物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

《民法典》頒布后首個(gè)全新修訂的省級(jí)地方性物業(yè)管理法規(guī)《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（下簡(jiǎn)稱“《條例》”）于2020年7月24日表決通過(guò)�！稐l例》根據(jù)《民法典》最新規(guī)定，以問(wèn)題為導(dǎo)向，對(duì)物業(yè)管理實(shí)務(wù)中的熱點(diǎn)難點(diǎn)痛點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了有力回應(yīng)和創(chuàng)設(shè)性規(guī)定。本文將對(duì)《條例》的主要?jiǎng)?chuàng)新和亮點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行梳理和解讀。

亮點(diǎn)一：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備資料由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府直接通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)等部門免費(fèi)提供

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議順利召開(kāi)的首要前提是及時(shí)取得物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主名冊(cè)、房屋及建筑物面積清冊(cè)、建筑規(guī)劃總平面圖等籌備資料。現(xiàn)實(shí)中，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于自身利益，以各種理由拒不提供或不及時(shí)不完整移交相關(guān)資料，待業(yè)主正式進(jìn)入投票階段或者表決結(jié)束后又以投票數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確不合法等理由提出各種異議，以此阻撓和拖延業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的成立和選舉活動(dòng)。

為了降低啟動(dòng)籌備工作的難度，落實(shí)《民法典》規(guī)定的行政指導(dǎo)協(xié)助和行政為民便民的精神，《條例》第十六條明確規(guī)定街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到成立業(yè)主大會(huì)書(shū)面報(bào)告或申請(qǐng)的五個(gè)工作日內(nèi)要求人民政府自然資源（城鄉(xiāng)規(guī)劃）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)主管部門提供下列資料:（1）規(guī)劃總平面圖、業(yè)主以及房屋、建筑物面積清冊(cè)、房屋測(cè)繪報(bào)告；（2）已竣工驗(yàn)收的房屋買賣合同清冊(cè)。有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要求提供資料函件之日起五個(gè)工作日內(nèi)予以免費(fèi)提供。

亮點(diǎn)二：明確業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生程序和回避原則

關(guān)于籌備組中業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)委員候選人的產(chǎn)生及兩者的關(guān)系問(wèn)題，在實(shí)務(wù)中一直爭(zhēng)議不斷�！稐l例》第十七條和第三十條做了針對(duì)性規(guī)定：

一是規(guī)定了兩者同樣的產(chǎn)生方式和標(biāo)準(zhǔn)，除業(yè)主自薦和業(yè)主推選途徑外，特別規(guī)定了居（村）民委員會(huì)有權(quán)推薦人選。當(dāng)報(bào)名和推選人選多于預(yù)定人數(shù)時(shí)，不是簡(jiǎn)單的抽簽或者指導(dǎo)部門指定，而是參照物業(yè)類型、組團(tuán)、樓棟、業(yè)主代表性等因素進(jìn)行分類，在不同類別人選之間進(jìn)行隨機(jī)抽選，從而使最終確定的人選具有代表性和廣泛性，有效解決籌備工作中的局部業(yè)主抱團(tuán)報(bào)名造成的壟斷話語(yǔ)權(quán)和候選人名單等問(wèn)題。

二是規(guī)定籌備組中業(yè)主代表被提名為業(yè)主委員會(huì)委員候選人的，不得參與核實(shí)投票人資格、發(fā)放和回收選票、計(jì)票、唱票、監(jiān)票等具體籌備工作，防止利用籌備組成員身份便利在投票與表決過(guò)程中暗箱操作。

亮點(diǎn)三：全面公示業(yè)主委員會(huì)委員候選人資格條件信息，充分滿足業(yè)主知情權(quán)和選擇權(quán)

對(duì)于存在欠費(fèi)及違規(guī)裝修搭建等行為但已經(jīng)整改，特別是一些長(zhǎng)期欠費(fèi)為了達(dá)到報(bào)名條件而臨時(shí)突擊交費(fèi)的業(yè)主是否具備參選業(yè)主委員會(huì)委員資格這一行業(yè)熱點(diǎn)痛點(diǎn)問(wèn)題，《條例》第三十一條規(guī)定已經(jīng)整改的業(yè)主也具備報(bào)名參選資格，但同時(shí)在第十九條規(guī)定候選人基本信息以及候選人對(duì)本人符合資格條件的書(shū)面承諾要公示。第三十條特別規(guī)定，籌備組應(yīng)當(dāng)公告涉及候選人條件資格方面的相關(guān)信息。第三十七條規(guī)定業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)每半年公布委員履行交費(fèi)義務(wù)方面情況。

根據(jù)這些規(guī)定，候選人相關(guān)資格條件的信息包括曾經(jīng)存在的違規(guī)行為及相應(yīng)的整改信息應(yīng)當(dāng)詳細(xì)公示（如是否曾經(jīng)欠費(fèi)、何時(shí)補(bǔ)交欠費(fèi)、何時(shí)拆除違章建筑等），徹底改變以往僅簡(jiǎn)單公示候選人簡(jiǎn)歷、職業(yè)、學(xué)歷的做法，由廣大業(yè)主在全面知曉候選人相關(guān)信息后自行選擇、自行判斷是否投票該候選人，將選舉權(quán)和選擇權(quán)真正賦予廣大業(yè)主。

亮點(diǎn)四：明確規(guī)定業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議中的具體表決意見(jiàn)按房號(hào)公示

業(yè)主行使監(jiān)督權(quán)的前提是享有充分的知情權(quán)，過(guò)往的實(shí)踐中，業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決結(jié)果往往是簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)公布表決事項(xiàng)的總?cè)藬?shù)和總面積比例，致使除了籌備組成員和相關(guān)工作人員以外的其他業(yè)主無(wú)法全面了解本人及他人的具體投票信息，投票結(jié)果是否為投票人真實(shí)意思表示無(wú)從得知。

《條例》第二十四條明確規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用記名投票方式進(jìn)行表決。表決事項(xiàng)、表決結(jié)果、參與表決和未參與表決業(yè)主的房號(hào)及其專有部分面積、委托表決的委托人和代理人房號(hào)、表決意見(jiàn)等情況按規(guī)定進(jìn)行公示，公示期不少于十五日。公示期內(nèi)，業(yè)主對(duì)表決結(jié)果有異議的，可以憑有效身份證明查詢本人的投票信息。在保障業(yè)主隱私權(quán)的基礎(chǔ)上，全面滿足了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，有效杜絕實(shí)務(wù)中冒名假名投票、“被代理被代表”等矛盾糾紛。

亮點(diǎn)五：強(qiáng)化指導(dǎo)部門示范文本指引作用

為防范業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人利用會(huì)議組織者身份便利擅自加入有利于自己濫用職權(quán)和其他違反法律法規(guī)，違背公序良俗，損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，對(duì)部分業(yè)主顯失公平的內(nèi)容，《條例》規(guī)定，提倡業(yè)主大會(huì)參照人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門公布的示范文本制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組、業(yè)主委員會(huì)提交的草案內(nèi)容與示范文本內(nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)在提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決前以醒目方式將不一致的內(nèi)容進(jìn)行公示和說(shuō)明。同時(shí)提倡業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)參照人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

亮點(diǎn)六：明確業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章不同的管理使用規(guī)則

為了使業(yè)主能夠明確區(qū)分業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的法律地位和職責(zé)邊界，破解業(yè)主委員會(huì)和印章保管人專權(quán)越權(quán)難題，《條例》明確規(guī)定實(shí)行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)雙章備案制度，業(yè)主共同作出的決定，應(yīng)當(dāng)加蓋業(yè)主大會(huì)印章并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告，還特別規(guī)定業(yè)主大會(huì)可以委托居 (村) 民委員會(huì)代為保管業(yè)主大會(huì)印章，需要使用業(yè)主大會(huì)印章的，由業(yè)主委員會(huì)或者自行管理的執(zhí)行人向居 (村) 民委員會(huì)提出。

為了使業(yè)主能夠區(qū)分業(yè)主委員會(huì)的任職期限、業(yè)主委員會(huì)作出的決定是否符合法定程序，《條例》規(guī)定業(yè)主委員會(huì)印章的印文應(yīng)當(dāng)包含業(yè)主委員會(huì)名稱、屆別。業(yè)主委員會(huì)做出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)簽字同意，自作出決定之日起三日內(nèi)，將會(huì)議情況以及決定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告。特別規(guī)定了業(yè)主委員作出的決定公告中應(yīng)當(dāng)注明簽字同意的業(yè)主委員會(huì)委員名單、加蓋業(yè)主委員會(huì)印章， 并書(shū)面告知物業(yè)所在地的居 (村) 民委員會(huì)。

亮點(diǎn)七：完善前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的調(diào)整機(jī)制

一方面業(yè)主投訴物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差、亂收費(fèi)，一方面物業(yè)服務(wù)人訴苦成本高調(diào)價(jià)難，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)低形成了惡性循環(huán)。《條例》針對(duì)前期物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)難，具體規(guī)定了政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)當(dāng)每3年調(diào)整一次并向社會(huì)公布，杜絕以往多年不調(diào)整的現(xiàn)象。

針對(duì)前期物業(yè)服務(wù)期間業(yè)主入住進(jìn)度不一、通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議共同表決前期物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)事項(xiàng)困難的現(xiàn)實(shí)情況，《條例》同時(shí)規(guī)定，因政府指導(dǎo)價(jià)變動(dòng)需要調(diào)整前期物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定，根據(jù)自治區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定先行核定物業(yè)服務(wù)等級(jí)后，按照核定的物業(yè)服務(wù)等級(jí)在政府指導(dǎo)價(jià)的范圍內(nèi)調(diào)整。

亮點(diǎn)八：規(guī)范建設(shè)單位解聘和重新選聘前期物業(yè)服務(wù)人行為

前期物業(yè)服務(wù)期間，前期物業(yè)服務(wù)人主動(dòng)或被動(dòng)退出物業(yè)管理項(xiàng)目的情形大量存在，在小區(qū)已有業(yè)主入住情形下，建設(shè)單位能否單方面解除前期物業(yè)服務(wù)合同另行選聘其他物業(yè)服務(wù)人？

為破解這一行業(yè)難題，防止建設(shè)單位濫用開(kāi)發(fā)商地位單方面解聘和另行選聘前期物業(yè)服務(wù)人，《條例》五十三條明確規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)人退出的，建設(shè)單位重新選聘前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)同時(shí)具備幾個(gè)法定條件：

一是物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主入住情況沒(méi)有達(dá)到《條例》第十五條規(guī)定的申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)條件。即只要已達(dá)到成立業(yè)主大會(huì)條件，無(wú)論小區(qū)是否已實(shí)際成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，建設(shè)單位均無(wú)權(quán)單方面重新選聘前期物業(yè)服務(wù)人。

二是建設(shè)單位在物業(yè)買賣合同中對(duì)于沒(méi)達(dá)到成立業(yè)主大會(huì)條件情形下重新選聘前期物業(yè)服務(wù)人相關(guān)事項(xiàng)已有明確的約定。

三是必須通過(guò)招投標(biāo)形式選聘并遵守首次選聘前期物業(yè)服務(wù)人相關(guān)規(guī)定。

四是必須將開(kāi)展招投標(biāo)前后的相關(guān)信息及時(shí)告知主管部門和全體業(yè)主。

五是重新選聘的前期物業(yè)服務(wù)人信用等級(jí)不低于原物業(yè)服務(wù)人的信用等級(jí)，且重新簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)不得低于原合同約定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不得高于原合同的約定的標(biāo)準(zhǔn)。

亮點(diǎn)九：明確界定公共收益的公示內(nèi)容和范圍，規(guī)定業(yè)主有權(quán)查詢與公共收益相關(guān)的收支明細(xì)、合同、協(xié)議等材料

《民法典》第九百四十三條規(guī)定物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，但在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中，物業(yè)服務(wù)人往往簡(jiǎn)單籠統(tǒng)公布一些粗線條的收支項(xiàng)目和收支總額，而且以單個(gè)業(yè)主無(wú)權(quán)查閱或商業(yè)秘密等理由拒絕業(yè)主的進(jìn)一步查詢要求，導(dǎo)致業(yè)主無(wú)從知曉公共收益賬目真實(shí)有效性。

為全面實(shí)現(xiàn)業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人依法享有的知情權(quán)監(jiān)督權(quán)，《條例》第六十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示公共收益收支情況，包括與公共收益相關(guān)的合同或者協(xié)議等。第八十一條規(guī)定，公共收益應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，接受政府監(jiān)管，并接受業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主有權(quán)查詢與公共收益相關(guān)的收支明細(xì)、合同、協(xié)議等材料。業(yè)主大會(huì)成立前的公共收益統(tǒng)一存入設(shè)立的專門賬戶，并在業(yè)主大會(huì)成立后轉(zhuǎn)入業(yè)主大會(huì)指定的賬戶。物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每季度核對(duì)一次公共收益賬目，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示公共收益收支明細(xì)、增值和結(jié)存情況。必要時(shí)，業(yè)主大會(huì)可以對(duì)公共收益進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用在公共收益中列支。

亮點(diǎn)十：明確業(yè)主自行管理執(zhí)行人負(fù)責(zé)人責(zé)任

《民法典》規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，由于業(yè)主自行管理模式尚處于探索當(dāng)中，《條例》第六十九條、七十條對(duì)“業(yè)主自行管理”做出了指導(dǎo)性規(guī)定，指導(dǎo)業(yè)主理性行使自行管理的權(quán)利�！稐l例》強(qiáng)調(diào)了自行管理方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主依法表決通過(guò)并備案，特別規(guī)定業(yè)主委員會(huì)委員、物業(yè)服務(wù)人的相關(guān)規(guī)定適用于自行管理的執(zhí)行人或者負(fù)責(zé)人，有效防止現(xiàn)實(shí)中自行管理責(zé)任人僅享有權(quán)利無(wú)義務(wù)責(zé)任，難以處罰難以追責(zé)的現(xiàn)象。