物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。

第三條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第四條 市房屋行政管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，對本市物業(yè)管理活動實(shí)施監(jiān)督管理。

區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

開發(fā)區(qū)管理委員會按照本條例的規(guī)定負(fù)責(zé)本開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

發(fā)展改革、建設(shè)、規(guī)劃、城市管理、工商、價(jià)格、公安、質(zhì)監(jiān)、市政公用、水務(wù)、環(huán)境保護(hù)、民政、人防等相關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理活動的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，按照本條例的規(guī)定，負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

第五條 居民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和開發(fā)區(qū)管理委員會開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范服務(wù)行為，制定并監(jiān)督實(shí)施物業(yè)服務(wù)規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、健康發(fā)展。

第七條 鼓勵業(yè)主大會或者其委托的業(yè)主委員會、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動。

物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。

鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第二章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會

第一節(jié) 業(yè)主大會

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，進(jìn)行業(yè)主自治。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。

第九條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：

（一）物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上的；

（二）首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之二十以上的。

物業(yè)管理區(qū)域符合前款條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會，并報(bào)送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料。建設(shè)單位未及時(shí)履行告知義務(wù)和報(bào)送資料的，已售物業(yè)業(yè)主人數(shù)百分之五以上聯(lián)名可以書面告知。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)自收到書面告知之日起三十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組。

第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列資料：

（一）業(yè)主名冊；

（二）物業(yè)管理區(qū)域劃分證明；

（三）房屋及建筑面積清冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）共用設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置資料；

（七）成立業(yè)主大會必需的其他資料。

第十一條 業(yè)主大會籌備組由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會工作人員一名，居民委員會代表一名，建設(shè)單位代表一名，業(yè)主代表四至六名組成。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)書面通知建設(shè)單位參加籌備工作。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行參加業(yè)主大會籌備組職責(zé)。

籌備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會工作人員擔(dān)任。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主代表推選辦法，明確任職條件、名額分配方式、推選程序，并組織推選業(yè)主代表。

籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自籌備組成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于七日。

籌備組正式開展籌備工作前，區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)對籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識培訓(xùn)。

第十二條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力，且本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。

籌備組成員中的業(yè)主代表還應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約，及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)用途等不當(dāng)使用的行為；本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)單位任職。

第十三條 業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）擬定業(yè)主委員會選舉辦法；

（五）提出業(yè)主委員會組成人員候選人名單；

（六）承擔(dān)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開的十五日前，將前款第一項(xiàng)至第五項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第十四條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交籌備期間的全部資料后解散。

第十五條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合本條例第九條第一款規(guī)定條件的，可以召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會組成人員的辦法。

第十六條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開，并應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議，但應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，并載明委托事項(xiàng)。

業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會書面記錄并存檔。

第十七條 采用集體討論形式召開業(yè)主大會會議的，可以全體業(yè)主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見；凡需業(yè)主投票表決的，表決票應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽名，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時(shí)如實(shí)反映。

業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議不得委托他人。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主應(yīng)當(dāng)另外推選一名業(yè)主代表參加。

第十八條 采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主，由業(yè)主本人或者其委托的代理人實(shí)名簽署意見；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。需投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管理委員會或者其委托的居民委員會應(yīng)當(dāng)對采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會會議的情況進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。

第十九條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議，由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開。

召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前將會議內(nèi)容書面告知居民委員會。

第二十條 業(yè)主委員會未按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會責(zé)令其限期組織召開；逾期仍未組織召開的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會組織召開。

第二十一條 業(yè)主大會監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取和審查業(yè)主委員會的工作報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)告，并決定下列事項(xiàng)：

（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會組成人員；

（三）物業(yè)管理模式；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）續(xù)籌和使用住宅專項(xiàng)維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會組成人員工作津貼的開支范圍、標(biāo)準(zhǔn)；

（八）改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（九）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營及收益分配等事項(xiàng)；

（十）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)；

（十一）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第五項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。

第二十二條 業(yè)主大會會議表決采用紙質(zhì)方式實(shí)名投票；在確保業(yè)主意思表示真實(shí)、有效的前提下，也可以采用手機(jī)信息、電子郵件等方式實(shí)名投票。

業(yè)主大會會議表決結(jié)果和決定應(yīng)當(dāng)以書面形式向全體業(yè)主公示。

第二節(jié) 業(yè)主委員會

第二十三條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生之日為其成立日期。

第二十四條 業(yè)主委員會由五至十一人單數(shù)組成，任期三至五年，可以連選連任。業(yè)主委員會組成人員的具體人數(shù)和任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主委員會組成人員應(yīng)當(dāng)具備法律、法規(guī)規(guī)定的任職條件，并符合本條例第十二條的規(guī)定。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，在全體有表決權(quán)的組成人員中推選業(yè)主委員會主任、副主任。

第二十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府及區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案；開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的，向開發(fā)區(qū)管理委員會備案：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；

（三）業(yè)主委員會組成人員的基本情況。

區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)自收到上述材料后五個(gè)工作日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。業(yè)主委員會持備案回執(zhí)，向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告?zhèn)浒盖闆r。

備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報(bào)告?zhèn)浒竼挝�，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第二十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立印章管理制度，業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章應(yīng)當(dāng)指定專人保管。

業(yè)主大會印章的使用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會的決定；業(yè)主委員會印章的使用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會的決定。

第二十七條 業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定；

（二）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理業(yè)主共有收益；

（六）監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的實(shí)施；

（七）審核需要業(yè)主分?jǐn)偟馁M(fèi)用；

（八）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（九）組織續(xù)籌和監(jiān)督使用住宅專項(xiàng)維修資金；

（十）調(diào)解物業(yè)使用糾紛；

（十一）受業(yè)主委托代表業(yè)主提起或者參與涉及業(yè)主共同利益的仲裁和訴訟；

（十二）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第二十八條 業(yè)主委員會不得有下列行為：

（一）拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；

（三）擅自使用業(yè)主大會印章；

（四）打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害投訴人、舉報(bào)人；

（五）未經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（六）擅自動用住宅專項(xiàng)維修資金、業(yè)主共有收益，侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（七）違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

第二十九條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄并存檔。業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席會議的組成人員簽名后加蓋業(yè)主委員會印章，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不依法召集業(yè)主委員會會議的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會指定其他委員召集業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會組成人員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

第三十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開下列資料，隨時(shí)接受業(yè)主查詢：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用明細(xì)；

（五）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和經(jīng)營收支情況；

（六）占用業(yè)主共有道路、場地設(shè)置車位、車庫的使用和經(jīng)營收支情況；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支明細(xì)；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的資料。

前款第五項(xiàng)至第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布一次。業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第三十一條 業(yè)主委員會任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會，并依法開展換屆選舉工作。

換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會組成人員人選。

業(yè)主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉。

第三十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會指導(dǎo)和監(jiān)督下，將保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會；未完成換屆選舉的，移交給物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會代管。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會組成人員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列檔案資料、印章及財(cái)物。業(yè)主委員會組成人員決定集體辭職的，應(yīng)當(dāng)將其保管的前款所列檔案資料、印章及財(cái)物移交給物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會代管。

不按時(shí)移交本條第一款、第二款所述檔案資料、印章及財(cái)物的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)責(zé)令交回；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三節(jié) 物業(yè)管理委員會

第三十三條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，代行業(yè)主委員會職責(zé)：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會指導(dǎo)兩次后仍不能成立的；

（三）業(yè)主委員會不履行職責(zé)達(dá)一年以上、無法正常開展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會指導(dǎo)兩次后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

第三十四條 物業(yè)管理委員會由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會組織成立，由業(yè)主成員以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會、公安派出所、居民委員會、建設(shè)單位派員組成。

物業(yè)管理委員會由九至十三人單數(shù)組成。其中業(yè)主成員不少于百分之五十，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會的業(yè)主成員資格應(yīng)當(dāng)符合本條例第二十四條第二款的規(guī)定。

物業(yè)管理委員會成員應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第三十五條 自物業(yè)管理委員會成立之日起十日內(nèi)，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將成立情況書面告知物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門；開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)將成立情況書面告知市物業(yè)管理行政主管部門。

物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第三十六條 物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，就物業(yè)共同管理事項(xiàng)征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。

物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會依法備案之日起七日內(nèi)，與業(yè)主委員會辦理相關(guān)資料及財(cái)物移交手續(xù)后解散。

第四節(jié) 其他規(guī)定

第三十七條 召開首次業(yè)主大會會議所必需的宣傳、資料、文印等籌備經(jīng)費(fèi)，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會籌備組成立之前，將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會設(shè)立的專用賬戶，供業(yè)主大會籌備組使用。

首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督�；I備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)退還建設(shè)單位。

第三十八條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度。住宅專項(xiàng)維修資金、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會組成人員工作津貼等應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)要求建賬、入賬并定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)妥善保管財(cái)務(wù)原始憑證及相關(guān)會計(jì)資料。

第三十九條 經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)決定是否委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對住宅專項(xiàng)維修資金、業(yè)主共有收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會組成人員工作津貼等相關(guān)財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主。業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計(jì)憑證、會計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。

對任期和離任的業(yè)主委員會組成人員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

第四十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知居民委員會。

第四十一條 業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會書面提出撤銷申請；業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向市、區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門書面提出撤銷申請。

受理申請的單位應(yīng)當(dāng)在十五個(gè)工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請人；業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，逾期不改正的，應(yīng)當(dāng)撤銷其決定并通告全體業(yè)主。

第三章 前期物業(yè)管理

第四十二條 本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主或者業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。

建設(shè)單位負(fù)責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同。

第四十三條 新建建設(shè)項(xiàng)目擬實(shí)行物業(yè)管理的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，持建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案向物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請。

區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)自受理之日起三十日內(nèi)，根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，向建設(shè)單位出具物業(yè)管理區(qū)域劃分決定。區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門劃分物業(yè)管理區(qū)域前應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的意見。

第四十四條 劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，根據(jù)相對獨(dú)立、便于管理的原則，按照下列情況進(jìn)行具體劃分：

（一）按照物業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定；

（二）物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；

（三）已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨(dú)立使用的，經(jīng)業(yè)主大會同意后可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；

（四）不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，業(yè)主未入住前，經(jīng)各自建設(shè)單位同意，并已向物業(yè)買受人明示，或者業(yè)主入住后，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域劃分后不得擅自變更。

確需變更的，應(yīng)當(dāng)形成調(diào)整方案，并向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會提出申請。

調(diào)整方案應(yīng)當(dāng)對調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等作出規(guī)定，并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ�物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。

物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

第四十六條 影響消防、避險(xiǎn)、燃?xì)�、電梯以及其他共用設(shè)施設(shè)備使用的，不得劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

對物業(yè)管理區(qū)域劃分有爭議的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門會同物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府確定，或者由開發(fā)區(qū)管理委員會確定。

第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域劃分后，建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將下列材料向物業(yè)買受人明示，并作為買賣合同的附件：

（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍；

（二）共用部位的名稱、位置和面積；

（三）共用設(shè)施設(shè)備的名稱、用途；

（四）物業(yè)管理用房的位置和面積。

第四十八條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約包括下列內(nèi)容：

（一）使用維護(hù)物業(yè)共有部分的規(guī)則；

（二）使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù)；

（三）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù)；

（四）分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域各類費(fèi)用的方式；

（五）違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

臨時(shí)管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會通過的管理規(guī)約生效時(shí)終止。

第四十九條 現(xiàn)售商品房出售之日三十日前，預(yù)售商品房取得《商品房預(yù)售許可證》前，住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模不超過三萬平方米的，經(jīng)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)之日起三十日內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

第五十條 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會備案。區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)自備案之日起五個(gè)工作日內(nèi)將備案情況書面報(bào)告市物業(yè)管理行政主管部門。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將備案后的臨時(shí)管理規(guī)約在銷售場所公示。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約。

第五十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；期限未滿，但業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第五十二條 新建住宅物業(yè)交付使用十五日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)，與竣工驗(yàn)收資料不符的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)整修。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。

建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在承接查驗(yàn)過程中共同侵害業(yè)主利益的，應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查驗(yàn)二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備清單；

（三）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）業(yè)主名冊；

（六）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。

第五十四條 承接查驗(yàn)過程中，因建設(shè)單位逾期不提供相關(guān)合格證明材料、物業(yè)項(xiàng)目存在嚴(yán)重安全隱患和重大工程缺陷等影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)拒絕承接該項(xiàng)目。

承接查驗(yàn)的費(fèi)用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持物業(yè)承接查驗(yàn)相關(guān)資料向物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會備案。

物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十六條 新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付，其面積、位置應(yīng)當(dāng)符合《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《居住區(qū)公建配套設(shè)施建設(shè)合同》要求，并在建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中載明。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：

（一）物業(yè)建筑面積三十萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；

（二）物業(yè)建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標(biāo)準(zhǔn)提供；

（三）物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)按照辦公用房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的百分之五十。

業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不少于三十平方米。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主委員會依法備案之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交辦公用房。

物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主共有，無償提供給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。任何單位和個(gè)人不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓、出租或者改作他用。

第五十七條 前期物業(yè)管理期間，有下列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間依法交接：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿再續(xù)簽合同的；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離的；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照或者資質(zhì)證書的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第五十八條 前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位已經(jīng)注銷或者無法履行相關(guān)義務(wù)，但尚未成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于退出物業(yè)管理區(qū)域六個(gè)月前書面告知業(yè)主及物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，組織業(yè)主成立業(yè)主大會，決定管理模式。

第五十九條 物業(yè)交付使用前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，交付使用后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第四章 物業(yè)服務(wù)與管理

第六十條 從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)證書許可范圍內(nèi)承接物業(yè)管理服務(wù)，不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。

第六十一條 業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會備案。

第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接手續(xù)。

交接雙方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀進(jìn)行確認(rèn)，并報(bào)物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會備案。

第六十三條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)的基本情況；

（二）委托方和受托方的權(quán)利義務(wù)；

（三）物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求；

（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；

（五）物業(yè)的維修和養(yǎng)護(hù)要求；

（六）公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)；

（七）合同的期限、變更和解除；

（八）合同終止時(shí)物業(yè)資料、財(cái)物的移交方式；

（九）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；

（十）住宅專項(xiàng)維修資金的管理使用；

（十一）物業(yè)管理服務(wù)用房；

（十二）雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)合同，并遵守下列規(guī)定：

（一）按照物業(yè)服務(wù)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；

（二）及時(shí)向業(yè)主告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；

（四）協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；

（五）接受居民委員會指導(dǎo)和監(jiān)督，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不配合管理等為由減少服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)質(zhì)量，不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將該物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個(gè)人。

電梯、鍋爐、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

第六十六條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會核查。

實(shí)行包干制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)的適用范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門制定。市場調(diào)節(jié)價(jià)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在成本核算、公開公示、與業(yè)主充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第六十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示等形式督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。

物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得向業(yè)主收取費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以由雙方另行約定。

第六十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)怯涍M(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的外來人員和車輛，并定時(shí)對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行巡邏。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安裝監(jiān)控安防設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修、養(yǎng)護(hù)，確保正常運(yùn)行。

第六十九條 本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告制度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會及相關(guān)部門報(bào)告：

（一）發(fā)生火災(zāi)、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全；

（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在八小時(shí)以內(nèi)難以排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全；

（三）發(fā)生群體性突發(fā)事件，影響社會和諧穩(wěn)定；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大傷亡事件；

（五）其他影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的事件。

第七十條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工并承擔(dān)相關(guān)的配套建設(shè)。供水、供電、供氣、供熱等計(jì)量裝置應(yīng)當(dāng)按照專有部分一戶一表、共有部分獨(dú)立計(jì)量表配置。

專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備日常維修、養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修、養(yǎng)護(hù)的主要事項(xiàng)以及費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)和方式，并對其維修、養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督。

第七十一條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已建成的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶分戶計(jì)量表，或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，由業(yè)主大會決定是否移交給專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)管理。決定移交的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位進(jìn)行驗(yàn)收。

驗(yàn)收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)和管理；驗(yàn)收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營單位按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)量保修期內(nèi)的整改費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

第七十二條 專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶服務(wù)并收取費(fèi)用，對公共能耗應(yīng)當(dāng)獨(dú)立安裝計(jì)量裝置，計(jì)量收費(fèi)。

專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收相關(guān)費(fèi)用，并支付一定的代收服務(wù)費(fèi)。代收服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。專業(yè)經(jīng)營單位、受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主轉(zhuǎn)嫁代收服務(wù)費(fèi)。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

第七十三條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿七日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)撤出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿三個(gè)月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，也沒有要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，合同當(dāng)事人一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月告知對方當(dāng)事人。

第七十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)撤出管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員，并向業(yè)主委員會履行下列交接義務(wù)：

（一）移交本條例第五十三條規(guī)定的相關(guān)資料；

（二）移交物業(yè)資料，實(shí)行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交物業(yè)服務(wù)期間的財(cái)會資料；

（三）物業(yè)管理用房；

（四）清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財(cái)物。

因維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)?shù)仍�因�(qū)е码娞�、鍋爐、消防、監(jiān)控安防等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第七十五條 配套設(shè)施不齊全的老舊住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照政府補(bǔ)助、單位自主、居民自愿的原則，逐步改造提升。

市、區(qū)、縣人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)制定年度改造計(jì)劃，安排專項(xiàng)資金，用于老舊住宅小區(qū)的改造提升。對產(chǎn)權(quán)單位自主開展的改造提升，市、區(qū)、縣人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

第七十六條 老舊住宅小區(qū)改造提升完成后，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，決定管理模式。

未實(shí)行物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會組織實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù)，所需費(fèi)用由物業(yè)使用人承擔(dān)。

第七十七條 業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理服務(wù)活動中發(fā)生爭議的，可以要求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會調(diào)解，也可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

第七十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時(shí)更新：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書，物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的基本情況、聯(lián)系方式，客服、工程維修電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；

（三）電梯、鍋爐、消防、監(jiān)控安防等共用設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（四）代收代繳事項(xiàng)；

（五）水、電、熱等公共能耗總量、明細(xì)及費(fèi)用分?jǐn)偡绞剑?/p>

（六）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益情況；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)公示的其他信息。

第七十九條 市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價(jià)體系，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息實(shí)行動態(tài)管理，向社會公布評價(jià)結(jié)果。

區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和開發(fā)區(qū)管理委員會具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息征集、考核、評價(jià)、匯總和核查工作。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息的征集、核查工作。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第八十條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照不動產(chǎn)權(quán)屬證書載明的用途，或者規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)用途，使用物業(yè)及公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

確需改變的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意。

第八十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房；

（二）在居民住宅樓、未配套設(shè)立專用煙道的商住綜合樓以及商住綜合樓內(nèi)與居住層相鄰的商業(yè)樓層內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建產(chǎn)生油煙、異味、廢氣的餐飲服務(wù)項(xiàng)目；

（三）占用或者損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備；

（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，開挖、擴(kuò)建地下室；

（五）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（六）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆和劇毒等危險(xiǎn)性物品；

（七）損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地，妨礙公共疏散通道、安全出口暢通；

（八）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（九）超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放噪聲；

（十）法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會報(bào)告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主有權(quán)依照法律、法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失；業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政管理部門投訴和舉報(bào)，對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法申請仲裁或者提起訴訟；業(yè)主委員會可以按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為依法申請仲裁或者提起訴訟。

第八十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將擬出售、附贈或者出租車位、車庫的相關(guān)信息在銷售場所顯著位置公示。

第八十三條 占用業(yè)主共有道路、場地用于停放汽車的車位、車庫屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得出售、附贈或者出租。

業(yè)主共有用于停放汽車的車位、車庫的使用，由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定。

第八十四條 占用業(yè)主共有道路、場地停放汽車的，由業(yè)主大會決定是否收取場地占用費(fèi)、收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等事項(xiàng)。業(yè)主大會決定收取機(jī)動車輛場地占用費(fèi)的，場地占用費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取機(jī)動車輛停放服務(wù)費(fèi)。機(jī)動車輛停放服務(wù)費(fèi)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有。

機(jī)動車輛場地占用費(fèi)、機(jī)動車輛停放服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將機(jī)動車輛場地占用費(fèi)、機(jī)動車輛停放服務(wù)費(fèi)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對機(jī)動車輛場地占用費(fèi)收支情況進(jìn)行監(jiān)督，并向業(yè)主大會報(bào)告。

業(yè)主對汽車停放有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同。

公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等車輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時(shí)停放，不得收取費(fèi)用。

第八十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告、車位車庫和進(jìn)行其他經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會同意，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第六章 物業(yè)保修金與住宅專項(xiàng)維修資金

第八十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照國務(wù)院及其建設(shè)行政主管部門的規(guī)定對物業(yè)保修期內(nèi)的建設(shè)工程質(zhì)量承擔(dān)保修義務(wù)。不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立的保修金專門賬戶交存物業(yè)保修金。

物業(yè)保修期內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)管理行政主管部門提出物業(yè)保修金使用申請。需要委托建筑工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)鑒定的，鑒定費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在保修金動用后三個(gè)工作日內(nèi)書面通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到書面通知之日起十五日內(nèi)足額補(bǔ)存。建設(shè)單位對維修責(zé)任承擔(dān)有異議的，可以在前款規(guī)定的期限內(nèi)依法申請仲裁或者提起訴訟，由責(zé)任人在相關(guān)法律文書生效之日起十五日內(nèi)補(bǔ)存物業(yè)保修金。逾期不申請仲裁或者不起訴的，視為其認(rèn)可承擔(dān)維修責(zé)任。

第八十七條 物業(yè)保修期限屆滿后，業(yè)主自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，由業(yè)主負(fù)責(zé)；業(yè)主與物業(yè)使用人另有約定的，從其約定。業(yè)主或者物業(yè)使用人也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。

第八十八條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)、與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)交存住宅專項(xiàng)維修資金。出售公有住房的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存住宅專項(xiàng)維修資金，公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在售房款中提取住宅專項(xiàng)維修資金。

業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金歸業(yè)主所有；從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金歸公有住房售房單位所有。

住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)保修期限屆滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

商品住宅、公有住房已經(jīng)出售但未交存住宅專項(xiàng)維修資金的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交住宅專項(xiàng)維修資金。

第八十九條 商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金足額存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得代收住宅專項(xiàng)維修資金。

業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供陜西省住宅專項(xiàng)維修資金專用收據(jù)；未提供專用收據(jù)的，建設(shè)單位不得將房屋交付使用；已入住的住宅小區(qū)，仍有部分未售出房屋的，由建設(shè)單位在辦理不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記時(shí)代為交存住宅專項(xiàng)維修資金。

第九十條 業(yè)主大會成立前，住宅專項(xiàng)維修資金由物業(yè)管理行政主管部門代為管理。業(yè)主大會成立后，住宅專項(xiàng)維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會在商業(yè)銀行開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。開戶銀行應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理行政主管部門簽訂監(jiān)督協(xié)議。

物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶及資金使用進(jìn)行監(jiān)督。

第九十一條 使用住宅專項(xiàng)維修資金相關(guān)業(yè)主有約定的，從其約定；無約定的，根據(jù)其各自擁有物業(yè)的建筑面積比例按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/p>

（一）用于小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的，由小區(qū)業(yè)主按照其擁有物業(yè)的建筑面積比例承擔(dān)，并從小區(qū)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金中列支；

（二）用于整幢樓本體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的，由整幢樓業(yè)主按照其擁有物業(yè)的建筑面積比例承擔(dān)，并從該幢業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金中列支；

（三）用于本單元內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的，由本單元內(nèi)業(yè)主按照其擁有物業(yè)的建筑面積比例承擔(dān)，并從該單元業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

使用住宅專項(xiàng)維修資金，涉及尚未售出的住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)或者建設(shè)單位、公有住房售房單位保留自用、經(jīng)營的，建設(shè)單位、公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。

第九十二條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，住宅專項(xiàng)維修資金中的剩余部分應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)受讓人。

因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，剩余的住宅專項(xiàng)維修資金業(yè)主交存的應(yīng)當(dāng)退還業(yè)主；公有住房單位交存的部分返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系收繳同級國庫。

第九十三條 物業(yè)保修期限屆滿后，發(fā)生下列緊急情況危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施，并同時(shí)向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會提出住宅專項(xiàng)維修資金使用申請：

（一）屋面、外墻防水損壞造成滲漏的；

（二）樓體外立面脫落的；

（三）電梯故障，經(jīng)特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)檢測，需要維修、更新或者改造的；

（四）消防設(shè)施故障，消防管理部門要求對消防設(shè)施維修、更新或者改造的；

（五）二次供水水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的，但專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外；

（六）專用排水設(shè)施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的。

區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會收到申請后，應(yīng)當(dāng)立即赴現(xiàn)場查勘。屬于前款規(guī)定情形的，應(yīng)當(dāng)出具住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用確認(rèn)書，并通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)立即組織維修。

未聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主按照本條規(guī)定履行相關(guān)責(zé)任。

第九十四條 應(yīng)急使用住宅專項(xiàng)維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主憑應(yīng)急使用確認(rèn)書、維修工程造價(jià)審核報(bào)告及相關(guān)資料申請撥付住宅專項(xiàng)維修資金。維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金中直接列支。

應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用住宅專項(xiàng)維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第九十五條 市人民政府應(yīng)當(dāng)制定住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法。住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法應(yīng)當(dāng)包括保值增值管理、使用計(jì)劃報(bào)告、應(yīng)急使用、財(cái)務(wù)預(yù)決算管理、審計(jì)監(jiān)督和業(yè)主查詢對賬等制度。

第七章 監(jiān)督管理

第九十六條 市、區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)管理工作綜合考核制度，定期對物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，并納入年度工作目標(biāo)責(zé)任考核。

第九十七條 市、區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)制，督促有關(guān)部門依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展，研究解決物業(yè)管理工作中的重大問題。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會可以召集由業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、公安派出所、居民委員會等方面的代表參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。

第九十八條 市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施；

（二）依法審核物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)；

（三）建立物業(yè)管理行政監(jiān)督管理綜合平臺和物業(yè)管理信用信息平臺；

（四）統(tǒng)籌物業(yè)保修金、住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)督管理工作；

（五）監(jiān)督指導(dǎo)各區(qū)、縣、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理行政監(jiān)管工作；

（六）組織物業(yè)管理相關(guān)培訓(xùn)；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第九十九條 區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府履行物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動；

（三）前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗(yàn)、業(yè)主委員會備案；

（四）按照職權(quán)劃分監(jiān)督管理物業(yè)保修金、住宅專項(xiàng)維修資金；

（五）劃分物業(yè)管理區(qū)域；

（六）征集、核查和監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息，并接受查詢；

（七）建立相關(guān)物業(yè)管理檔案；

（八）定期培訓(xùn)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會物業(yè)管理相關(guān)工作人員和業(yè)主委員會組成人員；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第一百條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)設(shè)置專門機(jī)構(gòu)，配備專職人員，并履行下列職責(zé)：

（一）組織、指導(dǎo)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會履行職責(zé)；

（二）組織成立物業(yè)管理委員會；

（三）業(yè)主委員會、物業(yè)交接備案；

（四）調(diào)解物業(yè)管理糾紛；

（五）采集物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息，調(diào)查業(yè)主滿意度；

（六）指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交；

（七）按照本條例第三十二條第一款、第二款規(guī)定代管相關(guān)檔案資料、印章及財(cái)物；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第一百零一條 開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)當(dāng)履行本條例第九十九條、第一百條規(guī)定的職責(zé)。

第一百零二條 相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)下列工作：

（一）建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)新建住宅交付使用備案，監(jiān)督建設(shè)單位履行建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任，監(jiān)督檢查建筑裝飾裝修活動；

（二）規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理用房規(guī)劃，負(fù)責(zé)對違法建筑的認(rèn)定；

（三）城市管理部門負(fù)責(zé)依法查處違法建筑、損壞綠地、涂寫刻畫與貼掛等行為；

（四）工商行政管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查無照經(jīng)營活動；

（五）價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查價(jià)格公示、違規(guī)收費(fèi)活動；

（六）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查治安、消防、技防、養(yǎng)犬等活動；

（七）質(zhì)監(jiān)行政主管部門負(fù)責(zé)特種設(shè)備安全監(jiān)管、監(jiān)督檢查市場計(jì)量行為；

（八）發(fā)展改革行政管理部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)電力設(shè)施的運(yùn)行；

（九）燃?xì)�、供熱行政管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查燃?xì)膺\(yùn)行、集中供熱活動；

（十）水行政主管部門負(fù)責(zé)供水設(shè)施建設(shè)的監(jiān)督管理及供水設(shè)備運(yùn)行的監(jiān)督檢查；

（十一）環(huán)境保護(hù)行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查違法排放污水、飲食服務(wù)業(yè)油煙污染等活動。

第一百零三條 任何單位和個(gè)人對違反本條例規(guī)定的行為，可以向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和開發(fā)區(qū)管理委員會及其他有關(guān)部門投訴舉報(bào)，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查核實(shí)，并依法處理。

有關(guān)單位在接到投訴、舉報(bào)后應(yīng)當(dāng)?shù)怯�，屬于本單位職�?quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)受理，并在五個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)辦理情況；不屬于本單位職權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交有權(quán)單位。接受移交單位對管轄權(quán)有異議的，由物業(yè)所在地市、區(qū)、縣人民政府指定管轄，不得再移交。對于十名以上業(yè)主聯(lián)名、業(yè)主委員會、居民委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴、舉報(bào)的違法違規(guī)行為，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)于二個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)是否受理，并按時(shí)回復(fù)辦理情況。

行政執(zhí)法單位需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域開展執(zhí)法工作的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)提供便利。

第八章 法律責(zé)任

第一百零四條 違反本條例第九條第三款規(guī)定，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會未在規(guī)定期限內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會籌備組的，由市、區(qū)、縣人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對負(fù)有責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員給予行政處分。

第一百零五條 違反本條例第十條、第五十三條、第七十四條第一款規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不報(bào)送、移交有關(guān)資料的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

違反本條例第七十四條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財(cái)物的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會責(zé)令追回；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第一百零六條 違反本條例第二十八條規(guī)定，業(yè)主委員會及其組成人員實(shí)施相關(guān)禁止行為的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會組織召開業(yè)主大會會議選舉新的業(yè)主委員會；相關(guān)責(zé)任人員構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

業(yè)主委員會組成人員因個(gè)人行為造成其他業(yè)主合法權(quán)益受到侵害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第一百零七條 違反本條例第四十七條、第八十二條第二款規(guī)定，建設(shè)單位未明示、公示相關(guān)信息的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處二萬元以上五萬元以下罰款。

第一百零八條 違反本條例第四十九條第一款，第五十條第一款、第二款，第五十二條第一款，第五十六條第一款、第三款，第六十一條，第六十五條第一款，第七十三條第一款，第八十一條第三項(xiàng)，第八十五條規(guī)定，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會依照《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。

第一百零九條 違反本條例第六十條規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理服務(wù)、超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理服務(wù)或者出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第一百一十條 違反本條例第六十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)報(bào)告物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的重大事件的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會給予警告，并處五千元以上二萬元以下罰款。

第一百一十一條 違反本條例第七十條第一款、第七十一條第二款規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位拒不承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和管理責(zé)任的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會責(zé)令限期改正；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第一百一十二條 違反本條例第七十八條第五項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r或者公示失實(shí)信息的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上三萬元以下罰款。

第一百一十三條 違反本條例第八十九條第一款規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收住宅專項(xiàng)維修資金的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期移交；逾期未移交的，處所收金額百分之一以上百分之五以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第一百一十四條 違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

本條例規(guī)定的行政處罰，屬于經(jīng)國務(wù)院或者陜西省人民政府批準(zhǔn)的城市管理相對集中行政處罰權(quán)范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)實(shí)施。

第一百一十五條 作出吊銷資質(zhì)證書或者二十萬元以上罰款處罰決定的，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人有要求舉行聽證的權(quán)利。

當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

第一百一十六條 拒絕、阻礙物業(yè)管理行政主管部門、開發(fā)區(qū)管理委員會、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者其他相關(guān)部門的工作人員執(zhí)行公務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依法處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第一百一十七條 物業(yè)管理行政主管部門、開發(fā)區(qū)管理委員會、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者其他相關(guān)部門的工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者行政監(jiān)察部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第九章 附 則

第一百一十八條 本條例中有關(guān)用語的含義：

（一）物業(yè)，是指房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地；

（二）物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人；

（三）專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，是指變（配）電、二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓、熱交換站等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。

第一百一十九條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)的，參照本條例執(zhí)行。