很多人喜歡通過(guò)各種渠道了解房產(chǎn)方面的信息，有宏觀層面的，也有微觀層面的，似乎已經(jīng)成了生活的一部分。也有很多專(zhuān)家喜歡在不同的時(shí)間段里根據(jù)不同的組合數(shù)據(jù)來(lái)分析當(dāng)下所呈現(xiàn)的各種特征，其實(shí)這些分析等于沒(méi)有在分析，要不然你讓他們用組合數(shù)據(jù)來(lái)分析未來(lái)價(jià)房的趨勢(shì)？他們當(dāng)然能分析出來(lái)，對(duì)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)好像永遠(yuǎn)在漲著的。不過(guò)未來(lái)淮北房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎？淮北房?jī)r(jià)會(huì)是怎樣的一個(gè)趨勢(shì)？本文小編為你解讀。

先拿本省合肥來(lái)說(shuō)，十年前，合肥跟下邊城市房?jī)r(jià)基本相差不多，與第二名相差不過(guò)20%，但目前已經(jīng)達(dá)到接近二分之一。這跟安徽省決心將合肥做大做強(qiáng)有關(guān)，資源政策的過(guò)度集中，使得合肥發(fā)展日新月異，城市地位急速上升。未來(lái)5年，我覺(jué)得合肥跟省內(nèi)房?jī)r(jià)第二名的差距，很可能要達(dá)到2倍以上。

只有一二線城市實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲之后，三四線城市才有可能被惠及。上海的房?jī)r(jià)上漲之后，長(zhǎng)三角的四小龍??南京和合肥才隨之上漲，而合肥房?jī)r(jià)漲上去之后，周邊的三四線城市才跟風(fēng)上漲。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？這就是前面我提到的城市地位決定的，南京是上海房?jī)r(jià)的一半，上海不漲價(jià)，那么南京永遠(yuǎn)都難有所作為。同理，合肥不漲價(jià)，下邊三四線城市也很難有大的漲幅。南京房?jī)r(jià)不可能漲到上海的程度，蕪湖的房?jī)r(jià)也不可能跟合肥一樣，在投資者眼里，南京房?jī)r(jià)就只值上海的一半，蕪湖房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)也趕不上合肥。

我們知道，投資都是趨利的，如果價(jià)格不上漲，就不會(huì)產(chǎn)生投資收益，也是我們俗話講的“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”。我們國(guó)家?guī)齑娴闹黧w在三四線城市，如果三四線城市房?jī)r(jià)一直不漲，就不會(huì)有人愿意去買(mǎi)單。但如果二線城市房?jī)r(jià)不漲，三四線城市房?jī)r(jià)怎么可能會(huì)上漲呢？從某種意義上來(lái)講，去庫(kù)存戰(zhàn)略成功與否，與一線城市房?jī)r(jià)能否大漲有直接關(guān)系。

接著，限購(gòu)來(lái)了，一二線城市房?jī)r(jià)被國(guó)家死死的摁住，但是資本的活躍性又在積極尋找下一個(gè)不被限購(gòu)的熱點(diǎn)城市，比如蕪湖，蚌埠，阜陽(yáng)，原本這三個(gè)城市跟淮北價(jià)格差距并不是很大，但是在這一波漲價(jià)中，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)的甩開(kāi)了淮北這樣的城市，蕪湖目均價(jià)已經(jīng)接近9000，遠(yuǎn)超淮北。

但是淮北能不能吃到這一波紅利呢，答案是肯定的，合肥在這輪限購(gòu)中是屬于政策執(zhí)行比較嚴(yán)格的城市，合肥是“真”限購(gòu)，因?yàn)楹戏饰磥?lái)人口流入潛力已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其當(dāng)前承載力。在這種情況下，蕪湖的房?jī)r(jià)漲破天不可能超過(guò)合肥，甚至說(shuō)達(dá)到合肥三分之二已經(jīng)是過(guò)高了。在合肥目前房?jī)r(jià)被死死摁住的情況下，蕪湖房?jī)r(jià)被控制在合肥的三分之二到二分之一之間的時(shí)候，資本又會(huì)往下尋找更適宜投資的城市。

安徽幾個(gè)人口流出比較大的城市，房?jī)r(jià)表現(xiàn)卻出奇的好，這跟我們印象中的邏輯似乎有些不符。眾所周知，目前阻礙中國(guó)人口自由流動(dòng)的最大障礙就是戶籍制度，因?yàn)閼艏�綁定了�?guó)人最重要的福利??教育。

我們知道，國(guó)人是非常重視教育的，畸形的高考制度造就了同一國(guó)家不同省份不同考卷的現(xiàn)狀，尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與內(nèi)地更是不同。安徽流出人口在江浙滬大概有700多萬(wàn)人，即使義務(wù)教育能在當(dāng)?shù)厣蠈W(xué)，大部分人的孩子還是要回到原籍高考。但我們知道江浙滬的高考試卷跟安徽是不同的，義務(wù)教育階段的教學(xué)內(nèi)容也會(huì)有所不同。

這就意味著安徽的打工者，要么選擇在當(dāng)?shù)芈鋺�，讓自己孩子在江浙上學(xué)，要么回原籍高考。但事實(shí)情況是，絕大部分打工者都沒(méi)留在這些地區(qū)，因?yàn)楣ぷ鞑环�(wěn)定，房?jī)r(jià)太高，福利待遇得不到保障，鄉(xiāng)土關(guān)系也不在這里。因此我們看到那么多的留守兒童，也看到那么多回鄉(xiāng)買(mǎi)房的人。

從2013年開(kāi)始，安徽省外出人口開(kāi)始凈流回，4年內(nèi)共流回近40萬(wàn)人。在此之前，安徽每年凈流出都是-20萬(wàn)人。這說(shuō)明，這些年沿海產(chǎn)業(yè)一直在往內(nèi)地轉(zhuǎn)移，越來(lái)越多的外出打工者回安徽找到工作，安徽的就業(yè)機(jī)會(huì)比以前多了很多。

一些人口大市或者大縣，城鎮(zhèn)化率非常低，農(nóng)村人口進(jìn)城的愿望十分強(qiáng)烈。這部分農(nóng)村人口外出打工之后，他們很多都愿意回家買(mǎi)房置業(yè)，這就支撐了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)。收入高的選擇地級(jí)市，收入低的選擇縣城。

所以這些在發(fā)達(dá)地區(qū)工作的安徽人，拿著比家鄉(xiāng)相對(duì)更高的工資，大部分還是愿意回到家鄉(xiāng)買(mǎi)房，這就是造成人口流出地區(qū)房?jī)r(jià)大漲的原因。皖南幾個(gè)人口流出不大的城市，房?jī)r(jià)反而表現(xiàn)的并不理想。

關(guān)于租房，我也來(lái)談?wù)効捶?/p>

目前國(guó)家開(kāi)始大搞房產(chǎn)租賃市場(chǎng)和共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)，其實(shí)說(shuō)白了目的就是一個(gè)，把人區(qū)分開(kāi)，或者說(shuō)直接一些就是把不同人群分層。怎么個(gè)分層法，比如，把能在一二線買(mǎi)的起房的人和買(mǎi)不起房的人徹底區(qū)分開(kāi)，買(mǎi)不起房的人要么選擇租房，要么選擇回原籍老家買(mǎi)房。其實(shí)這一點(diǎn)很容易理解，全中國(guó)十幾億人不可能都待在北上廣，這樣以來(lái)農(nóng)村的地誰(shuí)來(lái)種，大規(guī)模密集型勞動(dòng)產(chǎn)業(yè)誰(shuí)來(lái)干。與其說(shuō)政府抑制房?jī)r(jià)上漲，不如說(shuō)是政府控制房?jī)r(jià)防止下跌，因?yàn)橐粋�(gè)城市房?jī)r(jià)的上漲代表這個(gè)城市的層次等級(jí)的一個(gè)重要部分，如果城市的房產(chǎn)不值錢(qián)，說(shuō)明城市本身價(jià)值很低，有實(shí)力的投資客不會(huì)看好這里。

說(shuō)了這么多，其實(shí)是想說(shuō)，未來(lái)5年一二線城市房?jī)r(jià)還會(huì)稍稍放松政策，一旦放松，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，那么再限購(gòu)的同時(shí)，淮北的房?jī)r(jià)還是要迎接新一輪的上漲，要買(mǎi)房的人真的要抓緊了。

然后再談?wù)勎覍?duì)淮北買(mǎi)房的選擇的看法

淮北目前從一馬路到5馬路房?jī)r(jià)是成斷崖式分布，一馬路往上的房子比如淮海華府動(dòng)輒能賣(mài)到1w+，但是像四馬路桂花園小區(qū)這樣的房子甚至賣(mài)不到5000，差別無(wú)非3個(gè)，學(xué)區(qū)、地段、配套。對(duì)于剛需一族來(lái)說(shuō)，可能一馬路往上的新房子是想都不敢想的，但是為了孩子能上123實(shí)驗(yàn)小學(xué)，西園二中這樣的初中，為了不讓孩子輸在起跑線，都是八仙過(guò)海各顯神通。好多人盯上了老早以前礦務(wù)局集資建房的一些老破小，對(duì)于老破小我的建議是，如果真的是為了孩子上學(xué)剛需用，可以買(mǎi)一些小戶的，因?yàn)橄鄬?duì)來(lái)說(shuō)轉(zhuǎn)手也更方便，但是如果是投資本人并不建議，動(dòng)輒七八千的均價(jià)也是很多家庭一輩子的積蓄。

還有一點(diǎn)，要學(xué)會(huì)辨別真假學(xué)區(qū)房�。�！

我就拿近期特別火爆的一馬路新開(kāi)的碧桂園來(lái)說(shuō)，只能說(shuō)地理位置和配套都還可以，但是學(xué)區(qū)可能就是導(dǎo)致瘸腿的一個(gè)重要問(wèn)題。據(jù)本人了解，本來(lái)實(shí)驗(yàn)二小和二中的學(xué)區(qū)是在機(jī)場(chǎng)路以西，恰恰碧桂園在機(jī)場(chǎng)路東邊，還是政府特批把實(shí)驗(yàn)二小劃給了碧桂園，而且當(dāng)時(shí)碧桂園嫌地價(jià)太貴想撤資，政府還退了一部分錢(qián)給碧桂園，在這個(gè)情況下才留住。

大家都知道義務(wù)教育小學(xué)中學(xué)缺一不可，碧桂園僅僅是小學(xué)好，但是中學(xué)還是四中（當(dāng)然有銷(xiāo)售嘴里的二中分校），分校這種東西，我之前在別的帖子里發(fā)表過(guò)自己的看法。遙遙無(wú)期的虛構(gòu)屬于無(wú)恥畫(huà)餅行為，況且即使分校建成，學(xué)校的升學(xué)率也不是短期可以提升起來(lái)的，關(guān)于分校的升學(xué)率可以參考一中和天一歷年考試成績(jī)。購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房之前一定要提前把地段的問(wèn)題弄清楚，有時(shí)候就因?yàn)橐粭l小小的路，就能導(dǎo)致兩棟樓之間學(xué)區(qū)差異巨大。

對(duì)于遠(yuǎn)期投資的看法，目前淮北的發(fā)展方向是往東南，也就是說(shuō)，未來(lái)整個(gè)東南片區(qū)會(huì)是投資的重點(diǎn)區(qū)域，從萬(wàn)達(dá)的選址差不多可以看出來(lái)了。5-10年期間，不考慮目前配套問(wèn)題，可以在這個(gè)方向自行選擇。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商的看法，其實(shí)本人并不看好一些所謂品牌開(kāi)發(fā)商，比如什么萬(wàn)科恒大這樣的，因?yàn)楸旧砥放埔鐑r(jià)率過(guò)高，導(dǎo)致這些開(kāi)發(fā)商的房子要比其他開(kāi)發(fā)商房?jī)r(jià)要高很多，況且未來(lái)也受到品牌溢價(jià)率的問(wèn)題導(dǎo)致升值空間并不會(huì)很大。而且所謂精裝房，其實(shí)用料都是材質(zhì)很差的，最主要，我想沒(méi)有誰(shuí)愿意一棟樓里面每家裝修都一樣搞得跟賓館似的吧。