1、如何交稅

二手房交易稅所謂部分唯一，意思就是業(yè)主的房產(chǎn)證有兩個人或者兩個人以上，這兩個人分屬兩個獨立家庭，其中一個或者以上是家庭唯一，另外部分業(yè)主則家庭不是唯一。

二手房交易稅比較典型的情況是，房產(chǎn)證是父母和成年兒子的名字，房產(chǎn)證是兩兄弟，兩姐妹(尤其繼承得到房子，特別容易出現(xiàn)多個業(yè)主)。其中一方有其他房子，一方只有這一套房子。

二手房交易稅在這個前提下如果房子已經(jīng)滿5年，如何交個稅呢?是全免?全額交1%?還是部分交1%?

二手房交易稅目前市區(qū)和增城是全額交1%個稅，番禺區(qū)也是全額交1%個稅，不過番禺區(qū)的唯一與否目前還是可以自行申報的，這個政策目前很罕見。

二手房交易稅其他的則是部分交個稅，也就是不唯一的那個份額的人需要交個稅，唯一的那個人可以免除個稅。

二手房交易稅注意，家庭的意思不是看戶口本，而是僅僅計算本人，配偶，未成年子女。也就是說子女如果成年了，那么就算獨立的家庭，即便他們的戶口在同一個戶口本也不影響的。反過來，配偶，未成年子女即便和自己不在一個戶口本，也算。

2、如果買家是部分首套呢?

二手房交易稅由于聯(lián)名買房現(xiàn)在已經(jīng)很少見了，所以這個問題出現(xiàn)的不太多，不過也有的。

二手房交易稅現(xiàn)在基本上要求按照3%交契稅!以前也可以部分按照首套交稅，部分按照二套交稅的!

3、離婚的未成年子女如何計算稅費?

二手房交易稅以前如果離婚了，那么在離婚協(xié)議寫清楚未成年子女歸誰，就算誰的，另外一方買房不受小孩子影響。

二手房交易稅現(xiàn)在如果通過離異的方式買房，只要發(fā)現(xiàn)離婚協(xié)議提到了小孩，無論小孩子歸屬，任何一方買房都需要計算該小孩子的套數(shù)證明(無房證明)。

二手房交易稅所以以后不是感情破裂的真實離婚，不要提到小孩子的歸屬不知道似乎否會好一些。

二手房交易繳納稅費有攻略可循

二手房交易仍有“攻略”可循，購房稅費、裝修費等均可抵扣，對于無法核定原值仍按照1%的較低稅率綜合征收。

購房稅費計入原值保存好相關憑證

個人所得稅法及其實施條例規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納稅。

根據(jù)國家稅務總局2006年出臺《關于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。由此可以看出，對購房者來說，要保存好購房發(fā)票以及契稅完稅憑證、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中繳納的相關費用等憑證等。

中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇認為，2006年出臺的這一通知目前仍是執(zhí)行二手房個稅政策的主要依據(jù)，通知明確購房稅費可以計入原值，但一些家庭未必有保留票據(jù)的習慣，執(zhí)行政策時有待進一步人性化。

裝修費可扣除需提供稅務統(tǒng)一發(fā)票

在計算應納稅額時，合理費用也可扣除，那究竟什么是合理費用呢?根據(jù)稅務部門的規(guī)定，合理費用是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等。

但并不是所有裝修費用都可扣除。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致，方可扣除。公有住房、經(jīng)濟適用房最高扣除限額為房屋原值的15%，商品房及其他住房為房屋原值的10%。

此外，對于住房貸款利息、按照有關規(guī)定實際支付的手續(xù)費和公證費等，需憑貸款銀行和有關部門出具的有效證明據(jù)實扣除。

楊志勇指出，二手房的個稅政策一直都有，只是征管比較難。裝修費可以抵扣，但目前實際執(zhí)行時依然存在障礙，比如一般小裝修隊開發(fā)票不多見。

據(jù)介紹，“目前還沒有遇到裝修發(fā)票抵扣的情況，一方面是由于業(yè)主無法提供原始裝修發(fā)票，另一方面從北京來看，各區(qū)執(zhí)行也有差別，要看執(zhí)行者對于政策的把握。”

無房屋原值憑證由稅務部門核定征稅

那么，在現(xiàn)實交易中，納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的該如何處理?根據(jù)規(guī)定，稅務機關可對其實行核定征稅，地方稅務局根據(jù)綜合因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%至3%的幅度內(nèi)確定應納稅額。

據(jù)介紹，2012年以來，我國已經(jīng)全面推廣應用房地產(chǎn)評估技術加強二手房交易稅收管理，在遏制二手房交易中利用“陰陽合同”逃避稅款方面已發(fā)揮作用。

在評估中，稅務部門在實地調(diào)查勘驗、參照房地產(chǎn)市場交易信息的基礎上，根據(jù)二手房所處的區(qū)域位置、交通條件、基礎設施、周邊配套以及市場交易均價等因素確定計稅的基準價格。

李富華介紹，“目前，在地方建委查不到原值的大部分為已購公房，目前仍按照成交額的1%征收。查到原值的嚴格按照20%征收，在合同中一般會備注稅款由雙方協(xié)商而定。”

二手房交易主要分四種情況：正常過戶、贈與過戶、繼承房產(chǎn)交易過戶和析產(chǎn)。各種交易形式所需繳納的稅費是不同的。

一、正常過戶

1.營業(yè)稅(稅率5.55%，賣方繳納)

轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足五年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過五年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足五年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過五年的普通住宅免征營業(yè)稅。如所售房產(chǎn)是非住宅類，如商鋪、寫字間或廠房等，則不論是否過五年都需要全額征收營業(yè)稅。

2.個人所得稅(稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，賣方繳納)

征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個條件：①家庭唯一住宅。②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。如所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個人所得稅。

3.印花稅(稅率1%，買賣雙方各半)

不過從2009年至今國家暫免征收。

4.契稅(基準稅率3%，優(yōu)惠稅率1.5%和1%，買方繳納)

征收方法：按照基準稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平方米的普通住宅，繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平方米(包含90平方米)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

5.其它稅費

如交易手續(xù)費、房產(chǎn)證和土地證工本費、配圖費、貸款手續(xù)費和中介費等費用根據(jù)房管局政策或市場行情據(jù)實結(jié)算。

二、贈與過戶

免征營業(yè)稅和個人所得稅，不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅。

三、繼承房產(chǎn)交易過戶和析產(chǎn)都不需繳稅。