很多人喜歡通過(guò)各種渠道了解房產(chǎn)方面的信息，有宏觀層面的，也有微觀層面的，似乎已經(jīng)成了生活的一部分。也有很多專(zhuān)家喜歡在不同的時(shí)間段里根據(jù)不同的組合數(shù)據(jù)來(lái)分析當(dāng)下所呈現(xiàn)的各種特征，其實(shí)這些分析等于沒(méi)有在分析，要不然你讓他們用組合數(shù)據(jù)來(lái)分析未來(lái)價(jià)房的趨勢(shì)？他們當(dāng)然能分析出來(lái)，對(duì)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)好像永遠(yuǎn)在漲著的。不過(guò)未來(lái)黃山房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎？黃山房?jī)r(jià)會(huì)是怎樣的一個(gè)趨勢(shì)？本文小編為你解讀。

從我們國(guó)家的發(fā)展前景來(lái)看，如果一個(gè)城市不衰退的話，房?jī)r(jià)只會(huì)上漲不會(huì)下跌。這種上漲只分漲得快還是漲得慢，不漲是不可能的。因物價(jià)每年都在上漲，貨幣天在貶值，房?jī)r(jià)也就不可能下跌。

買(mǎi)房為什么說(shuō)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌呢？因?yàn)橐粋�(gè)城市的房?jī)r(jià)如果開(kāi)始往下跌，你想想會(huì)發(fā)生什么情況？說(shuō)明人口正在大量流出，房子已經(jīng)供過(guò)于求，而什么樣的城市才會(huì)出現(xiàn)人口大量流出呢？

人口大量流出的城市正在走向衰落面臨死亡，只有不宜居的城市房?jī)r(jià)才會(huì)往下跌。你等房?jī)r(jià)下跌了去買(mǎi)還有什么意義嗎？十有八九買(mǎi)了個(gè)便易較后脫不了手。

曾經(jīng)我工作過(guò)的一個(gè)城鎮(zhèn)，有一個(gè)國(guó)營(yíng)大企業(yè)，工廠周?chē)鸁狒[非凡，單位職工住宅一房難求，房子有按月交房租的有一次性買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)的。十多年以后這個(gè)企業(yè)撤銷(xiāo)了，大量人員外調(diào)了，現(xiàn)在到處都是賣(mài)不出去的空房。

房?jī)r(jià)漲的城市說(shuō)明是人口凈流入城市，只要是人口凈流入的城市，房?jī)r(jià)只會(huì)上漲不會(huì)下跌。下跌就不是好事，即便你買(mǎi)了也不賺錢(qián)也不保值。房?jī)r(jià)上漲雖然你買(mǎi)的時(shí)候花錢(qián)多，但房?jī)r(jià)今后漲得得也多房子增值也多。

從投入產(chǎn)出來(lái)說(shuō)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌是購(gòu)房的金科玉律！千萬(wàn)要記住，中國(guó)的樓市不是股市，股市有漲就有跌，樓市有漲沒(méi)有跌。等到樓市跌了錢(qián)也就沒(méi)有用了。

01 這一輪房?jī)r(jià)的暴漲，黃山中心城區(qū)的房?jī)r(jià)達(dá)到了歷史峰值。

但這不是黃山獨(dú)有的暴漲，是因?yàn)槿珖?guó)樓市的大環(huán)境所驅(qū)動(dòng)。低利率、低稅費(fèi)、棚改貨幣化、開(kāi)發(fā)商三四線城市的重點(diǎn)布局等等，這些都成為了三四線城市房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。

黃山市房?jī)r(jià)到底怎樣？

安徽省16個(gè)地市中，合肥15000+、蕪湖11000+，黃山房?jī)r(jià)排在第三8900+，銅陵、安慶、阜陽(yáng)、池州8000+，馬鞍山、蚌埠、宣城、六安7000+，滁州、淮南、淮北、宿州、亳州6000+。

這里說(shuō)的都是均價(jià)，還是在一定程度上能反應(yīng)出安徽省各地市的房?jī)r(jià)水平。

我們重點(diǎn)看看黃山的房?jī)r(jià)8900+，排在全省的第三位。作為一個(gè)全市常住人口140萬(wàn)的小城，什么原因能使房?jī)r(jià)能排在第三呢？

3月28日，黃山市政府官網(wǎng)發(fā)布了《2018年黃山市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。2018全年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）677.9億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)7.7%。

黃山的經(jīng)濟(jì)情況如此，但是我們可以發(fā)現(xiàn)，黃山市GDP總量排在最末一位，人均排在第七位。

安徽各市當(dāng)中，其中馬鞍山、銅陵、蚌埠、宣城人均收入比黃山高，房?jī)r(jià)卻比黃山低。

當(dāng)然一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)不單以經(jīng)濟(jì)情況決定，影響房?jī)r(jià)因素有很多，還有自然環(huán)境、交通環(huán)境、治安環(huán)境、人口流入等眾多因素。

02房?jī)r(jià)的高低取決于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)怎樣，本質(zhì)上是由供需決定的。房子少，買(mǎi)的人多房?jī)r(jià)就自然上漲，反之則下降。

據(jù)黃山房產(chǎn)最新庫(kù)存統(tǒng)計(jì)，黃山中心城區(qū)房源未來(lái)居住類(lèi)產(chǎn)品，包含普通住宅、別墅、共計(jì)供應(yīng)量10905套（其中公寓3600套，別墅400套左右），普通住宅類(lèi)7000套房源。

按照2018年成交6359套，基本一年時(shí)間就能賣(mài)完。

另外我們要注意的是有4300多套房子是集中在新潭、高新區(qū)板塊，市中心位置的房源還是稀缺，只有2000來(lái)套可售。加之目前的住宅類(lèi)的土拍還未開(kāi)始，未來(lái)黃山中心城區(qū)的住宅供貨量仍然不足。面包本身沒(méi)剩幾個(gè)，面粉還缺貨，還有那么多人排著隊(duì)等吃，自然面包就會(huì)貴。

對(duì)比黃山中心城區(qū)房源的存量情況，把房?jī)r(jià)結(jié)合城市特性和供需來(lái)看，黃山目前的房?jī)r(jià)也就能變得理所當(dāng)然了。

03那么，結(jié)合當(dāng)下黃山中心城區(qū)當(dāng)下的房?jī)r(jià)，我們來(lái)算算在黃山買(mǎi)一套需要多少首付和月供，多少的收入才能支撐目前的房?jī)r(jià)？

我們從各個(gè)區(qū)域當(dāng)中選擇在售樓盤(pán)進(jìn)行案例分析。

市場(chǎng)上我們大致購(gòu)房的需求多為90-130的三房，我們就以首套90-130左右的三房，30%的首付款，30年還款期限，利率上浮20%計(jì)算。

我們從幾個(gè)代表性樓盤(pán)的首付和月供可以發(fā)現(xiàn)，如今在黃山城區(qū)，想買(mǎi)一套三居室。3成首付要20萬(wàn)以上，貸款30年，月供至少也要3000元以上。

如果你達(dá)到以上的首付和月供目前可以在高新區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)一套房子里，當(dāng)然如果要在市中心的位置購(gòu)買(mǎi)，你的購(gòu)房成本將會(huì)更高，首付要30萬(wàn)+。

如今在黃山城區(qū)買(mǎi)一套房子，已經(jīng)變得不是那么容易了。

04首付款可以有六個(gè)錢(qián)包，也可以東拼西湊，但月供是我們買(mǎi)房時(shí)得長(zhǎng)期面對(duì)的問(wèn)題。

我們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)，不管是新房還是二手房，在辦理銀行按揭的時(shí)候，需提供家庭收入證明。

收入證明上的收入金額有一條規(guī)定就是，你的月還款額必須低于家庭總收入的50%。

為什么有這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)呢，是根據(jù)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，商業(yè)銀行應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下（含55%）。

也就是說(shuō)防止我們家庭出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，我們?cè)诒ＷC有還款能力的同時(shí)，需保證家庭的日常開(kāi)支和其它方面的支出，月供得在家庭月收入的50%以下。

那么，以剛剛我們列舉的在黃山買(mǎi)套三居室，家庭的月收入需要達(dá)到6500以上。

《2018年黃山市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入33551元，比上年增長(zhǎng)8.9%。

換算成月薪，2018年黃山人均可支配收入約2800元/月。按照一個(gè)家庭夫妻雙方的月收入5600來(lái)算，離上面的分析的6500的購(gòu)房月收入差距其實(shí)不是太大。

但是，這些客戶群體如果買(mǎi)了房，家庭至少一半收入都進(jìn)入房貸里面去了。

還有子女的教育經(jīng)費(fèi)、人情往來(lái)、日常生活開(kāi)支等等，基本日子會(huì)過(guò)得緊巴巴，打開(kāi)錢(qián)包的那一刻送給自己一個(gè)捂臉的表情。

當(dāng)然這是一個(gè)平均收入體系，對(duì)于平均以下的買(mǎi)套房更難，還有就是單身群體買(mǎi)房的壓力也很大。

所以說(shuō)，從工資收入來(lái)買(mǎi)房，從來(lái)都是不容易的，況且房?jī)r(jià)也沒(méi)有主動(dòng)匹配過(guò)我們的收入水平。

05中國(guó)人比西方人更熱衷于買(mǎi)房，更加注重“家”的概念。有房才有家，才能給家庭和子女的安全感，心理就踏實(shí)。

如今的房子不僅僅是一個(gè)住的地方，還有戶籍、入學(xué)等附加值，為了小孩有個(gè)更好的教育環(huán)境，我們家長(zhǎng)們會(huì)傾其所有。

在通貨膨脹的大環(huán)境中，房子更是我們平民老百姓唯一較為安全的保值品。

房子除了保值之外，在黃山，新盤(pán)房源有限的前提下，作為剛需買(mǎi)新盤(pán)的話，唯一的只有加油！好好賺錢(qián)，早日在中心城區(qū)住上一套自己滿意的房子！

黃山，作為國(guó)際性旅游城市，有著優(yōu)越的自然環(huán)境與人文環(huán)境。

同樣作為旅游城市的大理房?jī)r(jià)不是都超過(guò)昆明了嗎，作為已經(jīng)”融杭”的黃山我們有理由相信未來(lái)會(huì)更好。

房?jī)r(jià)在一定程度上衡量一個(gè)城市的價(jià)值，房?jī)r(jià)太低，資產(chǎn)沒(méi)有價(jià)值，房?jī)r(jià)太高，生活壓力又太大。

那么現(xiàn)階段，黃山房?jī)r(jià)的平衡點(diǎn)在哪？什么樣的房?jī)r(jià)才能留給這座城市的溫暖呢？

即將過(guò)去一半了，年初你說(shuō)要買(mǎi)房的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)了嗎 ？可能資金不夠、可能新房緊缺、可能還未相中……以至于上半年逝去，你依舊沒(méi)有買(mǎi)到房。下半年即將開(kāi)啟，小編 為你整理了黃山的部分熱銷(xiāo)樓盤(pán)，希望年終之時(shí)，你已買(mǎi)到心儀之房。