鹽城市物業(yè)管理實施細則

　　第一章總則
　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)當事人的合法權益，提高城市物業(yè)管理水平，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)，結合我市實際，制定本實施細則。
　　第二條本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動適用本實施細則。
　　第三條本實施細則所稱業(yè)主，是指房屋的所有權人，即房屋登記簿記載的權利人（含商品房預告登記的權利人）。
　　本實施細則所稱使用人，是指房屋的實際使用人和承租人。
本實施細則所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質、從事物業(yè)服務的企業(yè)。
　　第四條市房產(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門，負責本市行政區(qū)域內物業(yè)管理工作的管理、監(jiān)督和本細則的組織實施。
　　各縣（市、區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門是本行政區(qū)域內的物業(yè)管理行政主管部門，負責轄區(qū)內物業(yè)管理的監(jiān)管、考核和矛盾調處及業(yè)主大會的指導等日常工作。
　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責指導和監(jiān)督本區(qū)域內的物業(yè)管理活動，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，做好社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理協(xié)調配合的有關工作；負責轄區(qū)內物業(yè)項目經(jīng)理及其從業(yè)人員的日常管理與考評，調處矛盾糾紛。

　　建設、規(guī)劃、城管、工商、物價、公安、司法、民政等部門按照各自職責范圍，協(xié)同實施本細則。
　　(一)各縣（市、區(qū)）政府
　　負責把住宅物業(yè)管理納入社區(qū)管理范疇，加強對住宅物業(yè)管理工作的指導、協(xié)調和監(jiān)督；協(xié)調解決小區(qū)管理中的綜合性問題；督促街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))會同房產(chǎn)行政主管部門做好業(yè)主大會(業(yè)主委員會)籌備組建、換屆工作，幫助業(yè)主把好業(yè)主委員會籌備組人選關，并落實考核工作。
　　(二)房產(chǎn)行政主管部門
　　負責對住宅物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，加強物業(yè)服務企業(yè)資質管理和從業(yè)人員資格管理；對住宅專項維修資金的歸集、使用進行指導和監(jiān)管；主動依靠街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))，做好業(yè)主大會(業(yè)主委員會)組建、換屆、備案工作，指導其日常運作；依法對物業(yè)管理區(qū)域內的違法行為進行查處。
　　(三)規(guī)劃行政主管部門
　　負責新建住宅小區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，按規(guī)定配置各類公建配套設施；依法查處住宅小區(qū)內的違法建筑及外立面開墻破洞行為。
　　(四)建設行政主管部門
　　負責對在建住宅施工過程中的質量監(jiān)督和管理；協(xié)調處理房屋保修期內由于工程質量問題引發(fā)的投訴和矛盾；負責物業(yè)管理區(qū)域內綠化工作的行業(yè)指導管理和綠化調整樹木、綠地變動的審批，協(xié)調解決因植物品種影響居民生活以及綠化養(yǎng)護引發(fā)的矛盾；負責物業(yè)管理區(qū)域內污水排放，燃氣管道設施的檢修、維護工作。依法查處毀綠行為。
　　(五)城管行政主管部門
　　負責對物業(yè)管理區(qū)域內的亂設攤點等行為進行查處；負責對物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生的檢查、指導和監(jiān)督；負責對不履行市容衛(wèi)生責任區(qū)制度的物業(yè)服務單位進行查處；加強對物業(yè)管理區(qū)域內戶外廣告設施的日常管理和安全檢查。依法查處破壞環(huán)衛(wèi)設施行為。
　　(六)公安行政主管部門
　　指導、督促物業(yè)服務企業(yè)和保安人員開展安全防范工作，指導落實物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范設施建設；消除物業(yè)管理區(qū)域內的治安隱患，及時查處治安案件，調解各類涉及治安管理的矛盾；加強對保安人員、外來人口和寵物的管理。
　　(七)物價行政主管部門
　　確認物業(yè)服務最高收費標準和物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務收費標準；對物業(yè)管理活動中的各項收費進行檢查和管理，對超標準和超范圍收費進行查處；受理物業(yè)管理收費價格咨詢及投訴，協(xié)調解決因物業(yè)管理收費引發(fā)的矛盾和糾紛。
　　(八)環(huán)保行政主管部門
　　負責對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設項目依法進行環(huán)境影響評價文件審批和環(huán)境保護設施竣工驗收；對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的污染源依法實施監(jiān)督管理，對違反環(huán)保法律法規(guī)的行為依法進行查處；對涉及環(huán)保的投訴和糾紛進行調查處理。
　　(九)工商行政主管部門
　　加強企業(yè)登記審查，對未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準擅自將居住用房改變?yōu)榉蔷幼∮梅康膱鏊�，不予核準登記�?br style="margin:0px;padding:0px;color:#464445;font-size:14.44444465637207px;height:10px;line-height:10px;text-align:justify;white-space:normal;background-color:#ffffff;" />　　(十)質監(jiān)行政主管部門
　　對物業(yè)管理區(qū)域內的電梯等特種設備進行安全監(jiān)察，督促使用單位做好特種設備的注冊登記、維護保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作；查處安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為；調查處理物業(yè)管理區(qū)域內的特種設備事故。
　　(十一)民政行政主管部門
　　落實街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、居委會對業(yè)主委員會的指導、監(jiān)督和日常管理。
　　(十二)物業(yè)管理區(qū)域內，供電、供水、供氣、供熱、通信、廣電、郵政、路燈、環(huán)衛(wèi)等單位依據(jù)計量器具顯示的量值向最終分戶使用人收取有關費用。有償委托物業(yè)服務企業(yè)代收的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。并按規(guī)定負責物業(yè)管理區(qū)域內市政公用設施和相關設備設施的養(yǎng)護維修。
　　第五條各級政府應當扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，逐步建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平。
　　物業(yè)服務企業(yè)按照國家有關規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。

　　第二章業(yè)主及業(yè)主大會
　　第六條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：
　�。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；
　�。ǘ�）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；
　　（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
　�。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會會議，行使投票權；
　�。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；
　�。�六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
　�。ㄆ撸┍O(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
　�。ò耍�對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；
　　（九）監(jiān)督住宅專項維修資金的使用執(zhí)行情況；
　　（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
　　第七條業(yè)主應當履行下列義務：
　�。ㄒ唬┳袷貒�家和地方相關物業(yè)管理的規(guī)定；
　�。ǘ�）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
　　（三）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
　�。ㄋ模﹫�(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；
　�。ㄎ澹┌凑蘸贤�約定按時交納物業(yè)服務費用；
　　（六）按照有關規(guī)定交納住宅專項維修資金；
　�。ㄆ撸┡浜衔飿I(yè)服務企業(yè)的服務活動；
　�。ò耍┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
　　第八條業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。
　　第九條物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。
　　業(yè)主大會會議應當由物業(yè)管理區(qū)域內持有二分之一以上投票權的業(yè)主參加。業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組，并可推選小組代表出席業(yè)主大會。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會。
　　第十條物業(yè)管理區(qū)域內，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十，或者物業(yè)交付使用已超過一年，且交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十的，應當召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
　　同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主應當在物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立首次業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
　　一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。
　　第十一條業(yè)主大會成立條件成熟的，建設單位應當書面告知物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文書資料。建設單位未及時書面告知，業(yè)主向縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面要求。
　　縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當在接到建設單位書面告知或業(yè)主書面要求的15日內，會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導建設單位和業(yè)主推薦業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員�；I備組組成人員為5名（社區(qū)居委會、建設單位各1名，業(yè)主代表3名）。業(yè)主代表由業(yè)主共推，但必須是模范履行業(yè)主義務，有事業(yè)心、公益心和服務時間的業(yè)主，成員名單應當自成立之日起在物業(yè)管理區(qū)域內公示7日。推薦不成的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門指定籌備組成員。籌備組活動由社區(qū)居委會牽頭組織。
　　第十二條籌備組應當在三個月內召開首次業(yè)主大會。
　　籌備組應當事先將會議的內容和召開方式告知縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以根據(jù)實際情況派代表參加。
　　籌備組負責起草管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則交大會討論，并負責確認業(yè)主身份及其在首次業(yè)主大會上的投票權，業(yè)主應當向業(yè)主大會籌備組提供相關身份證明、聯(lián)系地址、通訊方式。
　　第十三條業(yè)主大會履行下列職責：
　�。ㄒ唬┲贫ê托薷墓芾硪�(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
　�。ǘ�）制定和修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共有部位和共有設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面規(guī)章制度的管理規(guī)約；
　�。ㄈ�）選舉業(yè)主委員會委員或更換業(yè)主委員會成員；
　�。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；
　�。ㄎ澹┗I集和使用物業(yè)共有部位、共用設施設備的住宅專項維修資金；
　�。�六）改建、重建建筑物及附屬設施；
　�。ㄆ撸┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項；
　　（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
　　決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
　　第十四條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。
　　經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會應當在15日內組織召開業(yè)主大會臨時會議，逾期不組織召開的，由物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府房產(chǎn)行政主管部門聯(lián)合街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令其限期召開。
　　第十五條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)的二分之一以上的業(yè)主參加。凡需投票表決的，應當經(jīng)業(yè)主本人簽字，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應當辦理書面委托手續(xù)。業(yè)主本人不辦理書面委托，又不參加投票的視為棄權。
　　第十六條業(yè)主大會首次會議應當制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會議事規(guī)則的內容，應當包括業(yè)主大會的議事方式，表決程序；業(yè)主投票權的確定方法；業(yè)主委員會的組成和換屆選舉；委員資格、義務和任期；業(yè)主大會臨時會議的召開等事項。
　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的事項不得違反有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。
　　第十七條入選業(yè)主委員會的成員應當符合下列條件：
　�。ㄒ唬┚哂型耆�民事行為能力，身體狀況良好的本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主；
　　（二）遵守國家有關法律、法規(guī)；
　�。ㄈ�）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，履行業(yè)主義務；
　�。ㄋ模�熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
　�。ㄎ澹┚哂幸欢ǖ慕M織能力；
　�。�六）具備必要的工作時間。
　　第十八條召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業(yè)主。并同時告知相關的社區(qū)居委會。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。
　　第十九條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，對業(yè)主大會負責。業(yè)主委員會履行下列職責：
　�。ㄒ唬┱偌�和主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；
　�。ǘ�）經(jīng)業(yè)主代表大會同意代表業(yè)主和業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
　�。ㄈ�）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
　�。ㄋ模┍O(jiān)督管理規(guī)約的實施；
　�。ㄎ澹┙邮軜I(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督；
　�。�六）建立業(yè)主委員會日常工作的規(guī)范制度和工作職責，業(yè)主委員會要正常地開展工作；
　　（七）根據(jù)業(yè)主大會的決定，代理因物業(yè)管理活動發(fā)生的訴訟事務；
　�。ò耍┓�律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責。
　　第二十條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會人數(shù)應當是5-15名的單數(shù)，其組成人員不得在物業(yè)服務企業(yè)中兼職，由業(yè)主代表組成。小區(qū)建筑面積為5萬平方米以下業(yè)主委員會成員為5名，5萬平方米以上15萬平方米以下業(yè)主委員會成員為7名，15萬平方米以上30萬平方米以下業(yè)主委員會成員為9名，30萬平方米以上業(yè)主委員會成員為不超過15名的單數(shù)。業(yè)主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。
　　分期開發(fā)的物業(yè)區(qū)域達到成立業(yè)主委員會條件的可以先期成立業(yè)主委員會。先期成立的業(yè)主委員會應當在物業(yè)區(qū)域新的一期業(yè)主入住百分之五十以后，重新補選或改選業(yè)主委員會。
　　業(yè)主委員會可以通過選舉產(chǎn)生主任1名和副主任1-2名，業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。
　　第二十一條選舉、換屆、改選、補選業(yè)主委員會的，應自選舉產(chǎn)生之日起的30日內，向縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案，并將選舉結果通過社區(qū)居民委員會告知所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
　　業(yè)主委員會備案時應當提交以下資料：業(yè)主大會記錄和會議決定；業(yè)主大會議事規(guī)則；管理規(guī)約；業(yè)主委員會成員名單和基本情況。
　　第二十二條業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促、指導其換屆工作。
　　業(yè)主委員會的換屆選舉，應由業(yè)主委員會籌備組織。業(yè)主委員會怠于籌備組織的或者在任期內怠于履行職責的，經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主書面提議，縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指導召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉或者改選業(yè)主委員會。
　　新一屆業(yè)主委員會選舉成立之日起的10日內，原業(yè)主委員會成員應當將其保管的有檔案等文書資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的資料、用房和財物等移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。
　　第二十三條管理規(guī)約是業(yè)主共同訂立的有關物業(yè)的使用、維護、管理等方面的行為守則，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。
　　第二十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事經(jīng)營活動或與物業(yè)管理無關的其他活動。
　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
　　第二十五條在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居委會應當依法履行各自的職責，密切配合，共同做好物業(yè)自治管理和社區(qū)建設管理工作。
　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會接受業(yè)主大會的委托，實施業(yè)主自治管理，監(jiān)督與配合物業(yè)服務企業(yè)的服務活動；協(xié)助公安機關、社區(qū)居民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安、社區(qū)建設等工作。
　�。ǘ�）物業(yè)服務企業(yè)應在依法經(jīng)營服務活動中，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督，按照合同約定為業(yè)主提供服務；聽取社區(qū)居民委員會的有關意見，配合社區(qū)開展有關活動。
　　（三）社區(qū)居委會應當指導與協(xié)助業(yè)主的自治管理活動，引導業(yè)主將物業(yè)自治管理與社區(qū)管理相結合。
　　第二十六條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。
　　經(jīng)費的籌集、管理、使用等具體事項，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主監(jiān)督、質詢。
　　第二十七條兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設施設備的，應當建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開。

　　第三章物業(yè)服務企業(yè)
　　第二十八條物業(yè)服務企業(yè)實行資質管理制度。
　　物業(yè)服務企業(yè)資質等級分為一、二、三級。市物業(yè)管理行政主管部門負責本市三級物業(yè)服務企業(yè)資質證書的頒發(fā)和管理，并接受省建設行政主管部門的指導和監(jiān)督。
　　一級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。
　　二級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。
　　三級資質物業(yè)服務企業(yè)可以承接20萬平方米以下的住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。
　　第二十九條從事物業(yè)管理的人員應按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
　　物業(yè)服務企業(yè)應當確定物業(yè)管理區(qū)域的項目負責人，項目負責人應取得鹽城市物業(yè)服務項目經(jīng)理資格證書，并承擔相應責任。
　　第三十條物業(yè)服務企業(yè)享有下列權利：
　�。ㄒ唬┮勒辗�律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度；
　�。ǘ�）收取物業(yè)服務費用和按規(guī)定應收取的其他費用；
　　（三）選聘專業(yè)公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務；
　�。ㄋ模┚芙^承擔任何形式的攤派以及法律法規(guī)規(guī)定或服務合同約定以外事項的責任；
　　（五）開展其他多種經(jīng)營服務項目，增強企業(yè)實力；
　�。�六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
　　第三十一條物業(yè)服務企業(yè)應履行下列義務：
　　（一）執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務標準，備足衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等必需的物業(yè)服務工具和設備；
　�。ǘ�）履行物業(yè)服務合同，提供物業(yè)服務，維護業(yè)主利益；
　�。ㄈ�）接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；
　�。ㄋ模┰谖飿I(yè)管理區(qū)域內公示物業(yè)服務合同約定的收費項目、標準和收支情況，以及公建配套設施經(jīng)營管理的收支情況；
　�。ㄎ澹﹦褡柽`章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，勸阻不聽的，及時報告相關管理部門和業(yè)主委員會；
　�。�六）接受政府有關行政主管部門的監(jiān)督和行業(yè)協(xié)會的自律管理；
　�。ㄆ撸┙邮芙值擂k事處或社區(qū)對居委會的日�？己恕⒍讲�、評價與管理；
　�。ò耍﹨f(xié)助有關行政管理部門制止違法、違規(guī)行為，維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序；
　　（九）未經(jīng)城管部門批準，物業(yè)服務企業(yè)不得批準在小區(qū)內亂設攤點；
　�。ㄊ�）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第四章前期物業(yè)管理
　　第三十二條前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。
　　第三十三條住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)出售前，建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。自建的非住宅物業(yè)需要選聘物業(yè)服務企業(yè)時，也應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。
　　凡多層物業(yè)（含住宅、非住宅及其配套用房，下同）規(guī)劃總建筑面積在3萬平方米以上，或高層（含小高層）物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在1萬平方米以上，或多層、高層混合物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在3萬平方米以上的新建或在建物業(yè)，都必須以招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。規(guī)模較小，未達到以上標準的新建或在建物業(yè)，或投標人少于3個，須經(jīng)物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門批準后，方可采用協(xié)議方式選擇相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。
　　第三十四條建設單位按照以下規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理招投標工作：
　　（一）預售住宅商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
　�。ǘ�）新建現(xiàn)售住宅商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成；
　�。ㄈ�）非出售的新建住宅物業(yè)應當在交付使用前90日完成。
　　建設單位應當自確定中標之日起15日內，與中標的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，并向物業(yè)項目所在地的縣（市、區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門備案。
　　簽訂前期物業(yè)服務合同期限一般不超過三年。業(yè)主委員會成立后與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時，前期物業(yè)服務合同自然終止。
　　第三十五條前期物業(yè)管理的主要內容是：
　�。ㄒ唬┙�立與業(yè)主、物業(yè)使用人的聯(lián)絡關系；
　�。ǘ�）設計管理模式，草擬物業(yè)管理制度，編寫物業(yè)管理規(guī)約建議書；
　�。ㄈ�）建立服務系統(tǒng)和服務網(wǎng)絡；
　�。ㄋ模┺k理移交承接驗收事宜；
　�。ㄎ澹┰跇I(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前，按照《前期物業(yè)服務合同》的約定實施物業(yè)管理。
　　建設單位應明確物業(yè)服務企業(yè)的前期介入管理的具體內容，并給予物業(yè)服務企業(yè)相應的前期介入管理經(jīng)費，具體內容與標準由雙方在前期物業(yè)服務合同中約定。在辦理商品房預售許可證之前將物業(yè)用房的具體位置在規(guī)劃圖中標明。
　　第三十六條建設單位應在物業(yè)管理區(qū)域內首份房屋銷售合同簽訂前，制定臨時管理規(guī)約和住宅使用說明書，并作為房屋銷售合同的附件。
　　臨時管理規(guī)約的內容應當包括：物業(yè)的使用和維護管理、業(yè)主的權利和義務、違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項。臨時管理規(guī)約的內容不得侵害物業(yè)買受人的合法權益和社會公共利益。
　　住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、詳細的房屋結構圖（注明房屋承重結構）和共用能耗計量部位及費用分攤辦法，不得占用共用部位、共用場地，不得移裝共用設備和擅自改變經(jīng)營用房用途，以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。
　　建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
　　物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
　　第三十七條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容，以及建設工程規(guī)劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內歸全體業(yè)主所有的配套設施設備。
　　建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議。
　　第三十八條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
　　建設單位應當在項目交付時按規(guī)定無償提供不少于規(guī)劃建設總建筑面積0.4％具有產(chǎn)權的物業(yè)管理用房（其中住宅區(qū)物業(yè)管理配套辦公、服務用房和經(jīng)營用房的比例分別為1：3：6）。在業(yè)主大會成立后建設單位將驗收合格的物管用房產(chǎn)權移交給業(yè)主，移交后的房屋產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有。設備用房不能作為物管用房移交。
　　物業(yè)管理用房原則上在第一批工程竣工前建成，經(jīng)驗收合格后，交付使用。分期建設的項目在首期交付時的物管用房面積，應當不低于全部項目應交面積的百分之五十。物業(yè)管理區(qū)域內房屋交付使用過半的，應將物業(yè)管理用房全部交付。
　　交付的物業(yè)管理用房的建設標準，應當符合國家有關工程質量和安全的要求，具有上下水、供電通訊等設施，具備正常使用功能。
　　建設單位申請商品房預售許可證或商品房所有權初始登記時，物業(yè)管理和社區(qū)用房等配套房屋應予以明確。
　　第三十九條在辦理前期物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料：
　�。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料，以及上述資料的數(shù)據(jù)光盤；
　�。ǘ�）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；
　�。ㄈ�）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理所必需的其他資料。
　　建設單位應當在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)起30日內將以上資料移交給物業(yè)服務企業(yè)，同時將有關資料的數(shù)據(jù)光盤分別報市、縣（市、區(qū)）物業(yè)行政主管部門備案。物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
　　第四十條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位在保修期限內未盡到保修責任的，由建設單位依據(jù)相關規(guī)定承擔保修責任。

　　第五章物業(yè)管理服務與收費
　　第四十一條物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。其中分期建設的物業(yè)，只能委托同一物業(yè)服務企業(yè)管理。
　　物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務委托專業(yè)公司實施，但不得將物業(yè)的整體或者主要管理服務責任委托給他人，如因委托造成的損失由物業(yè)服務企業(yè)承擔。
　　第四十二條物業(yè)交付使用后，業(yè)主應當及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務企業(yè)，參照建設部統(tǒng)一印制的示范文本，訂立物業(yè)服務合同，并在該區(qū)域內公示。
　　物業(yè)服務合同的主要內容包括：
　�。ㄒ唬┊斒氯撕臀飿I(yè)的基本情況；
　�。ǘ�）雙方的權利和義務；
　�。ㄈ�）物業(yè)管理服務事項和服務質量要求；
　　（四）物業(yè)服務費的標準和收取辦法；
　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理服務用房的使用、管理和收入分配辦法；
　�。�六）住宅專項維修資金使用方面的約定；
　�。ㄆ撸┖贤�的有效期限、合同終止和解除的約定；
　�。ò耍┻`約責任及解決糾紛的途徑；
　�。ň牛╇p方當事人約定的其他事項。
　　第四十三條物業(yè)服務事項主要內容包括：
　�。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部位和物業(yè)共用設施設備的日常維護和管理；
　�。ǘ�）物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生、綠化的日常管理；
　�。ㄈ�）協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項；
　�。ㄋ模﹨f(xié)助或受有關部門委托做好裝飾裝修、建筑垃圾和生活垃圾清運服務工作；
　　（五）應業(yè)主要求進行的其它服務；
　�。�六）物業(yè)檔案資料的管理。
　　第四十四條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應服務。
　　物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物業(yè)管理合同中沒有特別約定的事項，當事人不承擔責任。
　　第四十五條物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同期限屆滿前90天，以書面形式告知業(yè)主委員會，業(yè)主委員會接到告知書起30日內，組織召開業(yè)主大會討論決定選聘事項。
　　業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會在業(yè)主大會會議結束后7日內，與原物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。
　　業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會在業(yè)主大會會議結束后7日內以書面形式通知原物業(yè)服務企業(yè)，原物業(yè)服務企業(yè)在合同期滿后7日內，與業(yè)主委員會或業(yè)主委員會指定的新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理移交手續(xù)，移交物業(yè)管理用房、經(jīng)審計后的費用帳冊（包干制除外）以及本辦法第三十九條規(guī)定的有關資料等。
　　物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定經(jīng)過雙方協(xié)商一致，可以提前解除物業(yè)服務合同。當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成熟時，解除權人可以解除合同。但應當通知對方，并按上款規(guī)定辦理移交手續(xù)。
　　物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主代表大會決定單方提出解除物業(yè)服務合同，另一方持有異議的，可以請求人民法院或仲裁機構裁決。
　　第四十六條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公平、公開、質價相符的原則。物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價。
　　普通住宅公共服務收費實行政府指導價，由物價行政主管部門會同房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)的硬件設施、環(huán)境和物業(yè)服務內容、服務質量、物業(yè)規(guī)模等因素制定分項收費的標準，并定期公布。
　　普通住宅前期物業(yè)管理公共服務收費標準由當?shù)貎r格主管部門核準。通過前期物業(yè)管理招投標方式確定的服務收費價格，應及時報當?shù)匚飪r部門備案，作為物價部門核準前期物業(yè)管理服務收費的依據(jù)。物業(yè)服務企業(yè)或建設單位應在物業(yè)買賣合同中與物業(yè)買受人預先約定收費標準。
　　已成立業(yè)主委員會的普通住宅公共服務收費標準，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，在政府指導價范圍內與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
　　物業(yè)服務企業(yè)在服務時要遵循“值價相符”的原則，不得高檔次服務低檔次收費，更不得高檔次收費低檔次服務。
　　非普通住宅及非住宅物業(yè)的公共服務收費實行市場調節(jié)價。
　　前期物業(yè)管理階段由開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在服務合同中約定服務費用；已成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定服務費用。
　　物業(yè)服務收費管理中涉及的其它有關事項，按照《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》以及本市有關規(guī)定執(zhí)行。
　　第四十七條業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用，不得以物業(yè)服務合同約定以外的事項為理由，遲交或拒交物業(yè)服務費用。業(yè)主與使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶責任。
　　納入物業(yè)管理范圍的、竣工但尚未出售或者因開發(fā)建設單位的原因，未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，前期物業(yè)服務合同生效當月至出售房屋交付當月發(fā)生的物業(yè)服務費用由建設單位全額交納。房屋交付之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務費用由業(yè)主承擔。
　　實行政府指導價的前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，在前期物業(yè)管理服務期間，因開發(fā)建設單位原因分期開發(fā)，分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵等環(huán)境污染的，或因施工、配套設施不到位等原因影響物業(yè)管理服務的，業(yè)主交納的物業(yè)管理公共服務費應低于規(guī)定標準，差額部分由開發(fā)建設單位補償物業(yè)服務企業(yè)，并在前期物業(yè)服務合同中具體約定。
　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。
　　第四十八條物業(yè)服務企業(yè)收費的項目、標準和收支情況，應當按照合同的約定，定期向業(yè)主公布，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督和質詢。
　　第四十九條價格主管部門應當會同物業(yè)行政主管部門加強對實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費行為的規(guī)范、引導和監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務收費項目和收費標準應當實行明碼標價。
　　第五十條物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的代辦、特約服務項目，服務費用由雙方約定。
　　第五十一條物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，該用戶計量器具顯示的量值為收費依據(jù)。不能強制物業(yè)服務企業(yè)代收代繳。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等服務的最終分戶使用人。
　　上述單位向業(yè)主或者使用人收取費用等服務事項，可以委托給物業(yè)服務企業(yè)實施，雙方應當簽訂有償服務合同，物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款有關費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
　　第五十二條對物業(yè)管理區(qū)域內違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻，并及時向有關行政管理部門報告。
　　有關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法違規(guī)行為予以制止或者依法處理。
　　第五十三條物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
　　第五十四條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定。
　　物業(yè)使用人違反本辦法的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，相關業(yè)主應當承擔連帶責任。

　　第六章物業(yè)的使用和維護
　　第五十五條新建住宅小區(qū)內的公建配套設施應當按照規(guī)劃行政主管核定的內容實施，不得擅自更改規(guī)劃及其使用功能和建筑布局。
　　已列入住宅小區(qū)商品房建設成本的配套設施，產(chǎn)權屬全體業(yè)主所有（國家另有規(guī)定的除外），由市、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門設立的登記機構代為登記，開發(fā)建設單位不得銷售或以其它方式處置其使用權。
　　未列入住宅小區(qū)商品房建設成本的配套設施，產(chǎn)權歸投資人所有，但交付使用后須納入住宅小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)管理。
　　第五十六條新建住宅小區(qū)公建配套設施的項目名稱、指標等內容，應在控制性詳細規(guī)劃、公建配套建設要求意見書、土地出讓公告、建設項目批文、公建配套建設計劃中予以明確；在商品房預售價格認證時，應對住宅小區(qū)公建配套設施的成本進行認定；在核發(fā)新建住宅小區(qū)建設規(guī)劃許可證和商品房預售許可證時，應將住宅小區(qū)公建配套設施的名稱、位置、性質、面積等內容明確標注；住宅小區(qū)開發(fā)建設、銷售單位在商品房銷售中，應將公建配套設施實施計劃在銷售場所公示，并告知購房人；辦理權屬初始登記時，應按公建配套設施的性質進行區(qū)分登記。
　　在老小區(qū)整治出新時，應按有關規(guī)定對被占用或閑置的公建配套設施進行清理、清退或調整；根據(jù)規(guī)劃和小區(qū)服務與管理的需要，補建必要的配套設施。同時對清退、調整、回購和補建的公建配套設施進行產(chǎn)權登記，并辦理移交使用手續(xù)，用于物業(yè)管理。
　　第五十七條業(yè)主對建筑物內的住宅、非住宅用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
　　第五十八條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業(yè)主轉讓建筑物專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
　　第五十九條業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主利益。
因維修物業(yè)或者業(yè)主公共利益需要，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。
　　業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
　　第六十條供水、供電、供氣、市政、排水、環(huán)衛(wèi)、通訊、有線電視等單位，按規(guī)定承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任的，不得強制要求物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護。委托物業(yè)服務企業(yè)代為維修、養(yǎng)護的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托合同，并支付維修、養(yǎng)護費。
　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當事前通知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)，并及時恢復原狀。造成損失的，應當予以賠償。
　　第六十一條業(yè)主、使用人應當按照規(guī)劃行政主管部門批準的設計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質。若確需改變物業(yè)使用性質的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。
　　第六十二條業(yè)主共用車庫（位）的管理等事項，由業(yè)主大會決定。車主要求物業(yè)服務企業(yè)保管機動車的，應當另行與物業(yè)服務企業(yè)簽訂車輛保管合同。
　　第六十三條物業(yè)管理區(qū)域內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。小區(qū)的共用停車庫（位）應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主、使用人有償使用，任何單位和個人不得出售。
　　第六十四條物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：
　　（一）損壞房屋承重結構；
　　（二）擅自改變房屋用途；
　　（三）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備、擅自改變公建配套設施使用功能；
　�。ㄋ模┧酱顏y建；
　　（五）侵占綠地、毀壞綠化；
　�。�六）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；
　�。ㄆ撸┐娣挪环�合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，或者超標準排放污染物質、發(fā)出超標準的噪聲和振動；
　�。ò耍┪唇�(jīng)批準擺設攤點；
　�。ň牛�無序停放車輛；
　�。ㄊ�）在建筑物或者構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
　　（十一）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動；
　�。ㄊ�二）在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施；
　�。ㄊ�三）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
　　第六十五條業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋時，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，與物業(yè)服務企業(yè)簽定裝飾裝修管理服務協(xié)議，交納服務費用，到所在地市、縣（市）房屋安全鑒定機構進行房屋裝飾裝修備案登記，并按規(guī)定交納費用，具體繳費標準由物價行政主管部門確定。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人。
　　業(yè)主、使用人及裝飾裝修實施企業(yè)在裝飾裝修房屋時需要改變房屋結構或涉及房屋承重部位的，要向所在地市、縣（市）房屋安全鑒定機構辦理相關手續(xù)。
　　物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有擅自損壞房屋結構、違反有關規(guī)定以及（臨時）管理規(guī)約的，應當予以勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告業(yè)主委員會和有關房屋安全管理部門。
　　第六十六條物業(yè)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用等情況時，責任人應當及時維修養(yǎng)護。
　　物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修養(yǎng)護時，相關業(yè)主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養(yǎng)護造成物業(yè)損壞或者財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復或者賠償。
　　第六十七條建設單位按照規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。在規(guī)定范圍內的保修期限應從最近一次維修合格時開始計算。建設單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)保修，也可以自行組織維修。
　　房屋在國家規(guī)定的保修期滿以后的維修責任，按照下列規(guī)定承擔：
　�。ㄒ唬┓课菔覂炔糠郑�由業(yè)主自行維修；
　�。ǘ�）房屋的共用部位和共用設施設備，由物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同的約定定期維修養(yǎng)護。
　　第六十八條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內非住宅物業(yè)、與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)，被兩個以上的業(yè)主區(qū)分所有的，業(yè)主應當按照規(guī)定繳納住宅專項維修資金。
　　住宅專項維修資金應按幢建帳，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
　　根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)從物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金中支出的住房共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護費用，不得從住宅專項維修資金中列支。
　　第六十九條住宅專項維修資金管理實行統(tǒng)一繳存、專戶存儲、�？顚Ｓ�、業(yè)主決策、政府監(jiān)管的原則。
　　設有共用電梯的物業(yè)項目，應設定專項維修資金。具體辦法由房產(chǎn)行政主管部門會同物價行政主管部門另行制定。
　　住宅專項維修資金繳存、管理和使用的具體辦法由房產(chǎn)行政主管部門制定，報人民政府批準執(zhí)行。
　　第七十條利用業(yè)主共有的配套設施進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。其收益在扣除物業(yè)服務企業(yè)代辦費用后，應當用于補貼物業(yè)管理公共服務費但合同另有約定的除外。

　　第七章法律責任
　　第七十一條住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第五十七條規(guī)定，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。出售的非住宅物業(yè)參照此標準執(zhí)行。
　　第七十二條建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第五十八條規(guī)定，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
　　第七十三條違反本辦法的規(guī)定，不移交有關資料的，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第五十九條規(guī)定，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門責令其限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
　　第七十四條違反本辦法的規(guī)定，未取得資質證書從事物業(yè)管理的，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十條規(guī)定，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門責令其停止活動，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
　　第七十五條未按照規(guī)定交納住宅專項維修資金的，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門責令其限期補交；逾期仍不足額交納的，可按每日萬分之五加收滯納金。
　　違反本辦法的規(guī)定，挪用住宅專項維修資金的，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十三條規(guī)定，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴重的，可以吊銷其資質證書；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
　　第七十六條違反本辦法的規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)劃規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十四條規(guī)定，由規(guī)劃行政主管責令其限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下罰款。
　　第七十七條違反本辦法的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十五條規(guī)定，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
　　第七十八條違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，可向人民法院提起訴訟。
　　第七十九條業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)規(guī)定的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
　　第八十條業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。
　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)服務費等違背管理規(guī)約或損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
　　第八十一條房產(chǎn)行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第六十九條規(guī)定，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
　　第八十二條違反本辦法，有關法律、法規(guī)或規(guī)章已設定處罰的，從其規(guī)定。

　　第八章附則
　　第八十三條本規(guī)定自公布之日起實施。