(2004年8月19日上海市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議通過2010年12月23日上海市第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議修訂)

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)定。

　　第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。

　　第三條本規(guī)定所稱住宅物業(yè)管理(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理)，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，或者通過其他形式，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　本規(guī)定所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。

　　本規(guī)定所稱使用人，是指房屋的承租人和實(shí)際居住人。

　　本規(guī)定所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。

　　第四條市房屋行政管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。區(qū)、縣房屋行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理;其設(shè)立的房屋管理辦事機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱房管辦事處)承擔(dān)相關(guān)具體事務(wù)。

　　市和區(qū)、縣房屋行政管理部門履行以下職責(zé)：

　　(一)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)與監(jiān)督管理;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理;

　　(三)專項(xiàng)維修資金歸集、使用的指導(dǎo)與監(jiān)督;

　　(四)物業(yè)使用和維護(hù)的監(jiān)督管理;

　　(五)物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

　　第五條區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織區(qū)、縣相關(guān)行政管理部門和單位，部署、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作，并指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)工作。

　　鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建及日常運(yùn)作。

　　第六條市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)是實(shí)行行業(yè)服務(wù)和自律管理的社會(huì)組織，依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛進(jìn)行調(diào)解，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。

　　本市鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。

　　第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

　　第七條住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位共同開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;但被道路、河道等分割為兩個(gè)以上自然街坊或者封閉小區(qū)，且能明確共用配套設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第八條房屋行政管理部門負(fù)責(zé)核定物業(yè)管理區(qū)域。

　　規(guī)劃行政管理部門在住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)征求區(qū)、縣房屋行政管理部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的預(yù)劃意見。

　　建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣房屋行政管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng)，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位在房屋銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將區(qū)、縣房屋行政管理部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。

　　第九條尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，按照第七條的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)、村民委員會(huì)的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，還應(yīng)當(dāng)征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十條建設(shè)單位在辦理房屋交付使用許可手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房管辦事處提交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料。

　　業(yè)主可以向房管辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)查詢本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一款規(guī)定的資料。

　　第十一條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，除享有《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利外，還有權(quán)提議召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)直接或者通過建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式。

　　第十二條業(yè)主大會(huì)由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)。但只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　第十三條物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第十二條第二款所列應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告，并提供下列資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域核定意見;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì)用房(以下合稱物業(yè)管理用房)配置證明;

　　(三)業(yè)主清冊(cè)和物業(yè)建筑面積;

　　(四)物業(yè)出售并交付使用時(shí)間;

　　(五)已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊(cè)。

　　建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，業(yè)主可以向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

　　第十四條鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書面報(bào)告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi)，會(huì)同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)。籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　籌備組由業(yè)主代表，建設(shè)單位代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成�；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一�；I備組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表?yè)?dān)任。

　　籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

　　業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

　　第十五條籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

　　(一)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

　　(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(四)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;

　　(五)制定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單;

　　(六)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;

　　(七)完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　籌備組在業(yè)主委員會(huì)依法成立后自行解散。

　　第十六條業(yè)主大會(huì)除履行《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)外，還可以決定業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)、撤銷業(yè)主小組不適當(dāng)?shù)臎Q定。

　　第十七條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主大會(huì)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金，或者改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并依據(jù)委托人對(duì)所議事項(xiàng)的意見進(jìn)行投票表決。

　　第十八條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主小組的設(shè)立、業(yè)主委員會(huì)的組成、任期、罷免和補(bǔ)選等事項(xiàng)作出約定。

　　第十九條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，依法履行職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)由五人以上單數(shù)組成，任期為三年到五年。

　　業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的條件。業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員;擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員后出現(xiàn)上述情形的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則予以罷免。

　　業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

　　(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。

　　第二十條業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì)主任負(fù)責(zé)主持業(yè)主委員會(huì)日常工作，并履行以下職責(zé)：

　　(一)召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議;

　　(二)提出業(yè)主委員會(huì)會(huì)議議題;

　　(三)按照業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定，簽署有關(guān)文書。

　　業(yè)主委員會(huì)主任因故不能履行職責(zé)時(shí)，由副主任履行。

　　第二十一條業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案：

　　(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定;

　　(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(三)管理規(guī)約;

　　(四)業(yè)主委員會(huì)成員的名單和基本情況。

　　鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

　　第二十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　　召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程書面通知所在地房管辦事處、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)，邀請(qǐng)房管辦事處、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)派代表參加，并聽取房管辦事處、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)的意見、建議。

　　業(yè)主委員會(huì)不依法組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)督促其限期召開;逾期不召開的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主要求組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第二十三條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度，聽取業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見和建議，接受業(yè)主和使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動(dòng)，以及物業(yè)管理中各項(xiàng)重要事項(xiàng)的記錄，并妥善保管。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，按照規(guī)定及時(shí)公布業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項(xiàng)決定和重大事項(xiàng);定期公布專項(xiàng)維修資金和公共收益收支;接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。

　　第二十四條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)會(huì)同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　換屆改選小組由業(yè)主代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成。換屆改選小組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一。換屆改選小組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表?yè)?dān)任。

　　自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：

　　(一)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(二)除管理規(guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項(xiàng);

　　(三)其他重大事項(xiàng)。

　　第二十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊(cè)、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交物業(yè)所在地房管辦事處保管。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法需要使用上述物品的，物業(yè)所在地房管辦事處應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。

新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理?yè)Q屆備案手續(xù)，并由物業(yè)所在地房管辦事處在備案后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　拒不移交第一款所述物品的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處督促移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

　　第二十六條不再擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將其保管的本規(guī)定第二十五條第一款所述物品移交業(yè)主委員會(huì);拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)可以按照本規(guī)定第二十五條第三款規(guī)定處理。

　　第二十七條業(yè)主委員會(huì)出現(xiàn)成員人數(shù)不足二分之一或者其他無(wú)法正常運(yùn)作情形的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)作出決定啟動(dòng)補(bǔ)選或者提前換屆改選程序。

　　第二十八條業(yè)主委員會(huì)的名稱、所轄區(qū)域范圍、成員、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理變更備案手續(xù)。

　　因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失或者其他原因致使業(yè)主委員會(huì)無(wú)法存續(xù)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理注銷備案手續(xù)。

　　第二十九條按照本規(guī)定第二十一條、第二十五條、第二十八條規(guī)定，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處受理業(yè)主委員會(huì)備案后，應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)完成備案手續(xù)，并將備案資料抄送區(qū)、縣房屋行政管理部門。

　　第三十條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　　(一)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿;

　　(二)決定本小組范圍內(nèi)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù);

　　(三)決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)。

　　業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。

　　第三十一條居民委員會(huì)、村民委員會(huì)設(shè)立的人民調(diào)解委員會(huì)，可以依法調(diào)解本地區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

　　第三章物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得相應(yīng)資質(zhì)。

　　房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)依法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督檢查。

　　第三十三條物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書。

　　物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理承接物業(yè)管理區(qū)域數(shù)量和建筑面積的規(guī)范，由市房屋行政管理部門制定。

　　第三十四條市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案庫(kù)和物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理信用檔案庫(kù)。

　　第三十五條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)擬定選聘方案。選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、管理實(shí)績(jī)要求、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。

　　選聘方案經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第三十六條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)公開招標(biāo)，但業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外。

　　市房屋行政管理部門負(fù)責(zé)建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)，為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供指導(dǎo)和服務(wù)。

　　第三十七條建設(shè)單位在申請(qǐng)房屋預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)參照市房屋行政管理部門制作的示范文本，制定臨時(shí)管理規(guī)約和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件。

　　臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)、違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)、縣房屋行政管理部門備案。

　　房屋使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備，注明房屋承重結(jié)構(gòu)的房屋結(jié)構(gòu)圖，不得占用、移裝的共用部位、共用設(shè)備，以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項(xiàng)。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。

　　建設(shè)單位不得將物業(yè)共用部分的所有權(quán)或者使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

　　第三十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域地面上配置獨(dú)用成套的物業(yè)管理用房，其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房按照物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二配置，但不得低于一百平方米;業(yè)主委員會(huì)用房按照不低于三十平方米配置。在物業(yè)交付時(shí)，物業(yè)管理用房由建設(shè)單位交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管，并在業(yè)主大會(huì)成立后三十日內(nèi)無(wú)償移交給業(yè)主大會(huì)。

　　規(guī)劃行政管理部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)在許可證附圖上注明物業(yè)管理用房的具體部位。

　　區(qū)、縣房屋行政管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房室號(hào)。

　　物業(yè)管理用房不得擅自變更位置，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　第三十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸業(yè)主共有：

　　(一)物業(yè)管理用房;

　　(二)門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫(kù);

　　(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有綠化、道路、場(chǎng)地;

　　(五)建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè);

　　(六)其他依法歸業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備。

　　建設(shè)單位申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請(qǐng)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊(cè)上予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。

　　第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項(xiàng)：

　　(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù);

　　(二)共有綠化的維護(hù);

　　(三)共有區(qū)域的保潔;

　　(四)共有區(qū)域的秩序維護(hù);

　　(五)車輛的停放管理;

　　(六)物業(yè)使用中對(duì)禁止性行為的管理措施;

　　(七)物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的賬務(wù)管理;

　　(八)物業(yè)檔案資料的保管;

　　(九)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托給他人。

　　第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

　　(一)符合國(guó)家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范;

　　(二)及時(shí)向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng);

　　(三)定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù);

　　(四)配合居民委員會(huì)、村民委員會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

　　第四十二條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘且物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面告知業(yè)主委員會(huì)。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會(huì)沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面告知對(duì)方。

　　第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料：

　　(一)小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)管理檔案;

　　(二)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、電子防盜門等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄;

　　(三)水箱清洗記錄及水箱檢測(cè)報(bào)告;

　　(四)住宅裝飾裝修管理資料;

　　(五)業(yè)主清冊(cè);

　　(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、垃圾清運(yùn)、電信覆蓋等書面協(xié)議;

　　(七)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交本規(guī)定第十條第一款和前款規(guī)定的檔案和資料，以及物業(yè)管理用房。

　　第四十四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行同一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。具體辦法由市人民政府另行制定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　第四十五條前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān);房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交納;物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院起訴。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi);未結(jié)清的，買賣雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作出約定，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十六條利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要。

　　第四十七條經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，并對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：

　　(一)自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu);

　　(二)自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限;

　　(三)聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案;

　　(四)其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。

　　電梯、消防、技防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

　　業(yè)主大會(huì)可以委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)管理費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金、公共收益等進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，根據(jù)委托財(cái)務(wù)管理合同開通專項(xiàng)維修資金賬戶，并應(yīng)當(dāng)向業(yè)主每季度公布一次自行管理賬目。

　　業(yè)主自行管理物業(yè)的具體范圍和實(shí)施辦法由市人民政府另行制定。

　　第四章物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第四十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)移交的房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行檢查驗(yàn)收，并對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行核對(duì)接收。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自承接驗(yàn)收之日起七日內(nèi)簽署驗(yàn)收確認(rèn)書。

　　第四十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)初始登記前，將物業(yè)保修金交存至指定專戶，專項(xiàng)用于保修期內(nèi)物業(yè)維修的保障。保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足;保修期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。

　　物業(yè)保修金監(jiān)管實(shí)行統(tǒng)一交存、資金歸屬不變、專款專用、政府監(jiān)管的原則。

　　第五十條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照房屋安全使用規(guī)定使用物業(yè)。

　　禁止下列損害公共利益及他人利益的行為：

　　(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu);

　　(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　(三)破壞房屋外貌;

　　(四)擅自改建、占用物業(yè)共用部分;

　　(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;

　　(六)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;

　　(七)排放有毒、有害物質(zhì);

　　(八)發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;

　　(九)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

　　第五十一條業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約。

　　業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、使用人。

　　在業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝飾裝修房屋情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡查，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第五十二條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。

　　確需改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由區(qū)、縣規(guī)劃行政管理部門會(huì)同區(qū)、縣房屋行政管理部門提出允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍和方案，并召開聽證會(huì)聽取利害關(guān)系人意見后，報(bào)區(qū)、縣人民政府決定。

　　在允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍內(nèi)，具體房屋單元的業(yè)主需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后報(bào)區(qū)、縣房屋行政管理部門審批，并依法向其他行政管理部門辦理有關(guān)手續(xù)。

　　第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約予以勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者處理。

　　第五十四條供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量表和分戶計(jì)量表前管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

　　第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　建設(shè)單位所有的機(jī)動(dòng)車停車位向業(yè)主、使用人出租的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。

　　車輛在全體共用部分的停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車輛停放收費(fèi)的，參照價(jià)格主管部門的規(guī)定確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主大會(huì)成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。

　　車主對(duì)車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。