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2月2日,中國央行及銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了的房貸新政。該文件指出,為進(jìn)一步支持合理住房消費(fèi),促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,按照國務(wù)院有關(guān)部署,發(fā)布了的房貸新政。
其核心內(nèi)容就是,在不實(shí)施“限購”措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
而的930房貸新政相比,一是降低購買首套普通自住房的貸款的最低首付款比例,由以往的30%下降到25%。不過,這次首付下降又分為再種情況,一種情況是非限購城市可以下降,而對(duì)仍然限購的城市則不下降,出現(xiàn)了首付城市的差異化;一種情況是首付的下降,并非是千篇一律的,而是有5%彈性,具體的情況則由商業(yè)銀行自行確定。
所以,這次房貸新政的核心可能就是把以往按揭貸款的首付比例,由以往千篇一律改為由商業(yè)銀行決定,增加彈性,也就增加了按揭貸款首付比例的市場化程度。也就是說,如果房地產(chǎn)市場好,銀行覺得承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力高,那么就可能降低首會(huì)比例,反之就會(huì)提高首付比例。同樣,這也能夠增加商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的能力。不過,在當(dāng)前利率市場化程度較高,銀行不良貸款不斷增加的情況下,商業(yè)銀行更強(qiáng)調(diào)會(huì)緊。
二是擁有一套以上住房的家庭購買住房,如果沒有還清住房貸款,其首付比例不得低于30%。這次房貸新政為何會(huì)強(qiáng)調(diào)這點(diǎn)呢?其實(shí)最大問題就在于,不要讓市場造成錯(cuò)覺,即在930文件中,強(qiáng)調(diào)的擁有一套以上的住房如果還清住房按揭貸款,再購買住房時(shí),可以享受購買首套住房貸款的優(yōu)惠,估計(jì)這一點(diǎn)這次還是不會(huì)變化。所考慮的要強(qiáng)調(diào),還沒有還清銀行貸款的擁有一套住房的居民不可享受這種優(yōu)惠,以此來減少住房的投資投機(jī)需求進(jìn)入,降低銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
那么今年的房貸新政對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場影響會(huì)多大,是不是對(duì)房地產(chǎn)市場的去庫存化會(huì)起到較大的作用?可以說,作用會(huì)有一些,但是其作用不用高估。一是對(duì)目前住房需求旺盛的一線城市來說,如果這些房貸新政對(duì)這些城市不限制,從而降低了這些城市的購買住房者市場準(zhǔn)入,當(dāng)然有利于這些市場投資投機(jī)需求增加。但是房貸新政對(duì)這些城市不適用。對(duì)于那些住房供應(yīng)較為過剩的城市來說,降低市場準(zhǔn)入,讓一些購買住房者降低進(jìn)入住房市場的門檻,可以會(huì)增加那些臨近支付邊界的住房購買者進(jìn)入市場。比如購買住房者本來有25%首付,就是相差這5%的首付款而無法進(jìn)入,F(xiàn)在這個(gè)首付款下降,從而可以進(jìn)入了。但是這種事情是極端的情況。購買住房者是否能夠進(jìn)入還得看房價(jià)。房價(jià)是投資投機(jī)者是否進(jìn)入的核心的。如果一些城市的住房市場開始在上漲,住房銷售開始好起來,這才是引誘投資需求增加最為重要的因素。
還有,這次房貸新政為何要強(qiáng)調(diào)有一套住房而沒有還清貸款的改善性購買住房的首付比例不能低于30%,估計(jì)這是政府并不強(qiáng)調(diào)要讓住房市場發(fā)展成了一個(gè)投資投機(jī)市場,更強(qiáng)調(diào)的住房消費(fèi)需求。這與以往推出改善型住房時(shí)的觀念有所不同。在這種情況下,投資者一定會(huì)關(guān)注。這種強(qiáng)調(diào)住房消費(fèi)需求的政策是不是會(huì)繼續(xù)往前推進(jìn),是不是會(huì)成為今年房地產(chǎn)市場的主流意見。如果中國房地產(chǎn)市場的觀念是這樣出現(xiàn)重大的改變,那么這對(duì)中國房地產(chǎn)市場會(huì)產(chǎn)生不少的影響。
還有,就目前中國市場的情況來看,住房的嚴(yán)重過剩仍然是一個(gè)不爭的事實(shí),特別是在一些三四線城市。面對(duì)這個(gè)事實(shí),僅是降低首付能夠達(dá)到效果十分有限。首付的降低僅是把購買住房者進(jìn)入市場的準(zhǔn)入降低了,并沒有降低購買住房的成本,只不過這些成本延后支付而已。這對(duì)收入前景不是太好的三四線城市的居民來說,當(dāng)然會(huì)吸引力不會(huì)太大。不過,具體情況只有購買住房者自己才知道。
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