物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

小區(qū)停車(chē)難、物業(yè)經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范、小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立運(yùn)行難等問(wèn)題有望得到解決。7月24日，廣西壯族自治區(qū)十三屆人大常委會(huì)第十七次會(huì)議以全票審議通過(guò)新修訂的《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。新版《條例》將于2021 年1 月1 日起正式施行。

新版《條例》共8章109條，較舊版《條例》增加了45條，章節(jié)結(jié)構(gòu)為：總則、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)使用與維護(hù)、監(jiān)督管理、法律責(zé)任和附則。其中，“前期物業(yè)管理”和“監(jiān)督管理”章節(jié)為新增章節(jié)，并將舊版《條例》中的“物業(yè)的使用”和“物業(yè)的維護(hù)”兩個(gè)章節(jié)合并為“物業(yè)使用與維護(hù)”章節(jié)。

《條例》部分亮點(diǎn)：

▲10人以上聯(lián)名可申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)

▲籌備成立業(yè)主大會(huì)，不再要求業(yè)主收集、提供相關(guān)資料

▲新建物業(yè)的首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)

▲電動(dòng)自行車(chē)禁止上樓入戶(hù)充電

▲小區(qū)公共收益存入銀行專(zhuān)戶(hù)，接受政府監(jiān)管

▲50%以上公共收益優(yōu)先用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金

▲小區(qū)車(chē)位禁止“只售不租”

▲舊物業(yè)拒絕退出，將按日連續(xù)罰

▲電梯壞、爆水管等緊急情形動(dòng)用維修資金，可走綠色通道

▲不在小區(qū)實(shí)際居住，不能參選業(yè)委會(huì)

▲業(yè)委會(huì)成員交物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等情況需公示

▲業(yè)主大會(huì)可以委托居（村）民委員會(huì)代管業(yè)主大會(huì)印章

▲禁止采取停水停電方式催交物業(yè)費(fèi)

▲專(zhuān)項(xiàng)維修資金、公共收益收支情況須公示

亮點(diǎn)多多，一起來(lái)看看

01

業(yè)主大會(huì)

10人以上聯(lián)名可申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)

現(xiàn)狀：目前，我區(qū)業(yè)主大會(huì)成立的比例不到30%。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立難有多種原因，如達(dá)不到聯(lián)名申請(qǐng)的法定數(shù)量；業(yè)主自己來(lái)完成申請(qǐng)、籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的全過(guò)程，經(jīng)常碰到物業(yè)和開(kāi)發(fā)商不配合提供相關(guān)材料等。

《條例》：

修訂后的《條例》規(guī)定：在符合召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件前提下，“已交付專(zhuān)有部分百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名”修改為 “十人以上的業(yè)主聯(lián)名”可以提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。

《條例》明確，業(yè)主獲取資料的途徑，能夠由有關(guān)主管部門(mén)提供的，不再要求業(yè)主收集、提供。

“

例如，物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備信息、規(guī)劃車(chē)位信息等資料，業(yè)主可向住建主管部門(mén)等有關(guān)主管部門(mén)申請(qǐng)查詢(xún)；籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需要的規(guī)劃總平面圖、業(yè)主及房屋、建筑物面積清冊(cè)等，直接由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要求有關(guān)主管部門(mén)免費(fèi)提供。

《條例》明確規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)在收到書(shū)面申請(qǐng)的60日內(nèi)組建首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組；在原條例規(guī)定籌備組成立之日起90日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的基礎(chǔ)上，增加規(guī)定“特殊情況可以延長(zhǎng)不超過(guò)60日”。

在解決召集難、投票難問(wèn)題上，增加了業(yè)主小組和業(yè)主代表的制度，明確由設(shè)區(qū)的市住建部門(mén)建立物業(yè)管理公共事務(wù)電子投票系統(tǒng)。

《條例》明確了業(yè)主大會(huì)的成立條件為“自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過(guò)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則之日起成立”；同時(shí)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)可以委托居（村）民委員會(huì)代管業(yè)主大會(huì)印章。即使業(yè)主無(wú)法選舉出業(yè)主委員會(huì)，也不影響業(yè)主大會(huì)的成立。

《條例》還明確，新建物業(yè)的首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

分期開(kāi)發(fā)的小區(qū)允許成立業(yè)主大會(huì)

現(xiàn)狀：目前，廣西部分大型小區(qū)已劃為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，一期的水、電、管道與二期、三期共用，不能算“相對(duì)獨(dú)立小區(qū)”。但因小區(qū)分期開(kāi)發(fā)建設(shè)，后期尚未建設(shè)完成，業(yè)主入住幾年，小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)依然遙遙無(wú)期。

《條例》：

修訂后的《條例》對(duì)已分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目作出原則性規(guī)定，允許同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域在分期開(kāi)發(fā)期間成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)要求分期開(kāi)發(fā)期間成立的業(yè)主大會(huì)、選舉的業(yè)主委員會(huì)，作出的決定不能損害后期開(kāi)發(fā)物業(yè)業(yè)主的合法權(quán)益。

02

業(yè)委會(huì)

業(yè)委會(huì)成員交物業(yè)費(fèi)情況需公示

現(xiàn)狀：目前，針對(duì)部分業(yè)主委員會(huì)不作為、不敢為、亂作為，監(jiān)管比較薄弱。

《條例》：

修訂后的《條例》規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng) 當(dāng)符合的條件和不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形；規(guī)定了居（村）民委員會(huì)可以推薦業(yè)主人選參選業(yè)主委員會(huì)委員，同時(shí)鼓勵(lì)共產(chǎn)黨員以及法律、財(cái)務(wù)、工程等專(zhuān)業(yè)人員和符合條件的居（村）民委員會(huì)參選業(yè)主委員會(huì)委員。

《條例》列舉業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該公開(kāi)的信息， 如公示委員支付物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用及停車(chē)位使用情況；明確規(guī)定9項(xiàng)業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員行為禁止，如挪用、侵占專(zhuān)項(xiàng)維修資金、公共收益，換屆時(shí)拒絕交還業(yè)主共有的檔案、資料和印章等。針對(duì)違法禁止性行為設(shè)定相應(yīng)的處罰，包括給予警告，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款，有違法所得的，沒(méi)收違法所得；業(yè)主委員會(huì)作出的決定要過(guò)半數(shù)簽字，并公示簽字同意委員名單。

針對(duì)不依法履職的業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)委員，在調(diào)查核實(shí)后，《條例》還規(guī)定鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可介入并組織業(yè)主委員會(huì)提前換屆、責(zé)令罷免業(yè)主委員會(huì)委員。鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)建立業(yè)主委員會(huì)委員任中審計(jì)和離任審計(jì)制度。

03

物業(yè)管理

舊物管拒不退出，每日罰款1萬(wàn)元

現(xiàn)狀：近年來(lái)，小區(qū)新舊物管在交接過(guò)程中引發(fā)的矛盾不斷，舊物管拒絕退出，新物管無(wú)法進(jìn)駐，嚴(yán)重影響小區(qū)的正常生活秩序。

《條例》：

《條例》規(guī)定原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議、與業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)有其他糾紛等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。

在法律責(zé)任部分，《條例》規(guī)定，對(duì)合同終止拒不退出的，由住建部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期未改正的，對(duì)物業(yè)服務(wù)人予以通報(bào)，對(duì)拒不移交規(guī)定事項(xiàng)的，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款； 拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域的，自規(guī)定時(shí)間屆滿(mǎn)次日起按照每日1萬(wàn)元的數(shù)額按日連續(xù)罰款，并可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

小區(qū)車(chē)位“只售不租”最高罰50萬(wàn)元

現(xiàn)狀：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，一些開(kāi)發(fā)商“只售不租”，為此引發(fā)物業(yè)矛盾。

《條例》：

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位應(yīng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。 不出售或者尚未出售的，應(yīng)當(dāng)出租給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、物業(yè)使用人停放車(chē)輛，且不得以只售不租為由拒絕出租，租金按照自治區(qū)、設(shè)區(qū)的市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

《條例》明確，建設(shè)單位未首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要，將車(chē)庫(kù)、車(chē)位出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主外的單位或者個(gè)人的，責(zé)令限期改正，按每個(gè)違法出售車(chē)庫(kù)、車(chē)位處5萬(wàn)元以上15萬(wàn)元以下罰款。

建設(shè)單位以只售不租為由拒絕向業(yè)主或者物業(yè)使用人出租尚未出售的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，由住建主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下罰款。

建設(shè)單位未首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要，將尚未出售的車(chē)位、車(chē)庫(kù)出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的單位和個(gè)人的，責(zé)令限期改正，按每個(gè)違法出租車(chē)位、車(chē)庫(kù)處5000元以上1萬(wàn)元以下罰款；拒不改正的，按每個(gè)違法出租車(chē)位、車(chē)庫(kù)處每月1000元罰款。

電動(dòng)自行車(chē)禁止上樓入戶(hù)充電

現(xiàn)狀：電動(dòng)車(chē)進(jìn)樓入戶(hù)充電存在重大安全隱患，由此引發(fā)的爆炸事故時(shí)有發(fā)生。

《條例》：

建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)規(guī)劃和配套建設(shè)電動(dòng)汽車(chē)、電動(dòng)自行車(chē)集中停放和集中充電設(shè)施。已投入使用的住宅小區(qū)，根據(jù)實(shí)際情況增建、改建電動(dòng)汽車(chē)、電動(dòng)自行車(chē)集中停放場(chǎng)所，完善集中充電等配套設(shè)施。

禁止在建筑物內(nèi)的首層門(mén)廳、疏散通道、安全出口、樓梯間等影響消防通道暢通的區(qū)域停放電動(dòng)自行車(chē)，為電動(dòng)自行車(chē)充電 ；

禁止在標(biāo)準(zhǔn)層二樓以上建筑物專(zhuān)有部分為電動(dòng)自行車(chē)、電動(dòng)自行車(chē)蓄電池充電；

禁止違反安全用電要求亂拉電線和插座為電動(dòng)自行車(chē)、電動(dòng)自行車(chē)蓄電池充電。

04

公共收益

存入銀行專(zhuān)戶(hù)接受政府監(jiān)管

現(xiàn)狀：小區(qū)內(nèi)隨處可見(jiàn)的商業(yè)廣告、露天停車(chē)位的收費(fèi)等都是公共收益，但收益有多少、怎么花，許多業(yè)主卻不知情。

《條例》：

進(jìn)一步完善利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及經(jīng)營(yíng)收益的分配與使用。 明確公共收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，存入銀行專(zhuān)戶(hù)，接受政府監(jiān)管。

對(duì)業(yè)主大會(huì)成立前扣除的經(jīng)營(yíng)管理成本比例確定為30%。要求50%以上的公共收益優(yōu)先用于補(bǔ)充物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。同時(shí)，明確業(yè)主有權(quán)查詢(xún)與公共收益相關(guān)的收支明細(xì)、合同、協(xié)議等材料。

修訂后的條例還專(zhuān)門(mén)針對(duì)侵害業(yè)主公共收益的行為設(shè)置了法律責(zé)任。規(guī)定挪用、侵占公共收益的，由物業(yè)所在地的縣級(jí)以上住建主管部門(mén)責(zé)令限期歸還，沒(méi)收違法所得，并處挪用、侵占金額兩倍以下罰款。造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。挪用、侵占公共收益構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

未將公共收益存入銀行專(zhuān)戶(hù)的，由物業(yè)所在地的縣級(jí)以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

《條例》規(guī)定物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)公示并及時(shí)更新 物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用情況、物業(yè)管理區(qū)域公共收益收支情況、水、電等公共能耗總量、明細(xì)及費(fèi)用分?jǐn)偳闆r等信息。不按規(guī)定公示的，由物業(yè)所在地的縣級(jí)以上住建主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。

05

物業(yè)費(fèi)

禁止以停水停電方式催交物業(yè)費(fèi)

現(xiàn)狀：一方面，業(yè)主投訴物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差亂收費(fèi)；另一方面，物業(yè)服務(wù)人訴苦成本高調(diào)價(jià)難，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)低，形成惡性循環(huán)。

《條例》：

針對(duì)前期物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)難問(wèn)題，《條例》明確規(guī)定了政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)當(dāng)每三年調(diào)整一次并向社會(huì)公布。同時(shí)規(guī)定，因政府指導(dǎo)價(jià)變動(dòng)需要調(diào)整前期物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定，根據(jù)自治區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定先行核定物業(yè)服務(wù)等級(jí)后，按照核定的物業(yè)服務(wù)等級(jí)在政府指導(dǎo)價(jià)的范圍內(nèi)調(diào)整。

針對(duì)物業(yè)收費(fèi)難，《條例》規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿(mǎn)后仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)可采用公告方式催費(fèi)。同時(shí)明確，業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人結(jié)清物業(yè)費(fèi)；未結(jié)清的，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)費(fèi)的結(jié)算作出約定，并告知物業(yè)服務(wù)人；約定由買(mǎi)受方支付的，業(yè)主負(fù)有連帶責(zé)任。

此外，《條例》規(guī)定了12項(xiàng)物業(yè)服務(wù)人的禁止行為。

如禁止以部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、不配合管理等為由減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)質(zhì)量；

禁止采取停止供電、供水、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)，違反該規(guī)定的，由住建部門(mén)責(zé)令改正，處2萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款；

禁止物業(yè)服務(wù)人擅自利用、許可或者默許他人在公共場(chǎng)地、共用部位從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，或者利用公共場(chǎng)地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行廣告宣傳等。

據(jù)了解，新修訂的《條例》進(jìn)一步明確了物業(yè)管理中各行政主管部門(mén)的責(zé)任，完善了政府和部門(mén)監(jiān)督管理體制；優(yōu)化了業(yè)主大會(huì)成立及運(yùn)行的規(guī)定和業(yè)主委員會(huì)工作機(jī)制，明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)；并針對(duì)當(dāng)前小區(qū)車(chē)輛停放、老舊小區(qū)管理、物業(yè)裝飾裝修、公共收益和專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理使用等熱點(diǎn)問(wèn)題作出了專(zhuān)門(mén)規(guī)定。

為進(jìn)一步提高小區(qū)居住品質(zhì)、提升人民群眾生活質(zhì)量，自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳于初開(kāi)始開(kāi)展《條例》的修訂工作，經(jīng)過(guò)近一年半的調(diào)研、征求意見(jiàn)和修改，通過(guò)立足廣西實(shí)際創(chuàng)新舉措，借鑒先進(jìn)地區(qū)的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，并融入新頒布的《民法典》相關(guān)內(nèi)容，《條例》更加符合當(dāng)前社會(huì)發(fā)展和百姓需求，進(jìn)一步完善和優(yōu)化了廣西物業(yè)行業(yè)法規(guī)體系。