物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

這些費用不能亂收

電梯、景觀等公用共有設(shè)施設(shè)備運行維護檢測費用納入物業(yè)服務(wù)成本，不再由物業(yè)公司另行收取

堅決取消物業(yè)公司強制收取的公攤耗能費、砸墻費、垃圾清運費、有償服務(wù)費等不合理的自定收費項目

這些項目物業(yè)應(yīng)公示

承接本小區(qū)物業(yè)的承接查驗報告，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備分布圖，明確車位權(quán)屬

物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)項目、服務(wù)標準、收費標準、計費方式、收費依據(jù)、舉報電話等

利用、占用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告、車位車庫以及進行其他經(jīng)營活動歸屬全體業(yè)主的收益

8月8日下午，省發(fā)改委在官網(wǎng)發(fā)布通知，公布了新修訂的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》。該辦法由陜西省發(fā)展和改革委員會、陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、陜西省市場監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)，自9月1日起執(zhí)行，有效期5年。

原陜西省物價局、陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》（陜價服發(fā)〔2014〕85號）以及《陜西省物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)價格管理辦法》（陜價服發(fā)〔2012〕128號）同時廢止。

堅決取消強制向業(yè)主收取公攤耗能費等

省發(fā)改委工作人員介紹，新《辦法》共5章31條，主要內(nèi)容有三方面：

1

明確了物業(yè)服務(wù)收費項目內(nèi)涵及計費方式

按照國家有關(guān)要求，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費、其他服務(wù)費的成本構(gòu)成，將電梯、景觀等共用共有設(shè)施設(shè)備運行維護檢測費用納入物業(yè)服務(wù)成本，不再由物業(yè)公司另行收取。

規(guī)定了物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費、其他服務(wù)費計收標準、計收時間，以及房屋、車位空置期間的費用減免政策。

2

明確了物業(yè)服務(wù)收費的管理方式

物業(yè)服務(wù)收費為屬地管理。成立業(yè)主大會之前的住宅小區(qū)（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費實行政府指導價，由各市、縣依據(jù)《辦法》并結(jié)合實際制定具體實施細則（標準）。

3

明確了物業(yè)服務(wù)收費行為規(guī)范與監(jiān)督管理

堅決取消不合理收費。根據(jù)《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法規(guī)，結(jié)合我省正在實施的居民用電“抄表到戶”政策，明確水電氣暖專營單位、物業(yè)公司、業(yè)主各自承擔的維修（費用）責任。堅決取消物業(yè)公司強制向業(yè)主收取的公攤耗能費、砸墻費、垃圾清運費、有償服務(wù)費等不合理的自定收費項目，業(yè)主可以自行或者委托物業(yè)公司清運裝修產(chǎn)生的垃圾，委托物業(yè)公司清運裝修垃圾的收費標準由雙方自行約定。

保障業(yè)主對相關(guān)事宜的知情權(quán)。要求物業(yè)公司在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示承接本小區(qū)物業(yè)的承接查驗報告，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備分布圖，車位屬性，以及物業(yè)公司名稱、服務(wù)項目、服務(wù)標準、計費方式、收費標準、收費依據(jù)以及價格舉報電話，接受業(yè)主監(jiān)督，不得向業(yè)主收取任何未予標明及公示的費用。同時按要求定期將利用、占用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告、車位車庫以及進行其他經(jīng)營活動歸屬全體業(yè)主的收益據(jù)實公布。

業(yè)內(nèi)專家點評：新辦法確實有不少亮點

新修訂的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》公布后，業(yè)內(nèi)專家何志恒第一時間看了全文。他表示新辦法確實有不少亮點。

1、明確了收停車服務(wù)費要接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托

原文：停車服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托，按照停放服務(wù)合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對指定場地（所）停放的交通工具進行秩序管理、提供服務(wù)所收取的費用。

點評：這個規(guī)定明確了停車服務(wù)費要接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托，按照停放服務(wù)合同約定收取費用，解決了過去只在門口設(shè)道閘、控制進出、沒有服務(wù)、本質(zhì)收取業(yè)主共有場地占道費的所謂“停車管理費”問題。

2、要漲物業(yè)費須成立業(yè)委會，有利于促進業(yè)主大會成立

原文：成立業(yè)主大會之前的住宅小區(qū)（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費實行政府指導價。除此之外，其他類型物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。

點評：明確了成立業(yè)主大會之前實行政府指導價，成立之后實行市場調(diào)節(jié)價。也就是說，想要漲物業(yè)費必須要成立業(yè)主大會，這有利于促進業(yè)主大會的成立，有利于逐步理順長期以來存在的質(zhì)價不符問題。

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責任

原文：未實行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，應(yīng)當計入物業(yè)服務(wù)費成本，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責任，不得在物業(yè)服務(wù)費之外再單獨收取相關(guān)費用，各地可以根據(jù)實際情況制定核算辦法。

點評：明確了管道（線）維修的責任和費用劃分，有利于推動專營單位向終端用戶收取費用，解決長期以來存在的水電暖等代收代繳與物業(yè)服務(wù)費捆綁問題，有利于促進物業(yè)服務(wù)水平改善和提升，有利于化解物業(yè)服務(wù)矛盾。

4、縮短空置房計算標準，由連續(xù)六個月調(diào)整為1個月以上

原文：經(jīng)業(yè)主驗收，暫不使用或者使用后因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認后，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費應(yīng)當下調(diào)。

點評：縮短了過去辦法規(guī)定的連續(xù)六個月空置房計算標準，客觀公正、合理合法地收取業(yè)主物業(yè)服務(wù)費，既減輕了業(yè)主不必要的負擔，也有利于化解物業(yè)矛盾。

5、自備供暖小區(qū)采暖結(jié)束后必須公布收支情況

原文：自備供暖（冷）的小區(qū)，其采暖（冷）費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專營單位提出收費方案（政府對供暖補貼的，補貼方案應(yīng)當包括在收費方案內(nèi)），必須經(jīng)業(yè)主大會或者專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意后據(jù)實收取。采暖（冷）期結(jié)束后，必須向全體業(yè)主公布收支情況。

點評：有利于自備供暖（冷）費用財務(wù)透明，有利于化解物業(yè)矛盾。

6、物業(yè)應(yīng)公示承接查驗報告，有利于從源頭化解矛盾

原文：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示承接本小區(qū)物業(yè)的承接查驗報告，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備分布圖，明確車位權(quán)屬，便于業(yè)主查詢。

點評：規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示承接本小區(qū)物業(yè)的承接查驗報告，有利于從根本上促進建設(shè)單位有效解決工程質(zhì)量遺留問題，有利于業(yè)主接收合格的房產(chǎn)，有利于化解許多小區(qū)源頭存在的物業(yè)矛盾。

7、明確了共有收益的公示時間要求，有利于化解矛盾

原文：物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置據(jù)實公示，公示時間不得少于一個月。業(yè)主有權(quán)查閱、抄錄或者復制所有歸屬全體業(yè)主收益的相關(guān)財務(wù)資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當提供便利。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費收入以及成本費用（構(gòu)成）支出明細。

點評：明確了共有收益的公示時機和公示時間要求，信息透明，有利于化解物業(yè)矛盾。

8、物業(yè)與專營單位簽訂的相關(guān)合同應(yīng)當向全體業(yè)主公開

原文：物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專營單位簽訂的相關(guān)合同應(yīng)當向全體業(yè)主公開，不得損害業(yè)主利益。

點評：上個采暖季個別物業(yè)公司被業(yè)主懷疑“偷暖”的事情，讓西安市民印象很深，規(guī)定這一點有助于避免類似情況發(fā)生。

9、不得限制業(yè)主在自有車位停未登記車

原文：同一小區(qū)內(nèi)，面積小于標準車位的停車服務(wù)費應(yīng)當適當優(yōu)惠……物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收到業(yè)主告知后，不得限制或者妨礙業(yè)主在自有以及租賃的空置車位上免費停放未登記車輛。

點評：對物業(yè)的不合理做法做了否定，這些規(guī)定很新。

臨時停車30分鐘之內(nèi)不得收取費用

在公開征求意見階段，華商報曾經(jīng)進行過報道，概括了10大亮點，這些亮點包括：1.再次明示物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成，讓業(yè)主知道錢用在哪里；

2.前期物業(yè)須執(zhí)行政府指導價，想提高收費就要支持成立業(yè)主大會；

3.明確了酬金制收費方式，為酬金制推廣提供支撐；

4.明確停車服務(wù)費成本核算方法，亂收費將被遏制；

5.對節(jié)假日探親停車收費實行優(yōu)惠，對為業(yè)主提供服務(wù)的臨停車輛免費；

6.未交付的房屋和停車位，應(yīng)由建設(shè)單位交物業(yè)費和停車服務(wù)費；

7.自備供暖小區(qū)在采暖期結(jié)束后，要向全體業(yè)主公布收支情況；

8.小區(qū)物業(yè)的承接查驗報告要公示，有利于減少建設(shè)單位遺留問題；

9.物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費等公示時間，不得少于一個月；

10.“只收費不服務(wù)、少服務(wù)多收費”，嚴肅查處并納入失信企業(yè)名單。

華商報記者對照剛發(fā)布的辦法發(fā)現(xiàn)，除了“對節(jié)假日探親停車收費實行優(yōu)惠，對為業(yè)主提供服務(wù)的臨停車輛免費”這一條有改動外，其他亮點都有保留。

這一點改動后的相應(yīng)內(nèi)容規(guī)定：“鼓勵對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)短時停車服務(wù)費實行優(yōu)惠，對臨時車輛停放服務(wù)費應(yīng)當限定單日收費最高上限�！薄跋铝熊囕v臨時進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收取費用：

（一）臨時停放30分鐘之內(nèi)的車輛；

（二）執(zhí)行公務(wù)的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛；

（三）殘疾人車輛（僅限小區(qū)地面無障礙車位停放的由殘疾人駕駛的車輛）。

公開征求意見階段，華商報還報道了專家提出了6點建議。

專家提出的“明確共有收益可用于保修期滿后的維修和更新、改造”的建議雖然未被寫入，但在第二十五條有相關(guān)規(guī)定：“利用、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、出租等經(jīng)營活動的，所得收益歸屬全體業(yè)主所有，優(yōu)先用于抵扣物業(yè)服務(wù)費或者專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用�！�

對征求意見階段專家提出的其他建議，如“對小區(qū)共有收益可規(guī)定由政府部門委托審計事務(wù)所審計”“鼓勵業(yè)主大會委托第三方專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)標準和費用進行測算”等仍未寫入。

為什么要制定新《辦法》？

物業(yè)公司收費行為不規(guī)范

隨意收取公攤耗能費

車位權(quán)屬及公共收益等不明晰

省發(fā)改委工作人員介紹，首先是定價權(quán)限發(fā)生了變化。2018年，經(jīng)省政府同意，國家發(fā)改委審核，《陜西省定價目錄》（2018版）規(guī)定，普通住宅小區(qū)（多層、高層）前期物業(yè)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費和交通工具停放服務(wù)費（以下簡稱“停車服務(wù)費”）實行政府指導價，具體標準由設(shè)區(qū)市、縣人民政府制定。

其次，群眾對現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費意見較大。我省現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)收費政策文件主要有兩個，即《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》（陜價服發(fā)〔2014〕85號）和《陜西省物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)價格管理辦法》（陜價服發(fā)〔2012〕128號），均實施超過5年，其部分內(nèi)容已不適應(yīng)國家新修訂的《物業(yè)管理條例》和《陜西省定價目錄》（2018版）相關(guān)規(guī)定。

一是物業(yè)公司隨意收取公攤耗能費。按照現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費政策規(guī)定，物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公共照明、景觀設(shè)施等其他共用水、電費用，物業(yè)公司應(yīng)單獨計量，嚴格按照水電價格政策據(jù)實分攤并定期公布。但實際上絕大多數(shù)物業(yè)公司并沒有執(zhí)行“據(jù)實分攤并定期公布”的規(guī)定，而是直接通過定額或者加價電費等方式向業(yè)主收取，也未向業(yè)主公開水電公攤費用的計算方法和詳細數(shù)據(jù)，業(yè)主對此反應(yīng)強烈。

二是物業(yè)公司收費行為不規(guī)范。按照規(guī)定，物業(yè)公司如果提供《物業(yè)服務(wù)合同》或者《前期物業(yè)服務(wù)合同》以外的服務(wù)并收費的，必須事先征得業(yè)主或者業(yè)主委員會的同意。但在現(xiàn)實中，部分物業(yè)公司尤其在前期物業(yè)管理期間，在業(yè)主收房之前對物業(yè)服務(wù)相關(guān)政策的了解和把握不足時就與業(yè)主簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，還有些開發(fā)商采取“物業(yè)交付”等方式引導業(yè)主簽訂增值服務(wù)合同，損害了業(yè)主利益。

三是車位權(quán)屬、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及公共收益不明晰。《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的收益歸屬全體業(yè)主。但事實上部分物業(yè)公司沒有將公共收益據(jù)實公示，小區(qū)業(yè)主對共有部位、共有設(shè)施設(shè)備、車位權(quán)屬等相關(guān)信息一概不知，對公共收益也了解甚少，無法保障自身利益。

為制定新《辦法》，省發(fā)展改革委、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省市場監(jiān)督管理局自3月19日至4月3日，公開征求對《辦法》（征求意見稿）的意見建議，采納了群眾、人大代表、政協(xié)委員，以及律師、業(yè)委會代表、物業(yè)公司等多方面意見建議。