第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據國務院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》（以下稱條例的指兩條例）的規(guī)定，結合本市實際情況，制定本實施細則。

　　第二條本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動適用條例，條例沒有規(guī)定或者規(guī)定比較原則的，適用本細則。

　　本細則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　第三條本市行政區(qū)域內的各類物業(yè)應按照“分類入軌、遞次推進”的原則，逐步建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制。

　　第四條新建住宅區(qū)應當實行物業(yè)管理，在開發(fā)建設中應綜合考慮物業(yè)管理和社區(qū)建設的需要。

　�。ㄒ唬┰谝�(guī)劃設計方案中必須按有關規(guī)定安排物業(yè)管理服務用房、社區(qū)服務用房、公益性文體活動用房、廣播電視用房、公廁、郵政設施、安全防范設施、活動廣場以及其他配套的共用服務設施。規(guī)劃部門在審批規(guī)劃設計方案時，應征求物業(yè)管理主管部門的意見；

　　（二）在施工圖設計方案中安排供水、供電、供氣、供熱等一戶一表，與住宅樓同時規(guī)劃、同步設計、同期建設；

　�。ㄈ�）規(guī)劃部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，建設部門在審查批準施工圖設計文件時，應當按照各自職責加強監(jiān)督，嚴格把關。正在施工建設的住宅區(qū)，應按照上述要求進一步完善規(guī)劃設計方案和施工圖設計文件，做好組織實施工作。

　　第五條建筑面積5萬平方米以上的原有住宅區(qū)，配套設施比較齊全的，應當實行物業(yè)管理；配套設施不全的，應在當地人民政府組織下，有計劃地進行綜合整治，提高配套水平，逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理。整治區(qū)域內按規(guī)定應當由市政、供水、供電、供氣、通訊、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門和單位維修養(yǎng)護的市政公用設施和相關設施設備，應由相關部門和單位負責整治。

　　暫不具備實行物業(yè)管理條件的單位生活大院，繼續(xù)由原產權單位組織維修、管理和整治；原產權單位也可以委托社區(qū)統(tǒng)一管理。

零星分散住宅（含不達規(guī)模的住宅區(qū)、原產權單位已不存在的生活大院等）由所在社區(qū)統(tǒng)?管理。街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府成立相應的社區(qū)管理委員會，負責轄區(qū)內零星分散住宅管理區(qū)域的劃分、組織協(xié)調、指導監(jiān)督等工作。

　　第六條兩個以上物業(yè)產權人、配套設施比較齊全的大廈和工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，應當實行物業(yè)管理。

　　第七條市、區(qū)（含經濟開發(fā)區(qū)、外向型農業(yè)綜合開發(fā)區(qū)）、縣房產行政主管部門是本行政區(qū)域內的物業(yè)管理行政主管部門，負責組織實施本細則。

各級建設、規(guī)劃、城管、綜治、公安、司法、民政、財政、物價、工商、稅務、電力、電信、郵政、市政、園林等部門和單位，應當在各自的職責范圍內，協(xié)同實施本細則。

　　第八條物業(yè)管理納人社區(qū)建設統(tǒng)一管理，建立“條塊結合，以塊為主”的管理機制，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責轄區(qū)內物業(yè)管理日常的指導與監(jiān)督工作，其主要職責是：

　�。ㄒ唬┘訌妼�轄區(qū)內物業(yè)管理工作的領導，指導和監(jiān)督社區(qū)管理委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)開展工作；

　�。ǘ�）會同物業(yè)管理、規(guī)劃、建設等行政主管部門，參與新建住宅區(qū)的綜合驗收和物業(yè)管理配套設施驗收，對未按規(guī)劃建設配套共用服務設施或存有質量問題，有權提請有關行政主管部門予以糾正；參與轄區(qū)內住宅區(qū)的整治工作；

　�。ㄈ�）會同物業(yè)管理行政主管部門組建轄區(qū)內業(yè)主委員會；參與物業(yè)管理招投標工作；對物業(yè)管理企業(yè)資質年檢和新成立物業(yè)管理企業(yè)資質提出初審意見；協(xié)助做好住宅區(qū)共用部位、共用設施設備專項維修資金的歸集和使用的管理工作，并對專項維修資金的使用提出初審意見；

　　（四）指導社區(qū)管理委員會、人民調解委員會和社區(qū)居委會等組織及時協(xié)調處理物業(yè)管理矛盾糾紛；

　�。ㄎ澹﹨f(xié)助物價、物業(yè)管理行政主管部門，做好對住宅區(qū)物業(yè)管理服務等級、公共服務費價格的審批工作，并提出初審意見；

　�。�六）協(xié)助城管、環(huán)保、綜治、公安等行政主管部門，做好住宅區(qū)違法建設拆除、環(huán)境保護、治安防范和交通秩序管理等工作。

　　第九條物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省規(guī)定享受第三產業(yè)優(yōu)惠政策，各級人民政府應當扶持物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)享受下列稅費優(yōu)惠政策。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)自開業(yè)之日起，免征所得稅1年。免稅期滿后當年安置待業(yè)人員占企業(yè)原從業(yè)人員總數30％以上的，減半征收所得稅兩年；

　�。ǘ�）未享受過企業(yè)所得稅減免的物業(yè)管理企業(yè)安置失業(yè)人員和其它企業(yè)下崗職工達到從業(yè)人員總數60％，經勞動部門認定，稅務部門審批，免征所得稅3年；企業(yè)安置失業(yè)人員及其它企業(yè)下崗職工，達到企業(yè)職工總數10％，經勞動部門認定，稅務部門審批，3年內每年減征所得稅16．6％；超過10％的每增加5個百分點，3年內每年再減征所得稅8．3％；

　　（三）安置下崗職工人數占企業(yè)總人數60%以上的物業(yè)管理企業(yè)自其領取稅務登記證之日起，3年內免征營業(yè)稅，城市維護建設稅和教育附加隨營業(yè)稅一同免征，3年內免收工商行政性收費；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理企業(yè)代有關部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、專項維修資金、房租不計征營業(yè)稅。物業(yè)管理企業(yè)受托管理的社會保障性質的經濟適用房（安居工程、解困房、拆遷安置解困房和集資合作建房）的物業(yè)管理公共服務費列人代辦項目，不計人納稅基數，使用物業(yè)管理專用票據；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理企業(yè)3年內享受下列優(yōu)惠政策：免繳物價調節(jié)基金、糧食風險基金、防洪保安基金、優(yōu)待金、殘疾就業(yè)保障金，緩繳人防基金。

　　第二章業(yè)主自治管理

　　第十條物業(yè)管理區(qū)域應按規(guī)定建立業(yè)主自治管理組織。

　　業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。業(yè)主多于100戶的，可推選業(yè)主代表，組成業(yè)代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）。住宅區(qū)一般以每棟或每單元為單位推選l－6名業(yè)主代表。

　　業(yè)主代表應是熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定群眾基礎、具備一定組織協(xié)調能力和議事能力、積極維護業(yè)主利益和帶頭履行業(yè)主義務的產權人。業(yè)主代表應由業(yè)主大會籌備委員會組織推薦候選人，經民主選舉產生。

業(yè)主大會的議題應提前告知業(yè)主或業(yè)主代表，業(yè)主大會決定的事項應及時在本物業(yè)區(qū)域內公布。

　　第十一條業(yè)主的投票權數，普通住宅房屋實行一戶一票；其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計算，建筑面積100平方米以下房屋為1票，100平方米以上的每滿100平方米的為1票。

　　第十二條住宅區(qū)內已交付使用的物業(yè)建筑面積未達到30％，但使用已超過1年的，應當參照召開首次業(yè)主大會與選舉產生業(yè)主委員會的程序和辦法召開首次臨時業(yè)主大會，選舉產生臨時業(yè)主委員會。臨時業(yè)主委員會行使業(yè)主自治管理相應的權利和義務。

住宅區(qū)符合成立業(yè)主委員會條件時，應依照條例和本細則規(guī)定及時組織召開首次業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。

　　第十三條首次業(yè)主大會（含首次臨時業(yè)主大會，下同）由建設單位和接受委托的物業(yè)管理企業(yè)負責具體籌備工作，物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應及時給予指導，并成立以業(yè)主為主體的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、派出所、建設單位、受托的物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)居委會和業(yè)主代表組成的首次業(yè)主大會籌備委員會。

首次業(yè)主大會籌備委員會負責做好下列工作：

　�。ㄒ唬﹨f(xié)商確定召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的形式、時間、地點和內容；

　　（二）確定召開業(yè)主代表大會的，協(xié)商確定業(yè)主代表人數，組織推薦業(yè)主代表候選人，審查業(yè)主代表候選人資格，組織民主選舉業(yè)主代表。產生的業(yè)主代表應當在物業(yè)管理區(qū)域內公布；

　�。ㄈ�）協(xié)商業(yè)主委員會（含臨時業(yè)主委員會，下同）組成人數，并按業(yè)主委員會成員條件推薦業(yè)主委員會委員候選人，候選人名單及基本情況應當在物業(yè)管理區(qū)域內公布；

　�。ㄋ模┢鸩輼I(yè)主委員會選舉辦法、章程和業(yè)主公約草案，并在大會召開前15日發(fā)給參加會議的成員征求意見；

　�。ㄎ澹┳龊谜匍_首次業(yè)主大會的各項會務準備工作；

　�。�六）主持召開首次業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。

　　第十四條首次業(yè)主大會除了行使條例中規(guī)定的職權外，還應審議通過以下事項：

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則；

　�。ǘ�）業(yè)主委員會日常工作權限；

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會選舉辦法；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理企業(yè)的選聘辦法；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)的有關公共管理規(guī)定；

　�。�六）選舉產生業(yè)主委員會。

　　第十五條首次業(yè)主大會選舉產生的業(yè)主委員會，經物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府初審同意后，自選舉產生之日起三十日內到物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門申請登記確認。業(yè)主委員會申請登記確認應當提交下列材料：

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會登記確認表；

　　（二）業(yè)主代表、業(yè)主委員會選舉辦法及選票；

　�。ㄈ�）業(yè)主大會審議通過的主要事項。

　　第十六條物業(yè)所在轄區(qū)的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及社區(qū)居民委員會負責業(yè)主委員會的日常管理工作，指導業(yè)主委員會開展工作。符合條件的住宅區(qū)業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會負責人可依法相互兼職。

　　第十七條業(yè)主委員會可以通過推選產生主任1名和副主任若干名，一般為兼職。住宅區(qū)規(guī)模達5萬平方米以上的可設專職主任，其它物業(yè)是否設專職主任由業(yè)主大會確定。

　　業(yè)主委員會主任和副主任可以獲得一定數量的津貼。津貼標準由業(yè)主大會決定。

　　第十八條業(yè)主委員會不得從事經營活動。業(yè)主委員會的活動經費、業(yè)主委員會主任和副主任的津貼來源于本物業(yè)管理區(qū)域內專項維修資金增值部分、公共設施收益或其它渠道。

　　第十九條業(yè)主委員會依據條例的規(guī)定履行職責，督促全體業(yè)主、使用人遵守物業(yè)管理的法規(guī)、規(guī)章、制度和業(yè)主公約；幫助物業(yè)管理企業(yè)實施本區(qū)域的物業(yè)管理，配合物業(yè)管理企業(yè)解決在實施管理服務中的重大問題；接受物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督，積極配合社區(qū)建設管理。

　　第二十條業(yè)主委員會主任享有下列主要權利：

　�。ㄒ唬┴撠熣匍_業(yè)主委員會會議；

　�。ǘ�）經業(yè)主委員會授權，核簽物業(yè)維修等項目的費用，代表業(yè)主委員會對外簽約或簽署文件；

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會授權的其他事項。

　　業(yè)主委員會主任應當履行下列義務：

　�。ㄒ唬┳袷匚飿I(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件的規(guī)定和業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程，辦事公正、負責；

　�。ǘ�）完成業(yè)主委員會交辦的工作；

　�。ㄈ�）代表業(yè)主委員會處理事務；

　　（四）接受行政管理部門的培訓和指導。

　　第二十一條業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員每屆任期由業(yè)主大會約定，可以連選連任。業(yè)主代表、業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導、督促換屆選舉。業(yè)主委員會負責換屆選舉的具體籌備工作，參照召開首次業(yè)主大會的方式成立換屆選舉工作籌備委員會。

物業(yè)管理企業(yè)應當配合做好業(yè)主委員會換屆選舉的日常事務性工作。

　　第二十二條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內，社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責時，業(yè)主應當接受社區(qū)居民委員會的管理。

　　第二十三條各級人民政府應維護和支持業(yè)主自治組織依法行使自治權力。對于阻礙和影響自治組織依法行使自治權力的各種行為，應當堅決予以勸阻和制止，涉及違法行為的應當依法處理。

第三章物業(yè)管理企業(yè)

　　第二十四條物業(yè)管理企業(yè)應在取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，向所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門申領資質證書。

區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門按照有關規(guī)定對申領資質證書的物業(yè)管理企業(yè)進行資質等級審查，并報上級主管部門核定資質等級。物業(yè)管理企業(yè)領取資質證書后，方可從事與資質相應的物業(yè)管理服務活動。

　　已領取國家統(tǒng)一制發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質等級證書的外地物業(yè)管理企業(yè)，來本市從事物業(yè)管理活動的，應當到市物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第二十五條物業(yè)管理企業(yè)資質實行年檢制度。年檢重點是物業(yè)管理企業(yè)前期物業(yè)服務協(xié)議或物業(yè)服務合同、物業(yè)管理服務質量、從業(yè)人員持證上崗、業(yè)主和業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)的評議、年度工作業(yè)績、財務報表、資質登記的有關事項變更以及執(zhí)行法律法規(guī)政策等方面的情況。

　　第二十六條物業(yè)管理行政主管部門應加強對物業(yè)管理從業(yè)人員培訓，提高從業(yè)人員整體素質，實行持證上崗。

第四章物業(yè)管理服務

　　第二十七條建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，報物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。物業(yè)買受人與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

　　《業(yè)主臨時公約》至業(yè)主大會審議通過的業(yè)主公約生效時終止。

　　第二十八條新建住宅區(qū)物業(yè)銷售前，建設單位應當通過招標方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)提前介人，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議，承擔前期物業(yè)服務。房地產開發(fā)主管部門應當把物業(yè)管理提前介入作為核發(fā)商品房預（銷）售許可證的前置條件。

新建住宅區(qū)物業(yè)出售時，物業(yè)管理企業(yè)應當與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議。該協(xié)議中約定的物業(yè)具體服務事項、服務質量要求、服務費標準及其它事項應與物業(yè)管理企業(yè)和建設單位之間簽訂的前期物業(yè)服務協(xié)議中有關內容相一致。

　　第二十九條新建住宅區(qū)物業(yè)交付使用之日以前發(fā)生的前期物業(yè)服務費用由建設單位承擔；自新建物業(yè)交付使用之日至前期物業(yè)服務協(xié)議終止之日發(fā)生的前期物業(yè)服務費，由建設單位與物業(yè)買受人在物業(yè)買賣合同中約定承擔。

前期物業(yè)服務協(xié)議至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時終止。

　　第三十條業(yè)主委員會成立后應當及時續(xù)聘或者通過招標方式重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務合同。

　　第三十一條前期物業(yè)服務協(xié)議和物業(yè)服務合同中必須約定物業(yè)管理具體服務事項、服務質量要求、服務費標準、服務費收取辦法、服務期限、裝飾裝修管理服務以及其它事項。

　　物業(yè)服務事項應包括以下內容：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備的日常維修、養(yǎng)護和管理；

　�。ǘ�）共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理；

　　（三）日常環(huán)境衛(wèi)生管理服務，包括公共場所、物業(yè)共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集和清運等；

　�。ㄋ模﹨f(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項。其中安全防范和交通車輛管理必須明確約定具體的服務標準和責任；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)裝飾裝修的管理服務；

　�。�六）管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶與竣工驗收等檔案資料；

　　（七）組織開展社區(qū)文化娛樂活動；

　　（八）根據業(yè)主和物業(yè)使用人要求，提供的特約服務。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當自前期物業(yè)服務協(xié)議和物業(yè)服務合同簽定之日起十五日內，將合同報物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　第三十二條物業(yè)管理服務應當保持物業(yè)管理區(qū)域內房屋及共用設施設備完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求實施：

　�。ㄒ唬┌凑諊�家、省和本市規(guī)定的技術標推和行業(yè)規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務年度計劃，實施管理服務；

　�。ǘ�）在業(yè)主使用房屋前，將物業(yè)的共用部位、共用設施設備使用、維護的方法、要求、注意事項以及有關規(guī)定告知業(yè)主；

　�。ㄈ�）經常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對物業(yè)的共用部位、共用設施設備進行養(yǎng)護；

　　（四）發(fā)現(xiàn)物業(yè)的共用部位、共用設施設備損壞時，立即采取保護措施，并按照物業(yè)服務合同的約定進行維修；

　　（五）接到物業(yè)損壞報修時，限時進行維修和處理；

　�。�六）做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關的財務賬冊；

　�。ㄆ撸┟堪肽晗驑I(yè)主委員會報送物業(yè)維修、更新費用的收支賬目，接受審核；

　�。ò耍┙�立公開征詢業(yè)主意見制度，定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務；

　�。ň牛┌l(fā)現(xiàn)違反條例、本細則或業(yè)主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會、社區(qū)居委會和有關行政機關報告；

　　（十）按照物業(yè)服務合同約定的要求，做好業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務事項；

　�。ㄊ�一）物業(yè)管理企業(yè)應當在社區(qū)居委會的指導和監(jiān)督下協(xié)助做好社區(qū)管理、社區(qū)服務的相關工作。

　　第三十三條物業(yè)管理行業(yè)應當推行行業(yè)規(guī)范和服務標準，積極開展物業(yè)管理達標創(chuàng)優(yōu)活動，提高整體管理水平。建立物業(yè)管理服務等級評定制度，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)采用先進的管理服務標準，提高管理服務質量。

　　第三十四條普通住宅的物業(yè)管理公共服務費，應按照政府指導價標準在前期物業(yè)服務協(xié)議或者物業(yè)服務合同中約定，并由物業(yè)管理企業(yè)按照約定向業(yè)主收��；其他物業(yè)的服務費由當事人在前期物業(yè)服務協(xié)議或者物業(yè)服務合同中協(xié)商確定。

　　第三十五條建立合理公開、質價相符的物業(yè)管理服務政府指導價格體系。按照物業(yè)管理行業(yè)服務內容進行項目分類，按照分類項目制定等級服務質量標準，按照本地社會成本測算各個服務項目等級標準價格。向社會公開政府指導價的定價原則、定價方式、價格構成及具體內容和標準。讓業(yè)主和業(yè)主委員會根據自己的服務要求和承受能力，自主選擇服務項目、服務等級，自主選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　第三十六條物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)單位向業(yè)主或者使用人提供的服務，應當按戶計量，直接向最終用戶收取有關費用。任何單位不得強行要求物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關費用，確需委托的，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同，實行有償服務。物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關費用時，不得價外加價，也不得向業(yè)主另外收取手續(xù)費用。

　　第五章物業(yè)的使用和維護

　　第三十七條新建物業(yè)在規(guī)劃建設時，應當制定物業(yè)管理實施方案并在物業(yè)開工前報區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。建成后，建設單位應及時向市、區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門申請進行物業(yè)管理配套設施驗收，未經驗收不得交付使用；驗收不合格的，應在規(guī)定的期限內做好整改工作。

　　建設單位在移交住宅區(qū)時，應當按照住宅區(qū)總建筑面積的千分之三至千分之四無償提供物業(yè)管理服務用房，其產權屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有，由托管的物業(yè)管理企業(yè)使用；按淮發(fā)［2002］82號文件要求，提供相應的社區(qū)服務用房。

　　物業(yè)管理服務用房、社區(qū)服務用房、幼托所（園）、文體活動用房、菜場、浴室、公廁、停車庫（場）、垃圾中轉站、活動廣場和綠地等配套設施，應當按照設計用途使用，不得改變用途；確需改變的，應當依法辦理相關手續(xù)。

　　第三十八條物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時，應當與委托方按照市物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)接管驗收辦法進行接管驗收。

建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列相應的物業(yè)產權資料和技術資料：

　　（一）產權資料：項目批準文件、國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、拆遷安置資料等；

　�。ǘ�）技術資料：竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備和附屬配套設施、地下管網的竣工圖等竣工驗收資料，設施設備安裝、使用和維修保養(yǎng)的技術資料；工程開工竣工報告；圖紙會審記錄（復印件）；供水、供氣、供暖的試壓報告；隱蔽工程驗收簽證；竣工驗收證明書等；

　�。ㄈ�）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　　（四）物業(yè)管理所必需的其它資料。

　　房地產開發(fā)建設單位不能或不提供上述資料時，按照住宅區(qū)綜合驗收不合格處理。

　　物業(yè)服務合同或者前期物業(yè)服務協(xié)議終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)檔案資料移交給物業(yè)管理委托方或者其指定的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第三十九條新建物業(yè)進行接管驗收時，業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)應與建設單位明確物業(yè)的質量問題處理方式。

　　第四十條物業(yè)管理區(qū)域內的住宅不應改變使用性質，因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規(guī)劃和房屋安全的要求，應當征得相鄰業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的書面同意后，報經規(guī)劃部門批準。工商行政主管部門在核發(fā)營業(yè)執(zhí)照時，凡涉及將住宅改變?yōu)榻洜I場所的，應將規(guī)劃、城管部門的批準手續(xù)作為前置條件。

　　第四十一條業(yè)主或使用人裝修物業(yè)，應遵守國家、省和市有關裝飾裝修的管理規(guī)定，實施白蟻預防處理，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽定物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議。

　　物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議應當包括下列內容：

　�。ㄒ唬┭b飾裝修工程的實施內容；

　　（二）裝飾裝修工程的實施期限；

　　（三）允許施工的時間；

　�。ㄋ模�廢棄物的清運與處置；

　　（五）物業(yè)外立面設施、防盜窗、空調及太陽能等的安裝要求；

　�。�六）禁止行為和注意事項；

　�。ㄆ撸┕芾矸�務費用；

　�。ò耍┻`約責任；

　�。ň牛┢渌�需要約定的事項。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議實施管理。發(fā)現(xiàn)違反協(xié)議和有關規(guī)定的行為，應當立即制止，并督促改正；對拒不改正的，應當及時告知業(yè)主委員會并報有關部門依法處理。

　　第四十二條因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設施設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責修復和賠償。

　　第四十三條任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地、綠地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面協(xié)議，并在約定的期限內恢復原狀。造成損失的，應當給予相應賠償。

　　第四十四條一個物業(yè)管理區(qū)域內有兩個以上物業(yè)產權人的，應當建立物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（簡稱專項維修資金）。

專項維修資金主要來源：

　�。ㄒ唬┬陆ㄉ唐贩浚ㄆ渲邪�括拆遷安置房，下同）和經濟適用房（安居工程、解困房、拆遷安置解困房和集資合作建房），由建設單位按房屋使用性質和樓層分別繳交專項維修資金：非住宅及7層以上(含7層）住宅按售房款(或按物價部門核定的銷售價格）3％的比例提取專項維修資金；6層以下（含6層）住宅按每平方米建筑面積32元的標準提取專項維修資金；

　　（二）公有住房出售時由售房單位繳交專項維修資金，具體標準按有關規(guī)定執(zhí)行；

　�。ㄈ�）從地方政府城市維護費中計提5％作為維修資金。

　　專項維修資金是商品房成本的構成部分，不計征營業(yè)稅。

　　任何組織和個人不得減免專項維修資金。

　　第四十五條依據第四十四條第二款第（一）（二）項籌集的專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　依據第四十四條第二款第（三）項計提的維修資金，專項用于配套設施不全的原有住宅區(qū)的整治改造，為實行物業(yè)管理創(chuàng)治條件。

　　第四十六條專項維修資金由房產行政主管部門代管，代管費用按所代管的專項維修資金增值部分2％計算。所代管的專項維修資金，應當定期接受業(yè)主委員會和財政部門的檢查與監(jiān)督。

　　專項維修資金應當存入政府指定的銀行，專戶存儲，�？顚Ｓ�。

　　第四十七條新建商品房的建設單位應當在辦理新建商品房屋所有權初始登記前，足額交納專項維修資金；在辦理商品房所有權初始登記時，應當向房產登記部門提供交款憑證。

　　第四十八條房屋共用部位、共用設施設備維修需要使用專項維修資金時，應由物業(yè)管理企業(yè)編制維修工程預算，經業(yè)主委員會審核后報經專項維修資金主管部門批準。工程竣工后，由業(yè)主委員會組織驗收、審核工程決算。

專項維修資金不敷使用時，由業(yè)主大會研究決定續(xù)籌方案，業(yè)主應當按照業(yè)主大會的決定交納物業(yè)維修費用。

　　第四十九條房屋在國家規(guī)定的保修期滿以后的維修、更新費用，按照下列規(guī)定承擔：

　�。ㄒ唬┓课菔覂炔糠值木S修、更新費用。由業(yè)主自行承擔；

　�。ǘ�）物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新費用，由全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔；依照本細則設立專項維修資金的，在專項維修資金中列支。

　　物業(yè)的共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

　　物業(yè)出現(xiàn)嚴重損壞，影響業(yè)主和使用人安全時，區(qū)、縣房產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促限期維修。

第六章投訴

　　第五十條物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)等對違反條例和本細則行為的投訴。投訴接待的地點、時間應予以公布。

　　第五十一條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府受理投訴后，應當及時調查處理。投訴人對處理意見有異議的，可以向上一級行政主管機關提出書面復核要求。

　　區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門受理投訴后，應當在5日內作出是否受理的答復。對決定受理的，應當進行調查核實，并自受理投訴之日起30日內將處理意見回復投訴人。

　　投訴人對區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的處理意見有異議，可以向市物業(yè)管理行政主管部門提出書面復核要求。市物業(yè)管理行政主管部門應當自受理之日起30日內，將復核意見回復投訴人。

　　第五十二條投訴內容涉及其他行政管理部門職責范圍的，物業(yè)管理行政主管部門應當自受理之日起5日內，移送有關行政管理部門處理，并告知投訴人。

第七章法律責任

　　第五十三條業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、業(yè)主臨時公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業(yè)主公約、業(yè)主臨時公約的，業(yè)主委員會或者相關的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。

　　第五十四條物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主未按照本細則規(guī)定和物業(yè)服務合同約定履行義務的，當事人一方可以向業(yè)主委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)管理行政主管部門投訴，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　第五十五條對于業(yè)主、使用人不遵守規(guī)章的行為，經教育不改的，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會可以把他們的行為公示出來。

業(yè)主未按照物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；物業(yè)管理企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金，必要時也可以采取適當的限制性服務措施，或向人民法院起訴。

　　不能及時足額交納物業(yè)服務費的業(yè)主，不得當選為業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員，其所在相關單位應積極幫助做好思想教育工作，必要時應當代為收繳。不能及時足額交納物業(yè)服務費的業(yè)主代表和業(yè)主委員會組成人員經教育不能改正的，可依法罷免。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)服務費收繳率連續(xù)3個月以上達不到50％的，物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主委員會提出解除合同。如果兩個月內收繳率仍達不到50％的，經物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府同意后，物業(yè)管理企業(yè)可以自行退出，由業(yè)主另聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　第五十六條資質年檢不合格的物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理行政主管部門應責令其限期整改；整改仍不到位的，應降低其資質等級，直至吊銷其資質證書。

　　第五十七條違反本細則第四十四、四十七條，房產行政主管部門依據《江蘇省住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（蘇建房［2000］22號、蘇財基［2000］3號）的有關規(guī)定，不予辦理房屋產權證書。蘇建房［2000］22號、蘇財基［2000］3號文件中“住宅共用部位、共用設施設備維修基金”即本細則中“專項維修資金”。

　　第五十八條對物業(yè)管理區(qū)域內未經規(guī)劃部門審批進行建設的建筑物、構筑物或其它設施以及違反市容環(huán)境衛(wèi)生、市政管理等法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司應當及時予以制止，制止無效時，應當向城市管理行政執(zhí)法部門報告，由其依法處理；違反建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定進行建設的各類違法建筑物、構筑物和其它設施，由城市規(guī)劃管理部門依法處理，有關部門應當配合查處。

　　第五十九條違反本細則規(guī)定，依法應當由工商、物價、財政、公安、規(guī)劃、建設、環(huán)保、園林等部門處罰的，依照有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。

第八章附則

　　第六十條本細則中有關業(yè)主、使用人、物業(yè)、物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)共用部位、物業(yè)共用設施設備等用語的含義，條例已有規(guī)定，從其規(guī)定。

　　第六十一條本細則自2003年8月1日起施行，《淮陰市城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法（淮政發(fā)［1997］134號）同時廢止。