一、購(gòu)房新政

6月24日，西安搖號(hào)新政公布，剛需家庭優(yōu)先搖號(hào)，搖號(hào)時(shí)間明確，買(mǎi)房需提前網(wǎng)上登記購(gòu)房意向。

3月30日，西安搖號(hào)買(mǎi)房政策公布，意向購(gòu)房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采取公證搖號(hào)方式公開(kāi)銷(xiāo)售，由公證機(jī)構(gòu)全程監(jiān)督，嚴(yán)禁內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件。

二、外地戶(hù)口買(mǎi)房條件

自2017年6月28日起，在新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)行政管理區(qū)域及高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、曲江新區(qū)、?灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國(guó)際港務(wù)區(qū)、灃東新城等開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房或二手住房的非本市戶(hù)籍居民家庭，須提供在本市連續(xù)繳納2年以上(含2年)的個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。

補(bǔ)繳的個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明不得作為購(gòu)房的有效憑證。

經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的各類(lèi)人才除外。

三、西安目前買(mǎi)房限購(gòu)政策：

本地戶(hù)口擁有2套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的本地戶(hù)口居民家庭（包含夫妻雙方及未成年子女）；

外地戶(hù)口擁有1套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的非本市戶(hù)籍居民家庭（包含夫妻雙方及未成年子女）

不限購(gòu)對(duì)象：

1、限購(gòu)區(qū)域內(nèi)無(wú)住房且能夠提供2年以上（含2年）個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶(hù)籍居民家庭

2、購(gòu)買(mǎi)自用住房的經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的各類(lèi)人才

買(mǎi)房條件、政策篇

1西安市住房限購(gòu)區(qū)域包括哪里？

答：新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)行政管理區(qū)域及高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、曲江新區(qū)、?灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國(guó)際港務(wù)區(qū)、灃東新城。

2西安市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的購(gòu)房條件是什么？

答：本市戶(hù)籍居民家庭總共可購(gòu)買(mǎi)2套；非本市戶(hù)籍居民家庭，已有住房者不得再購(gòu)房，無(wú)房者若能提供2年以上(含2年)個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，可購(gòu)買(mǎi)1套。

具體問(wèn)題可咨詢(xún)購(gòu)房資格審核辦公室，電話(huà)：029-87639877（商品房），029-87618172（二手房）。

3限購(gòu)區(qū)域內(nèi)住房的交易時(shí)限是多長(zhǎng)時(shí)間？

答：2017年4月18日之前購(gòu)買(mǎi)的商品房，合同網(wǎng)簽備案滿(mǎn)5年且已取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》方可上市交易；2017年4月18日之前購(gòu)買(mǎi)的二手住房及2017年4月18日之后購(gòu)買(mǎi)的住房（包括商品房、二手住房），取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》后滿(mǎn)2年方可上市交易。

此外，通過(guò)司法裁決、直系親屬間贈(zèng)與、繼承等方式取得的住房，以及申請(qǐng)退出的經(jīng)濟(jì)適用住房等不受上述規(guī)定限制。

4通常所說(shuō)的“五證”是指哪五個(gè)證件？

答：五證是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。其中《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》由市規(guī)劃局核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國(guó)有土地使用證》由市國(guó)土局核發(fā)，《商品房預(yù)售許可證》由市房管局核發(fā)。

5如何判斷一個(gè)樓盤(pán)是否滿(mǎn)足銷(xiāo)售條件？

答：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目樓幢如已取得《商品房預(yù)售許可證》，則具備銷(xiāo)售資格；如未取得《商品房預(yù)售許可證》，則不可購(gòu)買(mǎi)。

注意事項(xiàng)：購(gòu)房人應(yīng)確定所購(gòu)樓幢在預(yù)售許可證審批范圍內(nèi)（即所選樓幢在預(yù)售證中明確列出）。

無(wú)證銷(xiāo)售舉報(bào)電話(huà)：029-87622063。

6如何查詢(xún)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某樓是否有預(yù)售許可證？

答：登錄我局門(mén)戶(hù)網(wǎng)站（fgj.xa.gov.cn）首頁(yè)→“商品房項(xiàng)目預(yù)售許可證查詢(xún)”辦事欄→輸入預(yù)售證號(hào)、樓盤(pán)名稱(chēng)或開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)→顯示預(yù)售許可樓幢、資金監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶(hù)等信息。

注意事項(xiàng)：在購(gòu)房前，務(wù)必要求開(kāi)發(fā)商出示預(yù)售證，并查看預(yù)售證載明的售房單位、項(xiàng)目名稱(chēng)、房屋坐落及樓幢號(hào)，切勿購(gòu)買(mǎi)未取得預(yù)售證的房屋。除了在售樓部公示欄查看預(yù)售證外，還應(yīng)在指定網(wǎng)站內(nèi)查詢(xún)核實(shí)，以防售樓部提供虛假預(yù)售證損害購(gòu)房者權(quán)益。

7不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（房產(chǎn)證）如何辦理？

答：自2017年5月1日起，隨著全市不動(dòng)產(chǎn)登記職能劃轉(zhuǎn)，該項(xiàng)工作任務(wù)一并移交市國(guó)土局，我局不再受理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理業(yè)務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)登記工作由市國(guó)土局下轄不動(dòng)產(chǎn)登記局負(fù)責(zé)，具體業(yè)務(wù)辦事點(diǎn)如下：

（1）香米園房產(chǎn)交易大廳，地址：蓮湖區(qū)香米園西巷93號(hào)，聯(lián)系電話(huà)：87335433；

（2）西大街房產(chǎn)交易大廳，地址：蓮湖區(qū)西大街116號(hào)，聯(lián)系電話(huà)：87639973；

（3）西安市政務(wù)服務(wù)中心，地址：鳳城八路95號(hào)，聯(lián)系電話(huà)：86785122；

（4）城南房產(chǎn)交易大廳，地址：碑林區(qū)含光路255號(hào)，聯(lián)系電話(huà)：85330274；

（5）城北房產(chǎn)交易大廳，地址：西安市鳳城八路130號(hào)保億隆基中心不動(dòng)產(chǎn)交易登記大廳，聯(lián)系電話(huà)：89241526。

8如何開(kāi)具住房信息證明（有房或無(wú)房證明）？

答：無(wú)論業(yè)主是否取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，均可在不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心二樓檔案查詢(xún)窗口辦理（地址：蓮湖區(qū)香米園西巷93號(hào)，聯(lián)系電話(huà)：87335433；地址：蓮湖區(qū)西大街116號(hào)，聯(lián)系電話(huà)：87639973）。

9如何查詢(xún)商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案情況？

答：網(wǎng)上查詢(xún)??登錄我局門(mén)戶(hù)網(wǎng)站（fgj.xa.gov.cn）首頁(yè)→“商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案查詢(xún)”辦事欄→輸入購(gòu)房人身份證號(hào)和買(mǎi)賣(mài)合同登記號(hào)→顯示備案房屋小區(qū)名稱(chēng)、房號(hào)、備案時(shí)間等信息。

或購(gòu)房人持本人身份證前往市房管局（西大街116號(hào)）1205室市場(chǎng)處查詢(xún)。

10如何辦理相關(guān)手續(xù)？

答：辦理流程：開(kāi)發(fā)企業(yè)提交申請(qǐng)→變更合同內(nèi)容。

辦理時(shí)限：5個(gè)工作日。

辦理資料：商品房買(mǎi)賣(mài)合同數(shù)據(jù)維護(hù)申請(qǐng)表、商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

辦理地點(diǎn)：西大街116號(hào)5樓509室；香米西巷93號(hào)都市房屋服務(wù)大廈1樓103室提交申請(qǐng)辦理。

其他說(shuō)明：申請(qǐng)表下載地址：市房管局門(mén)戶(hù)網(wǎng)（fgj.xa.gov.cn）→便民下載。

11未取得產(chǎn)權(quán)證，是否可更換房屋產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六款規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。可在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，依據(jù)西安市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)政策要求辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

12買(mǎi)房過(guò)程中與開(kāi)發(fā)商的糾紛怎么解決？

答：在商品房買(mǎi)賣(mài)中，經(jīng)常會(huì)遇到的糾紛包括：想退定金開(kāi)發(fā)商不同意、約定的房屋面積有誤差且不退不補(bǔ)、變更交付條件、降低交房標(biāo)準(zhǔn)、未及時(shí)辦理房產(chǎn)證的問(wèn)題。此類(lèi)問(wèn)題屬于典型的合同糾紛，依據(jù)《合同法》的第一百二十八條，當(dāng)事人可以通過(guò)和解或者調(diào)解解決合同爭(zhēng)議，當(dāng)事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁；當(dāng)事人沒(méi)有訂立仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無(wú)效的，可以向人民法院起訴。因此建議雙方先自行協(xié)商，協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致，則應(yīng)通過(guò)司法途徑解決爭(zhēng)議。

13開(kāi)發(fā)商延期交房了怎么維權(quán)？

答：一般合同中都約定了交房時(shí)間及違約責(zé)任，買(mǎi)賣(mài)雙方都應(yīng)履行合同。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按合同約定向業(yè)主賠償違約金，若業(yè)主認(rèn)為違約金不足以補(bǔ)償損失或開(kāi)發(fā)商拒絕履約，建議市民向法院起訴。

依據(jù)：《合同法》第一百一十四條，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

資料準(zhǔn)備篇

1全款買(mǎi)房

已婚：夫妻雙方的結(jié)婚證、身份證、戶(hù)口本

單身：身份證、戶(hù)口本、單身證明

全款買(mǎi)房手續(xù)：

一次性付款，一般直接到售樓處交錢(qián)就可以了(包括各種稅費(fèi)的錢(qián))，剩下的售樓處可以替您辦理，就等著拿產(chǎn)權(quán)證可以了。

2貸款買(mǎi)房

已婚：結(jié)婚證、戶(hù)口本、收入證明、單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加蓋公章、工資卡流水(一年或者半年，銀行不同，需求不同)、身份證、配偶的身份證、配偶的戶(hù)口本、配偶的結(jié)婚證。如兩人共同借款，配偶還需要出示收入證明、單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加蓋公章、工資流水。

單身：?jiǎn)紊碜C明(單位、街道或者戶(hù)口所在地派出所出示的均可)、戶(hù)口本、收入證明、銀行流水單、身份證。

貸款買(mǎi)房手續(xù)：

新房：獨(dú)自去銀行面簽(帶上述資料，具體資料銷(xiāo)售會(huì)告訴您)。

二手房：和賣(mài)房一同去銀行面簽。

3公積金買(mǎi)房

申請(qǐng)人身份證復(fù)印件、申請(qǐng)人戶(hù)口本(含首頁(yè),戶(hù)主頁(yè))復(fù)印件、申請(qǐng)人收入證明原件、申請(qǐng)人公積金交存證明原件、購(gòu)房合同和購(gòu)房首付款發(fā)票原件、已經(jīng)結(jié)婚的還需提供配偶的上述材料和結(jié)婚證復(fù)印件、房屋銷(xiāo)售許可證復(fù)印件、土地使用證復(fù)印件。

公積金買(mǎi)房手續(xù)：

公積金住房貸款辦理程序：

（1）管理中心審查申請(qǐng)材料，符合貸款條件的，出據(jù)貸款審批表簽訂貸款合同。

（2）與擔(dān)保公司辦理?yè)?dān)保手續(xù),簽訂抵押合同。

（3）與委托銀行簽訂銀行借據(jù)和委托扣款協(xié)議。

（4）管理中心委托銀行將貸款資金劃入售房單位賬戶(hù)。

（5）擔(dān)保公司為貸款人辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。