金華2018年房價預測
要想預測金華2018年房價,我們就得先來回顧一下2017年金華房價的基本情況,2017一整年,金華房價緩慢上漲,新房年初房價1萬,年末到了1萬1,二手房年初房價1萬1,年末漲到了1萬3。
2017年10月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)中,金華新建商品住宅價格同環(huán)比繼續(xù)上漲,且漲幅擴大,環(huán)比漲幅0.5%,同比漲幅10.4%;二手住宅價格環(huán)比上漲0.7%,同比上漲7.6%。
總之,2017年本市城區(qū)及其他地區(qū)戶口購房成交均價較高,購房基本集中在市區(qū)的樓盤,外省市戶口購房成交仍集中在金義都市區(qū)等剛性低價盤,金華市區(qū)目前仍以本地消費為主,但周邊縣市購買力呈現(xiàn)走強趨勢,剛需依然是市場主流,通過一輪快速上漲,外來資金投資成本相對較高,上漲空間不大,炒作跡象不明顯。
早在2016年中,金華在去庫存背景下,緊隨全國性普漲,至今雖有企穩(wěn),但仍抑制不住其向上的沖動。按照這樣的趨勢,如果2018年金華沒有相關的樓市調控政策,金華2018年房價或將還有一定幅度的上漲,除了去庫存等因素外,尚有其必然,我們不妨試著分析一二,興許會得出有意思的結論。
以投資眼光分析房產投資的經濟效益性
房產除居住屬性外,其天然的投資性讓我們可以用“社會折現(xiàn)率”來分析其投資效益!吧鐣郜F(xiàn)率”是表征投資項目羸虧平衡點的數(shù)值,考慮通脹因素,按最少10%計,其投資收益約每七年翻一番。
只要我們承認經濟總體向上的趨勢不變,理論上你投資的房產每7年就可翻一番。經濟越好,翻番越快,并不以人的意志為轉移。
這也是我們分析本輪房價普漲的理論來源之一。
以歷史的眼光分析房價的發(fā)展趨勢
我們再用歷史數(shù)據(jù)分析現(xiàn)實中房價上漲歷程:
以2002年起算,金華房價1500元/平方米左右,到2005年,江南新開盤超3000元/平方米,翻番用了3年;再到 2009年世錦園6000元/平方米左右,再翻番用了4年;直到2011年歐景名城開盤12000元/平方米,這第三番,僅用了短短2年。
房價從1500元/平方米到12000元/平方米,翻三番只用了九年,平均三年翻一番,可見房地產業(yè)投資收益已遠超一般投資品七年翻番的基本投資效益定律。
同樣,我們選取2002年到2011年節(jié)點的居民收入水平來分析, 2002年的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入約1000元/月,而到2011年公布的金華城區(qū)人均可支配收入約為2383元/月,人均收入翻了一番多一點。
以發(fā)展的眼光正確看待本輪房價的上漲
我們繼續(xù)試分析2011年之后至今的趨勢:
因2010年史上最嚴四次調控影響,2011年初起金華房價略有下跌,從最高位12000元下降并保持在10000元左右,調控成效顯著,但也同時抑制了經濟發(fā)展的自身規(guī)律,一個跑不贏通脹的房市必然會引起整個經濟層面的不景氣。所以2016年有了去庫存要求,直到9月28日紅星地王出現(xiàn)后,金華房價重回到上漲通道。
我們再以數(shù)據(jù)分析,2011年市區(qū)城市居民人均可支配收入28593元,到2016年達到46554元,五年中增長了1.6倍,收入增長也使得房價上漲有了強有力的支撐。
事實也證明2016年底,1.6萬元的開盤價已不是新聞,到2017年7月市區(qū)二手掛牌1.6萬元更是比比皆是!
所以,從某種層面上來說,這一輪上漲是各種內外因素推動下短時間內一次性補漲而已。以發(fā)展的眼光看,是正常經濟現(xiàn)象。