近日，在《房地產(chǎn)調(diào)控政策與市場前景》閉門研討會(huì)上，任志強(qiáng)與張維迎等經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)2017年房價(jià)展開了一次深刻的探討。

在此次研討會(huì)上,任總的核心論斷是：錯(cuò)誤的調(diào)控手段會(huì)讓需求在一段時(shí)間以后集中爆發(fā)，所以下一輪會(huì)比這一輪漲得更高。

供應(yīng)端：土地供應(yīng)已經(jīng)連續(xù)兩年下滑

如果一線城市不再建房，不出6個(gè)月，市場上將沒有新房庫存。

任總表示：2015年土地供應(yīng)就是負(fù)的33%，很多城市土地已經(jīng)出現(xiàn)短缺，包括上海和北京。

2016年，政府的土地供應(yīng)繼續(xù)下滑，部分一線城市的土地連2015年的一半都不到。比如，北京16年的土地出讓收入是800多億。

而15年是多少?1960億。去年才到前年的差不多40%。

而土地是兩年開工，所以它15年和16年連續(xù)2年的土地供應(yīng)負(fù)增長將影響到未來城市的庫存。

翻看一線城市的庫存量可知，目前一線城市庫存平均已經(jīng)只有6個(gè)月左右，已經(jīng)遠(yuǎn)低于12個(gè)月的安全庫存標(biāo)準(zhǔn)。

如果一線城市不再建房，不出6個(gè)月，市場上將沒有新房庫存。

我們現(xiàn)在的銷售的房子和竣工的房子的比例到底是什么關(guān)系?

任總給出的數(shù)據(jù)是1:2.12。

什么意思呢?平均每竣工了1套房，就賣了2.12套，按照一線的6個(gè)月庫存，這么個(gè)調(diào)控法，等到無房可賣，房價(jià)肯定要出大問題。

2、需求端：一線城市人口還將繼續(xù)飆升

只要人口還在源源不斷的往一線城市涌入，房價(jià)怎么會(huì)不漲呢?

目前，因?yàn)橥恋叵∪�，部分一線城市已經(jīng)在限制人口，比如北京最近提出一個(gè)“誓死守住人口2300萬的底線”。

并且市里給各個(gè)區(qū)還下了任務(wù)，區(qū)里就把任務(wù)分割給了管轄下的各個(gè)企業(yè)，但結(jié)果卻收效甚微。

這是必然的，一線擁有更好的教育，更好的醫(yī)療，以及更好的前景，“把人轟走，你轟得走嗎?”

世界歷史上，早就無數(shù)次的證明限制人口根本行不通。

早在東京還是1200萬人口的時(shí)候，當(dāng)時(shí)就跟北京一樣，下決心把人口控制住，于是就發(fā)展東京的衛(wèi)星城市，修了條高速鐵路，說半小時(shí)就能到大阪，大家去大阪生活吧。

結(jié)果路是修好了，東京人不但沒去大阪，反而大阪的人全都跑到東京來了，現(xiàn)在東京多少人了呢?3750萬。

3、都問了十幾年了，還在問。不要等，有錢該買房就買房

這些年，在國內(nèi)市場上，由于任總屢測屢中，他儼然已經(jīng)成了像神一樣的人物。

2010年，中國樓市成為一道分水嶺。在市場上看空論大行其道的時(shí)候，任總卻發(fā)表了房價(jià)必漲論，并揚(yáng)言：“你們還是別當(dāng)傻瓜了，把幻想放下去吧!”

結(jié)果,2010年房價(jià)暴漲。全國平均漲幅9.9%，而北京更是暴漲了42%。

2015年，任總再次發(fā)表房價(jià)暴漲論：“由于限購政策，2013年和土地供應(yīng)量減少，2015年房價(jià)還將上漲�！�

當(dāng)有人問任總到底該不該買房時(shí)?任總對(duì)這個(gè)老生常談的問題顯然是不耐煩了，回到：“都問了十幾年了，還在問。不要等，有錢該買房就買房。”

事實(shí)證明，任總再次一語成箴。2015年隨著限購政策的解除，一線城市像壓抑已久的火山，突然噴發(fā)。其中，深圳更是跳漲50%，隨后北京、上海輪番上漲，并蔓延至二線城市。

只要政策放開，或者說庫存到了某個(gè)臨界值，房價(jià)就會(huì)如火山一樣噴發(fā)，無法抑制。

那為什么這些年我們的調(diào)控政策一直失靈呢?為何我們每次調(diào)控完之后就會(huì)報(bào)復(fù)性反彈呢?

1M2的高速增長

由于M2的高速增長，比如2009年的27.7%，以及目前放緩的11.3%，致使資金沒有更好的地方儲(chǔ)存，大家只能堆積到房產(chǎn)。

經(jīng)濟(jì)好時(shí)，GDP高速發(fā)展，M2飆升，大家最好的選擇是買房。

經(jīng)濟(jì)不好時(shí)，政府要基建，M2也會(huì)飆升，大家最無奈的選擇還是買房。

而國內(nèi)的資金去向就那么幾類，除了房產(chǎn)，確實(shí)沒有更好的選擇。

比如：放銀行那肯定是虧損的，如果M2是11%，銀行只有5%，那每年資金就會(huì)貶值6%。

股市也是差強(qiáng)人意，一贏二平七輸，多少英雄都在股市折戟，不要說保值了，能活著出來都不錯(cuò)了。

信托就更不用說，拿著8%的利息，不僅沒有干過M2，每天還過得提心吊膽，夜不能寐。

大家全民買房，這么大的需求量，房價(jià)當(dāng)然很難壓下來�？梢哉f只要M2是增長的，我們的房價(jià)就會(huì)長期向上。

2一旦以后庫存不夠或者政策放開，需求就會(huì)爆發(fā)式增長

只要政府調(diào)控房價(jià)或者房價(jià)向下，開發(fā)商就會(huì)謹(jǐn)慎拿地，一旦以后庫存不夠或者政策放開，需求就會(huì)爆發(fā)式增長。

這也就是任總會(huì)說下一輪會(huì)比這一輪漲更多的原因。因?yàn)檫@輪調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的打壓太慘絕人寰了。

房企的各路資金通道被毀后，目前的房企錢都沒有，還靠什么拿地，靠什么建房。即使政府土地供應(yīng)量上天，沒有人買地，那都是徒勞。

這輪調(diào)控有數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)的房企上市公司在國內(nèi)借不到錢的情況下，已經(jīng)集體選擇借入高風(fēng)險(xiǎn)的美元。

選擇這種飲鴆止渴的方式融資，可見國內(nèi)房企資金鏈已經(jīng)多緊張。

最后導(dǎo)致的結(jié)果就是，在今年1月份，國內(nèi)40家大型房企的拿地量下降了50%，而深圳更是出現(xiàn)了中心土地流拍。

所以，政府打壓得越狠，房企資金鏈越困難，就越不可能拿地建房，庫存就會(huì)更少。下次房價(jià)就會(huì)漲得越多。

一方面，為了躲避貨幣貶值，我們對(duì)中心地段的需求在源源不斷的上漲。一方面，政府打壓樓市，房企不再拿地，致使庫存告急。

雙重夾擊下，只要政策放開，或者說庫存到了某個(gè)臨界值，房價(jià)就會(huì)如火山一樣噴發(fā)，無法抑制。