二手房交易稅費(fèi)主要內(nèi)容有：

二手房交易稅費(fèi)是指在二手房交易中，稅務(wù)部門向賣方征收交易所產(chǎn)生的差價獲得的收入。各類二手房交易稅費(fèi)共有8種，包括：營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅、契稅。

其中，營業(yè)稅、城建稅、教育附加、地方教育附加稅，合計稅率為5.55%;對居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅;印花稅為房屋買賣成交價的0.15‰;個人所得稅的計稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%;普通住宅的契稅為2%，高檔商品房契稅為4%。

一、出售房齡不同對稅費(fèi)的要求。

出售房齡不足5年及滿5年不是家庭唯一住房的，按照二手房交易計稅金額的1%全額征收。而根據(jù)國務(wù)院出臺的調(diào)控細(xì)則，二手房的個人所得稅，將嚴(yán)格按差額的20%征稅。

以交易一套130平方米的二手房為例，2010年賣主買房時，價格是40萬元，這次是以80萬元出售，差額是40萬元。按我市現(xiàn)行的總房款1%征個稅，需繳納8000元的個稅;而如果按差額的20%征個稅，那么這套房需繳納個稅8萬元。也就是說，這套房子光是個稅部分，就增加了7.2萬元。更何況，二手房交易還有契稅、營業(yè)稅、交易費(fèi)等其他稅費(fèi)。按照最高標(biāo)準(zhǔn)來算，這套二手房還要繳總房款3%的契稅、5.6%的營業(yè)稅，兩樣稅加起來是6.88萬元。再加上8萬元的個稅，這套房子的累計交易稅費(fèi)已經(jīng)達(dá)到了14.88萬元，相當(dāng)于總房款80萬元的18.6%。

二、按差額20%計征所得稅的做法并非“新規(guī)”。

此前二手房個人所得稅有兩種計征辦法：差價的20%或總價的1%～2%(1%針對普通住宅，2%針對非普通住宅)，交易時可以從低選擇。對于房價漲幅很快的房源，無疑是按照總價為基準(zhǔn)計算相對劃算。

根據(jù)1994年實施的個人所得稅法規(guī)定，“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)按20%的稅率繳納個人所得稅，這其中包括房產(chǎn)。

征收方式為：1、查驗征收：納稅人能夠提供房屋原值等費(fèi)用發(fā)票的，個人所得稅=(計稅價格-原值-契稅-相關(guān)稅費(fèi)-合理費(fèi)用)×20%

2、核定征收：納稅人不能提供房屋原值等費(fèi)用發(fā)票的，個人所得稅=計稅價格×1%。

三、二手房稅費(fèi)的最新規(guī)定。

根據(jù)國務(wù)院“國五條”細(xì)則的要求，凡是能查詢到原值的，都必須要按查驗征收的方式，也就是所謂的差額的20%，那么在計算稅額時，計稅價格、原值、契稅都好計算，“相關(guān)稅費(fèi)”和“合理費(fèi)用”究竟該如何界定呢?

相關(guān)費(fèi)用”是指轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加及印花稅、土地增值稅等費(fèi)用，就南京市而言，主要是5.6%的營業(yè)稅�！昂侠碣M(fèi)用”則包括裝修費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，尤其要說明的是，裝修費(fèi)是有限額標(biāo)準(zhǔn)的，商品房最高可以扣除房屋原值的10%，公有住房、經(jīng)適房最高可以扣除原值的15%。

假設(shè)一套100萬購入的房產(chǎn)，現(xiàn)在以200萬的價格出售，按照查驗征收的話，計稅價格為200萬，原值為100萬，契稅為1萬(假設(shè)購入時稅率為1%)，相關(guān)稅費(fèi)(主要為營業(yè)稅)是11.2萬元，合理費(fèi)用為裝修費(fèi)(15萬，能提供發(fā)票)、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)合計5000元，那么其需繳納的個人所得稅為(200-100-1-11.2-15-0.5)×20%=14.5萬，并非是買賣價差的20%即20萬元。

相關(guān)新聞：

黑龍江日報5月20日訊“營改增”首涉自然人，與老百姓生活息息相關(guān)的二手房交易稅收也納入“營改增”調(diào)整范疇。記者從省地稅局獲悉，“營改增”全面推開后，二手房交易稅負(fù)降0.24%(稅負(fù)是指實際計繳的稅款占相對應(yīng)的應(yīng)稅銷售收入的比例)。

“營改增”后，百姓更加受益。政策規(guī)定：個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅，不足2年的全額征收增值稅。省地稅局有關(guān)人士介紹，這次把“營改增”前二手房交易的營業(yè)稅征收政策和免稅政策都平移過來了，過去營業(yè)稅按5%稅率征收，現(xiàn)在仍然按5%稅率征收增值稅。但過去的營業(yè)稅是按含稅價征稅，現(xiàn)在的增值稅是按不含稅價征稅，稅基不一樣，所以交稅就少了。舉個例子：房價100萬元，營改增前交納的營業(yè)稅為：100萬元×5%=5萬元，營改增后交納的增值稅為：100萬元÷(1+5%)×5%=4.76萬元，少交稅2400元，隨之繳納的城建稅和教育費(fèi)附加也相應(yīng)減少了。