保險版“以房養(yǎng)老”目前難點還較多，包括定價風險、房屋有限產權風險、房屋貶值和折舊風險、再保機制不成熟、傳統(tǒng)觀念阻隔等問題。實際上，保險公司也已經在努力開拓各類養(yǎng)老方式，其中保險公司興辦的養(yǎng)老社區(qū)在近兩年來逐漸開始嶄露頭角。

近日，中國保監(jiān)會向各人身保險公司下發(fā)《關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見(征求意見稿)》，計劃在北京、上海、廣州、武漢四個城市先行試點，對此行業(yè)內外給予了廣泛關注。

保險版“以房養(yǎng)老”難點不少

“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，一般俗稱保險版“以房養(yǎng)老”，是一種將住房抵押與終身年金相結合的養(yǎng)老保險業(yè)務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房屋抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋居住權，并按照約定條件領取養(yǎng)老金直至身故;老人身故后，保險公司獲得抵押房屋處置權，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關費用，剩余部分返還給老人的繼承者。

試點計劃公布以來，行業(yè)內外不少人看好保險公司“以房養(yǎng)老”業(yè)務的開展;但更多的人卻抱著觀望態(tài)度，認為這項帶有破局性質的“工程”面臨著不少挑戰(zhàn)：一方面，中國人養(yǎng)兒防老、家產傳后等傳統(tǒng)觀念將給業(yè)務開展帶來阻力;另一方面，諸如房產價值的評估以及70年產權到期后房產歸屬等問題仍然存在不確定因素。為此，大部分接受本刊記者采訪的保險公司都表示，暫時不會開展此類項目。

一家總部位于上海的外資保險公司相關負責人就表示，保險公司專業(yè)人員配備、合作方資源、不動產風險管理與處置、獲利周期、產品接受度、險企在此類項目中的核心競爭力等等都將決定此類項目是否能順利開展，必須要與能非常好的管理和處置不動產的第三方聯(lián)手才有可能比較好的開展此類項目。

“倒按揭”已有前車之鑒

事實上，早在住房反向抵押養(yǎng)老保險提出之前，關于“以房養(yǎng)老”的模式就已在國內嘗試，其中最具代表性的便是倒按揭模式。

據悉，倒按揭也稱“反向住房抵押貸款”，是指房屋產權擁有者把房屋抵押給銀行或其他金融機構，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現(xiàn)有價值以及預計房主去世時房產的價值等因素后，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續(xù)獲得居住權，一直延續(xù)到房主身故;當房主身故后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸銀行等金融機構所有。

這種倒按揭的形式其實上海早在2007年就曾嘗試過，但由于70年房屋產權年限無法解決而效果并不明顯，已經停辦。2011年3月，中信銀行則在廣州率先推出了名為“中信銀行養(yǎng)老按揭貸款”的“以房養(yǎng)老”業(yè)務