泛珠江新城學(xué)區(qū)化正式劃定暫對(duì)小學(xué)入學(xué)影響不大

　　日前，廣州市天河區(qū)泛珠江新城學(xué)區(qū)成立大會(huì)在天河中學(xué)珠江新城校區(qū)舉行，這標(biāo)志著天河CBD泛珠江新城學(xué)區(qū)化正式劃定。根據(jù)廣州市教育局年前發(fā)出的招生方案，廣州越秀、天河等五區(qū)將在全區(qū)范圍實(shí)現(xiàn)“學(xué)區(qū)化”辦學(xué)，“學(xué)區(qū)化”是否意味著學(xué)位房含金量下降？對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，廣州的學(xué)區(qū)化現(xiàn)階段對(duì)小學(xué)入學(xué)影響不大，目前更多的是考慮小升初。而已經(jīng)開(kāi)始實(shí)行學(xué)區(qū)化的天河，學(xué)位房漲勢(shì)依然生猛，據(jù)悉，珠江新城有學(xué)位房去年四五月份的成交價(jià)在450萬(wàn)元左右，到年底相似戶(hù)型面積的單位成交價(jià)已經(jīng)到550萬(wàn)元了。中介置業(yè)專(zhuān)家認(rèn)為，天河實(shí)行學(xué)區(qū)化辦學(xué)，學(xué)位房?jī)r(jià)格或會(huì)更穩(wěn)定。

　　據(jù)了解，天河新整合的五大學(xué)區(qū)籌備工作基本完成，這些學(xué)區(qū)會(huì)更大限度地實(shí)現(xiàn)資源共享，而升學(xué)政策就保持不變，包括泛珠江新城學(xué)區(qū)：天河中學(xué)、天河外國(guó)語(yǔ)學(xué)校為龍頭，帶動(dòng)18所中小學(xué)；體育中心、天河北、五山學(xué)區(qū)：47中學(xué)為龍頭，帶動(dòng)13所中小學(xué)；東圃學(xué)區(qū)：東圃中學(xué)為龍頭，帶動(dòng)22所中小學(xué)；龍洞學(xué)區(qū)：89中學(xué)為龍頭，帶動(dòng)11所中小學(xué)；沙河學(xué)區(qū)：75中為龍頭，帶動(dòng)6所中小學(xué)。據(jù)悉，天河早就實(shí)行學(xué)區(qū)化，現(xiàn)在來(lái)看，天河區(qū)的學(xué)區(qū)化，并不會(huì)打破地段，也不會(huì)按照同一學(xué)區(qū)內(nèi)搖珠升學(xué)。天河的每一個(gè)學(xué)區(qū)都會(huì)遵循小學(xué)按地段入學(xué)，小升初對(duì)口直升的升學(xué)方式。學(xué)區(qū)的劃分并不影響現(xiàn)行招生政策。也就是說(shuō)，學(xué)位房還會(huì)是學(xué)位房。

　　實(shí)行學(xué)區(qū)化讓教育資源共享

珠江新城內(nèi)學(xué)校不多，學(xué)位房交易比較活躍的是中部區(qū)域，尤其是年底成交。

　　據(jù)介紹，學(xué)區(qū)化的意義是讓教育資源共享，比如即使原來(lái)學(xué)校資源不夠優(yōu)越，也可以通過(guò)學(xué)區(qū)化后獲得名校級(jí)的資源。學(xué)區(qū)化后，學(xué)生可以從小學(xué)開(kāi)始了解初中，從初中了解高中，還可以提前接觸中學(xué)課程、中學(xué)老師的教育方法，接觸特色課程。據(jù)悉，天河還將引入智庫(kù)和第三方測(cè)評(píng)機(jī)構(gòu)，學(xué)區(qū)內(nèi)哪個(gè)學(xué)校發(fā)展得快哪個(gè)發(fā)展得慢，都由第三方來(lái)評(píng)價(jià)，追求各學(xué)校均衡發(fā)展。這樣一來(lái)，也更有利于控制學(xué)位房。

　　泛珠江新城學(xué)區(qū)正式劃定，學(xué)區(qū)由20間中小學(xué)構(gòu)成：以天河中學(xué)、天河外國(guó)語(yǔ)學(xué)校為龍頭，帶動(dòng)四十四中學(xué)初中部、天榮中學(xué)、華穎外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、南國(guó)學(xué)校、獵德實(shí)驗(yàn)學(xué)校、陶育實(shí)驗(yàn)學(xué)校、體育東小學(xué)、冼村小學(xué)、暨大附中、員村小學(xué)、昌樂(lè)小學(xué)、石東小學(xué)、華融小學(xué)、實(shí)驗(yàn)一小、石牌小學(xué)、龍崗路小學(xué)、體育西小學(xué)、華成小學(xué)等18家義務(wù)階段學(xué)校共同發(fā)展。學(xué)區(qū)化具體的影響還看不出來(lái)，但珠江新城的學(xué)位房的價(jià)格卻表現(xiàn)出明顯的升幅。

　　中原地產(chǎn)盈嘉花園高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理陳學(xué)良表示，珠江新城內(nèi)學(xué)校不多，學(xué)位房交易比較活躍的是中部區(qū)域，尤其是年底成交。想今年9月入學(xué)的多在去年年底和今年年初就完成學(xué)位房的購(gòu)置，去年三四月，珠江新城學(xué)位房?jī)r(jià)格基本在4.2萬(wàn)~4.3萬(wàn)元/m2，目前不少單位超過(guò)5萬(wàn)元/m2。如保利心語(yǔ)108平方米左右的三房，去年四五月份成交價(jià)在450萬(wàn)元左右，現(xiàn)在同樣的戶(hù)型單位則要550萬(wàn)元了。陳學(xué)良表示，泛珠江新城學(xué)區(qū)化正式劃定，區(qū)域內(nèi)的教育資源更加優(yōu)越，學(xué)位房仍有升值空間。目前，天河區(qū)一手新房?jī)r(jià)格都不低，位于植物園板塊的寶翠園要3萬(wàn)多元/m2，珠江新城的單位價(jià)格以4萬(wàn)多元/m2為主，還是較有吸引力的，尤其目前相對(duì)年中放盤(pán)供應(yīng)量稍多一些，有不少買(mǎi)到筍盤(pán)的機(jī)會(huì)。

華成、體育西小學(xué)學(xué)位房看漲

　　合富置業(yè)高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理魏力有表示，現(xiàn)在華成小學(xué)是區(qū)一級(jí)小學(xué)，如果華成小學(xué)納入泛珠江新城學(xué)區(qū)，對(duì)周邊房源銷(xiāo)售有很大幫助。入讀華成小學(xué)的房源主要有中怡城市花園、天譽(yù)花園、薈雅苑等。其中，中怡城市花園二手均價(jià)約3.5萬(wàn)元/m2，薈雅苑二手均價(jià)約2.6萬(wàn)~2.7萬(wàn)元/m2，天譽(yù)花園一期均價(jià)約2.5萬(wàn)~2.6萬(wàn)元/m2，二期均價(jià)約2.8萬(wàn)~3萬(wàn)元/m2。買(mǎi)華陽(yáng)小學(xué)房源的買(mǎi)家都是沖著其學(xué)位而購(gòu)買(mǎi)的，而買(mǎi)華成小學(xué)所處的體育西板塊房源的買(mǎi)家主要是求交通、生活等方面的方便，并且有部分買(mǎi)家已經(jīng)有華陽(yáng)小學(xué)的房源，是為改善而購(gòu)買(mǎi)，而并不追求名校學(xué)位。另外，如果是買(mǎi)樓梯樓的買(mǎi)家，是因?yàn)檫@里的價(jià)格便宜。

　　合富置業(yè)天河南二路分行主管韋茂永表示，體育東小學(xué)的學(xué)位房，目前供應(yīng)的房源比較多，如六運(yùn)小區(qū)等入讀體育東小學(xué)的學(xué)位房，二手均價(jià)約2.5萬(wàn)~2.6萬(wàn)元/m2。因?yàn)轶w育西小學(xué)是市一級(jí)小學(xué)，而體育東小學(xué)是省一級(jí)小學(xué)，所以體育西小學(xué)的學(xué)位房銷(xiāo)售行情沒(méi)有體育東小學(xué)的學(xué)位房旺。入讀體育西小學(xué)的樓梯樓二手均價(jià)約是2.4萬(wàn)~2.5萬(wàn)元/m2。

　　置業(yè)幫

　　買(mǎi)樓贖契做按揭中介角色不可或缺

　　房屋買(mǎi)賣(mài)“大喇喇”幾十萬(wàn)上百萬(wàn)甚至過(guò)千萬(wàn)，買(mǎi)賣(mài)雙方各自有顧忌，處理按揭的房屋時(shí)尤為明顯??持證交易的業(yè)主覺(jué)得買(mǎi)方只付了首期，尾款如果撤銷(xiāo)貸款，自己就“沒(méi)了個(gè)房子”；業(yè)主的房屋仍在按揭中，買(mǎi)方先行支付首期墊資贖契，也擔(dān)心被業(yè)主騙去錢(qián)財(cái)。按揭中介人士表示，由于買(mǎi)賣(mài)雙方天然的不信任以及贖契或按揭過(guò)程中涉及已出新證的情況，更需要按揭中介的居間角色。

　　問(wèn)題一：銀行已出同貸書(shū)，業(yè)主收了首付款并過(guò)戶(hù)，如何保證買(mǎi)家不去撤銷(xiāo)貸款？

　　記者解答：銀行已出同貸書(shū)，業(yè)主收首期款并過(guò)戶(hù)，這個(gè)過(guò)程在市房地產(chǎn)交易登記中心會(huì)進(jìn)行一個(gè)“閉環(huán)”操作，即過(guò)戶(hù)?入押?出新證都是在房地產(chǎn)交易登記中心內(nèi)進(jìn)行，不會(huì)經(jīng)買(mǎi)家的手，等入押放款后，買(mǎi)家可拿到備注了他項(xiàng)權(quán)利的房產(chǎn)證。如果買(mǎi)家在出同貸書(shū)和遞件之前撤銷(xiāo)貸款申請(qǐng)，這種行為等同違約，也要受到買(mǎi)賣(mài)合同的條款約束。在辦理銀行貸款申請(qǐng)過(guò)程中，業(yè)主需要簽署房屋作為抵押物的同意書(shū)，這個(gè)同意書(shū)僅是在按揭合同生效后才起作用，業(yè)主不必?fù)?dān)心簽署有關(guān)同意書(shū)就相當(dāng)于“沒(méi)了間屋”，但業(yè)主的房產(chǎn)證應(yīng)當(dāng)保管好，在遞件時(shí)才提交給交易登記中心。如業(yè)主擔(dān)心買(mǎi)家遞件前突然撤銷(xiāo)貸款，可在簽合同時(shí)要求高額的定金（不得超過(guò)樓款的10%），因買(mǎi)家如果稍后違約，需要賠償雙倍定金，但這需要買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商，從買(mǎi)家角度看，他們也會(huì)盡可能在遞件前少付定金，因此雙方協(xié)商達(dá)成一致，合同方可成立。

　　問(wèn)題二：賣(mài)方要求買(mǎi)方代贖契，且數(shù)額較大，如何做才能保障買(mǎi)方的資金安全？

　　記者解答：業(yè)主的房屋在按揭中，進(jìn)行交易的方式有轉(zhuǎn)按和贖契，轉(zhuǎn)按是“閉環(huán)操作”，銀行的他項(xiàng)權(quán)利人改變，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是“左手交右手”的關(guān)系，這種交易方式最安全。據(jù)按揭中介人士透露，買(mǎi)家傾向的按揭銀行條件未必能在原貸款銀行得到滿(mǎn)足，且出于貸款業(yè)績(jī)的考慮，原按揭銀行必須要求轉(zhuǎn)按需在原按揭銀行辦理，就算是轉(zhuǎn)一個(gè)支行都不可以，因此實(shí)際上轉(zhuǎn)按宗數(shù)不多。

　　第二種方式是贖契，業(yè)主先提前還款再進(jìn)行持證交易。如果買(mǎi)家是一次性付款，業(yè)主要求買(mǎi)家提前支付部分首付來(lái)贖契的情況較常出現(xiàn)，因?yàn)橘I(mǎi)家也不需要做按揭。即使是買(mǎi)家需做按揭，業(yè)主也希望提前拿到首期來(lái)贖契。由于贖契是業(yè)主單方操作，不涉及交易環(huán)節(jié)，很容易出現(xiàn)買(mǎi)家“錢(qián)房”兩空的情形，墊資贖契的錢(qián)花去了，但業(yè)主拿到新證卻消失無(wú)蹤或者一房二賣(mài)。

　　買(mǎi)家應(yīng)盡可能爭(zhēng)取有利于自己的條款：一，要求業(yè)主自行墊資贖契，或者讓業(yè)主自行使用擔(dān)保贖契，這種操作完全不需要買(mǎi)家提前支付首期進(jìn)行贖契，對(duì)買(mǎi)家最有利；二，如業(yè)主必須要買(mǎi)家贖契，且買(mǎi)家又十分喜歡該盤(pán)源，那么在墊資贖契過(guò)程必須要由按揭中介進(jìn)行監(jiān)管，具體操作如下：買(mǎi)家和賣(mài)家與中介簽訂三方合同，約定由買(mǎi)方墊資贖契；業(yè)主向銀行提出申請(qǐng)?zhí)崆斑�款，在此過(guò)程中買(mǎi)家的身份證和銀行卡、存折需由中介保管，業(yè)主的網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行需取消，支付平臺(tái)解綁銀行卡和折，買(mǎi)家在得到銀行通知需要存入提前還款的金額才進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，按揭中介敦促銀行進(jìn)行扣款，以確保在此過(guò)程中有關(guān)資金不會(huì)被業(yè)主挪用。業(yè)主提前還款成功后，按揭中介憑業(yè)主委托書(shū)、身份證、房產(chǎn)證到房地產(chǎn)交易登記中心涂銷(xiāo)抵押登記，出新證后仍由按揭中介保管，并立即啟動(dòng)交易流程。（記者劉麗琴李鳳荷）