先看看“營(yíng)改增”是什么?

　　這次被正式提上臺(tái)面的“營(yíng)改增”，其實(shí)不算是新鮮事了。營(yíng)業(yè)稅改征增值稅改革從2011年開(kāi)始啟動(dòng)試點(diǎn)，6年期間涉及交通運(yùn)輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、鐵路運(yùn)輸、郵政業(yè)和電信業(yè)幾個(gè)行業(yè)，時(shí)至今日終于將建安房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)、生活服務(wù)業(yè)三個(gè)行業(yè)也推進(jìn)營(yíng)改增方案，全面實(shí)施“營(yíng)改增”。

　　“營(yíng)改增”

　　即營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的簡(jiǎn)稱，是國(guó)家為進(jìn)一步完善我國(guó)稅制，將以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅，實(shí)行結(jié)構(gòu)性減稅的重大舉措。

　　舉個(gè)例子：

　　如果你打車(chē)后跟司機(jī)大哥要一張發(fā)票，你會(huì)發(fā)現(xiàn)車(chē)票上面有一個(gè)紅色的橢圓印章，印有“國(guó)家稅務(wù)局監(jiān)制”，說(shuō)明出租車(chē)的稅是交給國(guó)稅局的，交通運(yùn)輸業(yè)已經(jīng)營(yíng)改增了。

　　而如果你開(kāi)車(chē)外出，交停車(chē)費(fèi)后會(huì)收到一張停車(chē)票，你會(huì)發(fā)現(xiàn)票面中間靠上有一個(gè)橢圓的印章，印有“地方稅務(wù)局監(jiān)制”，說(shuō)明這一項(xiàng)是交給地稅局的營(yíng)業(yè)稅。

　　我們生活中還會(huì)收到很多這樣的票，如買(mǎi)車(chē)、購(gòu)物等，發(fā)票上都印有“國(guó)家稅務(wù)局監(jiān)制”的橢圓章，交保險(xiǎn)、租房子等，發(fā)票上都印有“地方稅務(wù)局監(jiān)制”橢圓章。使用印有“地方稅務(wù)局監(jiān)制”橢圓章的發(fā)票，說(shuō)明這些行業(yè)還沒(méi)有營(yíng)改增。從今年5月1日以后，將全面實(shí)施營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，之后再收到的票都將印有“國(guó)家稅務(wù)局監(jiān)制”的橢圓章了!

　　營(yíng)改增后交稅多了還是少了?

　　財(cái)政部相關(guān)司負(fù)責(zé)人介紹，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)納入“營(yíng)改增”，適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%的征收率。

　　房王君算了一筆賬，按照11%的稅率來(lái)計(jì)算，對(duì)比一下二手房營(yíng)業(yè)稅改增值稅后的稅費(fèi)差異，主要可以分為兩大類(lèi)情況：

　　首先是出售購(gòu)買(mǎi)2年內(nèi)的房屋。以出售價(jià)300萬(wàn)一套住宅，2年內(nèi)無(wú)論是否普宅都要繳納5.5%的稅，即16.5萬(wàn)。如果以11%的增值稅計(jì)算，房屋出售價(jià)還是300萬(wàn)，但最初買(mǎi)入價(jià)是150萬(wàn)，抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅后大概需要繳納14.7萬(wàn)元。但獲利越多收的稅就會(huì)超過(guò)營(yíng)業(yè)稅。比如出售價(jià)格為400萬(wàn)元，按照營(yíng)業(yè)稅需繳納22萬(wàn)元;增值稅就需繳納24.77萬(wàn)元。

　　另一種是出售購(gòu)買(mǎi)已滿2年的房屋。依照現(xiàn)行政策，超過(guò)兩年就不需繳納營(yíng)業(yè)稅(北上廣深的非普通住房除外)，而稅務(wù)總局已經(jīng)明確，將原則上延續(xù)過(guò)去的優(yōu)惠政策，這意味著，“營(yíng)改增”之后這部分稅或許也會(huì)免征。

　　可以看出，首先，原本二手房交易中需交營(yíng)業(yè)稅的范圍其實(shí)很小，一是房齡不足兩年的，二是4個(gè)一線城市中較高標(biāo)準(zhǔn)的非普通住房。這兩點(diǎn)，對(duì)于一般剛需者而言，一般都不會(huì)涉及。

　　由于具體政策尚未出臺(tái)，“營(yíng)改增”后稅負(fù)是否變化還未知，因此尚無(wú)法具體算出對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)的稅負(fù)增加情況。但必須正確理解的是，“營(yíng)改增”改革并非在目前的基礎(chǔ)上再增添稅種，而是一項(xiàng)能為購(gòu)房者帶來(lái)福利的“減負(fù)”新政策。因此，購(gòu)房者無(wú)須過(guò)度擔(dān)憂稅負(fù)的增加。

　　新政或能抑制短期炒房行為

　　以上的計(jì)算數(shù)據(jù)充分表明，開(kāi)征增值稅后，對(duì)于同一套房來(lái)講，增值的金額越多，買(mǎi)賣(mài)雙方需承擔(dān)的稅額就越多，或?qū)⒂绊懚�手房的買(mǎi)賣(mài)利潤(rùn)。這對(duì)于期盼房子快速升值的炒房者來(lái)講恐怕并非是一個(gè)好消息，因此稅費(fèi)的增加或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬弦种仆稒C(jī)炒房行為，促進(jìn)樓市健康發(fā)展。

　　以深圳市場(chǎng)為例，僅去年一年，深圳新建商品房成交價(jià)格暴漲47%，成交面積暴漲65%，單價(jià)突破4萬(wàn)元/平，樓市開(kāi)局以來(lái)，深圳房?jī)r(jià)更是開(kāi)啟了“飛行模式”。待“營(yíng)改增”政策落地，相信單是對(duì)“出售購(gòu)買(mǎi)2年內(nèi)的房屋”征收增值稅這一項(xiàng)，就能對(duì)自買(mǎi)自賣(mài)、眾籌炒房等通過(guò)杠桿手段進(jìn)行投機(jī)炒房的現(xiàn)象起到明顯制止作用。

　　商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)春天

　　此外，全面營(yíng)改增政策的推進(jìn)，也有望提升商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的速度。會(huì)議明確表示，所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。據(jù)悉，能納入抵扣的不動(dòng)產(chǎn)有三類(lèi)：廠房、寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)。比如，作為一般納稅人去買(mǎi)寫(xiě)字樓，拿到增值稅專用發(fā)票就可以抵扣。而如果去買(mǎi)住宅，那就不能抵扣，即使是單位購(gòu)買(mǎi)也不能抵扣。

　　這又是“營(yíng)改增”的一大好處，可以進(jìn)行抵扣!

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，營(yíng)改增對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)好事情，這將鼓勵(lì)企業(yè)投資、購(gòu)入并持有商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)從事商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也便于它把稅負(fù)傳遞給下家，因此房地產(chǎn)營(yíng)改增利好商業(yè)地產(chǎn)，也能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)尤其商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存起到促進(jìn)作用。