12月20日，財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷在《人民日?qǐng)?bào)》刊發(fā)題為《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度（認(rèn)真學(xué)習(xí)宣傳貫徹黨的十九大精神）》文章，全文一共4225個(gè)字，其中有90個(gè)字與房地產(chǎn)稅密切相關(guān)。

“按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度�！�

先來解讀一下官方說法。

1、立法先行。

房地產(chǎn)稅的立法早在2013年十八屆三中全會(huì)就有提出，迄今已經(jīng)四年時(shí)間。

2015年，全國(guó)人大對(duì)《立法法》進(jìn)行了修訂，其中第六條修訂為：“稅種的設(shè)立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度�！币簿褪钦f，新設(shè)立的稅種，甚至包括稅率，都必須立法。房地產(chǎn)稅就包含在內(nèi)。

2016年全國(guó)兩會(huì)期間，已經(jīng)將房地產(chǎn)稅法列入了第一類的立法項(xiàng)目。

2017年2月23日住建部副部長(zhǎng)在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)說，要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革，有關(guān)部門正在按照中央要求開展工作。

這意味著開征房地產(chǎn)稅已是定論。換言之，房地產(chǎn)稅不是要不要開征，而是何時(shí)開征的問題。

房地產(chǎn)稅的推進(jìn)是以立法為前提的，所以短期看不會(huì)征收。最快的話，明年兩會(huì)就可能會(huì)通過房地產(chǎn)稅的立法工作。

2、充分授權(quán)。

所謂充分授權(quán)，應(yīng)該是給地方政府充分授權(quán)，讓地方根據(jù)實(shí)際情況來決定具體實(shí)施方案。

畢竟各地房地產(chǎn)情況差異大，地方政府對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)情況更熟悉，給地方充分授權(quán)，可在授權(quán)范圍內(nèi)選擇具體開征時(shí)間、適用稅率、征收對(duì)象，更有利于房地產(chǎn)稅平穩(wěn)落地。

3、分步推進(jìn)。

實(shí)施房地產(chǎn)稅，完成不動(dòng)產(chǎn)登記是必要條件。

因此國(guó)土資源部曾明確表示，到2017年底前，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記技術(shù)平臺(tái)必須基本覆蓋全國(guó)所有市縣。

房地產(chǎn)稅立法通過后，根據(jù)市場(chǎng)情況也不會(huì)突然實(shí)行一刀切，逐步推動(dòng)落地是最穩(wěn)健的道路。

1、按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅

房地產(chǎn)稅可能給市場(chǎng)投下一枚重磅炸彈，所以需要精雕細(xì)琢，輕易不會(huì)出臺(tái)。

對(duì)于如何征收房地產(chǎn)稅的問題，財(cái)政部長(zhǎng)在人民日?qǐng)?bào)署名文章里明確提出“對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅�！�

房地產(chǎn)稅按照評(píng)估值征收，也就是按照房屋的市場(chǎng)價(jià)格征收。

房屋估值的結(jié)果主要是取決于周邊房屋價(jià)格、地塊大小、房屋大小、房型、房齡及房屋設(shè)施等因素。在稅率不變的情況下，房屋的估值越高，則需要繳納的稅收就越多。

另一方面，按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，也就明確了存量收取，將對(duì)所有持有物業(yè)收取房地產(chǎn)稅。

就目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，各城市房屋價(jià)值評(píng)估體系還沒有完全建立，即便一線城市有這樣的評(píng)估機(jī)構(gòu)，實(shí)際價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)仍在存在巨大差距。

即便房地產(chǎn)稅立法已經(jīng)通過，也很難一下子全覆蓋。極大的可能是從一線城市開始做，條件具備的時(shí)候再考慮其它的城市。

2、“房地產(chǎn)稅”和“房產(chǎn)稅”是兩個(gè)概念

在2011年初，房地產(chǎn)稅沒有立法的前提下，上海和重慶兩地就已經(jīng)進(jìn)行試點(diǎn)征收，結(jié)果表明操作難度很大。

有的地區(qū)稅收成本甚至和稅收收入相當(dāng)，另外一個(gè)地區(qū)征收房地產(chǎn)稅使得人才向周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移。

但是我們需要搞清楚的是，在上海和重慶兩地進(jìn)行試點(diǎn)征收的是“房產(chǎn)稅”，而不是現(xiàn)在提及的“房地產(chǎn)稅�！�

房產(chǎn)稅指的是是以房屋為征稅對(duì)象，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。在2011年之前，這種房產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)一直免稅，直到2011年，上海和重慶同時(shí)出臺(tái)《對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，在此辦法的基礎(chǔ)上，對(duì)于個(gè)人住房才開始有條件的正式征稅。

房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。

在我國(guó)包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等，這意味著很多人說的“房產(chǎn)稅”其實(shí)是“房地產(chǎn)稅”的一個(gè)組成部分。

上海房產(chǎn)稅征收方法是：以前買的、分配到的房子都不用征稅，新購房屋才需要交稅。

重慶則是對(duì)高檔房屋（均價(jià)高于新建房屋成交均價(jià)的2倍）進(jìn)行征稅，對(duì)于存量房屋，180平米以下免稅，新購房屋100平米以下免稅，超出部分以累進(jìn)制的方式計(jì)稅，看起來有點(diǎn)像繳納個(gè)稅的方式。

雖然已經(jīng)明確了房地產(chǎn)稅將按照評(píng)估值征收，但具體征收標(biāo)準(zhǔn)還未公布，很大可能是由各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定征收標(biāo)準(zhǔn)，并且會(huì)適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

3、房地產(chǎn)稅落地會(huì)有哪些影響？

01

對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

房地產(chǎn)稅開征目的不等于降房?jī)r(jià)，但也不會(huì)助推房?jī)r(jià)上漲。準(zhǔn)確的說，房地產(chǎn)稅是一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，同時(shí)也是一個(gè)內(nèi)在穩(wěn)定器。

房地產(chǎn)稅能夠有效的降低住房作為資產(chǎn)的回報(bào)率，促使持有多套房的人轉(zhuǎn)變資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，只保留居住所需住房，而將資產(chǎn)投入到信托基金股市等其他領(lǐng)域，從而使得房子盡可能回歸到居住屬性中，這正是國(guó)家所希望的。

總結(jié)起來就是，一方面可以逼炒房客拋房，加大二手住房供給；另一方面能喝止?jié)撛诔捶靠停�相�?duì)加大一手住房供給，進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

02

對(duì)多套房持有者來說，是巨大利空。

增收房地產(chǎn)稅，會(huì)增加房屋持有成本，賣房和買房的均衡點(diǎn)會(huì)移動(dòng)，對(duì)多套房持有者來說，是巨大利空。

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的利劍，有時(shí)懸起來比落下來更嚇人。

現(xiàn)階段房地產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)重點(diǎn)，是降低住宅的投資屬性，比如規(guī)定自住部分免征，超過自住部分采用累進(jìn)稅率征稅，那么對(duì)于擁有多套房的人的影響肯定是最大的。

03

涉及各方利益。

關(guān)于房地產(chǎn)稅的征收，一直都存在著火藥味。畢竟房地產(chǎn)稅涉及大家的利益，大家觀點(diǎn)不同，彼此沖擊都能理解。

今年沒有把房地產(chǎn)稅草案提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議的安排，但制定房地產(chǎn)稅法已經(jīng)列入了五年立法規(guī)劃。這部法律涉及面比較廣，也涉及到方方面面的利益。

專家表示，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)時(shí)間取決于立法程序， 第一步首先要將稅法提交全國(guó)人大常委會(huì)審議，而且即便審議了也不是馬上就能落地和實(shí)施，還需要經(jīng)過一個(gè)漫長(zhǎng)的商討修改過程。

4、合肥有沒有可能成為試點(diǎn)嗎？

一直以來，房地產(chǎn)稅都被認(rèn)為是抑制投機(jī)、穩(wěn)定市場(chǎng)的重要措施。但由于2014年中國(guó)官方明確提出，房地產(chǎn)稅由試點(diǎn)轉(zhuǎn)至立法先行，政策落地時(shí)間未定。

房地產(chǎn)稅將“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”，這里沒有提到“設(shè)立試點(diǎn)”。但是在“立法先行”之后，還有“充分授權(quán)、分步推進(jìn)”8個(gè)字。

這意味著房地產(chǎn)稅試點(diǎn)不可能出現(xiàn)在“立法”之前，但有可能出現(xiàn)在“立法”之后。那合肥有沒有可能成為試點(diǎn)呢？

摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌表示，“2018年房地產(chǎn)稅將會(huì)正式進(jìn)入立法程序。啟動(dòng)立法并不是馬上開征房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅真正實(shí)施要等到2019或者2020年�！�

短期內(nèi)，合肥不會(huì)征收房地產(chǎn)稅，待立法完成后，合肥才有可能跟進(jìn)。如果那時(shí)合肥樓市還是呈現(xiàn)火爆狀態(tài)，那極可能成為第一批房地產(chǎn)稅征收試點(diǎn)。

5、結(jié)語

心理學(xué)上有一個(gè)叫做“自我實(shí)現(xiàn)”的現(xiàn)象：我覺得竹子價(jià)格明天要漲，我就會(huì)今天多買竹子存著，如果大家都這么想，那大家都去買竹子，那這價(jià)格就被我們的心理給推高了。

合肥房?jī)r(jià)現(xiàn)在高不高呢？

跟工資收入相比，合肥房?jī)r(jià)真的不低。已經(jīng)有不少人陷入觀望，甚至表示合肥房?jī)r(jià)要是再漲，就離開合肥，選擇更合適的城市安家。

前陣子有購房者呼吁合肥啟動(dòng)限售，就是擔(dān)心合肥房?jī)r(jià)會(huì)再次上漲。

一般來說限售期在2-3年，最多不超過5年，它打擊短期炒房客的效果明顯。限售與限購政策結(jié)合，短線交易的空間消失，成交量?jī)r(jià)自然會(huì)回歸理性。

如果合肥沒有低價(jià)地塊的供應(yīng)，明年合肥房?jī)r(jià)很難下跌。限價(jià)盤存量不足，高價(jià)盤占據(jù)市場(chǎng)后，購買力不足，市場(chǎng)也會(huì)陷入疲軟。

明年將是合肥“生死決戰(zhàn)”的一年。保人才，還是保房?jī)r(jià)，合肥必須有個(gè)交代。