近期，在保監(jiān)會(huì)發(fā)布開展“以房養(yǎng)老”(個(gè)人住房反向抵押貸款)保險(xiǎn)試點(diǎn)指導(dǎo)意見后，盡管官方一再宣稱“以房養(yǎng)老”只是促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)的舉措之一，只是試點(diǎn)性舉措，但由于該養(yǎng)老形式將“住房”和“養(yǎng)老”兩大最關(guān)系民生的話題聯(lián)系起來，導(dǎo)致老百姓對(duì)這一西方“舶來品”的關(guān)注熱度開始升溫。據(jù)悉，有的金融機(jī)構(gòu)，甚至是房地產(chǎn)中介開始設(shè)計(jì)和推銷“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品;近期各地發(fā)布的發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策文件中也均提出要開展“以房養(yǎng)老”;北京已經(jīng)將人口老齡化嚴(yán)重的右安門街道作為“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)。

那么，“以房養(yǎng)老”在國(guó)際上施行的怎么樣?在中國(guó)的適應(yīng)程度有多高?在我國(guó)整個(gè)養(yǎng)老保險(xiǎn)體系中將扮演什么樣的角色?進(jìn)一步，住房在未來養(yǎng)老中到底應(yīng)該發(fā)揮多大的作用?

長(zhǎng)期行政干預(yù)的“計(jì)劃生育政策”和我國(guó)養(yǎng)老預(yù)案安排(資金和制度)上的不足，導(dǎo)致了我國(guó)“未富先老”、“老齡化人口占比急劇增加”(10年后我國(guó)老年人數(shù)量將從目前的2億上升到3億)。我們一邊要籌措養(yǎng)老資源、彌補(bǔ)養(yǎng)老欠賬，一邊要應(yīng)對(duì)突如其來的養(yǎng)老需求。因此，政府首先要做的工作就是讓全社會(huì)對(duì)未來養(yǎng)老形勢(shì)有一個(gè)客觀的、清醒的認(rèn)識(shí)，知道養(yǎng)老非常不容易，處理不好不僅會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定，而且可能會(huì)拖垮經(jīng)濟(jì)(如日本和“歐豬五國(guó)”);接下來，政府要讓全社會(huì)關(guān)心老齡化、關(guān)心怎么養(yǎng)老，并集中智慧來動(dòng)員各種養(yǎng)老資源，探索適合中國(guó)的養(yǎng)老形式。

縱觀全球，住房是老百姓最大宗的資產(chǎn)，在社會(huì)保障中占據(jù)重要位置。一般來說，社會(huì)保障越不完善的國(guó)家，住房替代社會(huì)保障的功能就越突出。即使是社會(huì)保障非常健全的美國(guó)，老百姓靠房子來養(yǎng)老也是普遍現(xiàn)象。據(jù)美國(guó)金融消費(fèi)者保護(hù)局2012年的數(shù)據(jù)，美國(guó)超過一半的62歲以上老人全部資產(chǎn)的55%是房產(chǎn)。因此，美國(guó)老年人靠房子養(yǎng)老很普遍、形式多樣。例如，將大房子換成小房子、將價(jià)值大的房子換成價(jià)值小的房子、將房子多余的面積出租等，以此來補(bǔ)充養(yǎng)老金，或干脆賣掉房子，或選擇反按揭抵押(“以房養(yǎng)老”)等。

2012年發(fā)布的《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》顯示，房產(chǎn)占我國(guó)家庭總資產(chǎn)的70%，而美國(guó)只有30%。在我國(guó)社會(huì)保障存在歷史欠賬、社�！翱召~”還沒有補(bǔ)足的情況下，住房在未來就必然會(huì)承載社會(huì)保障的功能，特別是養(yǎng)老保障功能。我國(guó)城鎮(zhèn)居民之所以熱衷于買房，一個(gè)重要原因就在于社會(huì)保障不健全，未來在教育、醫(yī)療和養(yǎng)老等方面的支出不確定性很大，買房就變相等于抵御未來的不確定性。事實(shí)上，我國(guó)“養(yǎng)兒防老、房產(chǎn)傳兒”的傳統(tǒng)養(yǎng)老，也是一種變相靠房子養(yǎng)老的形式，背后道理就在于住房是家庭最大宗的資產(chǎn)，承載著養(yǎng)老保障的功能。

“以房養(yǎng)老”看上去確實(shí)很美，老年人不僅享有房屋居住權(quán)，還能定期領(lǐng)取養(yǎng)老金、享受金融機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老服務(wù)直至身故，不增加養(yǎng)老成本的情況下解決了養(yǎng)老問題。但是，該養(yǎng)老模式對(duì)于房屋價(jià)值、健康壽命、醫(yī)療費(fèi)用、法律信用的評(píng)估有非常高的要求，即使是發(fā)達(dá)國(guó)家，選擇該養(yǎng)老模式的比例也不高。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，歐盟各國(guó)在2007年共簽署了45238個(gè)住房反向抵押貸款合同，僅占?xì)W盟所有抵押貸款數(shù)量的0.1%; 2012年6月，美國(guó)的一份報(bào)告表明，全美符合申請(qǐng)住房反向抵押貸款條件的2400萬人中，僅有2%-3%提出申請(qǐng)，到2011年共有58.2萬例申請(qǐng)者，而同期其他類型的房屋抵押貸款申請(qǐng)超過了6700萬例。

除了不確定的醫(yī)療成本、法律信用外，我國(guó)住房市場(chǎng)沒有經(jīng)歷過完整的波動(dòng)周期，而城市規(guī)劃在不斷調(diào)整，未來房?jī)r(jià)走勢(shì)和房屋殘值的可預(yù)測(cè)性較差，難以獲得各方信賴的房屋價(jià)值評(píng)估結(jié)果。而且，對(duì)于老年人壽命和健康評(píng)估也會(huì)存在較大的爭(zhēng)議。因此，即便在政策上鼓勵(lì)，我國(guó)老年人選擇“以房養(yǎng)老”的案例也不會(huì)很多。

當(dāng)然，30年的計(jì)劃生育政策下，我國(guó)“失獨(dú)老人”、子女無暇照顧的“有房老人”并不在少數(shù)�！耙苑筐B(yǎng)老”在一定程度上能為這部分老人提供一種自愿的養(yǎng)老選擇，而且能夠與出資保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的醫(yī)療護(hù)理連接起來，為老人提供全面優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)護(hù)服務(wù)，而并不僅僅是養(yǎng)老資金。

盡管“以房養(yǎng)老”在中國(guó)水土不服，但這并不是住房養(yǎng)老功能的全部。養(yǎng)老離不開人工服務(wù)和場(chǎng)所服務(wù)，在人力成本、租金成本、醫(yī)療成本快速上升的情況下，未來養(yǎng)老成本將會(huì)出現(xiàn)明顯的增加。目前，全國(guó)每千名老人擁有17.7張床位，公辦養(yǎng)老床位遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。另?yè)?jù)筆者調(diào)查，非公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位和護(hù)理費(fèi)用不是普通人能夠接受的，而養(yǎng)老地產(chǎn)是為了賺老年人的錢。例如，近期深圳兩幅養(yǎng)老福利性用地出讓的樓面地價(jià)接近1.5萬元/平方米，床位費(fèi)可想而知。在養(yǎng)老金儲(chǔ)備不足，而住房又是老百姓最大筆資產(chǎn)卻無法通過流動(dòng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的情況下，未來需要跳出狹義的“以房養(yǎng)老”，專注于如何讓有價(jià)值的房屋流動(dòng)起來、最大限度地利用其資源和資產(chǎn)屬性，緩沖養(yǎng)老金不足和養(yǎng)老成本上升的矛盾，圍繞住房來設(shè)計(jì)養(yǎng)老政策和產(chǎn)品。

在筆者個(gè)人看來，城鎮(zhèn)老年人住房大多集中在市中心，盡管住房較為陳舊，但公共配套好、價(jià)值潛力大�？梢赃x擇置換郊外養(yǎng)老資源集中的住房，以住房差價(jià)來補(bǔ)充養(yǎng)老金;可選擇置換租金較低的住房或養(yǎng)老院，以租金來補(bǔ)充養(yǎng)老金;可通過舊城改造、提升片區(qū)價(jià)值來將房屋增值部分變現(xiàn)來補(bǔ)充養(yǎng)老金;也可探索“房屋信托養(yǎng)老”、“房屋出售理財(cái)”等形式。當(dāng)然，所有這一切，應(yīng)該是建立在本著為養(yǎng)老服務(wù)的基本取向，而不是以養(yǎng)老之名賺取老年人住房?jī)r(jià)值的前提之下。