買房子我們關心更多的就是房價的問題，房價是隨著房地產市場的發(fā)展不停的上漲或者下跌，對于這個問題很多的購房者也是很苦惱的，因為不知道什么時候房價會上漲，或者是下跌。那么房價以后是上漲還是下跌？2019-2020適合買房嗎？我們一起來了解一下這個問題吧。

所謂穩(wěn)樓市，既要防止房價上漲，又要防止房價大跌。如果說過去幾年的任務，都是遏制房價上漲，那么如今的重點，已經換成“防范房價大跌”。

在穩(wěn)樓市上，地方政府的尺度相對較小。由于土地財政依賴、房地產投資依賴都較為迫切，所以只要樓市出現下行跡象，無不爭先恐后入場維穩(wěn)，不斷試探政策底線，尋找寬松空間。

相比而言，中央層面容忍度更大。只要不影響房地產投資增速，不對經濟形成顯著拖累，不影響到金融層面的穩(wěn)定，就不會輕易訴諸刺激措施。

基于央地博弈邏輯來看，樓市會不斷松綁，貨幣政策空間也會不斷打開，這對于防范房價大跌形成一定支撐，有利于“穩(wěn)樓市”目標的實現。

所以，正如上文所言，僅靠樓市松綁，只有維穩(wěn)行情。只有大水漫灌配合，才有新一輪大幅上漲。

房價最多跌多少？

不要考慮崩盤，這是理解中國樓市的第四個關鍵點。

最壞的情況有可能發(fā)生，但一旦這種情況發(fā)生，影響就是全局性的，普通購房者和投資者不必杞人憂天。

從現實角度來看，如果樓市松綁而跌勢不止，那么最多會跌多少？

對于具有全局重要性的一二線城市來說，這一數字是30%左右。而對于燕郊等不具備全局影響性的區(qū)域來說，下不見底。

原因有三個：

一是，從歷史經驗來看，2008年廣深等地基本都跌了三成之后，迎來新一波反彈。房價跌破三成，影響的不只是經濟，還波及金融系統(tǒng)，這是救市的關鍵節(jié)點所在。

二是，全國房貸首付比例34%，大多數都是三成首付，只要下跌不超過30%，就不會影響到銀行等金融系統(tǒng)。

三是，過去四年，房價翻了一倍。這四年，名義GDP大致每年保持10%增速，房價上漲接近一半是合理的。那么下跌30%，也就相當于過去60%的漲幅，從市場而言是合理回歸。

剛需何時入場？

剛需買房任何時候都無所謂？這是典型的錯誤觀念，這也是理解中國樓市的第五個關鍵點。

剛需的錢不是大風刮來的，背后關系著六個錢包，更難承受樓市調整帶來的沖擊，所以更需要慎重。

所以，這句話正確的表述應該是：

剛需要做好隨時上車的準備，而不是什么時候上車都一樣。

剛需入場，有三個關鍵時機。

一個是政策有意照顧剛需時。比如剛需優(yōu)先的限價搖號，只要新房與周邊二手房的套利空間在20%以上，就可以果斷入手。這是政策奉送的福利，不用白不用。

第二個樓市復蘇之際，也就是右側交易，這是相對穩(wěn)妥的選擇。右側交易是個股市術語，簡單點說就是在上升趨勢確立時買入，而不是在下跌趨勢加大時抄底。右側交易固然買不到最低點，但相比于抄底抄到山腰上，則更為穩(wěn)妥，且更適合剛需。

具體而言，這就是樓市逐漸松綁，貨幣寬松配合，樓市成交量開始逐步復蘇時。尤其是限購限貸開始松綁、房貸利率不斷下探、降息降準席卷而來之際，這是最好的出手時機。

第三個剛需換房，最需要的是樓市穩(wěn)定。換房最擔心的是房價波動帶來的風險。相比而言，在市場穩(wěn)定之時，最適合改善型需求置換。沒有外力影響，選擇空間充裕，正是居住質量升值的最佳時機。

三四線樓市往哪走？

三四線城市這一輪房價上漲，得益于棚改貨幣化。

棚改貨幣化，是央行以PSL貸款之名，對三四線城市定向放水。地方政府獲得棚改貸款之后，以貨幣補貼之名發(fā)放給拆遷戶，拆遷戶帶著真金白銀入市，攪動市場情緒，從而催動房價上漲。

那么，三四線房價向何處去的問題，也就是棚改政策向何處去的問題。

一個好消息，兩個壞消息。

好消息是，棚改離收官之年還有兩年時間。2020年是全國棚改收官之年，的棚改仍會繼續(xù)推進，大拆大建的游戲還能維持一段時間。

第一個壞消息是，棚改貨幣化全面收縮，棚改政府購買模式即將終結。這意味著，棚改式放水不復存在，地方政府為棚改兜底的局面一去不復返，棚改貨幣化將會失去根本支撐。

第二個壞消息是，偷梁換柱的游戲玩不通了。過去一些城市以棚改之名，大行拆建之事，一些建設良好的社區(qū)也被納入棚改范圍之內。如今，監(jiān)管即將強化，住建部明確表示：嚴格把握棚改范圍和標準，重點改造老城區(qū)內臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)。

所以，棚改貨幣化正在退潮，而棚改離收官也只有兩年時間，這對于大多數三四線城市的樓市都不是好消息。

那么，哪些城市最危險？

一是棚改貨幣化安置比例越高的地方越危險。

二是經濟基本面較差的城市，未來最危險。

三是人口持續(xù)流出的地區(qū)，未來房價也很堪憂。

哪些三四線城市還有支撐？

一是環(huán)京環(huán)滬環(huán)廣深城市群。

二是強省會周邊的三四線城市。

三是經濟基本面較好的三四線城市，也有一定支撐性，如百強縣或區(qū)域性中心城市。

樓市調控：一城一策或成主流

今年政府工作報告，明確提出“落實城市主體責任”。

往年都強調“分類調控”或“差異化調控”，去年提出的也只是“落實地方主體責任”，今年則進一步細化為“城市主體責任”，這意味著一城一策或將成為主流。

事實上，去年年底的中央經濟工作會議就已提出：

因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任。

這意味著，樓市調控的主體將變成地方政府，與“因城施策、分類指導”的定性相結合，這意味著地方政府將在樓市調控上獲得更大的主動權。同理，在樓市松綁上，也將獲得更大的自主權。

當然，一城一策到底如何推進，哪些城市會放寬，哪些城市會繼續(xù)收緊，還有待進一步細化。

房地產稅，何時會來？

繼去年后，“推進房地產稅立法”再度進入政府工作報告。

與去年相比，“穩(wěn)妥推進”變成了“穩(wěn)步推進”，這意味著房地產稅推進已有相關方案。

事實上，房地產稅已經沒有任何技術障礙。不動產統(tǒng)一登記已經基本完成，全國住房信息聯網也基本達成，70年產權問題也在修法之中，國地稅合并邁出步伐……可以說，開征房地產稅萬事俱備，只欠東風。

2018年9月，十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃對外公布。其中，房地產稅法被列入五年立法規(guī)劃，屬于第一類項目，即“條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案”。

當然，納入五年立法計劃，并不意味著這五年內一定會落地。事實上，2015年，房地產稅也曾被納入立法計劃，但最終未能出臺。而在2018年4月，房地產稅法也曾被列入預備審議項目。

所以，房地產稅遲早總要來，但到底哪一年到來，還存在較大的不確定。這里的不確定性，主要在于房地產市場的穩(wěn)定性和地方土地財政的壓力。

棚改：收官倒計時開啟

與往年對棚改的著重強調不同，今年只是提及“推進棚戶區(qū)改造”，并未提及具體棚改目標。

這背后的原因是，經過最近幾年棚改的狂飆突進，全國棚改已經基本上到了收官階段，全國有20多個省市棚改目標出現下滑，山東、河南、山西等省市的下滑幅度超過70%。

要知道，2020年就是棚改收官之年。

根據2014年3月發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014~2020年）》，2020年基本完成城市棚戶區(qū)改造的任務。

在此框架之下，2014-2017年，我國推出1800萬套的棚改計劃，并且超目標完成。隨后在2018-2020年，又提出1500萬套的棚改任務，到2020年，全國性的棚改將基本完成。

2018年，全國棚改計劃為580萬套，實際完成量高達626萬套。按照三年計劃，和2020年全國棚改還剩下874萬套的余量，平均每年為437萬套，相比2018年平均縮水1/4。

可想而知，大多數省市棚改都已基本完成任務，棚改量出現下滑，就在意料之中。

結論

，對于經濟至關重要，樓市調控和貨幣政策雙雙發(fā)生變化。

穩(wěn)經濟和穩(wěn)就業(yè)是第一位的。無論是減稅降負，還是解決實體經濟融資問題，抑或壯大國內消費市場，目的都是一致的。相比而言，房地產的重要性下降，穩(wěn)字當頭，底線是不能對經濟形成拖累。

樓市調控政策底已經觸底，“一城一策”或將成為主流。落實城市主體責任，意味著城市對于樓市調控的話語權增強。但哪些城市有望寬松，哪些城市還會持續(xù)緊縮，有待進一步細則出臺。

貨幣政策會更加寬松�；�于穩(wěn)經濟的考慮，貨幣政策空間之門早已打開。無論是“松緊適度”，還是“流動性合理充裕”，抑或“降低實際利率”，都意味著“寬貨幣”將成為今年貨幣政策的主基調。

房地產稅遲早要來，但不會這么快落地�；�于地方政府財政需要和稅制改革的大背景，房地產稅遲早要進行推進。不過房地產稅需要稅收法定，必須經過人大立法，不是短時間就能迅速落地。

中心城市和城市群的重要性提升。在城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中，報告明確提出“堅持以中心城市引領城市群發(fā)展”，這意味著中心城市、都市圈和城市群的重要性得到前所未有的提升。