間。

第十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人、副主任1-2人。

第十八條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十一條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)社區(qū)依法履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自治管理職責(zé)，支持社區(qū)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)，并認(rèn)真聽取社區(qū)的建議。

　第三章 前期物業(yè)管理

第二十二條 在物業(yè)銷(預(yù))售前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并將簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(預(yù))售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)權(quán)屬及其使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(預(yù))售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣(預(yù)售)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

第二十五條　臨時(shí)管理規(guī)約的制定包括以下主要內(nèi)容：

(一)物業(yè)的名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù);

(二) 業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則;

(三)業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所及其公用設(shè)施的權(quán)益;

(四)業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利;

(五)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù);

(六)物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理等服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及交納方式;

(七)供電、供氣、供水及其二次加壓供水、通訊、有線電視等向最終用戶的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及交納方式;

(八)違反臨時(shí)管理規(guī)約的責(zé)任。

臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。

臨時(shí)管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第二十六條 國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的`物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(區(qū)) 的房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具體管理辦法依照國(guó)家建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十七條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣(預(yù)售)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房主要包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)為物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)所需的辦公用房、保安和工勤人員值班用房、監(jiān)控房、物業(yè)儲(chǔ)藏用房等。

物業(yè)管理用房的配置標(biāo)準(zhǔn)：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房按不得低于物業(yè)管理區(qū)域房屋建筑面積的0.2%配建提供。房屋建筑總面積不足5萬平方米的，物業(yè)管理用房不低于100平方米。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)在先期開發(fā)的物業(yè)區(qū)域配置物業(yè)管理用房或配置臨時(shí)物業(yè)管理用房。

(二)業(yè)主委員會(huì)用房不得低于30平方米的地面上獨(dú)立成套房屋并具備水、電等基本功能。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房、業(yè)主委員會(huì)用房應(yīng)在建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)審批中予以明確。建設(shè)行政主管部門組織綜合預(yù)驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)包括對(duì)其物業(yè)管理內(nèi)容方面驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位方可將物業(yè)正式移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理。

物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)依法屬于全體業(yè)主所有。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第二十九條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其物業(yè)管理用房的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

第三十條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其它資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將物業(yè)管理用房和上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第三十二條 從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和條件取得物業(yè)管理主管部門審批核發(fā)的物業(yè)管理《資質(zhì)證書》，并具有獨(dú)立的法人資格。

第三十三條 取得物業(yè)管理《資質(zhì)證書》和《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》的物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

因企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請(qǐng)辦理《資質(zhì)證書》注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級(jí);

因企業(yè)的法人名稱、法定代表人等事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理《資質(zhì)證書》變更手續(xù);

因企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理《資質(zhì)證書》注銷手續(xù)。

第三十四條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

第三十五條 在縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)載明以下內(nèi)容：

(一)物業(yè)管理事項(xiàng);

(二)服務(wù)質(zhì)量;

(三)服務(wù)費(fèi)用及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

(四)雙方的權(quán)利和義務(wù);

(五)專項(xiàng)維修資金的管理與使用;

(六)物業(yè)管理用房;

(七)合同期限;

(八)違約責(zé)任;

(九)其他約定事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，應(yīng)報(bào)物業(yè)所在地的縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。協(xié)助相關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本暫行辦法第三十條規(guī)定的資料。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照價(jià)格主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并將約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示。

第三十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第四十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、衛(wèi)生、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第四十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用。

已竣工但尚未出售，或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。

第四十二條 縣級(jí)以上政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。

第四十三條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第四十五條 各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

　　第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第四十六條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌;

(二)擅自改變物業(yè)專用部分、部分共用部分、全體共用部分的用途;

(三)違章搭建、改建或以其他方式改變物業(yè)專用部分和共用部分;

(四)損壞物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)地，擅自移動(dòng)共用設(shè)施、設(shè)備;

(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品;

(六)排放各種污染物、惡臭物、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過規(guī)定時(shí)間和規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;

(七)未經(jīng)許可設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn);

(八)利用物業(yè)從事危害公共利益和他人合法權(quán)益的活動(dòng);

(九)管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同禁止的其他行為。

第四十七條 物業(yè)管理小區(qū)生活廢舊棄物的清運(yùn)、收集、運(yùn)輸和處理等環(huán)境衛(wèi)生管理應(yīng)當(dāng)按照省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第四十九條　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第五十條　供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

前述規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

第五十一條　業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

第五十二條　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第五十三條　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　第六章 專項(xiàng)維修資金的管理和使用

第五十四條 單幢住宅內(nèi)業(yè)主、或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家的規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

本暫行辦法所稱專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第五十五條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主交存專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)及其收取方式：

(一)商品房的購(gòu)房人按照所擁有物業(yè)建筑面積交存專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌�建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%;

(二)商品房的購(gòu)房人在辦理房屋入住手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)將首期專項(xiàng)維修資金繳交售房單位代收;

(三)售房單位與購(gòu)房人在辦理房屋權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將代收的專項(xiàng)維修資金統(tǒng)一納入當(dāng)?shù)厥小⒖h房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督代管范疇，在銀行專戶存儲(chǔ)、并建立專項(xiàng)維修資金明細(xì)帳戶、�？顚Ｓ�。

商品房建設(shè)項(xiàng)目的住宅建筑安裝工程造價(jià)以當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)的審定確認(rèn)書為準(zhǔn)。

第五十六條　出售公有住房的專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)及其收取方式：

(一)業(yè)主按照所擁有物業(yè)建筑面積交存專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%;

(二)售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%提取，高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取專項(xiàng)維修資金;

(三)售房單位應(yīng)當(dāng)將代收和提取的兩部分專項(xiàng)維修資金在收到售房款之日起30日內(nèi)統(tǒng)一納入當(dāng)?shù)厥�、縣房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督代管范疇，在銀行專戶存儲(chǔ)、并建立專項(xiàng)維修資金明細(xì)帳戶、專款專用。

第五十七條　尚未出售的商品房和公有住房的專項(xiàng)維修資金的交存：

尚未出售的商品房和公有住房，售房單位作為業(yè)主應(yīng)當(dāng)分別按照前述第五十五條、第五十六條的規(guī)定繳納未出售房屋的專項(xiàng)維修資金;房屋出售時(shí)，該房屋專項(xiàng)維修資金的余額，轉(zhuǎn)由購(gòu)房人向售房單位支付，雙方另有約定的除外。

第五十八條　本暫行辦法實(shí)施后，對(duì)業(yè)主已辦理房屋權(quán)屬登記但未交存專項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)會(huì)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取(公有住房應(yīng)向購(gòu)房者和售房單位收取)專項(xiàng)維修資金，并統(tǒng)一納入當(dāng)?shù)厥小⒖h房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)管范疇，在銀行專戶存儲(chǔ)、并建立專項(xiàng)維修資金明細(xì)帳戶、�？顚Ｓ�。

第五十九條 業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。

從公有住房售房款中提取的專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第六十條 業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅、非住宅業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金和已售公有住房的專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地的市、縣房地產(chǎn)行政主管部門代管;

業(yè)主大會(huì)成立后，按照相關(guān)規(guī)定，由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門將其代管的專項(xiàng)維修資金的帳面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)管理。

第六十一條 需要使用專項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)組織，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主提出的維修使用方案，經(jīng)專項(xiàng)維修資金列支范圍所涉及專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，并報(bào)所在地市、縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第六十二條　專項(xiàng)維修資金不敷使用時(shí)，續(xù)交專項(xiàng)維修資金的方案，由業(yè)主大會(huì)決定。

第六十三條　專項(xiàng)維修資金管理的具體實(shí)施細(xì)則，由市房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門，依據(jù)本暫行辦法的規(guī)定另文制定，并報(bào)經(jīng)市政府審批后施行。

第六十四條　國(guó)家和省對(duì)專項(xiàng)維修資金的管理有新的規(guī)定時(shí)，從其規(guī)定。

　　第七章 罰 則

第六十五條　有下列行為之一的，由相關(guān)行政主管部門依照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定予以查處。

(一)住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的;

(二)建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的;

(三)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不移交有關(guān)資料的;

(四)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理或者以欺騙手段取得資質(zhì)證書的;

(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的;

(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理小區(qū)的全部物業(yè)管理一并委托他人的;

(七)挪用專項(xiàng)維修資金的;

(八)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的;

(九)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的;

(十)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

(十一)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的;

(十二)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的;

(十三)有本暫行辦法第四十六條所規(guī)定禁止行為的。

第六十六條　違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)管理費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

第六十七條　業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十八條　各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員，在實(shí)施物業(yè)管理監(jiān)督活動(dòng)中有違規(guī)違法行為的，應(yīng)依法予以查處。

　　第八章 附 則

第六十九條　本暫行辦法下列用語(yǔ)的含義為：

物業(yè)：是指已通過竣工驗(yàn)收的房屋等建筑和與之相配套的附屬物、附屬建筑物及相關(guān)場(chǎng)地。

物業(yè)管理：是指業(yè)主通過選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)及其共用配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共環(huán)境衛(wèi)生和秩序等所提供的服務(wù)，向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

業(yè)主：是指房屋的所有權(quán)人。

物業(yè)使用人：是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。

管理規(guī)約：是指有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范，經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論審議通過，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

前期物業(yè)管理：是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)：是指取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書和工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)的委托，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。

共用部位：是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備：是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第七十條　本暫行辦法自公布之日起施行，《內(nèi)江市政府辦公室關(guān)于印發(fā)內(nèi)江市物業(yè)管理暫行辦法的通知》(內(nèi)府辦發(fā)〔2007〕32號(hào))同時(shí)廢止。