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契稅是指不動(dòng)產(chǎn)(土地、房屋)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)時(shí),就當(dāng)事人所訂契約按產(chǎn)價(jià)的一定比例向新業(yè)主(產(chǎn)權(quán)承受人)征收的一次性稅收。那么2018年寧波房產(chǎn)契稅怎么繳納的以及計(jì)算方式是什么?和二套房和多套房契稅繳納比例如何計(jì)算?本文小編整理了關(guān)于寧波契稅相關(guān)政策,希望對你有幫助。
一、征稅對象
契稅的征稅對象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移的土地、房屋權(quán)屬。具體包括以下五項(xiàng)內(nèi)容:
⑴國有土地使用權(quán)的出讓,由承受方交。
是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用,國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者的行為。
⑵土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,除了考慮土地增值稅,另由承受方交契稅。
是指土地使用者以出售、贈(zèng)與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。
⑶房屋買賣:
即以貨幣為媒介,出賣者向購買者過渡房產(chǎn)所有權(quán)的交易行為。
以下幾種特殊情況,視同買賣房屋:
⑴以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋,應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受人,按房屋現(xiàn)值繳納契稅。
⑵以房產(chǎn)作投資或股權(quán)轉(zhuǎn)讓,以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營的企業(yè),免納契稅。
⑶買房拆料或翻建新房,應(yīng)照章納稅。
房屋贈(zèng)與贈(zèng)與方不納土地增值稅,但承受方應(yīng)納契稅。
房屋交換在契稅的計(jì)算中,注意過戶與否是一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。
承受國有土地使用權(quán)支付的土地出讓金
對承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金,要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。
二、稅率
契稅實(shí)行3% ~5%的幅度稅率。實(shí)行幅度稅率是考慮到中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡,各地經(jīng)濟(jì)差別較大的實(shí)際情況。因此,各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在3%~5%的幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi),按照該地區(qū)的實(shí)際情況決定。
三、買契稅
買契稅指房屋買賣行為發(fā)生后,由房屋產(chǎn)權(quán)承受人憑當(dāng)事人雙方訂立的合同,辦理繳納契稅和房屋變更登記手續(xù)的行為。在實(shí)際執(zhí)行過程中,對不同情況作如下處理:
(1)先買房后拆料,屬于房屋買賣行為,應(yīng)按成交價(jià)格繳納契稅。
(2)買房后未繳契稅即將房屋翻建的,應(yīng)按購買房屋的成交價(jià)格繳納契稅。
(3)以房抵債或以實(shí)物交換房屋,實(shí)質(zhì)上也是買賣關(guān)系,應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納買契稅。
(4)預(yù)買房屋(其特點(diǎn)是賣主對一部分或全部房屋保留若干年使用權(quán)),一般低于市價(jià),其付房價(jià)的方式,有的按契約價(jià)格一次付清,有的采取分次付款。不論采取何種方式,契稅均應(yīng)于契約成立后10日內(nèi),按當(dāng)?shù)卣魇諜C(jī)關(guān)規(guī)定的納稅期限,一次繳清稅款。完稅憑證上應(yīng)注明使用年限和付款方式及必要的事項(xiàng),以免發(fā)生糾紛。
(5)經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)征用的房屋,房主在一年內(nèi)用國家發(fā)給的補(bǔ)償費(fèi)購買房屋的,可以免征契稅。購買房屋的價(jià)款超過補(bǔ)償費(fèi)的,其超過部分,經(jīng)縣級以上征收機(jī)關(guān)批準(zhǔn)可酌情給予減征或者免征契稅。
(6)以房產(chǎn)作投資或作股轉(zhuǎn)讓,實(shí)屬房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù),視同房屋買賣,由產(chǎn)權(quán)承受人按買契稅率繳納契稅。
(7)個(gè)人以自有房屋投資于本人獨(dú)資經(jīng)營企業(yè),作為資產(chǎn),因其房屋的產(chǎn)權(quán)未發(fā)生變動(dòng),不征契稅,也不更換契證。
(8)凡房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng),必須報(bào)經(jīng)房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批;未經(jīng)審批,私自買賣的房屋,一律不予辦理契稅,并交由房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府處理。
四、計(jì)算方法
契稅采用比例稅率。當(dāng)計(jì)稅依據(jù)確定以后,應(yīng)納稅額的計(jì)算比較簡單。應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為:
應(yīng)納稅額 = 計(jì)稅依據(jù) × 稅率(契稅的計(jì)稅依據(jù)為不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格)。
五、征收
納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天,或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。
納稅期限
納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi),向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。
納稅地點(diǎn)
契稅在土地、房屋所在地的征收機(jī)關(guān)繳納。
征收管理
納稅人辦理納稅事宜后,征收機(jī)關(guān)應(yīng)向納稅人開具契稅完稅憑證。納稅人持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料,依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。土地管理部門和房產(chǎn)管理部門應(yīng)向契稅征收機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料,并協(xié)助契稅征收機(jī)關(guān)依法征收契稅。
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