國家通過房產(chǎn)稅收的改革等措施對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，以刺激內(nèi)需穩(wěn)定房價等。房產(chǎn)稅收的改革有利于對房產(chǎn)進(jìn)行管理，同時稅收再分配有利于社會的公平。積極了解房產(chǎn)稅收改革，有利于購房者合理選擇房產(chǎn)。近期對房產(chǎn)營業(yè)稅改增值稅的改革，對二手房和新房的購置造成了一定的影響，根據(jù)自身需求和經(jīng)濟(jì)情況合理選擇。

　　一、短期內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負(fù)影響可能較小

房地產(chǎn)業(yè)具有開發(fā)周期長、重資產(chǎn)、復(fù)雜化、資金占用量大等特點(diǎn)，相關(guān)政策制定部門在３６號文的制定過程中考慮到了房地產(chǎn)業(yè)的上述部分特點(diǎn)，對房地產(chǎn)老項目和老不動產(chǎn)制定了相關(guān)過渡政策??一般納稅人銷售和出租房地產(chǎn)老項目和老不動產(chǎn)可選擇適用５％征收率的簡易計稅方法。如果考慮到增值稅的價稅分離原則，在此過渡政策下，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負(fù)可能維持大致平衡或略有下降，符合政策制定部門力爭實(shí)現(xiàn)營改增平穩(wěn)過渡的要求。但從長期來看，房地產(chǎn)新項目適用１１％的稅率，且房地產(chǎn)開發(fā)成本中人工成本、融資成本的構(gòu)成占據(jù)一定比重，在人工、利息支出不能帶來進(jìn)項稅額抵扣的情況下，未來增值稅稅負(fù)可能有所增加。

　　二、不動產(chǎn)抵扣政策有利于商業(yè)房地產(chǎn)的銷售

一般納稅人取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，除特殊情況以外，其進(jìn)項稅額應(yīng)自取得之日起分２年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為６０％，第二年抵扣比例為４０％。這一政策有望大幅度增加購進(jìn)不動產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項稅額，起到抵減銷項稅額和降低企業(yè)增值稅應(yīng)納稅額的作用。特別是對于缺乏進(jìn)項稅額的企業(yè)，這一效應(yīng)會更加明顯�？紤]到目前房地產(chǎn)市場的走勢，以及不動產(chǎn)投資帶來的保值增值效果，上述不動產(chǎn)抵扣政策會在一定程度上促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)的銷售。

　　三、明確土地價款可從銷售額中扣除

對于此前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍關(guān)注的土地價款處理問題，３６號文在附件２中加以了明確，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目，受讓土地時向政府部門支付的土地價款可以從銷售價款中扣除以計算銷售額（選擇適用簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外）。

我們推測，這一處理的原因很可能是考慮到目前政府部門收取的土地價款不需要繳納增值稅，因此不會相應(yīng)帶來土地價款的進(jìn)項稅額抵扣問題。然而，值得注意的是，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)老項目選擇適用簡易計稅方法，那么雖然可以適用僅５％的征收率，但土地價款扣除的待遇則無法享受；在缺乏土地價款進(jìn)項稅款抵扣的情況下，相關(guān)企業(yè)需要關(guān)注計稅方法選擇對增值稅稅負(fù)的變化影響。

　　四、原有營業(yè)稅下的政策得以延續(xù)

在本次營改增的稅收制度設(shè)計上，原房地產(chǎn)業(yè)的部分營業(yè)稅政策在增值稅體系下得以延續(xù)，從而確保房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營改增的平穩(wěn)過渡。這些政策舉例如下：

１、對個人售房的增值稅政策與營業(yè)稅保持基本一致。

２、資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中所涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，不征收增值稅。

３、房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金，不征收增值稅。

４、無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)將視同銷售，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

綜上所述，房產(chǎn)營業(yè)稅改增值稅的改革不僅使稅收更加合理，而且調(diào)控了新房和二手房的市場，有利于房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。營業(yè)稅改增值稅刺激購房者可能去選擇新房，當(dāng)然二手房和新房的價格還是有一定的差距。不論是購房者還是銷售者都應(yīng)該積極了解稅收變化的具體內(nèi)容，學(xué)會稅收計算公式，這樣有利于購置房產(chǎn)或是銷售房產(chǎn)。