11月9日,北京全市16個區(qū)縣正式實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,開始下發(fā)新的產(chǎn)權(quán)證書。

　　在此之前,廣州、青島、徐州、南寧、義烏等30多個城市已經(jīng)實現(xiàn)了統(tǒng)一登記。按照不動產(chǎn)登記聯(lián)席會議的部署,今年年底全部市縣要完成職責(zé)機構(gòu)整合。

　　各地不動產(chǎn)登記工作的展開,總是被市場與房地產(chǎn)稅聯(lián)系起來。從2003年開始研究物業(yè)稅,經(jīng)過六年時間多地“空轉(zhuǎn)”試點,按評估值征稅的技術(shù)相對成型;再加上不動產(chǎn)登記帶來的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息,房地產(chǎn)稅開征的條件日趨成熟。

　　現(xiàn)在已無需猜測下一個房地產(chǎn)稅試點城市花落誰家,因為房地產(chǎn)稅將先立法,再在國內(nèi)推行。作為稅改牽頭主要部門的財政部,表示會配合全國人大立法。

　　財政部部長樓繼偉在《深化財稅體制改革總體方案》通過之后撰文闡釋了房地產(chǎn)稅改革的思路:對城鄉(xiāng)個人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收與收費等因素,合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負;加強調(diào)研,立法先行,適時推進。

　　不同于之前的物業(yè)稅和上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點,按照樓繼偉闡釋的改革路徑,房地產(chǎn)稅改革要對房地產(chǎn)現(xiàn)有各環(huán)節(jié)稅種進行調(diào)整,除了稅收,收費項目也要納入進來。兼并哪些稅種,取消哪些稅種,調(diào)整哪些稅種,現(xiàn)在還有爭議。

　　樂觀者指出,財稅改革是全面深化改革重要一環(huán),房地產(chǎn)稅應(yīng)能在“十三五”期間落地。不過,受立法程序所限,該法最快通過也要到2017年。

　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系:2018年成形

　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記,能在一定程度上打壓房地產(chǎn)市場過盛的投機情緒;所以曾經(jīng)有地產(chǎn)大佬調(diào)侃,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記喊了很多年,一直沒有實際動作。

　　現(xiàn)在,這項工作正在切實展開。

　　地方職責(zé)機構(gòu)整合正在推進,根據(jù)10月中旬召開的不動產(chǎn)登記工作第四次部際聯(lián)席會議透露的信息,目前已有198個市(州)完成職責(zé)整合,1193個縣(區(qū))完成職責(zé)機構(gòu)整合,分別占全國市縣總數(shù)的60%、42%。

　　將原本散落在國土、住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、海洋部門等的不動產(chǎn)登記職責(zé)整并成統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記部門,涉及到人事、編制、機構(gòu)等調(diào)整,并不容易。

　　按計劃,全部市縣職責(zé)機構(gòu)整合的工作應(yīng)在今年年底完成。為此,四季度國土部展開專項督查,要求準確把握地方職責(zé)機構(gòu)整并具體情況,以職責(zé)明確、機構(gòu)健全、上下銜接為標準,設(shè)立臺賬,強力推進;對年底不能如期完成的地方,將提出問責(zé)的意見和建議。

　　職能的整并只是開始,關(guān)鍵是數(shù)據(jù)信息共享和服務(wù)的改善。未來,不動產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實時互通共享,不得要求不動產(chǎn)登記申請人重復(fù)提交。

　　國土資源部政策法規(guī)司副司長魏莉華表示,實施統(tǒng)一登記可以厘清當(dāng)事人的不動產(chǎn)權(quán)利界限,提高登記的準確性和權(quán)威性,避免權(quán)限不清導(dǎo)致的糾紛;建立不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng),又可以有效保障不動產(chǎn)交易安全。

　　各地負責(zé)推進本地區(qū)不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)整合、接入信息平臺的相關(guān)準備工作。如河北提出,底前,全面完成制度建設(shè)、數(shù)據(jù)整合和各類不動產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件的融合對接;2017年底前,全省不動產(chǎn)登記信息將實現(xiàn)共享并可提供信息查詢服務(wù)。在國家層面,不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺,有望在2018年前投入運行,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。

　　房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫:“變更”中緩慢生成

　　不動產(chǎn)登記暫行條例規(guī)定,國土資源、公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應(yīng)當(dāng)加強不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。

　　江蘇一基層地稅局官員對21世紀經(jīng)濟報道記者表示,房地產(chǎn)稅開征首先面臨的難點就是房地產(chǎn)信息資源共享的問題。房地產(chǎn)信息掌握在住建部門手中,稅務(wù)部門征稅需要他們的數(shù)據(jù)支撐。

　　現(xiàn)實是,住建部門掌握的信息也并不健全。中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授曲衛(wèi)東對21世紀經(jīng)濟報道記者表示,在房地產(chǎn)行業(yè)市場化之前,土地多是免費劃撥,由企事業(yè)單位自籌自建,住房多在系統(tǒng)內(nèi)流通,沒有在公開市場上交易。如北京有大量的央產(chǎn)、軍產(chǎn)、事業(yè)單位房產(chǎn),這些房產(chǎn)信息掌握在系統(tǒng)內(nèi)部,并未到政府管理部門登記。

　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記,有助于生成一個完整的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。不過,數(shù)據(jù)生成需要時間。

　　不動產(chǎn)登記暫行條例明確指出,登記遵循“嚴格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則”,不動產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利,不因登記機構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。

　　各地開始推行統(tǒng)一登記的也多適用“不變不換”的原則,只有在辦理抵押登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記等,才重新辦理新的產(chǎn)權(quán)證,原有的產(chǎn)權(quán)證一樣有效。因此,完備的數(shù)據(jù)信息需要在“變更”中緩慢生成。

　　曲衛(wèi)東表示,房地產(chǎn)稅開征,要清楚地知道某塊土地上有多少房屋信息,用途是什么,需要將原本獨立的土地和房屋信息整合起來。另外,未來房地產(chǎn)稅若以家庭作為征稅單元,還需要有家庭、戶籍、人口等信息支撐。

　　《稅收征管法》的修訂試圖解決涉稅信息共享這一體制問題。目前《稅收征管法》修訂草案正在走法律程序,此前已在國務(wù)院法制辦公開征求過一次意見。

　　試點12年:從抑制投資到開拓稅源

　　房地產(chǎn)稅討論了12年,一路演變,改革方案和側(cè)重點有所不同。

　　2003年10月,十六屆三中全會首次提出物業(yè)稅的設(shè)想,“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革,條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費”。

　　隨后,包括北京、深圳等在內(nèi)共計十個省市開始物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點。當(dāng)時改革思路是物業(yè)稅為財產(chǎn)稅,為完善我國稅制,參照國際慣例按評估值征收。房地產(chǎn)評估價跟“房”和“地”都密切相關(guān),兩者難以切割,所以物業(yè)稅是將現(xiàn)有持有環(huán)節(jié)稅種——房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,兩者合并而來。

　　一位曾經(jīng)參與北京物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點的地稅局官員對21世紀經(jīng)濟報道記者表示,稅務(wù)系統(tǒng)對房產(chǎn)稅改革的思路是很明確的,一是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成新的“房產(chǎn)稅”,按評估值征稅,二是擴大征稅范圍,覆蓋個人自住房。

　　在房價高企的2009年和2010年,一提房地產(chǎn)調(diào)控、長效機制,每每都有物業(yè)稅或房產(chǎn)稅的身影,調(diào)控房價放在更重要的位置上。

　　2011年初,經(jīng)國務(wù)院同意,上海、重慶兩地推行針對個人住房征收房產(chǎn)稅的試點。

　　上海試點方案主要針對新購住房,新購住房超過劃定免稅面積的部分需納稅。重慶試點方案調(diào)節(jié)意圖更明顯,主要針對高檔住宅和獨棟別墅征稅。兩地都區(qū)別對待了本地戶籍人口和非戶籍人口,非戶籍人口征稅門檻更低。

　　中央財經(jīng)大學(xué)財政學(xué)院教授溫來成對21世紀經(jīng)濟報道記者表示,上海、重慶兩地試點房產(chǎn)稅主要是從房地產(chǎn)市場調(diào)控的角度出發(fā),稅收籌集作用放在比較次要的位置。

　　4年過去了,滬渝兩地房價仍在上漲。因此,有人認為兩地試點顯示房產(chǎn)稅對房價調(diào)控作用不明顯。也有研究認為,開征房產(chǎn)稅后,在一定程度上抑制了兩地房價過快增長;但房價調(diào)控是綜合多項因素的結(jié)果,如同期上海還有“限購令”。

　　2013年11月,十八屆三中全會全面深化改革的決定中,明確了“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。這終結(jié)了各方對房產(chǎn)稅擴大試點的猜想,房地產(chǎn)稅改革要立法先行。

　　6月,《深化財稅體制改革總體方案》獲中央政治局審議通過。隨后10月,財政部部長樓繼偉在《求是》撰文指出,房地產(chǎn)稅改革總的方向是,在保障基本居住需求的基礎(chǔ)上,對城鄉(xiāng)個人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收與收費等因素,合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。

　　作為地方財政穩(wěn)定收入來源之一,房地產(chǎn)稅頗受重視。這有諸多原因,如不動產(chǎn)是地方政府天然優(yōu)良的稅基來源,“營改增”之后地方缺乏主體稅種,賣地收入難以維系,需要有更長期穩(wěn)定的稅收收入等。

　　房地產(chǎn)稅構(gòu)成:

　　合并“兩稅”還是“五稅一費”

　　房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)鏈條稅負構(gòu)成不合理,一直為外界詬病。開發(fā)、建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅負較重,保有環(huán)節(jié)稅負較輕,需要適時調(diào)整也是業(yè)內(nèi)共識。

　　房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易環(huán)節(jié)涉及營業(yè)稅、耕地占用稅、印花稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等多個稅種;保有環(huán)節(jié)僅有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌對21世紀經(jīng)濟報道表示,早前說的房地產(chǎn)稅改革,多指“兩稅合并,評估征收”�，F(xiàn)在財政部部長提到要合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負,提供了一種新的思路,可能將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅,還有城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(面向建設(shè)單位收取的一項費用),這“五稅一費”統(tǒng)籌考慮。

　　張斌認為,現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)稅費多集中在建設(shè)、交易環(huán)節(jié),調(diào)整后,住房持有環(huán)節(jié)稅收增加,建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費相應(yīng)下降,房價有可能有所調(diào)節(jié)。

　　之所以是“五稅一費”,因為房地產(chǎn)行業(yè)獨有的稅種,除了保有環(huán)節(jié)兩稅之外,還有耕地占用稅、土地增值稅和契稅;收費項目中,城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費為較大較顯著的收費項目。

　　財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康在接受媒體采訪時也表示,“房地產(chǎn)稅”既包括房產(chǎn)稅,也包括土地增值稅、土地使用稅等相關(guān)稅種。未來的房地產(chǎn)稅改革方向并非單一針對住房保有環(huán)節(jié)收稅,而是把整個房地產(chǎn)行業(yè)鏈條的稅費簡并,其最終的大方向可能是結(jié)構(gòu)性減稅,老百姓的稅負有可能是降低的。

　　溫來成表示,房地產(chǎn)稅的改革,涉及到既有稅種的合并或取消,合并哪些,取消哪些,還有爭論。有人認為是合并“兩稅”,有人認為應(yīng)該涉及到更多稅種,比如同時取消政策效果一直不大好的土地增值稅等。

　　爭議待解:改革路徑未達成共識

　　房地產(chǎn)稅改革,主要是為了籌集地方財政收入,還是為了房地產(chǎn)調(diào)控或調(diào)節(jié)收入,思路不同,方案差別也會很大。盡管已經(jīng)經(jīng)過12年的討論和不同形式的試點,房地產(chǎn)稅改革究竟怎么改仍然眾說紛紜。

　　如果為了籌集收入,可能要求普遍征收。有研究者測算表明,房地產(chǎn)稅有望成為地方重要的收入來源。

　　中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院教授安體富2012年曾做過測算。對作為生活資料的首套房免稅,根據(jù)2010年全國房屋竣工面積(假設(shè)免稅房屋占一半),2010年全國商品房銷售平均價格為5029元/平方米,按照50%的價格評估率(即以評估價的一半作為稅基),參考國際普遍稅率1%來測算(實際稅率為0.51%=0.5%),當(dāng)年應(yīng)征房產(chǎn)稅額為6300億元,占GDP比重為1.5%,占地方本級財政收入比重為15%。

　　如果區(qū)別對待普通住宅和高檔公寓、豪宅,后者按照3%的稅率和70%的評估率(實際稅率為0.73%=2.1%)來計算,當(dāng)年房產(chǎn)稅收入為6571億元,占GDP比重為1.7%,占地方本級財政收入比例為16.2%。

　　無論是15%還是16.2%,房產(chǎn)稅在地方稅收收入中占比都顯著提升。安體富指出,房產(chǎn)稅持續(xù)、均衡、穩(wěn)定的收入,可以緩解基層政府的財政困難。

　　如果為了調(diào)控房價或調(diào)節(jié)收入,稅收籌集作用將明顯減弱。如只對新增住房、不大涉及存量房的上海方案,以交易價格為稅基,實際稅率為0.6%,2011年籌集房產(chǎn)稅約為6800萬元,占本級財政收入的0.02%。重慶試點方案,只針對高檔住宅的方案,實際稅率為0.5%-1.2%,2011年征得稅款約1個億,占本級財政收入的0.03%。

　　如果是統(tǒng)籌考慮整個鏈條的稅收,通過房地產(chǎn)稅的改革,未來地方財政增收空間有多大,還值得考量。因為房地產(chǎn)行業(yè)貢獻的稅收占地方財政收入比重很高。如四川統(tǒng)計局分析顯示,房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為四川地方稅收的主要來源,2010年至2012年,房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)兩項稅收占全省地方稅收收入的比重分別為43.2%、43.5%和42%。

　　張斌表示,據(jù)他測算全國各省(區(qū)、市)僅房地產(chǎn)行業(yè)本身的稅收,對地方稅收的平均貢獻水平大概在35%。房地產(chǎn)行業(yè)稅收占比已經(jīng)比較高,通過增加持有環(huán)節(jié)稅負,使得行業(yè)稅負進一步增加的空間不大。

　　土地出讓金和房地產(chǎn)稅的關(guān)系也是繞不開的話題。溫來成表示,房價中很大比例是土地出讓成本,這塊收入已經(jīng)歸政府所有;保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅,針對包括土地出讓收入的房價進一步征稅,存在重復(fù)征稅的嫌疑。

　　此外,上述江蘇地稅局官員對21世紀經(jīng)濟報道記者表示,面對個人保有環(huán)節(jié)直接征稅,必須慎之又慎�，F(xiàn)實中針對個體戶的征稅就比較困難。企業(yè)欠稅的話,可以通過銀行賬戶進行扣繳;但對個人家庭征稅,像房地產(chǎn)稅的住房涉及到人基本生存問題,難以采取強制征稅措施。

最重要的是,房地產(chǎn)稅立法需經(jīng)法定程序,公開征求意見,提交人大常委會反復(fù)審議,過程中各方意見沖突也少不了。多位業(yè)內(nèi)專家對21世紀經(jīng)濟報道記者表示,針對個人或家庭的直接稅立法,一定要讓程序足夠公開透明,讓各方觀點充分表達,努力尋求各方共識,要審慎推出